|
|
Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Москва по итогам 2011 года
Суммарный объем поглощения столичной офисной недвижимости классов А и В в I-III кварталах 2011 г. превысил 1 300 000 кв. м., что сопоставимо с показателем за весь 2010 г. Площадь введенных в эксплуатацию офисных помещений за этот период составила примерно 490 000 кв. м. Почти трехкратное превышение объемов поглощения по сравнению с объемами нового строительства способствовало сокращению уровня вакантных площадей до 16,4% в классе А и 9,6% в классе В. Это в свою очередь привело к росту арендных ставок, в первую очередь в центральном деловом районе и в зданиях класса А. По итогам III квартала 2011 г. средние ставки аренды в классе А выросли на 12% по сравнению с предыдущим кварталом и составили $785/кв. м/год ОБЩЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ И НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО • В III квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию примерно 190 000 кв. м офисных площадей, в т.ч. класса А – 27%, класса В – 73%. Соотношение нового строительства и реконструкции составило 87% и 13%. Общий объем нового строительства с начала 2011 г. составил около 490 000 кв. м, что почти на 20% меньше, чем за соответствующий период 2010 г. Общая площадь офисных помещений классов А и В по итогам III квартала 2011 г. составила 13,13 млн. кв. м. Площадь офисных зданий, заявленных к вводу в эксплуатацию до конца 2011 г., составляет 380 000 кв. м.
СПРОС • В III квартале 2011 г. общий объем поглощения столичной офисной недвижимости классов А и В практически не изменился по сравнению со II кварталом (540 000 кв. м против 520 000 кв. м). Примерно 76% от реализованных помещений пришлось на сделки аренды и 24% на сделки продажи. • Таким образом, суммарная площадь сделок аренды и купли-продажи с начала 2011 г. составила более 1 300 000 кв. м. Это почти на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и примерно столько же, сколько за весь 2010 г
• Самыми активными арендаторами по итогам первых трех кварталов были банки и финансовые организации, а так же компании из сферы информационных технологий: 19% и 18% соответственно от общего объема арендованных с начала года офисных помещений. Также традиционно большую долю рынка аренды занимают компании из сферы товаров народного потребления, а так же производственные компании: 13% и 10% соответственно.
• По итогам трех кварталов 2011 г. доля сделок на рынке аренды и купли- продажи офисных помещений класса А составила 35%, класса В – 65%. Основной объем сделок аренды зафиксирован в центральном деловом районе г. Москвы: 38% от общего объема арендованных офисных помещений с начала 2011 г. Также повышенным спросом пользовались помещения в южном и северном районах Москвы: 11% и 10,5% соответственно. соответственно.
В то же время спрос на офисные помещения не снижается, и в 2012 квартале мы прогнозируем дальнейшее сокращение уровня вакантных помещений. В первую очередь это коснется центрального делового района Москвы, что в свою очередь приведет к более высоким темпам роста арендных ставок в центре столицы по сравнению с другими районами Москвы. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования В соответствии с назначением (задачей) оценки анализируются типичные варианты использования Объекта оценки и выбирается наилучший и наиболее эффективный вариант на основе четырех критериев: - законодательной допустимости (возможности); - физической осуществимости; - финансовой целесообразности; - максимальной продуктивности. Целевое назначение определяется из Свидетельства на право собственности. Использование Объекта оценки (продажа или аренда помещения под офис, шоу-рум или салон красоты) соответствует законодательствам РФ (градостроительному кодексу РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ с изменениями от 30 декабря 2001 г., 10 января 2003 г.). Данное помещение свободного назначения и может использоваться собственником в разных целях, как помещение под офис, шоу-рум или салон красоты, косметики. Авторский дизайн помещения свидетельствует о том, что наилучшим использованием будет все же шоу-рум или салон красоты.
Оценка затратным подходом Оценка затратным подходом базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего Объекта оценки. При этом подходе определяются затраты, необходимые для восстановления либо замещения Объекта оценки (с учётом прибыли предпринимателя и НДС) и вычитается накопленный износ объекта недвижимости. Получившаяся величина определяет стоимость Объекта оценки затратным подходом. Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем недвижимости, аналогичной по своим потребительским характеристикам оцениваемой недвижимости.   Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...  ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...  Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...  Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|
