|
Описание здания оцениваемого объекта недвижимости
Описание здания объекта оценки должно быть представлено в табличной форме (пример заполнения приведен в табл. 3.4−3.5).
Таблица 3.4
| № п/п
| Характеристика здания объекта оценки
| |
|
| | 1.
| Идентификация здания по данным Свидетельства о государственной регистрации права
| | 1.1
| Наименование объекта
| Нежилое трехэтажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 м2
| | 1.2
| Адрес
| Иркутская область, г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, д. XX
| | 1.3
| Кадастровый номер
| 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX
| | 2.
| Идентификация здания по данным Технического паспорта
| | 2.1
| Наименование объекта
| Административное лит. "Е"
| | 2.2
| Литер здания
| Литер "Е"
| | 2.3
| Кадастровый номер
| 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX
| | 2.4
| Реестровый номер
| XXX
| | 2.5
| Инвентарный номер
| 25:401:001:XXXXXXXXX
| | 3.
| Назначение и текущее использование
| | 3.1
| Назначение (по данным техпаспорта)
| административное
| | 3.2
| Текущее (фактическое) использование на дату проведения оценки
| административно-офисные помещения
| | 3.3
| Жилое/нежилое здание
| Нежилое
| | 3.4
| Класс административно-офисных помещений[10]
| "В"
| | 4.
| Физические характеристики объекта оценки
| | 4.1
| Тип объекта недвижимости[11]
| Отдельно стоящее здание
| | 4.2
| Этажность здания
|
| | 4.3
| Общая площадь помещений, м2, в том числе:
| 411,90
| |
| помещения 1-го, 2-го и 3-го этажей: офисные
| 309,60 (75,16%)
|
Окончание табл. 3.4
|
|
| |
| помещения 1-го, 2-го и 3-го этажей: подсобные (служебные) помещения
| 102,30 (24,84%)
| | 4.4
| Полезная площадь помещений, м2, в том числе[12]:
| 309,60 (75,16%)
| |
| офисные помещения
| 309,60 (75,16%)
| | 4.5
| Средняя внутренняя высота помещений, м
| 2,80; 2,80; 2,57
| | 4.6
| Полная высота надземной части здания, м
| 9,45
| | 4.7
| Наличие подвала, цокольного этажа, мансарды
| нет
| | 4.8
| Застроенная площадь, м2
| 145,60
| | 4.9
| Строительный объем, м3
|
| | 4.10
| Группа капитальности[13]
| I
| | 5.
| Сведения о годе постройки и проведенных ремонтах
| | 5.1
| Год постройки здания
|
| | 5.2
| Год последнего капитального ремонта здания
| Не установлен
| | 5.3
| Год последнего ремонта помещений
| 2002 год − полы; проемы; отделочные работы. Текущий ремонт производится ежегодно по мере необходимости
| | 5.4
| Физический износ (по данным техпаспорта [14]), %
| 25% на 31.03.2004 г.
|
Таблица 3.5
Технические характеристики конструктивных элементов
и инженерных сетей здания
| Конструктивные элементы и инженерные системы
| Описание конструктивных элементов и инженерных систем[15]
| Техническое состояние, признаки износа конструктивных элементов[16]
| |
|
|
| | Фундамент
| Ж/бетонный ленточный; ж/б блоки
| хорошее
(мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен)
| | Стены
| Кирпичные
| хорошее
(местами − трещины и отпадение штукатурки, выветривание швов)
| | Наружная отделка
| Штукатурка, окраска
| хорошее
| | Перегородки
| Кирпичные
| хорошее
(редкие трещины в местах сопряжений с потолками, редкие сколы)
| | Перекрытия
| Железобетонные
| хорошее
(незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов)
| | Крыша
| Совмещенная с перекрытием
| хорошее
(мелкие выбоины на поверхности плит)
| | Заполнения оконных проемов
| Пластиковые двойные створные
| хорошее
(мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах)
| | Кровля
| Мягкая рулонная
| удовлетворительное (вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровли); ржавление и значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки; проникновение влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям; повреждение деталей водоприемного устройства)
|
Окончание табл. 3.5
|
|
|
| | Полы
| Паркет, линолеум, плитка
| хорошее
(мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 20%; мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок; отставание материала в стыках и вздутие местами, мелкие повреждения плинтусов)
| | Заполнения дверных проемов
| Деревянные, пластиковые филенчатые
| хорошее
(мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах)
| | Внутренняя отделка помещений
| Повышенного качества. Штукатурка, гипсокартон, побелка, окраска, обои, плитка, подвесные потолки, стеновые панели
| хорошее
(местные единичные повреждения окрасочного слоя, царапины)
| | Внутренние сантехнические и электротехнические работы; инженерные сети и коммуникации (наличие, характеристика, источник)
| Отопление: централизованно
Водопровод: централизованно
Канализация: централизованно
Горячее водоснабжение: централизованно
Электроснабжение: централизованно
Радио: централизованно
Телефон: централизованно
| удовлетворительное (инженерные сети требуют ревизии и местами – текущего ремонта)
| | Прочее
| Отмостка, крыльцо, бетонная лестница
| удовлетворительное
| | Общая оценка технического состояния здания[17]
| | Хорошее техническое состояние. Существенные повреждения отсутствуют. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Ремонт может производиться местами. Здание эксплуатируется.
| При отсутствии возможности сопоставления имеющихся конструктивных элементов (инженерных сетей), описанных в ВСН 53-86(р), допускается производить определение технического состояния отдельных конструктивных элементов, инженерных сетей по шкале, приведенной в табл. 3.6.
Таблица 3.6
Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости
| Физический износ, %
| Оценка технического состояния
| Общая характеристика технического состояния
| |
|
|
| | 0 − 20
| Хорошее
| Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ
| | 21 − 40
| Удовлетворительное
| Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии
| | 41 − 60
| Неудовлетворительное
| Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта
| | 61 − 80
| Ветхое
| Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих − весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента
| | 81 − 100
| Негодное
| Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы
| При наличии в составе оцениваемого объекта недвижимости нескольких зданий (сооружений, конструктивных частей) приведенные выше таблицы заполняются для каждого здания (сооружения, конструктивной части).
Описание здания объекта оценки может включать дополнительную информацию, раскрывающую его особенности (на усмотрение Оценщика).
4. АНАЛИЗ РЫНКА (СЕГМЕНТА РЫНКА),
К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Общие требования
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки;
в) информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
г) информацию о составе и характере всех факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества на рассматриваемом сегменте рынка (далее – ценообразующих факторов).
Сбор и анализ рыночной информации по рынку недвижимости проводится в рамках населенного пункта, в котором расположен объект оценки. В случае необходимости рамки исследования расширяются до уровня субъекта РФ, граничных к исследуемому субъектов РФ.
Сбор и анализ информации о рынке недвижимости включает его общую характеристику, характеристику сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также характеристики ближайших сегментов рынка недвижимости.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, и к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю Отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|
