Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Статья 1013. Объект доверительного управления.





1. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

2. Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

3. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление или после ликвидации юридического лица.

Доверительный управляющий может владеть и пользоваться этим имуществом. т.е. управлять, воздействовать на систему и составляющие её части с целью увеличения прибыли. Главная цель доверительного управления – сохранение имущества в надлежащем не изменённом виде. Состав имущества меняется только в пределах, установленных договором. При хорошем управлении цена объекта недвижимости со временем должна расти.

Предметом договора доверительного управления является услуга, связанная с управлением объекта недвижимости. стороны договариваются о профессиональном управлении, но не о получении результата.

Сторонами договора доверительного управления могут быть:

Учредитель управления, доверительный управляющий, выгодоприобретатель. Чаще всего выгодоприобретатель и учредитель управления - одно лицо.

Статья 1015. Доверительный управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Грамотное управление объектом недвижимости сопровождается проведением целого комплекса разнородных мероприятий, связанных с владением, пользованием и распоряжением (в пределах, установленных договором доверительного управления) объектом недвижимости находящимся в управлении.

Статья 1020. Права и обязанности доверительного управляющего:

1. управлять объектом недвижимости в интересах учредителя (выгодоприобретателя), т. е. надлежащим образом осуществлять правомочия владения и пользования имуществом;

2.указывать в договорах и иных документах внешнего действия тот факт, что он действует именно в качестве доверительного управляющего «ДУ»;

3.предоставлять учредителю управления достоверный, грамотный, надлежащим образом оформленный отчёт о своей деятельности;

4.своевременно предоставлять выгодоприобретателю положенные ему выгоды от управления;

5.вести законную предпринимательскую деятельность.

Учредитель управления должен:

1.предоставлять доверительному управляющему необходимую информацию и документацию;

2.предупреждать доверительного управляющего о любых обременениях передаваемого объекта недвижимости;

3.своевременно выплачивать доверительному управляющему причитающееся ему вознаграждение;

4.своевременно принимать от управляющего отчёты.

Статья 1016. Существенные условия договора доверительного управления имуществом.

1. В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

срок действия договора.

2. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Статья 1018. Обособление имущества, находящегося в доверительном управлении

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Статья 1022. Ответственность доверительного управляющего:

1. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

2. Обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном пунктом 3 настоящей статьи. Учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

4. Договор доверительного управления имуществом может предусматривать предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления.

Статья 1023. Вознаграждение доверительному управляющему.

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

 

Лекция №10.

«Оперативное и тактическое управление объектами недвижимости».

Управление на тактическом уровне соответствует выполнению принятой конкретной программы по управлению отдельными комплексами недвижимости.

Управляющий фондами на тактическом уровне в конечном итоге отвечает за общую прибыль за весь период эксплуатации рассматриваемого портфеля или его части.

Ключевым моментом в управлении имуществом на тактическом уровне является:

- анализ прибыльности;

-выработка политики управления в отношении комплекса;

-обеспечение поддержания отношений с потребителями(жильцами), с управляющими организациями, риэлтерами и консультантами,;

-разработка тактической программы для нужд оперативного руководства недвижимостью;

-ежегодный анализ состава портфеля в целом и каждого комплекса в отдельности;

-принятие решений по своевременному проведению реновации, перестройки или продажи рассматриваемого комплекса.

Данные анализа рентабельности отдельных комплексов вместе служат в качестве сравнительной оценки при составлении смет поступлений и расходов.

Процесс принятия решения в отношении комплексов состоит из пяти этапов:

1. Инвентаризация.

2.Анализ: изменения, внешние факторы, съёмщики.

3.Разработка возможных сценариев.

4.Расчёт будущего потока денежных средств (поступления и выплаты).

5.Выбор: метода эксплуатации, бюджета, прибыльности, организации.

Для проведения анализа необходимо знать следующие параметры: процентная ставка кредитования, надбавка за риск, прогнозируемый уровень инфляции и индексы цен.

Для анализа конкуренции необходима информация как о текущем состоянии рынка вокруг рассматриваемого комплекса, так и возможных изменениях (появлении новостроек).

Управляющий на тактическом уровне должен знать ситуацию на рынке недвижимости в стране, в регионе, в городе, экономические и фискально–монетарные и социально – политические факторы.

Фискально–монетарные факторы:

1 .Инфляция: инфляционное снижение доходов с аренды индексируется путём индексации арендной платы. При неизменной номинальной стоимости активов рост инфляции приводит к снижению реальной (фактической) ценности фондов.

При ожидании высокой инфляции инвесторы склонны вкладывать капитал в недвижимость.

2. Уровень процентных ставок по кредитам: высокие процентные ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом, а вложения в вещные активы (недвижимость) являются менее привлекательными. Наоборот, низкий уровень процентных ставок благоприятствует инвестициям в недвижимость. В этом случае повышенный интерес к недвижимости приводит к росту цен на рынке недвижимости.

3. Деградация и обесценивание недвижимости: недвижимость, в особенности офисные помещения, быстрее подвержены техническому и экономическому старению, чем жилые здания. Это приводит к снижению необходимого уровня рентабельности. Обесценивание включает в себя снижение реальной стоимости арендной платы. Последствием обесценивания являются рост расходов на его содержание, страхование и управление. Проводя целенаправленную ремонтную и коммерческую политику (своевременную модернизацию, перепланировку и перестройку), можно ограничить или нейтрализовать влияние деградации и обесценивания недвижимости.

4. Экономический рост: рост валового внутреннего продукта (ВВП) страны, как правило, сопряжён с одновременным ростом инвестиций в основные средства, ростом занятости населения и ростом народного потребления. Экономический рост в секторе услуг приводит к увеличению количества офисных рабочих мест и, в результате, к росту спроса на офисные помещения.

5. Налоговое законодательство: определяет целесообразность инвестиций в стране или определённом регионе, влияет на приток денежных средств инвестора.

Социально-политические факторы:

Демография: изменения демографического характера оказывают прямое влияние на развитие рынка недвижимости. «Омоложение» (процентный прирост доли молодёжи в общем составе населения) или «поседение» населения (увеличение доли пожилых в стране), регионе, городе или районе сильно влияют на строительство новых и функционирование существующих объектов недвижимости. Это прежде всего относится к жилью и торговым помещениям, косвенно, к сектору офисных помещений (через изменения численности трудоспособного населения).

Анализ.

Управляющий фондами на тактическом уровне должен обеспечивать ежегодное обновление исходных данных и проводить совместно с оперативным управляющим анализ имеющейся информации.

Анализ включает в себя:

-сравнение полученных показателей расходов и доходов отдельного комплекса с показателями подобных комплексов;

-в отношении всех статей доходов и расходов должен быть составлен бюджет на последующие пять лет;

-с учётом ежегодных корректировок должна быть составлена ежегодная смета доходов с аренды, недоимок по арендной плате вследствие простоя и возможных дополнительных вложений;

-для технической инспекции должен быть составлен бюджет мелких внеплановых и плановых работ по содержанию.

-смета ожидаемых в будущем расходов на необходимые в будущем работы по модернизации или перепланировке;

-анализ текущих договоров по аренде (изучение пользователей).

Разработка сценариев развития событий: для отдельного комплекса могут быть составлены несколько возможных сценариев. В качестве исходного сценария всегда рассматривается два варианта:

-доведение эксплуатации объекта (комплекса) до конца его жизненного цикла;

-скорейшей продажи комплекса в целом или его отдельных частей (квартир или офисов). Это два граничных значения (крайности), между которыми возможны самые различные сценарии. Например, в случае офисного здания возможен вариант модернизации через год.

В рамках разработки сценария необходимо рассмотреть возможную перестройку объекта, например, реконструкцию и перепланировку старого офисного здания в центре города под жилой дом. Все разрабатываемые сценарии должны проверяться на предмет исполнимости во избежание неисполнимых и нереалистичных предложений (расчёт экономической эффективности проекта).

Управление недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи управления недвижимостью в отношении, как комплекса, так и потребителей.

Функции оперативного управляющего:

  1. Повышение доходовот эксплуатации имущественных комплексов.
  2. Административное управление (регистрация, систематизация и обработка информации о всех приходящих и выходящих денежных потоках в процессе эксплуатации недвижимости: ведение расходов на обслуживание/коммунальных расходов, составление отчётности).
  3. Техническое управление (мероприятия, связанные с поддержанием недвижимости в рабочем состоянии (все виды ремонта)).
  4. Коммерческое управление (каждодневная координация управления, заключение и продление договоров аренды, консультации по вопросам покупки и продажи недвижимости, разработка маркетинговой политики, сбор информации для нужд управления, изменения арендной платы, обработка жалоб пользователей, поддержание связей с жильцами).

Инвестор (конечный собственник) поручает оперативное управление объектом, специализированным управляющим организациям.

 

 

ТЕМЫ РЕФЕРАТОВ.

1.Понятие Фасилити – менеджмента.

 

2.Аренда как метод эффективного управления объектами недвижимости

А.Н. Асаул «Экономика недвижимости» Питер,2007 г.

 

3.Доверительное управление объектами недвижимости

А.Н. Асаул «Экономика недвижимости» Питер,2007 г.

 

4.Сервейинг –системный подход к управлению недвижимостью

П.Г. Грабовый «Экономика и управление недвижимостью», Изд-во «АСВ», 1999

 

5.Девелопмент(развитие недвижимости)

Дудин Е.П., Щукин А.К. Что такое девелопмент. – М.Монолит,2001 г.

Максимов С.Н. Девелопмент. – СПБ.:Питер 2003г.

 

6.Эксплуатация объектов недвижимости

А.Н. Асаул «Экономика недвижимости» Питер,2007 г.

П.Г. Грабовый «Экономика и управление недвижимостью», Изд-во «АСВ», 1999

 

7.Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли.

А.Н. Асаул «Экономика недвижимости» Питер,2007 г.

П.Г. Грабовый «Экономика и управление недвижимостью»,М.: Изд-во «АСВ», 1999

 







Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.