II. Особенности владения, пользования и распоряжения земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися в долевой собственности

2.1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности

Оборот земельных участков, в том числе аренда земельного участка осуществляется в соответствии с гражданским законодательством Земельным кодексом Российской Федерации.

В то же время, согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Итак, в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1 статьи 9 ФЗ «Об обороте»).

Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, регулируются статьей 14 ФЗ «Об обороте».

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (порядок подготовки и проведения такого собрания регулируется статьей 14.1 ФЗ «Об обороте»).

Характерно, что участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.

Пунктом 3 статьи 14 ФЗ «Об обороте» установлен перечень решений, которые могут быть приняты участниками долевой собственности на общем собрании. Так, участники долевой собственности вправе определить условия договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (подпункт 7).

Определение таких условий в данном законодательном акте не устанавливается. Исходя из того, что право аренды объекта недвижимости, в том числе земельного участка, является обязательственным видом права, то каких-либо конкретных установок на этот счет законодательством не определяется.

В данном случае, при установлении размера арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности, следует ориентироваться на подзаконные акты, указанные в пункте 1.2.4 настоящих Рекомендаций.

2.2. Примерный расчет арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности

В этой ситуации у собственников земельных долей имеется возможность выбора наиболее привлекательного предложения, но при условии имеющейся конкуренции со стороны сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Поэтому мы предлагаем один из вариантов определения условий передачи в аренду такого земельного участка (расчета суммы арендной платы) на примере одного из районов республики.

Расчет причитающейся суммы арендной платы за использование

Выделяется зерно 3,5 центнера, стоимость которого равна 400 руб. за 1 центр, арендатором земельного участка уплачивается налог за землю 850,50 руб. и подоходный налог 331,70 руб. Кроме этого, может предоставляться солома, осуществляться вспашка огородов и расчистка улиц сельского населенного пункта в зимнее время.

Примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, ранее была направлена во все районы республики.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 ФЗ «Об обороте» договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписано лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

И еще. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (пункт 8 статьи 9 ФЗ «Об обороте»).

На ряду с отмеченным, необходимо отметить о нижеследующем.

Согласно пункту 5 статьи 14 ФЗ «Об обороте» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 ФЗ «Об обороте», и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.

От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Данная норма введена Федеральным законом от 29 декабря 2010 года № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее – ФЗ № 435-ФЗ) и вступила в силу с 1 июля 2011 года. Статьей 8 ФЗ №435-ФЗ не оговорено, что Закон имеет «обратную» силу. Из этого следует, что нормы пункта 5 статьи 14 ФЗ «Об обороте» вступают в силу на правоотношения, возникшие после 1 июля 2011 года.

О том, что этот порядок распространяется только на договора аренды, которые будут заключаться после 1 июля 2011 года, указывают слова текста ФЗ «несогласие с передачей в аренду» или «в случае передачи в аренду», то есть речь идет о будущих действиях.

2.3. Институт уполномоченного участниками долевой

Одной из новелл законодательного акта под № 435-ФЗ является появление в ФЗ «Об обороте» понятия уполномоченного лица, которому от имени участников долевой собственности разрешается осуществлять полномочия в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Появление такого института обусловлено существованием трудностей при решении вопросов по распоряжению земельным участком, находящимся в долевой собственности (сбор участников долевой собственности и их правовая безграмотность, оформление платных доверенностей, подписание каждым участником долевой собственности необходимых для этого документов и др.).

1) Лицо, уполномоченное решением общего собрания участников долевой собственности (далее - уполномоченное общим собранием лицо), вправе совершать без доверенности сделки с земельным участком, находящимся в долевой собственности:

· - согласовывает местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности;

· обращается с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков;

· заключает договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (подпункт 6 пункта 3 статьи 14 ФЗ «Об обороте»);

· в случае смерти участника долевой является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству (абзац третий пункта 4 статьи 14 ФЗ «Об обороте»).

2) Уполномоченное общим собранием лицо на основании его заявления, в месячный срок вправе бесплатно получать от органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, сведения, указанные в пункте 4 статьи 19.1 ФЗ «Об обороте».

3) Полномочия уполномоченного общим собранием лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности (пункт 4 статьи 14 ФЗ «Об обороте»).

4) Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий. Полномочия могут быть отозваны только по решению общего собрания участников долевой собственности.

Закон не запрещает выбирать уполномоченным общим собранием лицом человека, не являющегося участником долевой собственности, как и не устанавливает какие-либо положения об оказании таких услуг за определенную плату.

На наш взгляд уполномоченным общим собранием лицом должно быть лицо, заинтересованное в эффективном использовании земельного участка, находящегося в долевой собственности, как правило, проживающее в данной местности и пользующееся заслуженным авторитетом среди участников долевой собственности.

К сожалению, практика деятельности некоммерческих дачных, садоводческих и огороднических объединений граждан, в которых на ключевые руководящие должности (председатель правления, казначей) назначались совершенно посторонние лица, свидетельствует о возникавших вопросах, связанных с исчезновением материальных средств, имущества общего пользования таких объединений и др.

Поэтому в целях не допущения повторения подобного среди участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения необходимо придерживаться вышеизложенного.

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: