Износ, амортизация, ремонт и модернизация объектов

В процессе эксплуатации основных фондов в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека происходит постепенная утрата ими своих первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.), т.е. происходит их износ. Износ подразделяется на физический и моральный.

Физический износ – постоянная утрата первоначальных свойств под воздействием эксплуатационных факторов и сил природы.

Моральный износ – обесценивание из-за ввода в эксплуатацию современных и эффективных основных фондов того же назначения и зависит в основном от научно-технического прогресса в промышленности и строительстве.

При износе основные фонды утрачивают и свою первоначальную потребительскую стоимость. Учет износа представляет собой корректировку первоначальной стоимости объекта для определения текущей его стоимости. Снижение стоимости здания происходит во времени (рис. 1.5). В любой промежуток времени она может быть определена как разность между первоначальной стоимостью и алгебраической суммой затрат, вызванных износом и улучшениями (восстановлением) конструктивных элементов и инженерных систем:

где С_д_.. — действительная стоимость здания, руб.;

С_п.н_. — первоначальная стоимость здания, руб.;

Ф_i — стоимостное выражение физического износа, руб.;

М_i₁ — стоимостное выражение морального износа первой формы, руб.;

K_P_. — объем затрат на капитальный ремонт, руб.;

М_i₂— объем затрат на устранение морального износа второй формы, руб.

Рис. 1.5. График зависимости действительной стоимости здания

от времени эксплуатации, физического и морального износа

Основное влияние на технико-эксплуатационные качества основных фондов (зданий) оказывает физический износ. Постоянный учет зданий и сооружений, а также систематическое определения текущего физического их износа проводит «Бюро технической инвентаризации» (БТИ). Эта организация составляет на каждое здание технический паспорт с описанием конструктивных элементов здания и его параметров (объема, жилой площади и др.), с указанием планов земельных участков и этажей зданий. Физический износ здания устанавливают:

• расчетным путем (при отсутствии видимых признаков физического износа);

• на основании визуального осмотра конструктивных элементов и определения процента потери ими эксплуатационных свойств вследствие физического износа;

• экспертным путем с оценкой остаточного срока службы;

• инженерными обследованиями здания с определением стоимости работ, необходимых для восстановления эксплуатационных свойств конструкций и инженерных систем.

Физический износ здания определяют как среднее арифметическое износа отдельных девяти элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши и кровли, полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств и прочих элементов (лестниц, балконов и др.).

Физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкции, элемента, системы или здания в целом и их восстановительной стоимости. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в ВСН 53-86(р).

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков определяется по формуле:

где Ф_к – физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Ф_i – физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл. 1 – 71 ВСН 53-86(р);

Р_i – размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м²или м;

n – количество (число) поврежденных участков.

Процент износа всего здания определяют как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта

Ф_к_i - износ отдельной конструкции, элемента или системы, установленный при техническом обследовании, %.

l_i - удельная стоимость данного конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости здания, %;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Удельные веса стоимости конструктивных элементов или инженерных систем приведены в соответствующих сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Метод определения физического износа на основе инженерных обследований предусматривает инструментальный контроль состояния элементов здания и определения степени потери ими эксплуатационных свойств.

Для приблизительной оценки износа пользуются сопоставлением фактического срока службы здания с расчетным:

где Ф_з¹ - износ конструктивного элемента или здания, устанавливаемый расчетом, %;

Т — нормативный срок службы, лет. Если конструктивный элемент во время капитального ремонта заменен, то срок службы принимают с момента замены.

Для оценки физического износа зданий, прослуживших полный нормативный срок или срок, близкий к нормативному, можно использовать формулу:

∆t — возможный остаточный срок службы (определяется инструментальным или экспертным методом), лет.

Ориентировочная оценка технического состояния различных видов конструкций здания в зависимости от их физического износа, выраженного в процентах, приведена в табл. 1.1. Зависимость физического износа здания от состояния конструктивных элементов и примерная стоимость ремонта приведена в табл. 1.2.

На практике принято считать, что полный износ здания соответствует физическому износу 70...75 % и классифицируется как ветхое состояние. Величина последствий физического износа здания зависит от его качества на момент сооружения; интенсивности и продолжительности его эксплуатации; квалификации персонала, обслуживающего объект; природными условиями, в которых эксплуатируется объект.

Оценка физического состояния различных видов конструкций

Моральный износ первой формы – это снижение стоимости здания в процессе эксплуатации по сравнению с его стоимостью в период строительства. Уменьшение этой стоимости объясняется снижением затрат общественно необходимого труда на сооружение таких же объектов на момент оценки.

Моральный износ второй формы – это старение здания или его элементов по отношению к существующим на момент оценки по объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям.

Моральный износ первой и второй форм может быть определен и в ценностном выражении. Зависимость морального износа здания от его планировочных и конструктивных характеристик приведена в табл. 1.3.

Таблица для ориентировочной оценки фактического износа зданий

Ориентировочные показатели степени морального износа

Из вышесказанного можно сделать вывод, что износ (старение) здания сопровождается физическим и моральным износом. Но закономерности изменения факторов, вызывающие указанный износ, различны. Моральный износ зданий в процессе эксплуатации нельзя полностью предупредить. Можно методами проектирования с учетом прогноза научно-технического прогресса, степенью пригодности объектов к модернизации получить такие объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечат соответствие их действующим требованиям на более длительный период эксплуатации.

Физический износ можно на какое-то время приостановить или замедлить качественным техническим обслуживанием и ремонтом, предупреждающими их преждевременный износ. При этом в процессе эксплуатации устранение физического износа производится путем полной или частичной замены изношенных элементов конструкций. А так как срок службы некоторых конструкций значительно меньше общего срока службы здания, то, ремонтируя или заменяя такие конструкции за весь период эксплуатации несколько раз можно продлить общий срок службы здания.

Все перечисленные работы выполняют при техническом обслуживании и восстановлении объектов основных средств, включающих: текущий ремонт; капитальный ремонт; реконструкцию; модернизацию; техническое перевооружение.

Совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всеми видами ремонта, осуществляемых в соответствующем плановом порядке в целях обеспечения сохранности и восстановления основных фондов – представляет систему планово-предупредительного ремонта. К этой системе относят наблюдение, текущий и капитальный ремонты.

Наблюдение включает технический надзор за объектами основных фондов с целью своевременного выявления необходимости принятия мер, обеспечивающих сохранность эксплуатируемых основных фондов (зданий, сооружений, оборудования)

Текущий ремонт включает работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий, сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

Капитальный ремонт включает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания.

Реконструкция зданий и сооружений предусматривает комплекс организационно-строительных мероприятий и строительных работ, направленных на изменение основных технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.п.) или его функционального назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания и увеличения объема услуг. При реконструкции объектов коммунальной и социально-культурной сферы может быть предусмотрено расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения. При реконструкции действующих предприятий производится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих.

Модернизация зданий и сооружений предусматривает комплекс строительных работ, направленных на приведение эксплуатационных характеристик здания в существующих габаритах в соответствие с современными требованиями. Это возможно обеспечить за счет улучшения планировочной структуры, установки инженерного оборудования и приборов нового поколения, создания комфортности проживания или работы.

Таким образом, капитальный ремонт здания предусматривает устранение физического износа конструкций или инженерных систем. Для устранения морального износа кроме капитального ремонта требуется и модернизация здания со значительными затратами средств и выполнения дополнительных объемов работ. Часто такие работы связаны с изменением назначения помещений, перераспределением нагрузок на несущие конструкции, устройством новых инженерных систем или заменой материала конструкций. Эти работы выполняются при реконструкции и модернизации объектов и финансируются из средств, выделяемых на новое строительство.

Одним из источников средств на капитальный ремонт основных фондов является их амортизация. Амортизация – это накопление средств через процесс постепенного переноса стоимости основных фондов по мере их физического и морального износа на стоимость производимой с их помощью продукции. Накопленные денежные средства используются для частичного (капитального ремонта) или полного воспроизводства основных фондов. Полная сумма амортизационного фонда за период эксплуатации объекта определяется:

- годовая величина амортизационного фонда определяется:

- годовая норма амортизационных отчислений определяется:

где А_i – общая величина амортизационного фонда по объекту;

К_р_i_- - стоимость капитальных плановых ремонтов данного объекта;

Л_i - ликвидационная стоимость данного объекта;

А_г_i – годовая величина амортизационного фонда по данному объекту;

Т_i – амортизационный (проектный) срок службы объекта;

Амортизационные отчисления осуществляются ежемесячно в размере ¹ ⁄₁₂ части годовой нормы амортизации объекта.

Ремонт основных фондов организации могут осуществлять и за счет средств самостоятельно специально созданного ремонтного фонда, имеющего целевое назначение, не подлежащего изъятию и переходящего на следующий год.

Для планирования воспроизводства основных фондов, определения размеров амортизации, анализа эффективности их использования большое значение имеют правильный учет и достоверная оценка стоимости основных фондов.

Учет в натуральных показателях необходим для определения количества и производственной мощности основных производственных фондов строительной организации. Этот вид учета основан на паспортных данных основных фондов, которые фиксируют время приобретения или постройки, содержат технические характеристики фондов, а также информацию по изменению их состояния (ремонт, модернизация, реконструкция и т.д.). Наиболее часто встречающимися натуральными показателями, которые применяются для учета основных фондов, являются: общая и полезная площадь зданий и сооружений, имеющихся на балансе строительной организации, количество и общая мощность по отдельным видам и типоразмерам строительных машин, средняя их единичная мощность, а также показатель технической и эксплуатационной производительности машин. Перечисленные показатели дают представление о количественном составе основных фондов и технико-экономических показателях их функционирования, однако при этом отсутствует возможность сопоставления различных объектов учета и нет представления об их общей величине.

В связи с длительностью функционирования основных фондов, постепенным их износом в процессе работы, изменением общественно необходимых затрат труда на их воспроизводство для оценки основных фондов в стоимостном выражении используются первоначальная стоимость, восстановительная стоимость и остаточная стоимость основных фондов.

Первоначальная стоимость отражает фактические затраты организации на приобретение машин, оборудования или возведение зданий (с учетом доставки и монтажа оборудования) в ценах, действующих в год приобретения, и может быть определена по формуле

где Ф_ф — фактические затраты организации на приобретение фондов или сметная стоимость зданий, сооружений, тыс. руб.; З_тр — транспортные расходы и стоимость монтажа оборудования, тыс. руб.

По первоначальной стоимости основные фонды числятся на балансе строительной организации. Этот вид стоимости используется для исчисления амортизационных отчислений, расчета рентабельности и фондоотдачи, а также других показателей, характеризующих эффективность использования основных фондов. Недостатком оценки основных фондов по первоначальной стоимости является то обстоятельство, что произведенные в разное время средства труда числятся на балансе строительной организации в ценах разных лет. В результате невозможно достаточно точно определить изменения в динамике основных производственных фондов, учесть потребности строительной организации в денежных средствах для замены средств труда в конце срока их службы. Этот недостаток может быть устранен путем оценки основных фондов по восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость — это стоимость основных производственных фондов, приведенная к условиям и ценам года воспроизводства основных фондов. Данный вид оценки стоимости позволяет определить реальную стоимость средств труда с учетом современных условий общественного производства, роста технического уровня и повышения производительной силы труда при их воспроизводстве. Оценка основных производственных фондов по восстановительной стоимости дает возможность получить сопоставимые данные для характеристики объемов, структуры и состава основных производственных фондов, а также более точно определить эффективность их использования. Применение данного вида оценки фондов связано с проведением периодических переоценок стоимости фондов, что является трудоемким и относительно длительным процессом. Наряду с оценкой основных фондов по первоначальной и восстановительной стоимости стоимость фондов может быть определена по их остаточной стоимости.

Остаточная стоимость (первоначальная Ф_по либо восстановительная Ф_в0) выражает стоимость основных фондов, еще не перенесенную на стоимость производимой продукции (строительно-монтажные работы), и позволяет установить, какая часть основных производственных фондов изношена и учтена в себестоимости работ. Остаточная стоимость характеризует собой фактическую стоимость фондов на момент оценки и позволяет оценить качественное состояние основных фондов строительной организации. Остаточная стоимость определяется в виде

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: