Расчет компенсации за низкую ликвидность

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 11Следующая ⇒

№ п/п	Показатель	Единица измерения	Значение
	Безрисковая ставка БС	%	6,7%
	Период экспозиции n	месяцев
	Итого, компенсация за низкую ликвидность (округленно)	%	3,4%

Компенсация за инвестиционный менеджмент (ИМ) различна по разным объектам. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами "до востребования" в банке), а по недвижимости существенен. Эта надбавка может включать в себя риски при оценке и выборе вариантов финансирования, принятии решений об удержании или продаже актива и т.д.

Компенсация за инвестиционный менеджмент может быть определена экспертно-аналитическим путем на основании шкалы, приведенной в табл. 8.7.

Таблица 8.7

Шкала определения величины компенсации
за инвестиционный менеджмент (ИМ) в зависимости от типа объекта

Степень специализированности Надбавка на инвестиционный менеджмент Тип объекта

Низкая 0 − 1,5 Квартиры, офисы, склады, гаражи

Средняя 1,5 – 3,5 Бизнес-центры, торговые помещения, небольшие объекты спец. назначения, небольшое производство

Высокая 3,5 – 5,0 Нефтебазы, турбазы, спорткомплексы и т.п. объекты

Принятая величина компенсации за инвестиционный менеджмент должна быть обоснована.

Норма возврата капитала (НВ) может быть рассчитана по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Использование иных методов расчета нормы возврата (в т.ч. метод Инвуда, метод Хоскальда) должны быть обоснованы.

Расчет нормы возврата (%/год) методом Ринга производится по формуле

где Т _ОСТ – оставшийся эффективный срок службы оцениваемого объекта недвижимости, лет.

Оставшийся эффективный срок службы оцениваемого объекта недвижимости (Т _ОСТ, лет) может быть рассчитан по формуле

Т _ОСТ = Т _{ПОЛН/ЭФФ} – Т _ЭФФ,

где Т _{ПОЛН/ЭФФ} – типичный полный эффективный срок службы объекта, лет; Т _ЭФФ – эффективный возраст объекта оценки, лет.

Типичный полный эффективный срок службы объекта (Т _{ПОЛН/ЭФФ}) может быть определен по формуле

где Т _{ПОЛН/ФИЗ} – типичный полный физический срок жизни объекта, лет; 70% − уровень физического износа объекта, по достижении которого он считается аварийным и не подлежащим дальнейшей эксплуатации; 100% − уровень физического износа объекта, при котором объект физически прекращает свое существование.

Типичный полный физический срок жизни объекта (Т _{ПОЛН/ФИЗ})[29] может быть определен по данным табл. 8.8.

Таблица 8.8

Классификация общественных зданий
в зависимости от материала стен и перекрытий

Группа зданий	Конструкция зданий	Срок службы, лет
1	2	3
I	Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами	175
II	Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам	150

Окончание табл. 8.8

1	2	3
III	Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные	125
IV	Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные	100
V	Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные	80
VI	Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами	50
VII	Здания деревянные, каркасные и щитовые	25
VIII	Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.)	15
IX	Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций	10

Эффективный возраст объекта оценки (Т_ЭФФ, лет) может быть определен по формуле

где Т_{ПОЛН/ЭФФ} – типичный полный эффективный срок службы объекта, лет; И_ФИЗ – физический износ объекта оценки, определенный при оценке объекта оценки затратным подходом, %; 70% − уровень физического износа объекта, по достижении которого он считается аварийным и не подлежащим дальнейшей эксплуатации.

Расчет нормы возврата должен быть представлен в виде табл. 8.9.

Таблица 8.9

Расчет нормы возврата

№ п/п	Показатель	Единица измерения	Значение

	Типичный полный физический срок службы объекта (Т_{ПОЛН/ФИЗ})	лет
	Уровень физического износа объекта, при котором объект физически прекращает свое существование	%	100%
	Типичный полный эффективный срок службы объекта (Т_{ПОЛН/ЭФФ})	лет

Окончание табл. 8.9


Уровень физического износа объекта, по достижении которого он считается аварийным и не подлежащим дальнейшей эксплуатации	%	70%
Уровень физического износа объекта, по достижении которого он считается аварийным и не подлежащим дальнейшей эксплуатации	%	70%
Накопленный физический износ зданий и сооружений объекта оценки	%	20%
Эффективный возраст объекта оценки (Т _ЭФФ)	лет
Оставшийся эффективный срок службы оцениваемого объекта (Т _ОСТ)	лет
Норма возврата (НВ)	%	1,3%

Таблица 8.10

Расчет ставки капитализации
методом кумулятивного построения

№ п/п Наименование рисков Значение

Безрисковая ставка (БС) 6,7%

Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости (Р) 1,5%

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости (Л) 3,4%

Компенсация за инвестиционный менеджмент (ИМ) 1,5%

Итого, норма дохода: 13,1%

Норма возврата (НВ) 1,3%

Итого, ставка капитализации для улучшений (R): 14,4%

Результаты определения коэффициента капитализации методом кумулятивного построения должны быть представлены в виде табл. 8.10.

8.4. Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта
недвижимости методом доходного подхода

Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации дохода производится по формуле

,

где ЧОД – годовой чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости, руб./год; К − коэффициент (ставка) капитализации, %.

Результаты итогового расчета рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации дохода должны быть представлены в виде табл. 8.11.

Таблица 8.11

Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки
методом капитализации дохода

№ п/п Показатель Единица измерения Значение

Чистый операционный доход руб./год 1 641 043

Ставка капитализации стоимости % 14,4%

ИТОГО, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом (округленно) руб. 11 396 000

Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная доходным подходом, приводится в конце главы.

Вывод:

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости: нежилое
3-этажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX), расположенное на Земельном участке, площадь 450,70 м² Земли поселений (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX) по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, д. XX, принадлежащего ОАО "XXX" на праве собственности, рассчитанная доходным подходом, по состоянию на 16 сентября 2005 г. составляет (округленно): 11 396 000 (одиннадцать миллионов триста девяносто шесть тысяч) рублей, без учета НДС.

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 9 10 Следующая ⇒

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: