|
|
Определение накопленного износа здания
А) физический износ. Используется метод срока жизни. Базовая формула для расчета: Ифиз = где Вх – фактический (хронологический) возраст объекта оценки; Ифиз = (46/100)*100 %=46 % Б) функциональное устаревание. Признаки функционального устаревания у объекта оценки не выявлены, его значение принято равным 0 %. В) внешнее устаревание. Признаки внешнего устаревания у объекта оценки не выявлены, его значение принято равным 0 % Накопленный износ равен сумме всех износов: Инакоп.=46 %+0 %+0 %=46 % Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода, составляет: V = LV+IV*(1-D) = 290208,86 + 2 085 537 (1-0,46) = 1 416 398,84 руб.
Оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома с участком сравнительным подходом
Наиболее оптимальным для расчета рыночной стоимости дома с земельным участком является метод прямого сравнения продаж. Оценщик, проведя анализ предложений о продаже домов в Тамбовской области, размещенных на сайтах roswebrealty.ru, sindom.ru, irr.ru подобрал объекты- аналоги. Поиск аналогов был произведен по следующим критериям: - местоположение; - площадь; - материал наружных стен; - количество этажей; - другие технические характеристики. Описание объектов-аналогов представлено далее в таблице 6. Расчет стоимости объекта оценки представлен в таблице 7. Таблица 6-Описание объектов-аналогов
Таблица 7 – Расчет стоимости объекта оценки
Обоснование корректировок - Корректировка на уторговывание В соответствии с данными сайта http://realty.dmir.ru, скидка на уторговывание в г.Тамбов в настоящий момент находится в диапазоне от 3 % до 5 %. В настоящем отчете к расчетам принято значение 3 %. - Корректировка по передаваемым правам У объекта оценки и у объектов-аналогов передается право собственности, в связи с чем корректировка не вносилась. - Корректировка по условиям финансирования У объекта оценки и у объектов-аналогов рыночные условия финансирования, поэтому корректировка не вносилась. - Корректировка по условиям продаж Аналогично предыдущей. -Корректировка по условиям рынка Корректировка не вносится, т.к. объекты-аналоги выставлены на продажу не позднее трех месяцев от даты оценки. - По категориям земель Объект оценки и объекты-аналоги относятся к землям населенных пунктов, в связи с чем корректировка не вносится - По виду разрешенного использования Объект оценки и объекты-аналоги предназначены для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем корректировка не вносится. - По площади земельного участка Расхождения в площади находятся в пределах допустимого, поэтому корректировка не вносится. - По газу Объект оценки и объекты-аналоги 1, 3, 4, 5 подключены к газу, а у объекта-аналога 2 информация отсутствует, в связи с чем корректировка не вносится. - По воде Объект оценки и объекты-аналоги 1, 3, 4, 5 подключены к воде, а у объекта-аналога 2 информация отсутствует, в связи с чем корректировка не вносится. - По свету Объект оценки и объекты-аналоги 1, 4, 5 подключены к свету, а у объектов-аналогов 2 и 3 информация отсутствует, в связи с чем корректировка не вносится. - По площади дома Расхождения в площади находятся в пределах допустимого, в связи с чем корректировка не вносится. - По материалу наружных стен Объект оценки и объекты-аналоги деревянные дома, поэтому корректировка не вносится. - По количеству этажей Объект оценки и объекты-аналоги одноэтажные дома, поэтому корректировка не вносится. - По дополнительным постройкам Объект оценки имеет два сарая, а объект-аналог 2 имеет гараж. Согласно сайту http://baza-st.ru/sadovye-navesy-dereviannye-sarai/sadovye-navesy-dereviannye-sarai.html построить сарай стоит 50 000 руб. Согласно сайту http://j-stroyka.ru/stroim-garazh-iz-gazobetona-ili-penoblokov.html построить гараж стоит 300 000 руб. Исходя из этого, мы вычтем стоимость гаража и прибавим две стоимости сарая и получим корректировку со знаком минус. Аналогично поступаем с объектами-анлогами 3, 4. - По состоянию Объект оценки имеет хорошее состояние, а объекты-аналоги 1, 4, 5 требуют косметического ремонта. Согласно сайту http://www.tambov-otdelka.ru/uslugi_ceny.html косметический ремонт стоит 1 500 руб. за м2 помещения. Умножив эту сумму на площадь дома, получим корректировку, которая будет вноситься со знаком плюс. - По удаленности Объект оценки находится за 105 км от областного центра, а объекты-аналоги 1,2,5 гораздо ближе. В объекты-аналоги 1 и 2 будем вносить корректировку методом парных продаж. Метод парных продаж приведен в таблице 14.
Таблица 8 - Метод парных продаж
В качестве корректировки берем среднее значение 333 667 руб. и вводим со знаком минус. А в объект-аналог 5 экспертно вносим корректировку 8 %. Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода составила: 1 186 700 руб.
  Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...  Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...  Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...  ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|
×100 % (1)