|
Правовые проблемы аренды нежилых помещений в составе зданий, сооружения.
Договор аренды нежилого помещения не выделен в гражданском законодательстве в качестве самостоятельного вида договора аренды; специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, в Гражданском кодексе РФ отсутствуют (в главе 34 ГК РФ «Аренда» в отношении аренды недвижимого имущества отдельно дифференцированы лишь два вида договора аренды — аренда зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ) и аренда предприятий (параграф 5 главы 34 ГК РФ); глава 35 ГК РФ регламентирует наем жилого помещения).
Более того, в гражданском законодательстве отсутствует даже развернутое легальное определение нежилого помещения. Можно найти лишь отдельные нормативные признаки нежилых помещений. Так, из п. 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) можно сделать вывод, что помещениями следует считать объекты недвижимости, входящие в состав зданий и сооружений.
Нежилое помещение, являясь частью здания или сооружения, в то же время как самостоятельный объект гражданских прав имеет существенные отличительные особенности, что не позволяет полностью распространить на отношения по аренде нежилых помещений нормы, регламентирующие аренду зданий и сооружений. Например, со значительными оговорками к аренде нежилых помещений могут быть применены установленные ст. 652 ГК РФ права арендатора на земельный участок.
На специфический правовой режим нежилых помещений неоднократно обращалось внимание в теории гражданского права. При этом по вопросу применения к аренде нежилых помещений норм об аренде зданий и сооружений мнения специалистов разделились. Так, ряд авторов считают, что положения параграфа 4 главы 34 ГК РФ к аренде нежилых помещений применять недопустимо. Другие признают такую возможность, но только в случае, если стороны сделают соответствующую оговорку в договоре аренды нежилого помещения. И наконец, согласно третьей точке зрения нормы об аренде зданий и сооружений применимы и к аренде нежилых помещений.
На наш взгляд, к правоотношениям по аренде нежилых помещений следует применять общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), а также положения об аренде зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ), но только в той части, в какой это не противоречит существу соответствующих правоотношений. В обоснование приведем следующие практически значимые аргументы (учитывая практическую направленность настоящей статьи).
Во-первых, возможность применения к аренде нежилых помещений норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений косвенно подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53. Несмотря на то что в информационном письме рассматривается только вопрос регистрации договоров аренды нежилых помещений, полагаем, содержащаяся в нем позиция имеет общий характер. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свою точку зрения тем, что нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано; в то же время в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы в отношении нежилых помещений.
Во-вторых, сложившаяся до настоящего момента судебно-арбитражная практика подтверждает применимость законодательных положений об аренде зданий и сооружений к правоотношениям по аренде нежилых помещений.
В-третьих, отказ на практике от применения норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений вызовет невосполнимый пробел в регулировании соответствующих правоотношений. Хотя такую «вынужденность» применения аналогии закона, безусловно, нельзя отнести к заслугам российского законодателя. Очевидно, что столь серьезный вопрос требует конкретного законодательного регулирования.
Так, по нашему мнению, к договорам аренды нежилых помещений следует применять следующие нормы об аренде зданий и сооружений (на том правовом основании, что помещения входят в состав зданий или сооружений и являются их частью):
— форма и государственная регистрация договора аренды (ст. 651 ГК РФ). Необходимость применения ст. 651 ГК РФ к договорам аренды помещений отмечена, в частности, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53;
— право арендатора на пользование земельным участком в части, необходимой для использования арендуемого нежилого помещения по назначению (п. 1 ст. 652 ГК РФ), а именно в части прохода, проезда к нежилому помещению (поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно невозможно), и сохранение за арендатором этого права при продаже земельного участка (ст. 653 ГК РФ);
— размер арендной платы как существенное условие договора аренды нежилого помещения (ст. 654 ГК РФ);
— общие правила передачи нежилого помещения (ст. 655 ГК РФ).
В целом следует отметить недостаточность и противоречивость нормативного регулирования правоотношений по аренде нежилых помещений, что приводит к определенным трудностям на практике.
На наш взгляд, учитывая специфику объекта аренды по договору аренды нежилого помещения, такой договор возможно выделить среди иных видов договоров аренды для самостоятельного теоретического и практического исследования. Подчеркнем, названный вид договора аренды в полной мере является условной теоретической моделью, достаточная нормативная база для такой дифференциации на настоящий момент отсутствует.
Исходя из конструкции ст. 606 ГК РФ можно предложить следующее определение договора аренды нежилого помещения: по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение, входящее в состав здания или сооружения, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Различие объема правомочий, которые арендодатель передает арендатору по договору аренды нежилого помещения (временное владение и пользование или только временное пользование), имеет важное практическое значение.
Как правило, арендатору по договору аренды нежилого помещения предоставляются права владеть и пользоваться нежилым помещением, что выражается в следующем:
— арендатор в течение срока аренды фактически обладает нежилым помещением, имеет право беспрепятственного доступа к нему в любое время;
— арендатор самостоятельно определяет режим использования нежилого помещения и доступа к нему третьих лиц;
— арендатор использует нежилое помещение в соответствии с условиями договора аренды (извлекает«полезные свойства» нежилого помещения).
Однако на практике встречаются случаи, когда арендатору по договору аренды нежилого помещения передается только правомочие временного пользования. Например, по договору аренды складского помещения на территории складского комплекса арендатору может быть предоставлено право использовать складское помещение, но только с соблюдением определенного режима и только в установленные договором дни и часы. В данной ситуации вряд ли возможно говорить о полном фактическом владении (обладании) арендатором объектом аренды и абсолютном хозяйственном господстве арендатора над объектом аренды в течение срока аренды.
Сторонами договора аренды нежилого помещения являются арендодатель и арендатор.
Арендодателем нежилого помещения по общему правилу выступает сам собственник, реже — специально управомоченное законом или собственником лицо (например, при аренде государственного либо муниципального имущества в качестве арендодателя выступают уполномоченные органы исполнительной власти, а возможно, унитарные и казенные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).
Арендатором по договору аренды нежилого помещения может являться фактически любой субъект права (с соблюдением ограничений по правоспособности и дееспособности).
По правовой природе договор аренды нежилого помещения является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Консенсуальность проявляется в том, что договор аренды нежилого помещения считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора (в предусмотренных законодательством случаях также при условии государственной регистрации такого договора), т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи в аренду нежилого помещения).
Возмездность договора аренды нежилого помещения выражается в обязательном встречном предоставлении(оплате) арендатором арендной платы за полученное в аренду имущество, в отличие, например, от договора безвозмездного пользования, который предполагает безвозмездность.
И наконец, взаимность договора аренды нежилого помещения заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у арендодателя, так и у арендатора.
К форме договора аренды нежилого помещения, по нашему мнению, следует применять требования ст. 651 ГК РФ, а именно: договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды нежилого помещения влечет его недействительность.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (см. п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|
