|
Основные ценообразующие факторыОбъекты недвижимости административно-офисного назначения: 1) местоположение объекта с учетом следующих подфакторов: расположение (удаленность) относительно центра города; расположение относительно основных транспортных магистралей города; окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.); 2 ) конструктивные особенности объекта, в том числе: расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания; площадь объекта; наличие отдельного входа у объекта; планировка объекта; группа капитальности здания; 3) класс офиса[33]; 4) текущее состояние объекта; 5) уровень отделки помещений; 6) коэффициент застройки (для объектов − отдельно стоящих зданий). 7) прочие факторы, в том числе: наличие парковки; наличие охраны; обеспеченность телекоммуникациями; инфраструктура объекта; экологический фактор и др. Объекты недвижимости торгового назначения: 1) местоположение объекта с учетом следующих факторов[34]: степень интенсивности ближайших человеко-потоков ("бойкость места") − расположение относительно человеко-потоков (количество проходящих и проезжающих непосредственно вблизи объекта в определенный временной интервал (час, сутки и др.)); расположение относительно центра города; расположение относительно основных транспортных магистралей города (удаленность от ближайшей остановки общественного транспорта, жилого массива, от оживленных улиц, проспектов и др.); окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.); 2) конструктивные особенности объекта, в том числе: расположение объекта в здании или отдельно стоящее здание; расположение входа и окон; площадь объекта; Окончание прил. 2 3) класс и состояние объекта; 4) наличие места для парковки и подъездных путей и др. 5) коэффициент застройки (для объектов − отдельно стоящих зданий). Объекты недвижимости производственно-складского назначения: 1) местоположение объекта с учетом следующих подфакторов: близость к основным трассам; близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям; удобство подъезда; окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.); 2) конструктивные особенности объекта, в том числе: расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания; площадь объекта; соответствие конструктивных решений объекта, включая коммуникации, современным требованиям к подобным объектам, в том числе: наличие регулируемого режима влажности и температуры; наличие погрузочных эстакад и доков; наличие грузового лифта; этажность объекта (если объект представляет собой отдельно стоящее здание); наличие функционирующей системы спринклерного пожаротушения; 3) соотношение площади застройки объекта производственно-складской недвижимости и общей площади земельного участка объекта; 4) коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий); 5) прочие факторы, в том числе: наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта; наличие охраны и др. Земельные участки 1) местоположение объекта с учетом подфакторов, характерных для объектов недвижимости предполагаемой застройки земельного участка: 2) физические характеристики, в том числе: рельеф; площадь; конфигурация и др.; 3) права на земельный участок; 4) целевое назначение и разрешенное использование земельного участка; 5) права иных лиц на земельный участок; 6) коэффициент застройки (для частично застроенных земельных участков); 7) прочие факторы, в том числе: инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.); экологический фактор и др. Приложение 3
Рекомендуемые источники информации 1)Печатные издания: еженедельник "Дело" (Иркутск); еженедельник "Из рук в руки" (Иркутск); еженедельник "Все объявления Иркутска" (Иркутск); журнал "Супермаркет новостроек" (Иркутск). 2) Информационные порталы сети Интернет: Сибирское информационное агентство (http://www.sia.ru/); "Иркутское агентство развития бизнеса" (http://www.arenda.irbp.ru/); "Коммерческая недвижимость Иркутска" (http://m2.irkutsk.ru/); "Иркутский областной союз риэлторов" (http://mls.irkutsk.ru/); Российский фонд федерального имущества (http://www.irkrffi.ru/); агентство недвижимости "Тысячелетие" (http://www.millenium.irkutsk.ru); агентство недвижимости "Авалон-Риэлти" (http://www.arealty.ru/); агентство недвижимости "Магазин недвижимости" (http://www.mn.irk.ru/); информационный портал "Вся недвижимость иркутска" (http://dom-irk.ru/); интернет-газета "Откровенно о недвижимости" (http://www.oned.irkutsk.ru/) и др.
Приложение 4 к Порядку организации экспертизы Контрольный лист Параметры экспертизы
Продолжение прил. 4
Окончание прил. 4
Приложение 5 Основные ошибки оценщиков при оценке объектов Типы ошибок Отсутствие источника информации по данным, участвующим в оценке. Отсутствие расчетного обоснования по данным, участвующим в оценке. Нарушение причинно-следственных связей (из одного не следует другое). Противоречия в отчете. Ошибочная методология. Арифметические ошибки. Нарушение формальных требований. Ошибки по разделам Постановка задачи Вид стоимости не соответствует целям и задачам оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе) Отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, ликвидационная или утилизационная стоимость). Описание объекта оценки Не указано, какой вид права на земельный участок оценивается. В качестве оцениваемого права на недвижимость ошибочно зафиксировано право хозяйственного ведения. Не указаны основные технические характеристики объекта оценки: общая площадь, строительный объем, строительная готовность и т.д. Отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки. Отсутствует обоснование принятия в качестве оцениваемой площади земельного участка − площади застройки здания. Отсутствует описание местоположения объекта оценки. Отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки. Не описаны обременения на объект оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) Отсутствует раздел анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Для объекта оценки с высокой степенью физического износа не проведен анализ варианта сноса старого объекта и строительство нового. Продолжение прил. 5 Отсутствует обоснование принятых в расчет количественных характеристик объекта после реконструкции (или нового строительства). Результаты АННЭИ не использованы при расчете в отдельных подходах оценки, расчет проведен на основе текущего использования. Приведено ошибочное обоснование невозможности альтернативного использования объекта оценки (например, смены функционала, реконструкции объекта, сноса объекта и нового строительства и др.). Затратный подход Не определяется стоимость земельного участка. Методологически неверно рассчитана рыночная стоимость земельного участка (например, как капитализированная арендная плата или как нормативная цена земли). Ошибочно применена понижающая поправка на срочность договора аренды земельного участка под жилищное строительство. Для расчета полной восстановительной стоимости используются сборники УПВС для объектов современного строительства. Описание технического состояния конструктивных элементов и данные фотофиксации объекта оценки не соответствует принятым количественным значениям износа. Отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального (или внешнего) износа. Методологически неверно рассчитан функциональный (или внешний) износ. Физический износ отдельных конструктивных элементов ошибочно учтен дважды. Неверно посчитана строительная готовность объекта. Доходный подход Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам при расчете рыночной арендной ставки. Отсутствует описание объектов-аналогов. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок. Арендные ставки по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам. В денежном потоке не учтена реверсия капитала. Не приведен расчет величины первоначальных инвестиций. Потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам. При значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации. Окончание прил. 5 Коэффициент капитализации для объекта недвижимости ошибочно рассчитан по методике расчета коэффициента капитализации для бизнеса. В методе прямой капитализации коэффициент капитализации принят равным ставке дисконта. Сравнительный подход Отсутствуют источники информации по объектам-аналогам. Отсутствует описание объектов-аналогов. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка. Цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок. В качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся аналогов. Согласование результатов Результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об ошибках в расчетах. Результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов. Прочие замечания Методологически ошибочно рассчитана стоимость обременения в виде договора аренды. Отсутствует анализ рынка объекта оценки. В качестве исходных рыночных данных (ставки аренды, цена продажи) приняты нормативные значения. Не указано, включен или не включен НДС в исходные значения, используемые в расчетах по подходам. Формальные признаки Отсутствует балансовая стоимость объекта оценки. Отсутствует дата составления отчета. Отсутствует дата проведения оценки (дата определения стоимости). Используемые понятия не соответствуют действующему законодательству. Приложение 6 Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости ВАРИАНТ № _____________ а) пункты, отмеченные "*", заполняются Оценщиком; б) значения, отмеченные текстом "определяется в соответствии с вариантом задания на оценку", определяются по табл. I приложения 7 к учебному пособию. Общие данные 1.1. Вид оцениваемого имущества: объект недвижимости. 1.2. Цель проведения оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки. 1.3. Задачи проведения оценки: совершение сделки купли-продажи оцениваемого объекта недвижимости. 1.4.* Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки) объекта оценки: ___________________________________________________________________ (указывается дата, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость объекта оценки[36]) 1.5 Заказчик оценки: ООО "XXX" (место нахождения: г. Иркутск; сведения о государственной регистрации: зарегистрировано ИФНС Правобережного округа г. Иркутска, свидетельство о государственной регистрации серия 38 № XXXX от XX.XX.20XX г.; ИНН: 38XXXXXX; ОГРН: ХХХ, дата присвоения ОГРН: XX.XX. 20XX г.). 1.6 Оценщик: Фамилия, Имя, Отчество [37]; член СРО "ХХХ" (место нахождения: ХХХХХХ, РФ, г. Москва, ул. ХХХ, д.ХХ); диплом о профессиональной переподготовке серия ПП № ХХХ по программе "Оценка бизнеса (предприятия)", выдан ХХ.ХХ. 20XX г. ХХХ, г. Иркутск; страховой полис Страховой акционерной компании "ZZZ" № XXXX, период страхования с XX.XX. 20XX г. по XX.XX.200X г. на сумму 20’000’000 рублей); стаж работы в оценочной деятельности: Х лет; юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор: ООО "YYY" (место нахождения: г. Иркутск; сведения о государственной регистрации: зарегистрировано ИФНС Правобережного округа г. Иркутска, свидетельство о государственной регистрации серия 38 № XXXX от XX.XX. 20XX г.; ИНН: 38XXXXXX; ОГРН: ХХХ, дата присвоения ОГРН: XX.XX. 20XX г.). 1.7*. Основание для проведения оценки: договор № XX от "__" _______ 20__ г.[38] Продолжение прил. 6 ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры... Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право... Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам... ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|