Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







С.Н. Максимов «Управление недвижимостью» , Москва: издательство дело 2008 г.





Литература

1. А.Н. Асаул «Экономика недвижимости» Питер,2010 г.

 

2.П.Г. Грабовый «Экономика и управление недвижимостью»,М.: Изд-во «АСВ», 1999

 

3.Е.П. Дудин., А.К Щукин Что такое девелопмент. – М.Монолит,2001 г.

 

4.С.Н.Максимов Девелопмент – СПБ.:Питер 2003г.

 

5..П.Г. Грабовый «Экономика и управление недвижимостью» Примеры, задачи, упражнения: В двух частях, М.: Изд-во «АСВ», 2001.

С.Н. Максимов «Управление недвижимостью», Москва: издательство дело 2008 г.

Лекция №1тема: «Суть процесса управления. Цели и задачи управления»

Вопросы для рассмотрения:

  1. Понятие управления.
  2. Уровни управления недвижимостью.
  3. Цели и задачи управления недвижимостью.
  4. Формы управления недвижимостью.
  5. Общая классификация объектов недвижимости.
  6. Основные аспекты деятельности по управлению объектами недвижимости.
  7. Недвижимость, как объект управления.

Управление – это процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулировки и достижения поставленных целей.

Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая за счёт и в интересах потребителей и связанная с определённым циклом жизни объекта недвижимости:

1.Программа наилучшего использования земельного участка.

2.Проектирование, как самого объекта недвижимости, так и неотделимых улучшений.

3.Инвестирование.

4.Изготовление, (возведение, строительство, монтаж) как самого объекта недвижимости, так и неотделимых его улучшений.

5.Оценка объекта.

6.Маркетинг.

7.Обращение (купля-продажа, аренда), лизинг, залог(ипотека),доверительное управление, передача прав хозяйственного ведения и оперативного управления, дарение и т.д.

8.Употребление (сервис).

9.Техническое обслуживание, эксплуатация и ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация.

10.Перепрофирование по функциональному назначению.

11.Утилизация (снос и захоронение).

Управление недвижимости – это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и т.д.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Включает в себя:

1.Системузаконодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами (государственное регулирование рынка недвижимости);

2.Оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

3.Управление объектами недвижимости в интересах собственника

Управление недвижимостью осуществляется в трёх направлениях:

  1. Правовом – распределение и комбинирование прав на недвижимость.
  2. Экономическом – управление доходами и затратами в процессе эксплуатации объекта недвижимости.
  3. Техническом – содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

 

 

Рис.1. – Основные аспекты деятельности по управлению объектами недвижимости

Управление недвижимостью реализуется путём формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически и функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части.

Формирование объекта недвижимости – это техническое и экономическое описание и юридическое обоснование, в результате чего объект получает технические и экономические характеристики и юридический статус, позволяющий идентифицировать его из других объектов. Формирование объекта недвижимости состоит из его инвентаризации, сервитутов и регистрации.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимального эффекта от использования объектов недвижимости в интересах собственника. Это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости

Задачи пользователя:

  1. Управление помещениями (определение потребности в помещениях на данный момент времени, приобретение и оборудование помещений, текущий ремонт помещений и оборудования, управление эффективным использованием помещений, ежедневный уход за помещениями).
  2. Приобретение поддерживающих услуг (уборка, охрана, передача информационных данных, типографские и копировальные услуги).

Задачи собственника (владельца):

  1. Задачи владения (обслуживание, уход за недвижимостью, текущий ремонт);
  2. Организация услуг, предлагаемых пользователям.

Задачи застройщика (общее управление, управление отдельными проектами, получение отдельного участка для строительства, организация проектирования и строительных работ, привлечение услуг сторонних организаций и участие в разработке продукции)

Главные цели управления недвижимостью:

1. Цели пользователей.

Максимальная поддержка основной деятельности пользователя. Жилая недвижимость должна обеспечить экономичный вариант проживания (сопоставление предлагаемого уровня комфорта и требуемых для этого расходов).

2. Цели владельцев.

Получение максимально высокой прибыли с вложенного в недвижимость капитала. С позиции владельцев имеет смысл принимать во внимание особенности основной деятельности пользователей. В таком случае они получают долговременных и надёжных арендаторов, а в длительной перспективе - наилучшие экономические результаты.

Цели официальных лиц.

Общая заинтересованность в эффективном функционировании и развитии жилищно – коммунальной сферы. Государственная дума, разрабатывающая законодательство в области недвижимости, а также Госстрой и местные органы регулируют этот рынок с помощью законов, инструкций и нормативных правил и административных решений.

Формы управления недвижимостью:

Рис 2. – Возможные формы управления недвижимостью

1. Самостоятельное («внутреннее») управление.

Любой вид управления, при котором собственник управляет объектом лично или посредством подконтрольных специалистов (сотрудников) либо юридических лиц (например, дочерней управляющей компании). Варианты организации внутреннего управления зависят:

-От размера объекта

-Наличия комплексов или портфеля объектов

-От возможности совмещения функций управления недвижимостью как непрофильного бизнеса с функциями управления основным бизнесом.

Возможны следующие варианты:

1.1.управление силами собственника лично (для малых объектов);

1.2.управление посредством наёмного менеджера (применим для малых объектов, либо для объектов, сдаваемых целиком в аренду одному – двум арендаторам);

1.3.управления посредством специализированного структурного подразделения собственника (наиболее распространённый вариант для более крупных объектов недвижимости);

1.4.управление специализированной дочерней компании (на 100% подконтрольной собственнику);

 

Рис. 3. Возможные варианты внутреннего управления

Лекция №3.

Коммерческая недвижимость.

-офисные здания и помещения административно – офисного назначения;

-гостиницы, мотели, дома отдыха;

-магазины, торговые центры;

-рестораны, кафе и другие пункты общепита;

-пункты бытового обслуживания сервиса.

Промышленная недвижимость.

-заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;

-мосты, трубопроводы, дороги, дамбы, и другие инженерные сооружения;

-паркинги, гаражи;

-склады, складские помещения.

5.Недвижимость социально – культурного назначения:

-здания правительственных и административных учреждений;

-культурно – оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

-религиозные объекты.

Даже в странах с рыночной экономикой не все приведённые виды и подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно о рынке квартир и садово – огородных земельных участков. В больших городах (Москва, Санкт – Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) сравнительно хорошо развит рынок коммерческой недвижимости, в первую очередь офисной, недвижимости, зарождается рынок промышленной недвижимости. В некоторых регионах развивается рынок земли.

 

Классификация жилой недвижимости. «Параметры отнесения к элит.,эконом., и бизнес., классу»

Параметры Элит - класс Бизнес - класс Эконом - класс
Местоположение Исторический центр, экологически благоприятный и престижный район Любой район Любой район
Технология строительства Монолит кирпич Кирпич монолит Монолит КПД
Придомовая территория огороженная огороженная Неогороженная, или по инициативе жильцов
Системы безопасности есть есть Нет, или по инициативе жильцов
Подземная парковка Есть, 1 или более машина мест на квартиру Есть, не более 1 машина места на квартиру Нет места для стоянки на придомовой территории
Отделка мест общего пользования Высококачественные материалы Улучшенные, в том числе качественные Стандартные, местного производства
Лифт Tisson, Kone, Otis, MITSUBISI LG и другие КМЗ
Количество квартир на этаже 2-3   5 и более
Площадь квартир 2/90 -140 кв.м. 3/130-160 кв.м. 4/160-190 2/60-80 3/90-130 4/130-150 1/35-50 2/50-70 3/70-100
Площадь остекления Увеличенная, возможно витражное остекление   Стандартное Стандартное
Высота потолков 3-3.5 м. 2.80-3.10 м. 2.70-3 м.

 

Виды классификаций коммерческой недвижимости.

Пример.

Присвоение бизнес – центру класса «АСВ», означает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

В ноябре 2006 года, участники Московского исследовательского форума – ведущие консультанты в сфере коммерческой недвижимости предложили новую классификацию.

Параметры новой классификации разделены на группы, в каждой группе присутствует набор обязательных и желательных критериев. Добавились конкретные обязательные требования. Если офисное помещение набирает любые 16 параметров класса «А» из 20 имеющихся, чтобы соответствовать этому классу, зданию необходимо иметь ряд обязательных качеств из каждой группы.

 

Фестивальный центр.

«Якорем» являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствующими – магазины одежды и обуви, подарков и пр.

Аутлет центр.

«Якорь» - магазин строительно – отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. Подобных центров в нашей стране нет.

Лекция №2

Капитальный ремонт.

Устранение признаков морального и физического износа путём переоснащения помещений в пределах габаритов зданий с сохранением их назначения, замены оборудования, ремонта устаревших элементов, конструкций и деталей, повышения качества отделки.

К капитальному ремонту объекта относятся работы, в процессе которых производится:

-ремонт или смена изношенных конструкций и деталей или замена их на наиболее прочные и экономичные;

-смена или замена более 20% основных конструкций, срок службы которых является наибольшим.

Основными конструкциями с большим сроком службы для зданий являются:

-каменные и бетонные фундаменты;

-все виды стен;

-все виды каркасов стен.

Основными конструкциями с большим сроком службы для сооружений являются:

-трубы наружных сетей;

-ограждающие конструкции подземных каналов;

-земляное полотно автомобильных и железных дорог;

-опоры воздушных сетей.

Существует два вида капитального ремонта комплексный и выборочный.

Годовые планы капитального ремонта объекта недвижимости составляются управляющей компанией совместно с собственником соответствующего объекта и должны содержать:

-наименование и количество основных работ по объекту;

-наименование и порядок взаимоотношений с подрядными организациями;

-общую стоимость каждого вида работ;

-календарные сроки ремонтов;

-потребность в основных материалах, строительных изделиях, транспорте, средствах механизации и рабочих;

-источники и механизм финансирования капитального ремонта.

Разработку проектно – сметной документации на капитальный ремонт объектов целесообразно передать на договорных началах проектной организации. При этом в перечень обязательств проектной организации должны быть включены следующие работы:

-техническое обследование по отобранному для ремонта объекту с целью определения его технического состояния, степени износа основных конструкций (установление точных размеров существующих конструкций, узлов и деталей, высот помещений, ширины и высоты оконных и дверных проёмов);

-визуальное обследование с целью выявления конструктивных изменений в процессе эксплуатации;

-рассмотрение и проверка имеющейся проектной и эксплуатационной документации (чертежи основного проекта, сметы, описи работ ранее осуществлённых ремонтов);

-составление отчёта, в котором систематизированы фактические данные осмотра объекта, предложения о целесообразности капитального ремонта, технико – экономические расчёты и другие материалы.

Финансирование капитального ремонта, а также проектно – изыскательных работ осуществляется за счёт собственника. Работы по капитальному ремонту объекта, как правило, осуществляются подрядным способом.

Промежуток времени между двумя капитальными ремонтами называется ремонтным циклом. Ремонтный цикл включает техосмотры, текущий ремонт. Время между двумя ремонтами называется межремонтным периодом. Продолжительность его определяется сроком работы наименее стойких и быстроизнашивающихся деталей конкретных видов оборудования.

 

 

Лекция №10 «Особенности финансово – экономического планирования в организациях, управляющих жилой недвижимостью».

I. Формы управления жилой недвижимостью;

II. Основа финансирования уставной и хозяйственной деятельности организаций управляющих жильём;

Управление недвижимостью в жилищной сфере осуществляют:

1. Коммерческие управляющие организации (УО);

2. Некоммерческие организации обладающие специальной правоспособностью:

· Товарищества собственников жилья (ТСЖ);

· Жилищно – строительные кооперативы (ЖСК);

· Жилищные кооперативы (ЖК).

Основой их деятельности по управлению, является оказание услуг по содержанию и обслуживанию жилых домов, оказание коммунальных услуг для собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом представляет собой жилое здание, состоящее из двух и более квартир, имеющие самостоятельные выходы либо в помещения общего пользования в таком доме, либо на земельный участок, прилегающий к дому объектами вещных прав в котором являются:

ü Жилые помещения, к которым относятся квартиры и комнаты в квартирах, которые предназначены только для проживания граждан;

ü Нежилые помещения, которые не предназначены для проживания граждан, а используются для хозяйственных или для предпринимательских целей физическими и юридическими лицами.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в таком доме.

К общему имуществу в многоквартирном доме в соответствии со ст. 36 ЖК РФ относятся:

ü Помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т. ч. Межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

ü Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

ü Механическое, электротехническое, санитарно – техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

ü Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме. В многоквартирном доме доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

Управление многоквартирным домом включает в себя организацию исполнения и непосредственное исполнение задач, установленных п.1 ст.161 ЖК РФ. К их числу относится:

· Обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в жилых помещениях

· Надлежащее содержание имущества в многоквартирном доме;

· Решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме

 

Решать задачи управления многоквартирным домом собственники помещений вправе:

1. Самостоятельно путём выбора непосредственного способа управления;

2. Путём создания ТСЖ, жилищно – строительного кооператива, жилищного кооператива и иного потребительского кооператива. При этом:

-ТСЖ – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом;

-жилищный или жилищно – строительный кооператив (ЖК, ЖСК) – добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме;

3.Посредством привлечения управляющей организации, которой может выступать любое юридическое лицо независимо от организационно – правовой формы или индивидуальный предприниматель.

Управление многоквартирным домом предусматривает выполнение следующих работ или услуг:

ü По содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме – выполняемые работы и оказываемые услуги, включённые в утверждённый собственниками помещений в многоквартирном доме перечень работ, услуг на определённый период;

ü Дополнительные услуги и работы – выполняемые и оказываемые по заявкам собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме;

ü Коммунальные услуги – холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, энергоснабжение, газоснабжение (в том числе поставка газа в баллонах), отопление.

Лекция №6

Капитальный ремонт.

Устранение признаков морального и физического износа путём переоснащения помещений в пределах габаритов зданий с сохранением их назначения, замены оборудования, ремонта устаревших элементов, конструкций и деталей, повышения качества отделки.

К капитальному ремонту объекта относятся работы, в процессе которых производится:

-ремонт или смена изношенных конструкций и деталей или замена их на наиболее прочные и экономичные;

-смена или замена более 20% основных конструкций, срок службы которых является наибольшим.

Основными конструкциями с большим сроком службы для зданий являются:

-каменные и бетонные фундаменты;

-все виды стен;

-все виды каркасов стен.

Основными конструкциями с большим сроком службы для сооружений являются:

-трубы наружных сетей;

-ограждающие конструкции подземных каналов;

-земляное полотно автомобильных и железных дорог;

-опоры воздушных сетей.

Существует два вида капитального ремонта комплексный и выборочный.

Годовые планы капитального ремонта объекта недвижимости составляются управляющей компанией совместно с собственником соответствующего объекта и должны содержать:

-наименование и количество основных работ по объекту;

-наименование и порядок взаимоотношений с подрядными организациями;

-общую стоимость каждого вида работ;

-календарные сроки ремонтов;

-потребность в основных материалах, строительных изделиях, транспорте, средствах механизации и рабочих;

-источники и механизм финансирования капитального ремонта.

Разработку проектно – сметной документации на капитальный ремонт объектов целесообразно передать на договорных началах проектной организации. При этом в перечень обязательств проектной организации должны быть включены следующие работы:

-техническое обследование по отобранному для ремонта объекту с целью определения его технического состояния, степени износа основных конструкций (установление точных размеров существующих конструкций, узлов и деталей, высот помещений, ширины и высоты оконных и дверных проёмов);

-визуальное обследование с целью выявления конструктивных изменений в процессе эксплуатации;

-рассмотрение и проверка имеющейся проектной и эксплуатационной документации (чертежи основного проекта, сметы, описи работ ранее осуществлённых ремонтов);

-составление отчёта, в котором систематизированы фактические данные осмотра объекта, предложения о целесообразности капитального ремонта, технико – экономические расчёты и другие материалы.

Финансирование капитального ремонта, а также проектно – изыскательных работ осуществляется за счёт собственника. Работы по капитальному ремонту объекта, как правило, осуществляются подрядным способом.

Промежуток времени между двумя капитальными ремонтами называется ремонтным циклом. Ремонтный цикл включает техосмотры, текущий ремонт. Время между двумя ремонтами называется межремонтным периодом. Продолжительность его определяется сроком работы наименее стойких и быстроизнашивающихся деталей конкретных видов оборудования.

 

 

Пример.

Требуется определить годовую арендную ставку (на единицу арендной площади при условиях полной аренды) для офисного помещения. Найдём шесть объектов аналогов, отличающиеся четырьмя ценообразующими факторами и арендными ставками.

Элемент сравнения Объект оценки Объект аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5 Аналог 6
Арендная ставка ?            
Права Обрем. Обрем Полн. Полн. Обрем. Полн. Обрем.
Условия расчётов Рын. Льгот. Льгот. Рын. Льгот. Льгот. Рын.
Особые условия Рын. Рын. Льгот. Льгот. Рын. Рын. Рын.
Время         -4 мес.   -4 мес.

Число объектов превышает число элементов сравнения, поэтому можем применить метод парных сравнений.

1.Оценить сколько на рынке стоит различие ценообразующих факторов;

2.Найти ставку арендной платы, по которой было сдано в аренду помещение объекта – аналога, если бы оно имело характеристики объекта оценки.

Решение:

1.1.Только правами отличаются объекты 1 и5, появление обременения привело к снижению ставки арендной платы (абсолютная корректировка 195-185= 10 ед. процентная:10/185=0,054 или 5,4%.

1.2.Только условиями расчётов отличаются объекты 2 и 3 (абсолютная корректировка: 164-142= 22 ед., процентная 22/142=0,1549 или 15%)

1.3.Особыми условиями объекты 2 и 5(абсолютная корректировка 195-142= 53 ед., процентная 53/142*100= 37%).

1.4.Временем сделки – объекты 1 и 4(абсолютная корректировка:185-175=10ед., процентная 10/175*100=5,7%).

Выполним абсолютные корректировки, сравнивая объект управления с объектами аналогами.

 

Элемент сравнения Объект оценки Объект аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5 Аналог 6
Арендная ставка ?            
Права Обрем. Обрем Полн. Полн. Обрем. Полн. Обрем.
Абс.корр. - - -10 -10   -10  
Условия расчётов Рын. Льгот. Льгот. Рын. Льгот. Льгот. Рын.
Абс.корр. - +22 +22   +22 +22  
Особые условия Рын. Рын. Льгот. Льгот. Рын. Рын. Рын.
Абс.корр. - - +53 +53      
Время         -4 мес.   -4 мес.
Абс.корр. - - - - +10 - +10
Скор. Абс. -            
Арендная ставка              

 

Приведённый пример существенно проще встречающихся на практике: как правило, число объектов сравнения оказывается меньше числа элементов сравнения и в этом случае для определения рыночной ставки рекомендуется использовать метод относительного сравнительного анализа ставок.

Для примера возьмём данные примера №1, но с расширением числа существенных ценообразующих факторов.

Стрелками покажем направление корректировок ставок арендной платы для объектов аналогов в сравнение с объектом управления: например, поскольку физические характеристики у объекта сравнения лучше, чем у объекта управления, при оценки ставки арендной платы для объекта управления нужно скорректировать ставку для объекта №3 в меньшую сторону.

 

 

Элемент сравнения Объект оценки Объект аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5 Аналог 6
Арендная ставка ?            
Права Обрем. Обрем Полн. Полн. Обрем. Полн. Обрем.
Условия расчётов Рын. Льгот. Льгот. Рын. Льгот. Льгот. Рын.
Особые условия Рын. Рын. Льгот. Льгот. Рын. Рын. Рын.
Время         -4 мес.   -4 мес.
Местополож. Хор. Сред. Хор. Сред. Хор. Хор. Хор.
Физич.хар-ки. Сред. Хор. Сред. Хор. Сред. Хор. Хор.
Эконом.хар-ки. Сред. Сред. Плох. Плох. Сред. Сред. Хор.
Сервис Частич. Частич. Частич. Частич. Частич. Полн. Полн.
Общ.коррект.              
Арендная ставка 185-195            

 

В данном случае рыночная ставка арендной платы для объекта исследования находится в диапазоне 185-195 ед., что существенно меньше, чем в предыдущем примере. Этим демонстрируется необходимость учёта по возможности полного перечня элементов сравнения(в анализе должны быть представлены все пакеты ценообразующих факторов.

При наличии среди корректировок стрелок разного направления требуется дополнительное количественное сравнение соответствующих корректировок(если весомость одной корректировки окажется заметно больше трёх противоположно направленных). В этом случае требуется более детальное изучение влияния всех ценообразующих факторов в перечисленных пакетах.

В этом случае можно использовать технику компенсационных корректировок (сравниваются затраты на устранение различий).

 

Затратный подход.

Арендодатель назначает ставку арендной платы, намериваясь обеспечить себе возврат капитала и доход на капитал, вложенный в создание этого объекта (если создавал объект для себя) или на капитал, вложенный в приобретение его(если купил объект для использования в качестве инвестиционного актива).

1.Необходимо найти рыночную стоимость объекта сдаваемого в аренду. Если арендодатель создавал объект для себя, то можно найти стоимость объекта аренды затратным подходом.

Если арендодатель купил объект для использования в качестве финансового актива, то стоимость объекта аренды определить методом сравнительного анализа продаж.

2.Величина арендной платы устанавливается в объёме, позволяющей покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта, и получить прибыль.

Лимитную величину арендной платы, как правило формируют три группы затрат:

А=Кплбон

Кпл - коммунальные платежи;

Ооб – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

Зон – затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости

Первая группа затрат Кпл находится по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счётчика(или расчётный метод определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

Управляющая компания, как правило имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными тренажёрные залы, солярии и прочие услуги в области фитнеса.

Вторая группа затрат Об, связана с отчислениями в бюджет и внебюджетные фонды. Сдача в аренду нежилых помещений – одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющих недвижимостью, который является плательщиком налога на добавленную стоимость. В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и землю.

Оббзздб

 

Обз –отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости;

Оздб –отчисления в бюджет по объекту недвижимости(части, переданной в аренду)

ОздбЕк.р.им

ОЕк.р – ежегодные отчисления, формируемые в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в аренду помещений;

Ним – налог на имущество, годовая величина определяется умножением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.

Затраты третьей группы Зон,связанные с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды:

Зон =З+НР+Н

 

З- прямые затраты(материалы, амортизация оборудования, аренда офисного помещения, заработная плата, коммунальные и транспортные расходы, реклама);

НР – стоимость консультационных услуг, представительские расходы;

Н – на имущество, на содержание жилищного фонда и объектов социально –культурной сферы;

Доходный подход – арендатор определяет предельно допустимую величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он бы считал возможным отдавать за пользование и владение арендуемым помещением для извлечения этих доходов.

Необходимо распределить годовой доход от бизнеса типичного арендатора между всеми видами факторов производства, вычленяя сумму, приносимую или «генерируемую» недвижимостью т.е. определяя «добавочную продуктивность» земли или улучшений по остаточному принципу. Эта сумма «добавочная продуктивность» и будет определять величину рыночной арендной платы.

Какой метод выбрать? Для достоверности можно применить все три подхода.

При наличии достаточного количества рыночных данных безусловное предпочтение отдаётся методу сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной платы. На «пассивном» рынке недвижимости или для «пассивного» сегмента этого рынка используется затратный или доходный подход.

Виды арендных платежей:

- фиксированная аренда – в течении срока аренды плата постоянная(постоянный аннуитет)

- ступенчатая аренда – через определённые периоды времени арендная плата изменяется на определённую величину (линейный аннуитет, например каждый платёж увеличивается на 100 руб.).

-индексируемая аренда – размеры платежей привязываются к инфляции или валютному курсу (экспоненциальный аннуитет).

- процентная (дополнительная) – аренда основана на проценте от валового объёма продаж арендатора.

Аренда жилья.

В отличие от рынка продаж жилой недвижимости рынок аренды более динамичен и чутко реагирует на изменение платёжеспособного спроса. Спрос и цены формируются под влиянием уровня доходов и притока мигрантов из других регионов, а также туристов.

Рынок жилья имеет свои сегменты: краткосрочной и долгосрочной(год и более) аренды.

Договор аренды помещения.

Стороны договора аренды.

Сторонами договора аренды является арендодатель и арендатор. Для арендатора при заключении договора аренды необходимо проверить полномочия арендодателя на заключение договора по передаче имущества в аренду. Документы, подтверждающие соответствующие полномочия арендодателя, можно разделить на две группы:

1. Документы, подтверждающие полномочия арендодателя на распоряжение имуществом

К таковым могут быть отнесены:

-свидетельство о праве собственности на помещение

-договор аренды с правом передачи помещения в субаренду

-договор доверительного управления имуществом

-агентский договор.

2.Документы, подтверждающие полномочия конкретного лица на подписание договора.







Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.