Понятие стоимости объекта недвижимости

Для совершения любой операции с недвижимостью (будь то купля-продажа, дарение, залог, наследование), определения налогооблагаемой базы, а также решения спорных вопросов в суде или арбитраже, необходимо провести оценку недвижимого имущества. Оценка объекта недвижимости – определение его стоимости.

Существуют четыре компонента стоимости: спрос, полезность, дефицитность, возможность отчуждаемости объектов.

Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвеститора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

Возможность отчуждаемости объектов ( или нахождение в гражданском обороте) – возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Таким образом, стоимость – экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает. Стоимость является оценкой конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара.

Рынок недвижимости: общие понятия и определения

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые позволяются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.

Рынок в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения.

Под рынком недвижимости понимается экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.

Рынок недвижимости включает в себя рынки различных типов собственности, таких как рынок жилья, офисных помещений, земельный рынок и др.

Рынки недвижимостиподразделяются на первичные и вторичные (рис. 4.1).

Первичный рынок недвижимости объединяет все вновь создаваемые объекты недвижимости, превращая их в объекты частной собственности.

Вторичный рынок недвижимости есть рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке.

- Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений

Земли промышленности и иного специального назначения

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Законом об оценочной деятельности установлен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки:

Основными сегментами рынка недвижимости являются (рис. 4.3):

ü рынок жилья – с подразделением на городское и загородное жилье;

ü рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости – с выделением внутри рынка офисов, торговых площадей, складских помещений и промышленной недвижимости;

Рис. 4.3. Основные сегменты рынка недвижимости

Можно выделить отдельно рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

ü рынок объектов производственно-складского назначения;

Иногда выделяют рынки гостиничных услуг и объектов незавершенного строительства.

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения.

На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Каждый из сегментов развивается самостоятельно, т.к. существуют различия в законодательной и нормативной базе, в ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

10. Принцип наилучшего и наиболее эффективно использования

К первой группе принципов оценки недвижимости относится Принцип наилучшего и наиболее эффективно использования (ННИЭ, НиНЭИ, ЛНЭИ). Данный принципоснован на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.

Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех нор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно для определения ее стоимости:

На этом этапе идентифицируется и подробно описывается объект оценки на основе информации, предоставленной предприятием:

1) наименование объекта оценки (по инвентарной книге заказчика);

4) описание юридических прав на оцениваемый объект недвижимости (собственность, аренда, оперативное управление, пользование);

6) вид объекта (отдельно стоящее здание, часть здания, пристройка, нежилое помещение, жилое помещение);

7) окружение объекта (жилая, административная застройка, торговые комплексы, вокзалы, промзона, водоемы, АЗС и т. п.);

9) транспортная доступность объекта (автотранспорт, ж/д, речной транспорт, метро (станция), общественный транспорт);

11) акты (какие есть) о техническом и физическом состоянии оцениваемого объекта недвижимости;

12) является ли объект оценки памятником архитектуры;

13) балансовая, остаточная стоимости объекта;

15) данные об основных параметрах оцениваемого объекта:

ü площадь общая: а) полезная; б) жилая; в) специальная (например, площадь охлаждаемых складов);

ü наличие электроосвещения, телефона, канализации, отопления, газа и т.п.;

ü материал: а) стен; б) кровли; в) фундамента; г) окна; д) двери; е) полы;

16) информация о произведенных ремонтах (реконструкциях): что сделано, дата или период работ (с... по...), сумма затрат на ремонт (реконструкцию);

18) все расходы по содержанию помещения (охрана, вода, тепло, газ, электроэнергия, иные коммунальные услуги, ежегодная плата за земельный участок (аренда или налог), налог на имущество, страховка, прочее);

19) назначение оцениваемого помещения (офис, магазин, склад, производственное помещение) с разбивкой по площадям каждого вида;

20) имеются ли льготы по налогообложению (налог на имущество и т. д.);

21) если объект сдан в аренду: сданная площадь, ставка аренды;

22) износ конструктивных элементов в процентах (при отсутствии последних в паспорте БТИ) или описание имеющихся дефектов.

2. Свидетельство о регистрации (внесении в реестр).

3. Договор аренды земельного участка или свидетельство о собственности на землю.

Устанавливается цель (цели) оценки (принятие управленческих решений, связанных с объектом оценки).

Устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащий определению.

Например: Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда обе стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

ü одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнения;

ü стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

ü объекты оценки представлены на открытый рынок в форме публичной оферты.

Составление плана и договора на проведение оценки

1. график работ по оценке (составляется Оценщиком и согласуется с Заказчиком);

2. источники и способы сбора информации, необходимой для проведения оценки, встречи с Заказчиком, проведение переговоров, беседа с уполномоченным лицом;

4. оценочная методология, соответствующая цели оценки;

5. окончательная величина вознаграждения Оценщика;

6. подписывается договор на оценку между Заказчиком и Оценщиком.

На этом этапе Оценщик собирает данные касательно не только объекта оценки, но и его ближайших окрестностей, а так же района, поселения и региона его местоположения. Особое внимание уделяется проверке полноты и достоверности собранной информации.

Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"

Приказ Минэкономразвития России от 14.05.2005 № 99 Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: