Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Рыночной стоимости помещения под офис, шоу-рум, салона красоты,





Руководитель организации

ООО «Рассвет»

(наименование организации)

Макарова И.А.

(ФИО)

«10» января 2012 г.

 

 

ОТЧЁТ № 2

Об определении

Рыночной стоимости помещения под офис, шоу-рум, салона красоты,

расположенного по адресу:

Г. Москва, м. Новослободская

 

 

Москва 2012 г.

Сопроводительное письмо

Генеральному директору

ОАО «Звезда»

(название организации - Заказчика)

г-ну Киселеву Б.Г.

(ФИО)

Уважаемый Борис Григорьевич,

в соответствии с договором № 1 от «30» декабря 2011 г. произведена оценка помещения под офис, шоу-рум, салона красоты, расположенного по адресу: г. Москва, м.Новослободская, с целью определения его рыночной стоимости по состоянию на «10» января 2012г.

Оценка произведена на основании визуального осмотра, анализа проектно-сметной и иной документации, предоставленной заказчиком, рыночных данных и материалов, собранных оценщиком, публикаций средств массовой и деловой информации, включая Интернет и др. Аудиторская и иная проверка информации, предоставленной Заказчиком, не проводилась, т.к. Оценщик полагается на ее достоверность.

Результаты анализа указанной информации позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость помещения под офис, шоу-рум, салона красоты, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий и с округлением, составляет: 15 428 255 руб

(пятнадцать миллионов четыреста двадцать восемь тысяч двести пятьдесят пять) руб

(сумма прописью)

Предлагаемый Вашему вниманию отчет об оценке содержит описание Объекта оценки и этапов проведенного анализа, обоснование полученных результатов с указанием допущений и ограничивающих условий, а также собранную фактическую информацию.

Оценка проведена, а отчет о ней составлен в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., государственными стандартами в области оценки, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки», со стандартами Российского общества оценщиков (РОО) и «Международными стандартами оценки» (шестое издание) принятыми Международным комитетом по стандартам оценки имущества (IVSC, русский перевод РОО, М., 2003 г.). Части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом отчета.

На вопросы, которые могут возникнуть при рассмотрении отчета, Исполнитель готов дать дополнительные разъяснения.

С благодарностью за возможность оказать Вам услугу.

Генеральный директорООО «Рассвет» Макарова И.А.

ОценщикМакарова И.А.

«10» января 2012г.




Общие сведения

Таблица 1.

Объект оценки[1] Помещения под офис, шоу-рум, салона красоты, м.Новослободская, г.Москва
Заказчик (собственник) оценки[2] ООО «Рассвет»  
Основание проведения оценки Договор № 1 от «_30_» декабря 2011 г. на проведение оценки Объекта оценки.
Оцениваемые права Право полной собственности.
Цель оценки Определение рыночной стоимости Объекта оценки.
Задача (назначение) оценки Консультирование Заказчика о рыночной стоимости Объекта оценки
Собственник Объекта оценки[3] Леонов М.С.
Дата осмотра Объекта оценки[4] «10» января 2011 г.
Дата проведения оценки «10» января 2011 г.
Дата составления отчета «10» января 2011 г.
Курс доллара США[5] 31,96 руб./доллар США
Текущее использование Объекта оценки Помещения под офис, шоу-рум, салона красоты
Наилучшее и наиболее эффективное использование Помещения под офис, шоу-рум, салона красоты
Оценщик, его юридичес­кий адрес и банковские реквизиты[6] ООО «Рассвет» 125195, г. Москва, ул. Беломорская, д. 9, оф.120 ИНН 9014342453 КПП 781245601 БИК 042850322 К/сч. 80452009871029360001 Р/cч. 90430921092014329800    
Применяемые законодательные и нормативные документы 1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗ 2. Государственные стандарты в области оценки, утверждённые Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001г. №519 3. Стандарты Российского Общества оценщиков 4. «Международные стандарты оценки» (шестое издание) Международного комитета по стандартам оценки имущества (JVSC) русский перевод РОО, М., 2003г.
Рыночная стоимость Объекта оценки, рассчитанная с применением:  
затратного подхода 2 129 288 руб
сравнительного подхода 18 872 510 руб
доходного подхода 16 207 448 руб  
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (включая НДС) 15 428 255 руб
Форма отчета Полная повествовательная.

 




 

Анализ социально-экономической ситуации в регионе

Тверской район - часть исторического центра Москвы, являющегося сложнейшим градостроительным и социальным организмом, постоянно развивающимся и совершенствующимся.

Территория района имеет многовековые тенденции развития. Она представляет собой уникальную зону значительной историко-архитектурной и культурной ценности.

Рисунок 1 Схема района Тверской

Тверской район входит в Центральный административный округ. Своё название он получил от главной Московской магистрали — Тверской улицы. Сегодня это один из самых перспективных сегментов столичного мегаполиса. История московского центра и его традиции неотделимы от истории этого района.

 

Рисунок 2 Границы района Тверской

 

 

В центре части района действуют станции метрополитена «Новослободская», «Маяковская», «Пушкинская», «Тверская», «Белорусская» и др.

Соседние районы

Районы Москвы, имеющие общую границу с Тверским районом: Арбат, Басманный, Беговой (САО), Бутырский (СВАО),Замоскворечье, Красносельский, Марьина роща (СВАО), Мещанский, Пресненский, Савёловский (САО), Таганский, Хамовники и Якиманка.

Уровень развития инфраструктуры Тверского района соответствует статусу главного района Москвы. Здесь особенно сильно наблюдается явление, так называемой «суточной миграции», когда дневное «население» района в 7—8 раз превышает постоянное. Поблизости от Тверской улицы с трудом можно найти тихие переулки — сказывается высокая концентрация офисов. Повсюду люди, спешащие на работу или учёбу, а также туристы приехавшие осмотреть местные достопримечательности. Поэтому инфраструктура района, призвана удовлетворять потребности и желания не только жителей, но и гостей района. Цены на продукты питания здесь значительно выше, чем в других районах Москвы.

Большие трудности Тверской район испытывает с парковочными местами, в часы пик нередки заторы и пробки.

На территории района находится 144 улицы и проездов, среди них главная магистраль города - Тверская и 1-я Тверская-Ямская улицы, Долгоруковская, Новослободская улицы, часть Садового кольца и Бульварного кольца, две пешеходные зоны – Столешников пер.. Камергерский пер., а также главные площади столицы - Тверская, Триумфальная, Тверская Застава, Пушкинская.

К отличительным особенностям района, определяющим основные тенденции социально-экономического развития относится:

а) территория района расположена в сложившейся части города, его историческая и архитектурная значимость обуславливает особый подход к реконструкции существующих зданий и новой постройке, обновлению инженерных коммуникаций, озеленению и оформлению;

б) высокая концентрация учреждений науки, культуры, музеев, гостиниц и пр. обуславливает высокий коэффициент внутригородской миграции населения, что требует значительного увеличения обеспеченности услугами социальной инфраструктуры, а это в свою очередь, приводит к еще большему притоку населения;

в) численность коренного населения имеет тенденцию к снижению за счет расселения коммунальных квартир и выселения аварийных домов;

г) численность работающих в учреждениях и организациях района значительно превышает число жителей.

 

 

Таблица 1


СТАТИСТИЧЕСКИЕ ДАННЫЕ ПО ТВЕРСКОМУ РАЙОНУ

Наименование показателя Единица измерения Предыдущий год(2008) Планируемый год(2009)
Население
Численность населения тыс.чел. 60,5 60,5
Жилищный фонд
Общая площадь жилищного фонда тыс. кв.м 1440,4 1440,4
Обеспеченность населения жильем кв. м/чел. 23,8 23,8
Количество очередников на предоставление жилья сем./чел. 60/180 43/129
Образование
Количество общеобразовательных школ ед.
Количество учащихся в общеобразовательных школах чел.
Заполняемость общеобразовательных школ чел./мест, в% 68,7 68,7
Обеспеченность населения школьными местами мест/тыс.чел. контингента 1,45 1,45
Количество школ работающих в 2 смены ед. нет нет
Количество детских дошкольных учреждений ед.
Проектная мощность детских дошкольных учреждений мест
Количество детей в детских дошкольных учреждениях чел.
Заполняемость детских дошкольных учреждений чел./мест, в% 0,83 0,83
Обеспеченность населения местами в детских дошкольных учреждениях мест/тыс.чел. 1,2 1,2
Количество очередников на место в детских дошкольных учреждениях чел.
Здравоохранение
Количество амбулаторно-поликлинических учреждений ед.
Мощность амбулаторно-поликлинических учреждений посещений в смену
Обеспеченность населения амбулаторно-поликлиническими учреждениями посещений в смену/тыс.чел. 0,04 0,04
Потребительский рынок
Количество предприятий оптовой торговли продовольствием ед. - -
Площадь складских помещений предприятий оптовой торговли продовольствием тыс. кв.м - -
Грузооборот предприятий оптовой торговли тыс.тонн - -
Количество предприятий розничной торговли ед.
Площадь их торговых залов тыс. кв.м 171,1 173,6
Обеспеченность населения торговыми площадями тыс.кв. м/тыс.чел. 3,3 3,4

Таблица 3 Информация о местоположении Объекта оценки

Местоположение в районе и почтовый адрес   г. Москва, м.Новослободская  
Плотность застройки плотная
Престижность, привлекательность района (застройки) Сегодня это один из самых перспективных сегментов столичного мегаполиса. Индустриальный облик Тверского района не отделим от Московских традиций.
Преобладающая застройка района Строительные организации, офисы, бзнес-центры, достопримечательности центра Москвы
Транспортная доступность (расстояние до остановок общественного транспорта и до основных транспортных магистралей) и удобство подъездных путей Ближайшая станция метро к Объекту оценки – «Новослободская» (15 минут пешком), расположение в центре района гарантирует хорошую транспортную систему и проезд до других станций метро этого района и соседних. Ближайший аэропорт–Шереметьево, на территории района Белорусский ж/д вокзал,
Экологическая ситуация района Средняя: много промышленных предприятий, строительных объектов, загруженность транспортом, недостаток растительности
Обеспеченность общественным транспортом Отличная.Рядом с объектом можно найти любой вид общественного транспорта в разные направления.
Объекты социальной инфраструктуры района в пределах пешей доступности (менее 1 км) На территории сосредоточено значительное количество учреждений культуры: 19 театров, 3 концертных зала, 3 кинотеатра, 11 библиотек, 10 музеев и 40 других учреждения культуры и искусства, 34 учреждения здравоохранения, 63 учреждения кредитования и страхования
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) Обеспеченность отличная
Объекты промышленной инфраструктуры района Облик Тверского района определяют более 10 крупных и средних промышленных предприятий, в том числе: 2 предприятия представляют отрасль машиностроения , 4 – полиграфическую; 3 - легкую промышленность.  
Интенсивность движения транспорта вблизи Объекта оценки Движение интенсивное, в часы «пик» дороги сильно загружены
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) Хорошее
Социальная репутация и криминогенная обстановка Спокойная криминогенная обстановка, на территории района много культурных заведений Москвы
Возраст окружающих зданий Контраст исторической части города и новых офисных зданий
Эстетичность окружающей застройки Ведутся ремонтные работы по облагораживаю фасадов домов, в целом аккуратный вид застройки
Престижность района Престижный, привлекательный район в центре Москвы
Зонирование района (преобладающий тип застройки) Индустриальный район

Общая характеристика здания

Административное здание, 15 мин. пешком до м.Новослободская

 

Описание объекта оценки

Помещение под офис, шоу-рум, салона красоты, косметики, 72 кв.м, 2 этаж, идеальное состояние, авторский дизайн, тел, интернет

 

Оценка затратным подходом

Оценка затратным подходом базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего Объекта оценки. При этом подходе определяются затраты, необходимые для восстановления либо замещения Объекта оценки (с учётом прибыли предпринимателя и НДС) и вычитается накопленный износ объекта недвижимости. Получившаяся величина определяет стоимость Объекта оценки затратным подходом.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем недвижимости, аналогичной по своим потребительским характеристикам оцениваемой недвижимости.

Таблица 10 Исходные данные об объектах сравнения (аналогам)

Элементы сравнения Аналоги  
Условия продажи н/д Без комиссии н/д
Условия рынка (время)   аналогично аналогично аналогично
Цена   15 млн руб 580 тыс долл 21 млн руб
Местоположение м.Чистые пруды, ЦАО м.Тверская, ЦАО м.Пролетарская, ЦАО
Расстояние до метро 10 минут пешком 3-5 мин пешком н/д
Физические характеристики: Продажа свободного назначения Продажа офиса Продажа офиса, шоу-рум, салона-парикамахерской
Тип объекта   Помещение свободного назначения Помещение свободного назначения Помещение свободного назначения
Тип помещения 1 этаж жилого дома 2 этаж адм.зд. н/д
Площадь, м2 60м2 87м2 71м2
Вид здания жилое Адм. н/д
Отдельный вход нет нет Есть
Санузел, кухня есть, есть Есть, есть н/д
Состояние хорошее   отличное отличное
кондиционер нет есть нет
Телефон, интернет есть нет нет

Корректировка и расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Элементы сравнения Аналоги  
Объект оценки
Цена за кв. м, руб.   250 000


  Корректировка на местоположение 15 мин пеш   -1%   -2%     -
Скорректированная стоимость 1 м2       208805,7  
  Корректировка на площадь   72квм   +6%       -7,5%     +0,5%    
Скорректированная стоимость 1 м2        
Корректировка на этажность дома н/д - - -
Скорректированная стоимость 1 м2        
Корректировка на вид здания адм +3% - -
Скорректированная стоимость 1 м2  
Корректировка на наличие отдельного входа   нет -   -   -3%  
Скорректированная стоимость 1 м2      
Корректировка на санузел, кухню нет -2% -2% -
Скорректированная стоимость 1 м2  
Корректировка на состояние отличное +3% - -
Скорректированная стоимость 1 м2  
Корректировка на кондиционер нет - +1% -
Скорректированная стоимость 1 м2  
Корректировка на телефон, интернет есть - +3% +3%
Скорректированная стоимость 1 м2  
Общая чистаякоррекция, в процентах     +9,1%   -7,58%   +0,41%
Общая валовая коррекция,в процентах   +9% -7,5% +0,5%

 

Обоснование величины корректировок:

· Местоположение - все объекты сравнения находятся в центральном административном округе, в пешей доступности от метро, вблизи станции метро, поэтому корректировка незначительна 0,2% за 1 за минуту разницы от станции метро;

  • Площадь - для офиса небольших размеров, каждый квадратный метр имеет значение, поэтому введем корректировку 0,5% за 1 кв.м
  • Наличие отдельного входа для офиса, а для шоу-рума и салоны красоты, особенно важно, поэтому введем корректировку 3%

· Без телефона и интернета современные офисы врядли смогут существовать – корректировка 3%

· Наличие кондионера увеличивает стоимость помещения на 1%

· Жилое помещение всегда менее удобнее, чем административное корректировка 3 %

· Наличие кухни и санузла необходимо для нормальной работы, корректировка 2 %

· Отличное состояние помещения сильно отличается от хорошего. Поэтому введём корректировку 3%

Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог 3.

Для аналога 1- 0,2, для 2 – 0,3, для 3 – 0,5

Таким образом, стоимость Объекта оценки сравнительным подходом составит:

СО.О.= 0,2*272761+0,3*196910+0,5*296986= 262118,2руб/м2.

СО.О = 262118,2*72 м2 = 18 872 510 руб.

 

 

Оценка доходным подходом

Оценка доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод). При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки.

Для оценки стоимости квартиры методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчетном потенциальном валовом доходе определяется расчетная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Наилучшим вариантом являются квартиры-аналоги, предлагаемые на продажу одновременно и для сдачи в аренду.

Используемая информация по аналогам формируется в табл. 12.

Таблица 12

Элементы сравнения Аналоги  
Цена за кв. м, руб в мес    
Местоположение Таганская Лубянка Китай-город
Расстояние до метро 5 мин пешком 5 мин пешком 4 мин пешком
Физические характеристики:      
Тип помещения жилой дом Адм.зд. Адм.здание
Площадь, м2
Наличие телефона и интернет есть есть есть
Наличие отдельного входа есть нет есть

 

Расчёт среднерыночной арендной платы

 

Элементы сравнения Объект оценки Аналог1 Аналог2 Аналог3
Цена за кв м за месяц    
Корректировка на местоположение 15 мин -2% -2% -2,2%
Скорректированная стоимость 1 м2        
  Корректировка на площадь   72квм   +8%       +11%     -4%    
Скорректированная стоимость 1 м2        
Корректировка на вид здания адм +3% - -
Скорректированная стоимость 1 м2      
Корректировка на наличие отдельного входа   нет   -3% -   -3%    
Скорректированная стоимость 1 м2      
Общая чистаякоррекция, в процентах     +5,8%   +8,78%   -8,9%
Общая валовая коррекция,в процентах   +6% +9% -9,2%

 

Обоснование величины корректировок:

· Местоположение - все объекты сравнения находятся в центральном административном округе, в пешей доступности от метро, вблизи станции метро, поэтому корректировка незначительна 0,2% за 1 за минуту разницы от станции метро;

  • Площадь - для офиса небольших размеров, каждый квадратный метр имеет значение, поэтому введем корректировку 0,5% за 1 кв.м
  • Наличие отдельного входа для офиса, а для шоу-рума и салоны красоты, особенно важно, поэтому введем корректировку 3%

· Жилое помещение всегда менее удобнее, чем административное корректировка 3 %

· Таким образом, стоимость Объекта оценки составит

· СО.О.= 0,4*1587+0,3*1958+0,3*1366=1632руб/м2

· СО.О= 1632*72= 117504руб.

  • Расчёт коэффициента капитализации

 

Показатели
Цена продажи, руб 12 349 060 11 456 780 18 438 790
Потенциальный валовой доход, руб. в год 1 066 464 1 174 800 1 311 360
Коэффициент капитализации 0,086 0,103 0,071

Цена продажи указана не была, поэтому определили ее с помощью сайта www.irn.ru.

 

Определяем среднеарифметический коэффициент капитализации

0,26/3=0,087

Таким образом, стоимость Объекта оценки доходным подходом составит

СО.О.= 117504*12/0,087 = 16 207 448 руб

 

 

Заключение

В итоге проведённых исследований рынка продаж, расчетов и заключений, основанных на опыте и профессиональных знаниях, Оценщик считает, что рыночная стоимость прав собственности на Объект оценки (квартиру) по состоянию на «10» января 2012г., с учетом округлений составляет 15 428 255 руб

(пятнадцать миллионов четыреста двадцать восемь тысяч двести пятьдесят пять) руб.

(сумма прописью)

 

Макарова Ирина Александровна (ФИО)

 

(подпись)


 

Список использованной литературы

1. Киселев Б.Г. Оценка недвижимости. – М.: МИСиС, 2010.

2. Киселев Б.Г., Завяльский П.А. Экономика недвижимости. Оценка жилой недвижимости: Учебное пособие. – М.: МИСиС, 2010.

3. http://www.irn.ru/ - Индексы рынка недвижимости

4. http://www.mos.ru/ - Правительство Москвы

 


 

П Р И Л О Ж Е Н И Е

 


Приложение 1

Сравнительный подход

Аналог 1

 

Аналог 2

 

Аналог 3

Доходный подход

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

 


[1] Далее по тексту «Объект оценки».

[2] Далее по тексту «Заказчик».

[3] Далее по тексту «Собственник».

[4] Дата осмотра Объекта оценки и дата проведения оценки должны совпадать.

[5] Указывается курс ЦБ РФ на дату оценки.

 

Руководитель организации

ООО «Рассвет»

(наименование организации)

Макарова И.А.

(ФИО)

«10» января 2012 г.

 

 

ОТЧЁТ № 2

Об определении

рыночной стоимости помещения под офис, шоу-рум, салона красоты,

расположенного по адресу:









Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2018 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.