Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Сегментація ринка нерухомості





Дослідження ринку дозволяє виявити вихідні дані для оцінки нерухомості. Останні полягають у рівні і тенденції зміни цін та орендної плати на різні види нерухомості, кількості і динаміці угод з нерухомістю, рівні витрат на будівництво (реконструкцію) об'єктів нерухомості. Аналіз стану цих показників, їх зміну в минулому дозволяє зробити оцінку ринку, з'ясувати привабливість інвестиції в нерухомість в порівнянні з альтернативними варіантами, витрати на придбання нерухомості, а також дохід від її продажу або здачі в оренду.

Дослідження ринку нерухомості здійснюється в такій послідовності:

сегментація ринку;

оцінка факторів, що визначають попит і пропозицію на конкретних ринкових сегментах;

визначення ємності окремих сегментів ринку.

Сегментація ринку

Сегментація ринку нерухомості - це поділ ринку на однорідні групи, на яких представлені об'єкти, подібні за деякими ознаками, покладеним в основу такого поділу.

Сегментація дозволяє з'ясувати особливості функціонування конкретного ринку нерухомості, на якому присутній оцінюваний об'єкт. В основу сегментації покладено характеристики нерухомості. При цьому враховується, що, оскільки за своєю природою ринок нерухомості є регіональним, остільки сегментація здійснюється в рамках однієї місцевості. Найбільш простим методом знаходження кордонів регіону є його ідентифікація з адміністративно-територіальним районом.

Типова сегментація ринку нерухомості:

1 Ринок житла.

1.1 міський житловий фонд;

1.2 ринок заміського житла.

2 Ринок комерційної нерухомості.

2.1 ринок офісів;

2.2 ринок торговельних приміщень;

2.3 ринок складських приміщень;

2.4 ринок промислової нерухомості.

3 Ринок земельних ділянок

3.1 ринок земель сільськогосподарського призначення;

3.2 ринок земель несільськогосподарського призначення.

Ринок житла в даний час сформований найбільшою мірою за рахунок значної кількості власників. Має місце істотний дефіцит житла. Однак, відносно низький середній рівень доходів населення істотно обмежує платоспроможний попит, особливо на первинному ринку житла (нове будівництво).

Ринок житла в свою чергу поділяється на ринок міського житла і ринок заміського житла.

Міський житловий фонд поділяється на кілька груп, що враховують характер забудови: житло низької якості, типове житло, дореволюційна забудова, забудова сталінських часів, будинки поліпшеного планування, елітне житло. При цьому якість житла і його місце розташування є основними параметрами, що впливають на попит на ринку житла і враховуються в цінах на житло.

Типова класифікація житла відображена в Єдиному класифікаторі житлових будинків залежно від якості житла та наявного інженерного обладнання, затвердженому наказом Держбуду України від 30.09.98г. №215. В основу класифікації покладені капітальність основних конструкцій, нормативний термін служби і фактичний термін експлуатації, висота приміщень та ступінь забезпеченості інженерним обладнанням. Житло підрозділяється на 6 класів:

Особливо капітальні будинки (термін служби 150 років) з кам'яними або цегляними стінами (товщина 2,5 - 3,5 цеглини), із залізобетонним або металевим каркасом, із залізобетонними перекриттями, висотою приміщень від підлоги до стелі 3м і вище, з повним складом інженерного обладнання, термін експлуатації яких не перевищує 50% нормативного терміну служби або виконано капітальний ремонт.

Капітальні будівлі (термін служби 125 років) з цегляними стінами (товщина 1,5 - 2,5 цеглини), із залізобетонними перекриттями, висотою приміщень 2,7 - 3,0 м, з повним складом інженерного обладнання, термін експлуатації яких не перевищує 50 % нормативного терміну служби або виконано капітальний ремонт.

Будинки панельні, великоблочні або з місцевих будівельних матеріалів (цегла, дрібні блоки з природного або штучного каменю) (термін служби 100 років), із залізобетонними перекриттями, висотою приміщень 2,5 - 2,7 м, з повним складом інженерного обладнання, термін експлуатації яких не перевищує 50% нормативного терміну служби.

Будинки панельні, великоблочні та з місцевих будівельних матеріалів (цегла, дрібні блоки з природного або штучного каменю) (термін служби 100 років), із залізобетонними або дерев'яними перекриттями, висотою приміщень 2,5 м, термін експлуатації яких перевищує 50% нормативного терміну служби.

Будівлі зі стінами з монолітного шлакобетону, шлакоблоків черепашнику та інших виробів з місцевої сировини (термін служби 70 років), із залізобетонними або дерев'яними перекриттями, висотою приміщень 2,5 м.

Будівлі зі стінами полегшеної конструкції - збірно-щитові, каркасно-засипні, глинобитні, дерев'яні та інші, термін служби 30 - 50 років.

Житлові будинки, термін експлуатації яких перевищує 50% терміну служби і не проведено їх капітальний ремонт, знижуються на 1 клас. Житлові будинки, які за всіма показниками ставляться до 1-го або 2-го класу і мають дерев'яні перекриття, знижуються на 1 клас. Житлові будинки, які не мають повного складу інженерного обладнання, знижуються на 1 клас.

Формування ринку заміського житла пов'язано зі зняттям обмежень на індивідуальне заміське будівництво. Попит на заміське житло залежить від місця розташування, наявності сучасних комунікацій, близькості місць відпочинку, забезпечення особистої безпеки і збереження майна.

Ринок комерційної нерухомості став формуватися у зв'язку з приватизацією підприємств. Він набагато менше, ніж ринок житла, кількість проведених операцій невелика.

На ринку комерційної нерухомості переважають угоди оренди, а не купівлі-продажу або міни, як на ринку житла. Ринок має великі перспективи і резерви для свого розвитку, особливо у великих містах, але розвивається повільніше, ніж ринок Жиля.

Ринок поділяється на кілька сегментів, які диференціюються за функціональним призначенням.

На ринку офісів сформувалися кілька основних секторів. Перший - це престижні офіси, що відповідають світовим стандартам для адміністративних приміщень. Орендна плата в таких приміщеннях дуже висока. Другу групу утворюють офіси, що знаходяться в добре оброблених і обладнаних приміщеннях, а іноді і в якісно відремонтованих квартирах великого розміру. Орендні ставки тут прийнятні для успішно працюючих фірм, в цьому секторі спостерігається активний попит, який постійно зростає.

Третю групу складають приміщення в будівлях комунального та відомчого нежитлового фонду, державних підприємств (в основному наукових установ). Це приміщення без обробки і ремонту та супутніх послуг. Орендні ставки тут невисокі.

Ринок офісних приміщень має хорошу перспективу для свого розвитку, так як свобода ведення підприємницької діяльності веде до створення все нових підприємницьких структур, які потребують приміщеннях для їх функціонування.

Ринок торгових приміщень. Головним фактором успішної діяльності підприємств торгівлі є вигідне місце розташування, саме воно визначає обсяг товарообігу. Найбільшим попитом користуються торгові приміщення, розташовані поряд з транспортними вузлами, станціями різних видів сполучення. Переважною формою угод на ринку торгових приміщень у центрі міста є купівля-продаж торгових приміщень, за межами центру - оренда приміщень. Ставки орендної плати і вартість в центрі і на околиці відрізняються в кілька разів.

Для ринку складських приміщень характерна стабільність, стійкість попиту і пропозиції, цін. На ринку пропонуються спеціалізовані склади, оснащені вантажно-розвантажувальної технікою, опалювальні і неотаплівиемие, охоронювані; ангари; підвальні та цокольні приміщення в адміністративних і житлових будинках та ін.

В даний час застосовуються такі основні форми надання складських приміщень: оренда, відповідальне зберігання вантажу, відповідальне зберігання зі страхуванням.

Ставки орендної плати на ринку складських приміщень диференційовані залежно від ступеня облаштування складу, його місця розташування, віддаленості від транспортних вузлів. Пропозиція на ринку складів має тенденцію зростання. Збільшення потреби на складські об'єкти у міру зростаючої кількості господарюючих суб'єктів буде пред'являти гарантований попит на складські приміщення.

Ринок промислової нерухомості. Для знову утворюються виробничих структур, для перепрофілювання діючих потрібні виробничі площі. Велика частина виробничих площ пропонується в довгострокову оренду. Вимоги до виробничих приміщень залежать від специфіки і технології виробництва, вимог з пожежної та екологічної безпеки. Перспектива цього ринку залежить від розвитку національної економіки.

Ринок земельних ділянок. В Україні ринок земельних ділянок тільки починає складатися.

Попит і ціна реалізованих ділянок залежить від призначення ділянки (під житлову забудову, для садівництва, для фермерського господарства), віддаленості від міста, престижності місцевості, наявності поблизу водойм, ліси.

Становлення земельного ринку, формування ринкових цін на земельні ділянки відбувається, однак, недостатніми темпами, що пояснюється недосконалістю правової бази та діючого механізму земельних відносин.

2 Чинник, что вплівають на співвідношення попиту та пропозиції

На попит і пропозицію на ринку нерухомості впливає цілий ряд факторів, серед яких найбільш важливе значення мають такі:

Економічні:

рівень і динаміка доходів населення;

диференціація населення за рівнем доходів і її динаміка;

рівень розвитку бізнесу і його динаміка (зростання або падіння ділової активності, зміна структури бізнесу, його прибутковості);

доступність фінансових ресурсів в цілому і кредитів, зокрема;

стан альтернативних та суміжних ринків;

ціни на ринку нерухомості;

рівень орендної плати;

ризики інвестицій в нерухомість;

наявність резерву порожніх об'єктів нерухомості в певному сегменті ринку;

інтенсивність будівництва;

становище в будівельній індустрії, міра його впливу рівень будівельних витрат;

поточні та потенційні зміни в будівельній технології та їх можливий вплив на будівельні витрати;

співвідношення витрат на будівництво та цін продажу об'єктів нерухомості;

витрати на поліпшення неосвоєних земельних ділянок та наявне їх пропозицію.

рівень витрат на утримання об'єктів нерухомості.

Соціальні:

рівень і тенденції зміни чисельності населення і його вікової структури;

рівень і тенденції зміни освітнього рівня населення;

існуюча соціальна структура населення та тенденції її зміни;

рівень злочинності.

Адміністративні:

податковий режим;

зональні обмеження (наявність або відсутність, строгість контролю);

правові та економічні умови отримання прав на забудову або реконструкцію (прийняті процедури, передані права, рівень плати за підключення до інженерних мереж, відрахувань на розвиток інфраструктури тощо);

правові та економічні умови здійснення угод (плата за реєстрацію, гарантії з боку держави, терміни процедур).

Умови навколишнього середовища:

рівень розвитку соціальної інфраструктури;

забезпеченість інженерними та транспортними мережами;

екологічна обстановка.

3 Аналіз кон'юнктури ринка нерухомості

Місткість ринку - це кількість або вартість об'єктів того чи іншого типу нерухомості в певному сегменті, яке продається на ринку протягом певного періоду часу.

Найбільш простий метод визначення ємності ринку полягає у використанні ретроспективних даних. Однак він виправданий у випадку, якщо зміни на ринку з часом незначні. Якщо ж ринок знаходиться в стані розвитку, то необхідно враховувати характер цього розвитку. Останній проявляється у розширенні або скороченні ринку нерухомості.

Розширення ринку нерухомості проходить, як правило, в три етапи.

На першому етапі домінує будівництво окремих житлових будинків, що будуються для споживачів, що мають достатні доходи для повної оплати, навіть якщо рентні доходи від володіння будуть недостатніми для компенсації вироблених витрат. Аналогічно торгові фірми можуть розширити свої потужності або складські приміщення.

На другому етапі ставати вигідним будівництво багатоквартирних будинків, промислових будівель, торгових центрів і офісних будівель, які фінансуються головним чином з метою одержання відповідного прибутку від інвестицій.

На третьому етапі стає можливим легко фінансувати проекти різних типів. У міру того, як нові будівлі займають порожні землі і активність забудовників нових ділянок розширюється, продовження збільшення обсягів будівельних робіт може викликати земельний бум. Одночасно із зростанням обсягу будівництва зростають витрати на громадські поліпшення.

Скорочення ринку нерухомості. В силу незбалансованості функціонування ринку, пропозиція на ньому починає перевищувати попит. Ускладнюється реалізацією нерухомості. Посилюються умови кредитування угод з нерухомістю. Це сигналізує про період економічного спаду. Однак багато сектора ринку нерухомості зберігають пікові умови активності, так як явного скорочення рентних платежів ще не спостерігається. Тим не менш, операційні витрати зростають. Збільшується число випадків позбавлення позичальників прав власності, оскільки покупка нерухомості здебільшого фінансується за рахунок позикових, а не власних коштів. Скорочення ринку нерухомості викликає суттєві зміни на ринку капіталу.

Якщо в процесі посилення кредиту кількість неплатоспроможних позичальників збільшується, це відбивається на стані ринку. Ціни падають, вартість землі знижуються. Активність ринку нерухомості зменшується.

Рецесія на ринку нерухомості інтенсивно розвивається на тлі одночасного загального зниження ділової активності. У міру зниження кількості здається в оренду нерухомості, оскільки орендна плата скорочується більш високими темпами, ніж знижуються експлуатаційні витрати, рецесія приймає затяжний характер. У разом власники нерухомості змушені знижувати ціни на неї. Депресія на ринку нерухомості характеризується зростанням кількості порушень фінансових зобов'язань. Після завершення депресії відбувається повернення до періоду розширення, який починається з збільшення попиту на нерухомість.

Особливість механізму функціонування ринку нерухомості в цілому полягає в тому, що він найбільшою мірою пов'язаний з показниками макроекономічного розвитку країни і прямо залежить від циклічності цього розвитку. Особливу роль у функціонуванні цього ринку відіграють темпи зростання національного доходу та пропорції його розподілу, коливання ставки відсотка на фінансовому ринку, рівень інфляції, темпи технологічного прогресу та інші фактори, що визначають динаміку формування інвестиційних ресурсів, з одного боку, та обсягу похідних і автономних реальних інвестицій, з іншого.

З іншого боку, ринок нерухомості за своєю природою локален. Тому загальні закономірності його розвитку проявляються для різних його територіальних сегментів різною мірою. При цьому, в рамках загальної тенденції можуть мати місце коротші хвилі противоположенной до неї спрямованості.

Кон'юнктура ринку нерухомості являє собою форму прояву системи факторів, що характеризують стан попиту, пропозиції, цін і конкуренції на ринку в цілому або окремих його сегментах.

Динаміка кон'юнктури ринку нерухомості характеризується постійною мінливістю окремих його елементів. Ці коливання носять, як правило, хвилеподібний характер, що пов'язано з коливанням ринкових цін навколо цін рівноваги на різних сегментах ринку.

Коливання кон'юнктури за стадіями кон'юнктурного циклу охоплюють усі рівні ринку нерухомості і носять тривалий характер. Для ринку в цілому та окремих його сегментів характерні наступні стадії кон'юнктурного циклу:

а) Підйом кон'юнктури пов'язаний з підвищенням активності ринкових процесів в зв'язку з пожвавленням економіки в цілому. Прояв підйому кон'юнктури характеризується зростанням обсягу попиту, підвищенням рівня цін, зростанням конкуренції серед суб'єктів ринку.

б) Кон'юнктурний бум характеризує різке зростання попиту, яке пропозицію (незважаючи на його зростання) повністю задовольнити не може. У цей період ростуть ціни і орендні ставки на об'єкти нерухомості.

в) Ослаблення кон'юнктури інвестиційного ринку пов'язане зі зниженням інвестиційної активності у зв'язку з початком спаду в економіці в цілому, відносно високим пропозицією при зниженні попиту. Для цієї стадії характерні спочатку стабілізація, а потім і початок зниження цін і орендних ставок на об'єкти нерухомості.

г) Кон'юнктурний спад на інвестиційному ринку є найбільш несприятливим його періодом з позицій інвестиційної активності та обсягу продажу. На цій стадії кон'юнктури ринку істотно знижуються ціни і орендні ставки на об'єкти нерухомості.

Стадія кон'юнктури ринку нерухомості виявляється шляхом спільного аналізу динаміки середніх цін (або орендних ставок) на конкретних сегментах ринку з кількість або сумарною вартістю угод на даному ринку за певні періоди часу.

Для підйому кон'юнктури характерне зростання середнього рівня цін і обсягу угод (за кількістю і сумою). Стадія буму характеризується зростанням або стабілізацією цін з одночасним скороченням ємності ринку. Стадія буму змінюється ослабленням кон'юнктури, для якої характерно зниження цін і зниження обсягу угод. Кон'юнктурний спад, як правило, виражається в зниженні або стабілізації середнього рівня цін з одночасною стабілізацією і збільшенням кількості угод.

Фундаментальний аналіз кон'юнктурного циклу проводиться шляхом вивчення взаємозв'язку рівня цін (орендних ставок) на об'єкти нерухомості з основними факторами, що впливають на попит і пропозицію на конкретних сегментах ринку.

Виявлення стадії кон'юнктури необхідно для визначення тенденцій зміни цін або орендних ставок на об'єкти нерухомості, які, в свою чергу, дозволяють прогнозувати зміни цих показників.

Тема №8 "Оцінка нерухомості порівняльним підходом"

План:

1 Загальні принципи та методи порівняльного підходу.

2 Способи внесення коригувань до цін об’єктів порівняння.

3 Узгодження скоригованих цін.

Зміст:







ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычис­лить, когда этот...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.