Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







СУБЪЕКТЫ (СТОРОНЫ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ





Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собст­венник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сда­вать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Формулируя это положение, законо­датель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арен­додателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, по-

1 Вместе с тем нельзя не согласиться с мнением Н.А. Сыродоева о том, что законо­дательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит четких ответов на вопросы о том, в каких случаях требуется го­сударственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа, в каком соот­ношении находятся регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделоксним (см.: СыродоевН.А. Указ. соч. С. 92-93).

скольку субъективное право собственности включает в себя в качестве од­ного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствую­щими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона та­ким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сда­вать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собст­венника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное пред­приятие может выступить в качестве арендодателя государственного иму­щества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в арен­ду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учрежде­ние может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соот­ветствии с его учредительными документами предпринимательской дея­тельности (ст. 298 ГК).

Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется во­прос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

В соответствии с п. 15 постановления Верховного Совета Россий­ской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении госу­дарственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Рос­сийской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собст­венность»' (в действующей сегодня редакции) управление и распоряже­ние объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство Российской Фе­дерации, которое может делегировать министерствам и ведомствам от­дельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относятся: заключение договоров с руководителями предприятий, организаций и учреждений; утверждение уставов юридиче-



Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Со­вета Российской Федерации. 1992. № 3. Ст. 89.

ских лиц; заключение договоров аренды имущества и учредительных до­говоров в соответствии с законодательством. Правительство Российской Федерации может также делегировать свои полномочия органам испол­нительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, опреде­ляемом законодательством. Итак, в роли арендодателя федерального го­сударственного имущества, не закрепленного за каким-либо юридиче­ским лицом на ограниченном вещном праве, может выступить лишь соот­ветствующий государственный орган исполнительной власти, которому Правительство РФ делегировало такие полномочия. Арбитражно-судеб-ная практика исходит из того, что Министерство государственного иму­щества РФ (ранее - Госкомимущество РФ) и комитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальными управлениями, облада­ют полномочиями арендодателя государственного имущества, являюще­гося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соот­ветствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ иным государственным органам исполнительной власти.

Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов Российской Федерации, а также муниципальное имущество, должны сда­ваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующе­го субъекта Российской Федерации, а при отсутствии такого правового ак­та, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодате­лями соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Как известно, Российская Федерация, субъекты Российской Федера­ции, а также муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности, хотя ранее объекты, охватываемые пра­вом собственности названных субъектов, составляли единый фонд госу­дарственного имущества. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются споры между указанными субъектами права собствен­ности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряже­ние имуществом, в том числе путем передачи его в аренду. Такие споры и сегодня разрешаются арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государст­венной собственности в Российской Федерации на федеральную собст­венность, государственную собственность республик в составе Россий­ской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных окру­гов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собствен­ность», а также иных правовых актов, регулирующих порядок отнесения различных объектов к федеральной собственности, собственности субъ­ектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Например, Комитет по управлению государственным имуществом Ке­меровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Кемерово о примене­нии последствий ничтожной сделки — договора аренды нежилого помещения (расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Красноармейская, 144), заклю­ченного с муниципальным предприятием «Магазин № 92 «Невеста»», а также о возмещении убытков. Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции данное решение было отменено, а заявленные тре­бования удовлетворены, с ответчика взыскана в доход федерального бюджета определенная сумма в качестве неосновательного обогащения.

Постановлением кассационной инстанции постановление апелляцион­ной инстанции оставлено без изменения.

Из материалов дела следовало, что спорное помещение было отнесено к категории объектов муниципальной собственности города Кемерово ре­шением малого Совета Кемеровского областного Совета народных депута­тов от 21 сентября 1992 г. № 171 «О разграничении государственной собст­венности на муниципальную по городским административно-территориаль­ным образованиям Кемеровской области».

В примечании к этому решению Совета была предусмотрена передача в муниципальную собственность города Кемерово независимо от ведомст­венной принадлежности встроенно-пристроенных помещений, в которых расположены предприятия бытового обслуживания, общественного пита­ния, торговли. Указанное примечание затем было исключено из текста ре­шения распоряжением администрации Кемеровской области на основании протеста прокурора Кемеровской области.

Комитет по управлению имуществом города Кемерово в соответст­вии с Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 г. № 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по управ­лению государственным имуществом Кемеровской области перечень встроенно-пристроенных помещений, подлежащих передаче в муници­пальную собственность города Кемерово, утвержденный решением мало­го Совета Кемеровского городского Совета народных депутатов 8 декабря 1992 г. № 343.

Данный перечень, в котором значился и объект, относящийся к пред­мету спора, не был принят Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области к регистрации, о чем ответчик был уве­домлен письмом от 12 марта 1993 г. № 4-353/9.

Ответчик 23 марта 1993 г. повторно направил Комитету по управле­нию государственным имуществом Кемеровской области указанный пере­чень, в который был включен и спорный объект.

Согласно п. 9 Положения об определении пообъектного состава феде­ральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности при обнаружении в перечне объектов, не соответствующих требованиям, установленным приложением № 3 к поста­новлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1, они ис­ключаются из перечня с уведомлением органа, утвердившего его, в недель­ный срок со дня его регистрации. Не исключенные из перечня объекты счи­таются переданными в муниципальную собственность по истечении двух­месячного срока со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень объ­ектов после повторного его поступления, поэтому он считается принятым к регистрации.

Отнесение спорного объекта к муниципальной собственности осно­вано также на приложении № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1. Приняв во внимание данные обстоятель­ства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановления касса­ционной и апелляционной инстанций отменил, оставив в силе решение арбитражного суда об отказе в иске1'

Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к госу­дарственной или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное обра­зование обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за дру­гими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого иму­щества государство, муниципальное образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указан­ного имущества в аренду.

Ко второй категории относится имущество, закрепленное государст­вом или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном пра­ве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным обра­зованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государ­ственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом рас­поряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК).

1 См.: Вестник ВАС РФ. 1999. № 1. С. 27-28.

Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе государст­венного (муниципального) предприятия. В этом смысле положение о наде­лении Госкомимущества Российской Федерации (ныне Министерство госу­дарственного имущества РФ) и других комитетов по управлению имущест­вом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое имущество го­сударственных предприятий и их структурных подразделений, содержащее­ся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулирова­нии арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», противоречит ГК и не подлежит применению.

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим ли­цом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

6. ОБЪЕКТЫАРЕНДЫ

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные ком­плексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК). Как известно, сегодня такого закона нет. Означает ли это, что предметом арендных отно­шений может стать любое имущество? На этот вопрос следует дать отрица­тельный ответ.

В соответствии с Федеральным законом «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ст. 4), изданные до введения в действие части первой ГК нормативные акты Президента РФ, Правительства РФ и применяемые на территории Российской Федерации постановления Правительства СССР по вопросам, которые могут регулиро­ваться только федеральными законами, действуют впредь до введения в действие соответствующих законов. Поэтому следует обратить внимание на сохранившие свое действие постановление Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 г. № 118 «О порядке сдачи предприятий (объединений) рес­публиканского и местного подчинения и их имущества в аренду», а также постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1990 г. № 280 «О по­рядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имуще-

ства в аренду». Названные постановления предусматривали, что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части пред­приятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топлив­но-энергетического комплекса, государственных банков и некоторых пред­приятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления ими. В соответствии с названными постановлениями перечни конкретных объектов, сдача в аренду которых не допускалась, устанавливались распо­ряжениями Совета Министров СССР, Совета Министров РСФСР.

Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов уста­новлены непосредственно федеральными законами. Так, в соответствии со ст. 11 Федерального закона «О недрах»1 У4^™ недР МО1^ предоставлять-ся в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены Вод-ным кодексом Российской Федерации2 <ст' 4^53> в отношении предостав-ления в пользование водных объектов. Участки лесного фонда также могут передаваться в аренду (пользование) только на основе лицензий (ст. 34 Лесного кодекса Российской Федерации)3' Объектом договора аренды не

может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состо­ит в их употреблении.

В повседневной практике спортивных клубов нередко заключаются договоры на аренду спортсменов в сфере игровых видов спорта. Такие до­говоры должны признаваться ничтожными сделками, поскольку физиче­ские лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок.

Условие договора аренды об объекте недвижимости должно соответ­ствовать требованиям ГК (п. 3 ст. 607), а именно: в договоре аренды долж­ны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущест­во, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При от­сутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий дого­вор не считается заключенным.

1 СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823. 2СЗРФ. 1995. №47. Ст. 4471. зСЗРФ. 1997. №5. Ст. 610.

7. ПРАВА и ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН по ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Содержание договора представляет собой совокупность всех его усло­вий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяют­ся группы условий, определяющих обязанности соответственно арендода­теля и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанно­сти арендодателя, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно опреде­ляются обязанности арендатора.

Однако такая дифференциация условий договора сама по себе относи­тельна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора. К приме­ру, выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выстав­ления арендодателем соответствующих счетов, и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента по дого­вору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выпол­нения должником (арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.

Тем не менее в целях изучения договора аренды условия этого догово­ра могут быть разделены на две группы: первую группу представляют со­бой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую- определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора проти­востоят права требования контрагента. Важное значение имеют также пре­дусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего ис­полнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих усло­вий договора.

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоста­вить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям до­говора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принад­лежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотрен­ный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполне-

нии этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевремен­ной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о растор­жении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных не­исполнением договорных обязательств.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непере­данное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свиде­тельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплете­ние в ткань обязательственно-правовых отношений элементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще до революции при подготовке проекта Гражданского уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского уло­жения указанной нормы сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергав­шими возможность предоставления кредитору права истребовать имушзддъ во от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич1 и ' ' Репи1[ьш против, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответст­вующее право, «опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче»3'

Проблема смешения обязательственных и вещных правоотношений рассматривалась в юридической литературе и в советский период развития гражданского права4'

Думается, что наделение арендатора правом требования отобрания по суду у арендодателя сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теорети­ческую конструкцию обязательственно-правового правоотношения, но является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.

См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М.,

095 С 441

См.: Трепицын Н.И. Гражданское право губерний Царства Польского и русское.

Варшава, 1917, С. .6-7. з Покровский И.А. Ось:

Условные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 233. 4 Подробный анализ данного вопроса см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ,

соч. С. 222-238.

Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно со­ответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного иму­щества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недос­татках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться предостав­ленными ему ГК (ст. 612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возме­щения расходов, произведённых им для устранения недостатков арендо­ванного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им рас­ходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать от­меченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствую­щее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предостав­ленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надле­жащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обреме­ненного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Од­нако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущест­во, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендо­дателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).

Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для аренда­тора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество

должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодате­ля взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия долж­ника- арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).

Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по со­держанию сданного внаем имущества и принимая во внимание времен­ный характер владения и пользования арендатора арендованным имуще­ством, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт дол­жен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неот­ложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арен­додатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арен­датора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответст­вии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутст­вие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендо­дателя следует из правового положения арендатора как титульного вла­дельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) за­щиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя.

В связи с этим возникает интересная теоретическая проблема, которая рассматривалась И.А. Покровским как «фигура двойного владения на одну и ту же вещь, причем владельцы стоят над другим или один за другим...». Он отмечал: «Нужно, впрочем, сказать, что теория гражданского права до настоящего времени не может еще вполне освоиться с этой новой фигу­рой... При этом нельзя упускать из виду, что сплошь и рядом отдача вещи во владение другого не вовсе уничтожает фактическое отношение к ней со стороны отдавшего... В тех же случаях, когда фактическое господство от­давшего как будто действительно прекращается (так будет по преимущест­ву при передаче движимой вещи внаймы, на сохранение и т.д.), дарование

хозяину субсидиарной владельческой защиты обозначает лишь предостав­ление ему права защищать (правда, в своих интересах) сферу чужого фак­тического господства. Для третьих лиц фактическое владение должно быть неприкосновенно, так как за ним стоит чья-то человеческая личность; кто же именно выступит на защиту этой неприкосновенности, это вопрос вто­рой, при решении которого могут иметь значение различные соображения чисто практического характера»1'

Кажется, роль владения в гражданском праве здесь несколько преуве­личена, что, впрочем, вполне оправданно с точки зрения необходимости обеспечения стабильности имущественного оборота.

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендован­ным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если та­кие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ПС). Думается, что законодатель в этой норме, ус­танавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответство­вать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвер­дить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с усло­виями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено зако­ном или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном со­стоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).

Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате ис­пользования арендованного имущества. В качестве же обязанности аренда­тора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует при-

Покровский И.А. Указ. соч. С. 234.

знать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмот­ренные договором ограничения.

В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользова­ния арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с со­гласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имущест­вом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имуще­ство в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по дого­вору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имуще­ство в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вно­сить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендода­теля в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендато­ром названных прав может привести к утрате арендодателем права собст­венности на имущество, сданное им в аренду.

Как отмечалось, договор субаренды может быть заключен арендато­ром с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превы­шать срока основного договора аренды. К отношениям субаренды приме­няются правила о договорах аренды.

В реальной жизни субарендные отношения имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения ГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии.

Ранее действовавшим законодательством передача арендатором арен­дованного имущества в субаренду также допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулирова­нием субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекра­щения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исходи­ла из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том слу­чае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.

Вместе с тем введение в действие части первой ГК лишило подобную практику права на существование. Дело в том, что согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодате-

ля). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые положения, обеспе­чивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендато­ра. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекра­щение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако суб­арендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основ­ном договоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, на­ходившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пре­делах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих услови­ям прекращенного договора аренды. Это может быть реализовано субаренда­тором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) сле­дует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным ус­ловиям всякого договора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что сторо­ны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полно­стью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответст­вующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).

В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся до­вольно примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимо­го использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банков­ского процента, - ГК предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера во­леизъявления сторон.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его ос-

новных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использо­вания арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определен­ные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача аренда­тором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной догово­ром вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания несколь­ких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.









Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2018 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.