Методи визначення вартості будівництва в оцінці

Нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, яке відповідно до законодавства відноситься до нерухомого майна.

Земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над і під нею висотою і глибиною, які необхідні для здійснення земельних поліпшень.

Земельне поліпшення - результати будь-яких заходів, які призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень відноситься матеріальні об'єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури і т.п.);

Будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо

Приміщення - частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу.

Вбудовані приміщення - приміщення, яке є частиною внутрішнього об'єму будівлі.

Прибудовані приміщення - приміщення, яке прибудовано до основної будівлі і має з ним хоча б одну спільну стіну.

Споруди - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (дамби, тунелі, естакади, мости і т.п.).

Передавальні пристрої - земельні поліпшення, створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації тощо будь-якого походження та виду на відстань (лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та газові мережі, лінії зв'язку тощо).

Витратний підхід базується на принципах корисності і заміщення.

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу.

Вартість відтворення (заміщення) земельних поліпшень (у частині будівель, споруд, передавальних пристроїв) включає дві складові: вартість будівництва (включає в себе прибуток підрядника) і прибуток забудовника.

У практиці оцінки нерухомості на Україні використовуються три методи визначення вартості будівництва у складі відновної вартості:

метод розрахунку за вартістю одиничного показника;

метод одиничних розцінок (кошторисний метод).

Метод розрахунку за вартістю одиничного показника найбільше широко застосовується, проте він дає похибку 15-20%. Заснований такий метод на порівнянні вартості одиниці споживчих властивостей (1 місце в гаражі, 1 посадочне місце в кафе, на стадіоні, 1 м2 житлової площі, 1 м3 будівельного об'єму тощо) об'єкта оцінки, з вартістю аналогічної одиниці виміру подібного типового споруди.

Розрахунок вартості будівництва здійснюється в наступній послідовності:

оцінка вартості об'єкта в цінах, наведених у УПВС;

Будівельним аналогом може бути подібне до об'єкта оцінки будинок (споруду) по конструкції або функціональним призначенням.

Вартість об'єкта оцінки в цінах збірників УПВС при використанні цього методу, визначається за формулою:

де

- вартість об'єкта оцінки в цінах збірника УПВС;

- вартість одиничного показника об'єкту оцінки;

V - кількість одиничних показників об'єкта оцінки (будівельний об'єм, загальна площа тощо).

Вартість одиничного показника об'єкта оцінки визначається за вартістю базового аналога по збірки УПВС за допомогою внесення передбачених збірниками поправок, що враховують відміну об'єкта оцінки від об'єкта аналога:

де

- базова вартість одиничного показника аналога по збірки УПВС;

- інтегральний коригувальний коефіцієнт, що враховує відмінності об'єкта оцінки від об'єкта-аналога.

Вартість заміщення визначається за формулою:

де

- коефіцієнт індексації кошторисної вартості, що враховує зміну цін на будівельно-монтажні роботи від цін збірника УПВС до дати оцінки.

Коефіцієнт зміни кошторисної вартості визначається за формулою:

де: К_у - коефіцієнт подорожчання кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт з 1969р. по 1984р. (Визначається за даними Постанови Державного комітету СРСР у справах будівництва від 11.05.83г. №94 "Про затвердження індексів зміни кошторисної вартості СМР та територіальних коефіцієнтів до них для перерахунку зведених кошторисних розрахунків будівництв" або Постанови Ради Міністрів УРСР від 19.05.89г. № 142);

К_п - коефіцієнт підвищення кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт з 1984р. по 1991р. (Визначається за даними листа Держбуду СРСР від 06.09.1990 №14-Д "Про індекси зміни вартості будівельно-монтажних робіт і інших робіт і витрат у будівництві");

К_рин - індекс зміни ринкових цін у будівництві за даними Держбуду України з 1991р. по дату, найближчу до дати оцінки (публікуються Держбудом України, як правило, щоквартально). Даний коефіцієнт враховує також зміни базисної кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт по галузях економіки.

К_інф - індекс зміни цін у будівництві або інфляції за період від дати індексу зміни ринкових цін до дати оцінки (дані Держкомстату України).

Особливості та правила підрахунку загальної, корисної та нормованої площі, будівельного об'єму, площі забудови і поверховості будівель визначені в Загальній частині до збірок УПВС і СНиП 2.08. 02-89 - Громадські будівлі та споруду.

При визначенні будівельного об'єму будівлі необхідно керуватися наступним:

а) площа забудови будинку визначається шляхом множення його довжини на ширину; довжина і ширина будівлі приймаються за зовнішнім обрис стін на рівні вище цоколя, включаючи шар штукатурки і облицювання.

У тих випадках, коли будівля в плані являє складну геометричну фігуру, останню при вимірюванні належить розбити на прості геометричні фігури (прямокутники, трикутники і т.д.), а площа будівлі визначати як суму площ цих фігур;

б) обсяг будинку з горищним перекриттям визначається твором його площі забудови на висоту будівлі, причому висоту будівлі слід вважати від рівня чистих підлог першого поверху до верху засипки горищного перекриття;

в) обсяг будинку без горищного перекриття визначається шляхом множення площі вертикального поперечного перерізу будівлі на довжину будівлі. Площа вертикального поперечного перерізу будинку визначається за обводу зовнішньої поверхні стін, по верхньому обрису покрівлі і по рівню чистої підлоги першого поверху, а довжина будівлі - шляхом заміру відстані між зовнішніми поверхнями торцевих стін на рівні першого поверху вище цоколя;

г) обсяг підвалу або цокольного поверху визначається шляхом множення площі горизонтального перерізу будинку на рівні першого поверху вище цоколя будівлі на висоту, виміряну від рівня чистої підлоги підвалу (цокольного поверху) до рівня чистої підлоги першого поверху;

д) прибудови одного і того ж призначення і з одного і того ж матеріалу, що і основна будівля, включаються в обсяг основної частини будівлі; не відповідають цим вимогам прибудови обміряються і враховуються самостійно і в об'єм будинку не включаються;

е) обсяг будинку повинен обчислюватися окремо по його частинах; якщо ці частини різко відмінні один від одного за обрисами, конфігурації або за конструктивним рішенням, наприклад, будівля цеху, в якому є одноповерхова частина із залізобетонним каркасом та побутові приміщення з цегляними стінами і т.д.

У разі роздільного обчислення об'єму будівлі стіна, що розмежовує частини будівлі, відноситься до тієї частини, у якій конструкція або висота стін відповідає конструкції чи висоті розмежовує стіни.

При оцінці прибудованого будівлі, яка не має четвертої стіни в місці примикання до основної будівлі, враховується коригуючий коефіцієнт, який визначається за формулою:

де

- питома вага стін і фундаменту, наведений у відповідному збірнику УПВС (для прибудови);

- довжина стіни (ділянки стіни) основної будівлі, до якого примикає прибудова;

- повний периметр стін прибудови (включаючи стіну основної будівлі).

ж) у загальний обсяг будівлі повинні також включатися:

обсяг тамбурів, закритих веранд, бідний, лоджій та інших частин будівель, що збільшують їх корисний об'єм;

обсяг світових ліхтарів, які виступають за зовнішнє обрис даху;

обсяг мансард, светелок і мезонінів, який визначається множенням площі їх горизонтального перерізу по зовнішньому обводу стін на рівні підлоги на висоту від підлоги мансарди (мезоніну) до верху засипки горищного перекриття,

При криволінійному контурі перекриттів мансарди (мезоніну) слід приймати середню висоту;

з) при визначенні будівельного об'єму житлових і громадських будівель технічні поверхи повинні включатися до обсягу будівель;

і) в обсяг будинків не включаються: обсяг портиків, ґанків, відкритих балконів, обсяг проїздів, горищ, використовуваних для технічних цілей;

к) поверховість будівлі визначається кількістю наземних поверхів, в тому числі мансардних, а також цокольного поверху, якщо верх його перекриття підноситься над рівнем тротуару або вимощення не менше ніж на 2 м. Якщо окремі частини будівлі мають різну кількість наземних поверхів, його поверховість визначається по найбільшій кількості поверхів у будинку.

Цокольним поверхом вважається поверх, підлога якого заглиблений не більше ніж на половину відстані від підлоги до стелі.

Підвальним поверхом вважається поверх, підлога якого заглиблений більш ніж на половину його висоти.

Мезоніном називається надбудова, яка за площею менш площі нижчого поверху та має з ним внутрішнє повідомлення.

Мансардою та светелкой називаються житлові приміщення, які влаштовані в габаритах горищного простору і знаходяться під обший дахом будівлі.

Метод розбивки на компоненти характеризується похибкою розрахунків у межах 10%. Суть його полягає в тому, що вартість будівлі (спорудження) визначається як сума вартостей його окремих будівельних елементів: фундаментів, стін, перекриттів і ін.

Вартість будівництва визначається за формулою:

С_j - питома вартість будівельно-монтажних робіт на одиницю j-го компонента (прямі витрати);

НЗ - накладні (загальновиробничі та адміністративні) витрати на будівництво будівлі (спорудження);

Точність, яка дає цей метод, забезпечується використанням поточних ринкових цін на будівництво та облік сучасних будівельних матеріалів, машин і механізмів, технології виконання робіт.

Питома вартість будівельно-монтажних робіт конструктивного елементу може визначатися за поточними цінами ресурсів та укрупненим ресурсним кошторисних норм (які, в свою чергу базуються на одиничних ресурсних елементних кошторисних нормах), а також безпосередньо на даних ринку будівельних послуг (за інформацією будівельно-монтажних організацій). Склад прямих, загальновиробничих та адміністративних витрат визначається методом розрахунку питомої вартості будівельно-монтажних робіт конструктивних елементів.

Метод одиничних розцінок має найбільшу точність розрахунку - похибка не перевищує 5%. Техніка його використання передбачає складання зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва об'єкта, аналогічного оцінюваному (по конструкції або функціональним призначенням). У випадку, якщо у оцінювача є кошторисна документація, вартість будівництва визначається шляхом індексації проектної кошторисної вартості об'єкта. Метод одиничних розцінок є дуже трудомістким і вимагає від оцінювача професіоналізму в кошторисній справі.

У загальному випадку, при розрахунку вартості будівництва за даними проектно-кошторисної документації, потрібно використання індексного методу для обліку зміни рівня цін в будівництві. Індексний метод передбачає:

розподіл вартості будівництва за елементами витрат, а в загальному випадку, і за видами робіт;

визначення індексів зміни витрат по кожному елементу за період від дати кошторисної документації до дати оцінки;

визначення середньозваженого індексу зміни кошторисної вартості, як питомих ваг використовуються частки елементів витрат кошторисної вартості.

В якості елементів витрат доцільно застосовувати:

Може також використовуватися середній індекс зміни цін у будівництві за даними Держбуду, проте це істотне знижує точність розрахунку.

При необхідності, вартість будівництва може визначатися з використанням комбінації розглянутих методів.

В даний час використовуються наступні групи збірок УПВС:

Збірники укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд для переоцінки основних фондів, станом на 1 січня 1972р.; (39 збірок)

Збірники укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд для переоцінки основних фондів установ і організацій, що перебувають на державному бюджеті, за станом на 1 січня 1973р.; (14 збірок)

Збірник укрупнених показників вартості відтворення об'єктів-аналогів для оцінки малоповерхових будинків, будівель та споруд, станом на 1 січня 2003 року.

Перші дві групи збірок принципово не відрізняються один від одного, місцями дублюються. Укрупнені показники, наведені в збірниках, складені в цінах і нормах, введених з 1 січня 1969

Укрупнені показники відновної вартості будівель і споруд згруповані в збірниках по галузях народного господарства і промисловості або за видами будівель і споруд, наявними в багатьох галузях народного господарства, і містять відновну вартість 1 м3 будівельного об'єму будівель або 1 км трубопроводу, 1 км автомобільної дороги, 1 т ємності складу і т.д., в залежності від їх призначення, конструкції, капітальності, благоустрою, розміру і розташування в тому чи іншому територіальному поясі з урахуванням кліматичного району, зазначеного в Технічної частини відповідного збірника.

У відновну вартість укрупнених показників включені всі прямі витрати; накладні витрати; планові накопичення, а також загальномайданчикові витрати з відведення та освоєння будівельного ділянки; вартість проектно-вишукувальних робіт; витрати, пов'язані з виробництвом робіт у зимовий час; витрати за відрядно-преміальною системою оплати праці, вартість утримання дирекції споруджуваного підприємства; збитки від ліквідації тимчасових будівель і споруд; витрати з перевезення робітників на відстань понад 3 км при відсутності комунального транспорту, витрати по виплаті працівникам будівельно-монтажних організацій надбавок за рухомий характер робіт та ін. Укрупнені показники вартості не включають ПДВ.

Підбір аналога по збірки проводиться залежно від призначення і конструкції переоцінюється будівлі або споруди, матеріалу фундаменту, стін, перекриття, колон, каркаса будівлі, статі, поверховості, зовнішньої і внутрішньої обробки будівлі і т. П. При збігу технічних характеристик вартість 1 м3 переоцінюється будівлі повинна прийматися рівною вартості 1 м3 будівлі по збірки для даного територіального пояса з урахуванням капітальності і кліматичного району. При розбіжності технічних характеристик вводяться поправки до відновної вартості в порядку, зазначеному у відповідних збірниках.

До основних поправкам відносяться: кліматичний район; подорожчання в сейсмічних районах; на групу капітальності; розташування в підвалі; на корисну висоту приміщення; поверховість будівлі; будівельний об'єм будівлі; наявність або відсутність елементів благоустрою; конструктивні елементи підлог, дахи, прорізів, зовнішньої обробки; наявність парадних входів.

Укрупнені показники вартості, як правило, не враховують вартість технологічного обладнання, встановленого в будівлях, якщо протилежне не обумовлено в збірнику УПВС.

Збірник укрупнених показників вартості відтворення об'єктів-аналогів для оцінки малоповерхових будинків, будівель та споруд складений на базі діючих ресурсних елементних кошторисних норм в цінах на 01.01.2003р. з урахуванням ПДВ.

Збірка складається з наступних восьми розділів:

8 - Усереднені показники вартості конструктивних елементів

вартість всіх основних і допоміжних технологічних операцій при здійсненні будівництва, у тому числі по доставці будівельних матеріалів, виробів і конструкцій;

кошти на покриття загальновиробничих та адміністративних витрат будівельно-монтажних організації;

кошти на будівництво та розбирання тимчасових будівель і споруд та на додаткові витрати будівельно-монтажних організацій при виконанні будівельних і монтажних po6іт в зимовий час;

кошти на покриття витрат на утримання замовника, авторський нагляд, виконання проектно-вишукувальних робіт;

комунальний податок і податок на додану вартість (ПДВ).

У Збірнику прийнята єдина модель представлення будівельного об'єму об'єктів-аналогів для всіх видів малоповерхових житлових будинків. В описі об'єктів-аналогів використовуються наступні характеристики і поняття:

б) периметр зовнішніх стін; при визначенні периметра також враховуються відсутні стіни будівлі;

г) відношення периметра до площі основи будівлі P / S;

д) розрахункова висота будівлі Нб, визначається шляхом ділення обсягу будівлі V на площу основи S;

е) наведене кількість поверхів - n, в загальному випадку характеризується відношенням сумарної площі всіх поверхових перетинів, в тому числі підвального і мансардного під частиною і над частиною будинку, до площі основи S;.

ж) розрахункова висота або середня висота поверху Н, яка обчислюється шляхом ділення розрахункової висоти будівлі Нб на наведене число поверхів - n.

Системний облік позначених характеристик забезпечує можливість визначення будівельної вартості будь-яких малоповерхових будівель на основі таблиць їх обсягів і одиничної вартості (1м3) в загальних координатах P / S і H.

Таким чином, укрупнені показники житлових будинків залежать від наступних факторів:

ставлення периметра стін будівлі до площі основи (P / S);

матеріалу основних конструктивних елементів;

Вибір аналога здійснюється виходячи з V, S, P, n, P / S в такому порядку:

Визначається значення параметра k для об'єкта оцінки (табл. 1 Збірника):

Визначається значення параметра А (табл. 2 Збірника):

Потім використовується зведена таблиця величин параметричних характеристик об'єктів-аналогів (типів), за якою вибирається група потенційних аналогів шляхом порівняння величин n оцінюваного об'єкта з величиною n для об'єктів-аналогів. До групи потенційних аналогів включаються всі об'єкти, величини параметра n яких відрізняються від об'єкта оцінки не більше, ніж на 0,5. У цій групі аналогів відбирається такий, величина параметра А якого найбільш близька до об'єкта оцінки. При цьому, значення параметра А об'єкта оцінки обов'язково повинно знаходитися в інтервалі від Амін до Амакс, наведених у цій таблиці, які визначають межі обґрунтованого застосування об'єктів-аналогів. При виконанні цієї умови об'єкт приймається як потенційний аналог.

До групи потенційних аналогів можуть бути включені об'єкти, основні конструктивні елементи яких збігаються з об'єктом оцінки. Тому зазначену перевірку потенційних аналогів доцільно почати з одного з таких об'єктів. Якщо умова перевірки по першому потенційному аналогу не виконується, перевіряються інші об'єкти з групи потенційних аналогів, поки не буде знайдений відповідний.

Мірою близькості обраного об'єкта-аналога і об'єкта оцінки служить відхилення будівельного об'єму об'єкта оцінки від і відповідного об'єкта-типорозміру вибраного аналога.

Величину будівельного об'єму об'єкта-типорозміру аналога визначають за таблицею величин будівельних об'ємів, побудованої в координатах P / S та H, яка відноситься до обраному аналогу.

Якщо величина відхилення будівельного об'єму об'єкта оцінки та об'єкта-типорозміру аналога відрізняється менше 3%, то забезпечується необхідна достовірність укрупненого показника вартості, визначеного на базі обраного аналога. Укрупнений показник вартості на відхилення в будівельному обсязі не коригується.

Якщо відхилення знаходиться в інтервалі 3% - 20%, то визначається і вводиться відповідна поправка до укрупнених показників вартості на наявне відхилення в будівельному обсязі.

При відхиленні будівельного об'єму більше 20% об'єкт-аналог не може використовуватися.

Спосіб визначення поправки на будівельний об'єм передбачає послідовне застосування таблиці параметричних характеристик об'єктів-аналогів (табл. 3 Порядку), таблиці величин будівельних об'ємів об'єктів-типорозмірів вибраного об'єкту-аналога і відповідної таблиці вартості 1 куб.м будівельного об'єму будівель-типорозмірів об'єкта-аналога.

Метою цього використання таблиць є пошук координат P / S та H, при яких величина будівельного об'єму певного об'єкта-типорозміру буде дорівнює будівельним об'ємом об'єкта оцінки.

Варіант 1. Якщо значення параметра k об'єкта оцінки та об'єкта-аналога відрізняється не більше ніж на 5%, а величини параметра n мають значно більший відмінність, то зазначена величина будівельного об'єму шукається по колонку з координатами P / S, який відповідає об'єкту оцінки.

Варіант 2. Якщо величина параметра n відрізняється не більше 5%, а величини параметра k мають істотно більшу відмінність, то зазначена величина обсягу шукається по рядку з координатою Н, відповідної об'єкту оцінки.

Варіант 3. Якщо величини параметрів n і k відрізняються більш ніж на 5%, то зазначена величина будівельного об'єму шукається в зоні, яка оточує точку з координатами P / S та H, рівними параметрам об'єкта оцінки.

Знайдені таким чином координати P / S і H об'єкта-типорозміру аналога з величиною будівельного об'єму, що дорівнює обсягу об'єкта оцінки, використовується для визначення по таблиці вартості уточненої вартості 1 м3 будівельного об'єму, яка буде вихідною для введення наступних поправок.

Також координати P / S і H використовуються для визначення уточнених питомих ваг окремих елементів у загальній вартості об'єкта-типорозміру аналога. Уточнені питомі ваги визначаються по таблиці питомих ваг елементів будівель-типорозмірів, усереднених по секторах таблиці вартості 1 м3 їх будівельного об'єму.

При наявності відмінностей технічних характеристик оцінюваного будови від аналогічних характеристик прийнятого аналога вводяться відповідні поправки. Для внесення поправок використовуються питомі ваги вартості елементів. Поправочний коефіцієнт до питомої ваги деякого структурного елементу являє собою відношення вартості одиничного показника цього структурного елементу об'єкта оцінки та об'єкта аналога.

Збірник містить поправочні коефіцієнти, розроблені для основних конструктивних елементів, які визначені по відношенню до найбільш поширених (базовим) конструктивних рішень. Якщо характеристика об'єкта-аналога не відповідає базово конструктивному рішенню, коригуючий коефіцієнт визначається як відношення коригуючих коефіцієнтів для об'єкта оцінки та для об'єкта-аналога.

Питома вага з урахуванням коригування визначається множенням питомої ваги до коригування на коригуючий коефіцієнт. Сукупний коригуючий коефіцієнт до вартості об'єкта-аналога визначається як сума скоригованих питомих ваг.

Якщо в оціненого будівлі, крім фундаменту з цоколем, є підвал, а в об'єкта-аналога підвал відсутній, поправочний коефіцієнт до питомої ваги фундаментів може визначатися як відношення сумарної площі зовнішніх стін фундаментів, цоколя і стін підвалу об'єкта оцінки до площі зовнішніх стін фундаментів і цоколя об'єкта-аналога. В протилежному випадку використовується зворотний коефіцієнт.

Якщо оцінювана будівлю істотно відрізняється від аналога з інженерного обладнання та благоустрою, до показника вартості аналога застосовуються відповідні поправки в%, наведені в примітках до таблиць-характеристикам відповідних об'єктів-аналогів. Якщо обсяг оцінюється об'єкта суттєво відрізняється від обсягу об'єкта-аналога, значення поправок уточнюються за відповідними графіками зміни питомої ваги інженерних мереж у вартості будівель в залежності від їх обсягу.

Якщо в будові конструктивний елемент відсутній, до його питомій вазі застосовується коефіцієнт коригування 0.

Якщо тільки частина конструктивного елемента об'єкта оцінки відрізняється від аналога, відповідний поправочний коефіцієнт використовується тільки по відношенню до цієї частини шляхом урахування значення її відсотка у загальному обсязі елемента.

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: