Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Результаты расчета стоимости недвижимости методом дисконтирования





Денежных потоков

  Годовая Текущая стоимость Текущая стоимость
Год арендная плата, единицы арендного платежа,
  долл. при 11% долл.
       
    0,900901 55855,86
    0,811622 51943,81
    0,731191 48258,61
    0,658731 44793,71
    0,593451 41541,57
    0,534641 38494,15
    0,481658 35642,69
    0,433926 32978,38
    0,390925 30492,15
Текущая стоимость арендных платежей 440000,93
Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить 600000 долл.
Текущая стоимость реверсии:    
    0,352184 211310,40
Текущая стоимость недвижимости 651311,33

 

ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход при оценке недвижимости охватывает два метода:

• метод сравнения продаж;

• метод валового рентного мультипликатора.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о про­даже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3­6 мес. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения: при наличии на рынке нескольких объектов рацио­нальный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недви­жимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокуп­ность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в ре­зультате такого использования дохода. Данный метод является объектив­ным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и дос­товерной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включаю­щей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки неза­висимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование ти­пичным для рынка. Для анализа сделок, произведенных с объектами, со­поставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка — процесс разбиения рынка на сегменты (сек­торы), аналогичные по следующим параметрам:

• назначению использования объекта;

• качеству объекта;

• передаваемым юридическим правам и ограничениям;

• инвестиционной мотивации;

• путям финансирования и т.д.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем нужно обратить внимание на следующие моменты:

характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том, и в другом случаях сделка не типична для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в каче­стве сравнимой;

независимость субъектов сделки. Если сделка заключена между голов­ной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка между ними была совершена по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объекта­ми, отягощенными залогом;

инвестиционную мотивацию. Она должна быть одинаковой при осуще­ствлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов.

Первый этап. Выбор объектов недвижимости — аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3—5 сопоставимых продаж.

Второй этап. Оценка поправок по элементам и расчет скорректирован­ной стоимости единицы сравнения.

Третий этап. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посред­ством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.

На первом этапе сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

• единицам сравнения;

• элементам сравнения.

Применяются следующие единицы сравнения:

• цена на 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назна­чения, промышленного и жилищного строительства;

• цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов;

• цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;

• цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в го­родах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

• цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади зас­тройки и площади земельного участка;

• цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, рес­торанах, театрах — это одно посадочное место; в гаражах и на автостоян­ках — место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

• переданные имущественные права;

• условия финансирования сделки. Могут иметь место различные ва­рианты, например, финансирование сделки продавцом при предоставле­нии последним ипотечного кредита;

• условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает не­типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

• время продажи. Оно служит одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необхо­димо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

• местоположение;

• физические характеристики объекта недвижимости. Они включают размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

На втором этапе метода используются поправки.

«Поправками» называются корректировки, вводимые в цену прода­жи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Здесь необходимо учиты­вать, что:

• поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, на­пример, назначение использования объекта;

• не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, на условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объек­ты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсут­ствии такой возможности поправки на характеристики следует вносить прежде всего.

Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объек­та недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка; если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки де­лятся на:

• процентные;

• денежные: относительные, абсолютные.

Процентные поправки. Они вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки

V = ед • Кд) • П пр = ед • П пр) • К ед,

где Цед — цена продажи единицы сравнения;

Кед — количество единиц сравнения;

ед • Кед) — цена продажи аналога до учета поправки;

Ппр — величина процентной поправки.

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравне­ния. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам мож­но отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежныге поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с уче­том относительно денежной поправки

V = (Цед • Кед) + (П0д • Кед) = (Цед + Пад) • Кед, где Под— величина относительной денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее вносить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта, и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнитель­ные улучшения, например, наличие автостоянки. Поэтому стоимость оце­ниваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки

V = (Цед • Кед) + Пад, где Пад— величина абсолютной денежной поправки.


Существуют следующие основные методы расчета поправок:

• метод, связанный с анализом парных продаж;

• метод прямого анализа характеристик;

• экспертный метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей назы­вается продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. Суть данного метода заключается в таком логическом рассуждении: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то раз­ница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объек­ты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выяв­лена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Пример. Надо рассчитать процентную поправку на местоположение методом парной продажи. Здесь оценивается отдельно стоящее админист­ративное трехэтажное кирпичное здание, расположенное в округе «Юг». Для анализа сравнительных продаж был определен аналог — трехэтажное отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное в округе «Север». Аналог был продан за 1250000 долл. В базе данных имеются пары сопоста­вимых объектов, представленные в табл. 9.2

Таблица 9.2

Пары сопоставимых объектов
Номер Местоположение, Физические характеристики Цена,
объекта округ и назначение объекта долл.
  «Юг» Одноэтажное блочное здание под  
    офис  
  «Север» Одноэтажное блочное здание под  
    офис  
  «Север» Трехэтажное кирпичное здание под  
    промышленный объект  
  «Юг» Трехэтажное кирпичное здание под  
    промышленный объект  

 

Для того чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необхо­димо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж объектов № 1 и № 2. Объекты № 3 и № 4 не могут быть использованы, так как назначение этих объектов не позво­ляет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка.

Поправка на местоположение

П м = Щ = 400000 = 0,42,

Ц2 950000

где Щ1 —цена объекта № 1; Щ2 —цена объекта № 2.

Поправка (в примере 0,42) представляет собой коэффициент, на кото­рый умножается цена продажи аналога для получения вероятной стоимос­ти оцениваемого объекта

V = Ца • Пм = 1250000 • 0,42 = 525000 долл.,

где Ца — цена продажи аналога;

Пм —поправка на местоположение.

Пример. Рассчитывается абсолютная денежная поправка методом срав­нения парных продаж. Оценивается двухэтажное здание с пристроенной верандой. Имеется здание-аналог, но без веранды, проданное по цене 100000 долл. Кроме того, имеются данные по объектам-аналогам (табл. 9.3).

Таблица 9.3 Данные объектов-аналогов
Номер объекта Наличие веранды Физические характеристики Цена, долл.
1 Присутствует Двухэтажное кирпичное здание 125 000 2 Отсутствует Двухэтажное кирпичное здание 118 000

 

Из анализа объектов № 1 и № 2 целесообразно предположить, что при условном допущении равенства прочих физических характеристик разни­ца в их цене обусловлена наличием или отсутствием веранды:

Пв = Ц1 - Ц2 = 125 000 - 118 000 = 7000 долл.,

где Пв — поправка на наличие веранды; Ц1 —цена объекта № 1; Ц2 —цена объекта № 2.

Вероятная стоимость объекта оценки

V = Са + Пв = 100 000 + 7000 = 107 000 долл.,

где Ца —цена продажи аналога;

Пе —поправка на наличие веранды при объекте № 1.

Пример. Рассчитывается относительная денежная поправка методом анализа парных продаж.

Требуется оценить двухэтажное офисное здание заводоуправления площадью 400 м2, нуждающееся в текущем ремонте. В качестве аналога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 м2, в котором сделан текущий ремонт. Цена продажи аналога — 250000 долл. В базе данных были найдены данные по парным продажам, представленные в табл. 9.4.

Таблица 9.4 Данные по парным продажам
Номер Физические характеристики Состояние объекта Цена,
объекта и назначение объекта   долл.
  Одноэтажное кирпичное офисное Требуется ремонт  
  здание площадью 150 м2    
  Одноэтажное кирпичное офисное Проведен текущий  
  здание площадью 200 м2 ремонт  

 

При расчете поправки на текущий ремонт необходимо сопоставить цены единиц сравнения объектов с проведенным и с требуемым текущим ремонтом:

„ Ц Ц2 80000 160000 г„„„„ „„„

Пр -^-L =--------------------------------- = 533,33 - 800 = -266,67 долл.,

р S S2 150м2 200м2

где Пр — поправка на проведенный ремонт (рассчитана на 1 м2 здания); Ц1 — цена объекта № 1; Ц2 — цена объекта № 2;

51 — площадь объекта № 1;

52 — площадь объекта № 2.

Поправка в данном случае получилась с отрицательным знаком. Объяс­няется это тем, что цена аналога должна быть уменьшена на величину сто­имости проведенного текущего ремонта для определения вероятной сто­имости оцениваемого объекта, которая рассчитывается по формуле


 

 


V =
— + П S пр

• S = 250000 + (-266,67) • 400м2 = 179 046 долл., 350 м2


 

 


где V — вероятная стоимость оцениваемого объекта; Ца — цена продажи аналога; Sa — площадь аналога; Ппр — поправка на проведенный ремонт; S — площадь оцениваемого объекта.

Для упрощения расчетов в приведенных примерах анализировалась лишь одна парная продажа. На практике для более точного определения поправки следует пойти по пути усреднения результатов, полученных при рассмотрении нескольких парных продаж. Сначала вносят процент­ные поправки, затем денежные. Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок она

должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправ­ки вносятся в предыдущую откорректированную цену сопоставимой про­дажи:


 

 


Переданные, ® Поправка (+) или (­имущественные права

® Условия ® Поправка (+) или (­

финансирования

® Условия ® Поправка (+) или (­

продажи

® Время ® Поправка (+) или (­

продажи

® Местоположение ® Поправка (+) или (-

® Физические ® Поправка (+) или (­

характеристики

, % ® Откорректированная

цена ®

, % ® Откорректированная

цена ®

, % ® Откорректированная

цена ®

, % ® Откорректированная

цена ®

, % ® Откорректированная

цена ®

, % ® Стоимость

оцениваемой недвижимости


 

 


Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анали­зе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчи­тывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически от­ражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осу­ществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в долларах, поэтому для определения по­правки на время продажи необходимо знать индексы покупательной спо­собности доллара. Такую информацию можно почерпнуть во многих фи­нансово-экономических справочниках и специализированных периоди­ческих изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Для того чтобы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо от­ветить на вопрос: за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сдел­ка состоялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов нужно ввести процентные поправки, которые с учетом индексов инфляции могут быть рассчитаны по формуле

П„ =

до

где Пв — поправка на время продажи;

Удсс — индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом;

дсс

Удо — индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов

V = (Ца1 Пч) + (Ца2 • Пв2) +... + (Цап ■ П^): n,

где Ца —цена продажи аналога;

Пв —поправка на время продажи; n= 1, 2, 3,... — число аналогов.

На основе данных физического состояния зданий методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Рас­чет производится по формуле

Пи = (100 - Щ): (100 - Иа),

где Пи —поправка на износ; И0 —износ объекта; Иа —износ аналога.

Стоимость объекта с учетом поправки на износ

V = Ц а ■ Пи,

где V —вероятная стоимость оцениваемого объекта; Ца —цена продажи аналога; Пи —поправка на износ.

Пример. Рассчитывается процентная поправка на износ методом прямого анализа характеристик. Оценивается административное здание с износом 20%. Имеются данные по недавно проданным объектам (табл. 9.5).

Таблица 9.5 Данные по проданным объектам
Номер объекта Процент износа Цена, долл.
     
     
     

Вероятная стоимость объекта оценки

 

V = 75400 • [(100 - 20): (100 - 25)] = 80426 долл.;

V = 70600 • [(100 - 20): (100 - 30)] = 80685 долл.

Объект № 2 не используется в качестве аналога, так как его износ свы­ше 80% и, следовательно, объект приобретается с иной инвестиционной мотивацией. Вероятная стоимость административного здания

V = (80426 + 80685): 2 = 80555 долл.

Экспертный метод расчета и внесения поправок. Этот метод осно­ван на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оце­ниваемого объекта по сравнению с преимуществами или недостатками аналога. Поправки рассчитываются как процентные и определяются, на­пример, так:

• объект лучше аналога на 9%; отсюда цена продажи аналога должна возрасти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена продажи аналога — 1, а стоимость объекта оценки — X. Тогда

X = 1 + 0,09 =1,09;

• аналог лучше оцениваемого объекта на 9%. Цена продажи аналога должна уменьшиться для отражения этого различия:

1 = X + 9% • X = X% (1 + 0,09);

X = 0,92.

МЕТОД ВАЛОВОГО РЕНТНОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА

(МУЛЬТИПЛИКАТОРА ВАЛОВОГО ДОХОДА)

Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

Первый этап. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

Второй этап. Определяется отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок.

Третий этап. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объек­та посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор

V = Др • ВРМ = др Ца

ПВДа

где V — вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Др — рентный доход оцениваемого объекта; ВРМ — валовой рентный мультипликатор;

Ца — цена продажи аналога; ПВДа — потенциальный валовой доход аналога.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15000 долл. В банке данных имеются сведения о недавно проданных ана­логах (табл. 9.6).

Таблица 9.6

Данные о проданных аналогах
Аналог Цена продажи Ца ПВД ВРМ
А      
В     5,43
С     4,8

 

Валовой рентный мультипликатор

ВРМ = Ца / ПВД, ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5;

вероятная цена продажи объекта

V = 15000 • 5 = 75000 долл.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, су­ществующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижи­мости, так как за основу расчета ВРМ взяты фактические арендные плате­жи и цены продажи, в которых учтены отмеченные ранее различия.

ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Этот подход включает несколько этапов:

Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

Второй этап. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость стро­ительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюде­нии тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцени­ваемый объект. В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится опреде­ление стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием но­вых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, пла­нировкой.

Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения — это должно быть отражено в отчете, причем выбор нужно ясно обосновать для предупреждения неправильного понимания.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

• прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчис­лений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, ком­мунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);

• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекто­ров, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консульти­рование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на пе­репродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек за­мещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;

• предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инве­стор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой прак­тики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство:

Стоимость Предпринимательский Полная стоимость
строительства + доход = строительства .

 

Третий этап. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономи­ческого устаревания.

Физическое устаревание — потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокра­щению жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание — потеря стоимости собственности, свя­занная с невозможностью выполнять те функции, для которых она пред­назначалась. Функциональное устаревание служит результатом внутрен­них свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как кон­струкционные недостатки, избыточные операционные издержки; оно проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, ин­женерном обеспечении и т.д. Другими словами, объект перестает соответ­ствовать современным стандартам, если учитывать его функциональную полезность.

Формой функционального устаревания является технологическое уста­ревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменени­ями в технологии, в результате которых актив становится менее продук­тивным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание — потеря стоимости актива, вызванная вне­шними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или воз­росшей конкуренцией.

Четвертый этап. Определяется остаточная стоимость зданий и соору­жений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью вос­становления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

Пятый этап. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка[35].

Оценка стоимости зданий и сооружений

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оцен­щик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осмотреть здания и сооружения. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внут­ренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу­ществляется:

• методом сравнительной единицы;

• методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);

• индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:

Первый этап. На основе данных об издержках строительства анало­гичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2, на 1 м3 здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрак­тная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоста­вимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления, Коинвес- та и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской едини­цы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен.

Второй этап. Норматив удельных затрат умножается на общую пло­щадь или объем оцениваемого здания.

Третий этап. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

В результате получают:

Стоимость   Стоимость Поправки Мульти- Оценка
строитель- Требуемая строитель- на особен- пликатор
ства • = ства по ± ности оце- = Всего • с учетом = полной .
базовой площадь базовой ниваемого местных стои-
единицы   единице объекта условий мости

 

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (метод разбивки на компоненты). Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:

1) разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.);

2) расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.

Пример. Единичная стоимость 1 м кирпичной стены состоит из сто­имости кирпича, раствора, заработной платы рабочих и т.д. Умножая сто­имость единицы на площадь, находят суммарные затраты на установку всего элемента (табл. 9.7). Прибыль предпринимателя при этом учитыва­ется либо в единичной стоимости, либо подсчитывается отдельно;

3) суммирование поэлементарных затрат.

Таблица 9.7







ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.