Классификация офисной недвижимости.

Основная цель классификации – дать профессионалам и потребителям единые ориентиры.

Для профессионалов классификация необходима:

-для выбора критериев для развития объекта недвижимости

Потребителям классификация поможет быстро сориентироваться на рынке офисной недвижимости и понять, что, где и за какую цену можно приобрести.

В классификации учтены наиболее общие требования, понятные не только профессионалам управления, но и арендаторам.

Офисные помещения традиционно подразделяют на четыре основных класса: A, B, C, D. Компании не могут прийти к единству при классификации помещений, поэтому возникли подклассы А₁, А₂. А₃ или В+ и В-.

Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик.

В основу классификации Гильдии Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости Санкт – Петербурга положены три параметра:

-местоположение бизнес – центра и доступность

-компоненты и свойства здания (тип и технический уровень здания)

-уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса.

Каждый из этих компонентов оценивается по буквенной шкале А, В и С. По результатам оценки каждый бизнес- центр получает трёхзначный буквенный код (например ААА или АВС). Такая классификация позволяет сразу определить сильные и слабые стороны офисного здания. Трёхзначный код предназначен только для «внутреннего» пользования в среде специалистов.

Для непрофессионалов класс здания определяет минимальный показатель. Предполагается, что в бизнес – центре класса «А» и местоположение, и качество отделки, и уровень менеджмента должны быть самыми лучшими. По данной классификации определения «бизнес – центр» и «офисный центр» являются тождественными.

-объекты, в которых более 15 лет не проводились ремонтные работы

-объекты, частично заполненные арендаторами и одновременно находящиеся в процессе реконструкции и перепланировок, имеющие незавершённый вид

Присвоение бизнес – центру класса «АСВ», означает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

В ноябре 2006 года, участники Московского исследовательского форума – ведущие консультанты в сфере коммерческой недвижимости предложили новую классификацию.

Параметры новой классификации разделены на группы, в каждой группе присутствует набор обязательных и желательных критериев. Добавились конкретные обязательные требования. Если офисное помещение набирает любые 16 параметров класса «А» из 20 имеющихся, чтобы соответствовать этому классу, зданию необходимо иметь ряд обязательных качеств из каждой группы.

Торговый центр – это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, осуществляющие свою деятельность в специально спланированном здании, находящемся в профессиональном управлении.

В России не принято единой классификации, адаптированной под Российские условия. Для классификации торговых центров российские аналитики используют европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и масштабом влияния(размером торговой зоны. Разработка архитектурно – планировочных решений, а также брокеридж(сдача площадей в аренду) проводятся на основании Концепции торгового центра должна отражать:

-целевые группы покупателей(«портрет покупателя»)

-состав арендаторов(«якоря», сопутствующие)

«Якорь» - крупный,как правило, сетевой оператор розничной торговли с известным брендом, расположенный на территории торгового центра на правах арендатора или собственника занимаемой площади и привлекающий в торговый центр основные потоки покупателей. В качестве «якоря» могут выступать предприятия другого профиля или их совокупность (предприятия общественного питания – «фуд - корт», предприятия услуг –кинотеатр).

Функцию «якоря» могут также выполнять также расположенные рядом памятники архитектуры, престижность места расположения объекта, и др.

Торговая зона – географическая область на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.

Границы торговой зоны торгового центра определяются факторами:

-естественные или искусственные физические препятствия

Согласно европейской классификации выделяют 4 вида торговых центров:

Микрорайонный торговый центр – осуществляет продажу повседневного спроса(продукты питания, лекарства и т.д.) и оказывает бытовые услуги(те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра).

В микрорайонном торговом центре «якорем» является супермаркет, к другим значимым арендаторам относятся аптека и универсальный магазин.

Центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров.

Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в пяти – десяти минутах езды от него. Типичные представители торговые центры: Лама, Абрикос, Полянка.

Окружной торговый центр – торговая зона ОТЦ больше, чем у микрорайонного. Привлекает покупателей более удалённых от него. ОТЦ представляет ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров(инструменты, товары для строительства, для сада).

ОТЦ – это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиваться до уровня окружных, а некоторые окружные могут стать региональными.

«Якорь» -крупные магазины склады, магазины с доставкой.

Обслуживает население в 10 -20 минутах езды от него.

Недостатки: уязвим с точки зрения конкуренции. Слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, и слишком велик, чтобы процветать за счёт своего ближайшего окружения.

Типичные представители: «ФУД СИТИ», «Быстроном», «Персональ»

Региональный центр – включает в себя крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары

Число якорей – от двух – на 50 70 % площадей.

В Томске нет представителей. В Москве, по данным аналитиков, этот формат занимает примерно 19% рынка качественных торговых площадей(«Европарк»).

Суперрегиональный центр – аналогичен региональному по размерам, но разнообразнее по ассортименту товаров.

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: