Ставки капіталізації та дисконту

При використанні методу прямої капіталізації приведення доходу до вартості здійснюється шляхом його поділу на норму капіталізації.

Ставка капіталізації - це норма, яка, будучи віднесена до чистого операційного доходу, який приносить об'єкт оцінки, дає його вартість.

Ставка дисконту - це мінімально необхідна норма доходу на інвестований капітал, яку потенційний типовий інвестор вважає достатньою компенсацією всіх ризиків, пов'язаних з інвестуванням в об'єкт оцінки.

Зв'язок ставки капіталізації зі ставкою дисконту визначається на підставі наступних положень:

Якщо вартість об'єкта в кінці періоду прогнозування збільшилася, значить, крім отриманого доходу від використання об'єкта оцінки протягом періоду прогнозування, по закінченню цього періоду інвестор повністю відшкодовує свої інвестиційні витрати за рахунок перепродажу об'єкту і при цьому отримує від цього додатковий дохід. У зв'язку з ці ставка капіталізації повинна бути нижче ставки дисконту.

Якщо вартість об'єкта в кінці періоду прогнозування не змінитися, значить, інвестиційні витрати повністю компенсуються за рахунок перепродажу об'єкта наприкінці періоду прогнозування. Ставка капіталізації повинна бути дорівнює ставці дисконту.

Якщо вартість об'єкта в кінці періоду прогнозування знижується, отже, компенсація інвестиційних витрат в частині зниження вартості надходить у складі поточних доходів від використання об'єктів. У цьому випадку ставка капіталізації більше ставки дисконту на величину норми повернення капіталу.

Величина ставок капіталізації та дисконту також залежать від використовуваної концепції розрахунку чистого операційного доходу - у базових або прогнозних цінах. При використанні прогнозних цін використовуються номінальні норми дисконту та капіталізації, що включають інфляційну складову. При використанні базових цін, норми капіталізації та дисконту визначаються як реальні, очищені від інфляційної складової.

При оцінці нерухомості з використанням поточних цін в якості базових цін прогнозування типовим є третій випадок. При цьому, як правило, передбачається, що вартість об'єкта нерухомості за термін, що залишився корисного використання поліпшень знизиться до вартості земельної компонента.

Ставка капіталізації для об'єкта нерухомості в цілому визначається за формулою:

де

- ставка капіталізації для об'єкта нерухомості;

- ставка капіталізації для землі, яка еквівалентна ставці дисконту;

- частка в землі у вартості об'єкта нерухомості;

Ставка повернення капіталу визначається методом Инвуда як фактор фонду відшкодування:

де

- залишковий строк економічного життя земельних поліпшень.

Також ставка повернення може визначатися методом Рингу як зворотна величина залишкового строку економічного життя земельних поліпшень.

Ставка дисконту включає чотири основні складові:

Під безризиковими активами розуміють такі активи, за якими отримання обіцяного доходу гарантовано інвестору. У світовій практиці як безризикових активів розглядаються державні боргові цінні папери. В умовах України, коли ринок цінних паперів розвинений слабко і на ринку капіталів відсутні безризикові активи, безризикова ставка визначається на основі депозитної ставки комерційних банків.

Премія за низьку ліквідність враховує компенсацію, яку вимагає інвестор за вкладення капіталу в активи, що відрізняються по ліквідності від абсолютно ліквідних.

Премія за ризики визначається як сума премій за кожний з факторів ризику, пов'язаних з вкладенням в даний об'єкт нерухомості.

Премія за інвестиційний менеджмент, враховує, що у складі доходів від використання нерухомості присутня складова, відповідна вкладу в його формування фактора виробництва - "підприємницька здатність".

Метод кумулятивного побудови як метод визначення ставки капіталізації полягає в підсумовуванні всіх її складових

Ставка капіталізації об'єкта нерухомості також може визначатися методом ринково екстракції виходячи зі співвідношення типовою ринкової орендної плати для подібних об'єктів і типовою вартості подібних об'єктів на даному сегменті ринку. Цей метод реалізується у двох варіантах.

При наявності у складі об'єктів порівняння об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, для яких відомі як орендна ставка, так і ціна, ставка капіталізації визначається як зворотна величина середнього ринкового мультиплікатора таких об'єктів порівняння, з урахуванням поправки на витрати:

- місячна ринкова орендна плата об'єкта порівняння;

- ціна продажу (пропозиції) відповідного об'єкта порівняння;

- коефіцієнт, що враховує типове співвідношення чистого операційного та валового потенційного доходів.

За відсутності таких об'єктів порівняння або слабкою репрезентативності вибірки ставка капіталізації визначається за формулою:

де

- орендні плати об'єктів порівняння, представлених на розглянутому сегменті ринку оренди;

- площі об'єктів порівняння, представлених на розглянутому сегменті ринку оренди;

- кількість об'єктів порівняння, представлених на розглянутому сегменті ринку оренди;

- ціни об'єктів порівняння, представлених на розглянутому сегменті ринку продажу;

- площі об'єктів порівняння, представлених на розглянутому сегменті ринку продажу;

- коефіцієнт, що враховує типове співвідношення чистого операційного та валового потенційного доходів.

Очевидно, що більш точні результати забезпечує перший варіант. Уточнення результатів, як першого, так і другого варіантів можна забезпечити коригуванням відповідних вартісних показників об'єктів порівняння до об'єкта оцінки.

Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над і під нею висотою і глибиною, які необхідні для здійснення земельних поліпшень.

Разом з розташованими на ньому земельними поліпшеннями земельну ділянку формує цілісний об'єкт нерухомості.

За своєю природою істотні складові земельної ділянки діляться на матеріальні (компоненти земельної ділянки, її частини, межі) і нематеріальні (права, інтереси, зобов'язання).

Кожна земельна ділянка в залежності від цільового призначення включає компоненти, які забезпечують його функціональну цілісність:

Більшість з цих компонентів нормується за питомою розмірами і відстаням до будинків, будівель і споруд, а також до ліній регламентації (червоні лінії, межі технічних та охоронних зон), що впливає на визначення граничних розмірів земельних ділянок залежно від загальної площі основних, обслуговуючих, допоміжних будівель і споруд, їх поверховості та взаиморасположения.

До комплексу нормативних параметрів, які визначають розміри земельної ділянки, також належать: коефіцієнт забудови, частка озеленених і відкритих просторів, щільність забудови, які обумовлюються функціональним використанням (призначенням) і встановлюються у відповідності з будівельними, протипожежними та санітарними нормами з урахуванням містобудівної цінності території.

Розмір земельної ділянки характеризується фізичної та геодезичної площею.

Фізична площа земельної ділянки - це площа земної поверхні в межах ділянки з урахуванням нерівності фізичної поверхні землі: схилів, ярів, пагорбів, западин і т.п.

Геодезична площа земельної ділянки - це площа, утворена проекцією меж ділянки на площину, встановлену геодезичної системою координат. Геодезична площа визначається за координатами кутів повороту меж.

У правоудостоверяющіх документах наводиться геодезична площа земельної ділянки.

Земельні ділянки можуть бути ділимими і неподільними.

Ділимими земельними ділянками є такі, які без порушення їх сутності (втрати важливих складових) можуть бути розділені на реальні земельні частки, кожна з яких після поділу формує нову земельну ділянку, здатний забезпечити нормативні вимоги щодо забудови або іншого його використання.

Неподільними земельними ділянками є такі, які складаються з ідеальних земельних часток і не можуть бути розділені в натурі (на місцевості) без шкоди для їх раціонального використання.

Межі земельної ділянки відокремлюють його від інших земельних ділянок і визначаються каталогом координат кутів повороту меж і встановлюються в натурі (на місцевості).

Межі земельної ділянки можуть бути зовнішніми і внутрішніми.

Зовнішня межа земельної ділянки встановлюється з метою фіксації територіального поширення прав власності на землю і повинна бути замкнутою.

Внутрішня межа земельної ділянки виникає, якщо на земельній ділянці є сторонні землекористувачі.

Зовнішня і внутрішня кордони не можуть мати спільних точок.

Межі земельної ділянки поширюються на підземне і надземне простір, який власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд, якщо інше не передбачено чинним законодавством і не обмежує прав інших осіб.

Щодо земельної ділянки, розташованої в межах міста, можуть існувати численного права, правові обтяження та обмеження щодо використання. При цьому різні особи можуть володіти різним набором або пакетом прав на землю, які можуть діяти на протязі різних періодів часу.

Оскільки пакет прав може бути розділений на велику кількість складових, виникає можливість створення нових комбінацій прав необхідних для виконання конкретних економічних і суспільних завдань. Це дає можливість, по-перше, залучати необмежену кількість інвесторів шляхом обміну прав на власність, по-друге, - вилучати певні права з пакету, якщо це виправдано суспільними інтересами. Останнє, як правило, пов'язане з обмеженням з боку держави або територіальної громади права на деякі види використання землі. Тому в умовах міста земельну власність доцільно розглядати як суму прав на існуюче використання і прав на розвиток: поділ, об'єднання, забудову земельної ділянки.

Необхідність розмежування права користування та права розвитку обумовлюється і суто економічними чинниками. Вартість земельної власності буде значно вище, якщо існує можливість її подальшого розвитку.

При оцінці необхідно чітко визначити права, які могли б легко передаватися від продавця до покупця. При цьому в обороті можуть перебувати права, які відносяться як до земельної ділянки в цілому, так і до його реальної або ідеальної частки.

Традиційно до таких прав відносять: право власності, право забудови, право застави, сервітути, реальні зобов'язання, право переважного придбання, - які розглядаються як істотні складові земельної ділянки і разом з окремими правомочностями і зобов'язаннями законного власника земельної ділянки являють собою юридичний титул.

Найбільш повним за сукупністю правомочностей є право власності. Власник цього права володіє, користується і розпоряджається земельною ділянкою на вимогу до всіх іншим особам утримуватися від порушення його правомочностей і усувати наслідки таких порушень. Правомочності власника можуть бути обмежені лише законом або договором.

Одночасно з набуттям права власності власник земельної ділянки набуває право його забудови, яке може бути реалізовано відповідно до затверджених у встановленому порядку проектами планування і забудови.

Крім того, здійснюючи свої правомочності по розпорядженню, власник може здійснювати різного роду цивільно-правові угоди щодо земельної ділянки: продати його, подарувати, обміняти, передати у спадок або під заставу, надати в оренду або під забудову та ін.

Це призводить до того, що певну земельну ділянку, що знаходиться у власності, обтяжується правами третіх осіб, які виникають на підставі укладеного з власником земельної ділянки угоди (договору).

До найбільш поширеною формою відчуження земельної власності слід віднести надання землі в оренду, тобто в строкове володіння і користування земельною ділянкою. Однак, власник права оренди не має права укладати угоди, які можуть призвести до відчуження земельної ділянки, але має право передавати свої правомочності третім особам шляхом продажу, дарування, обміну тощо на термін і за умовами, які визначені договором оренди. Він також має право зводити на земельній ділянці будівлі або споруди, якщо інше не передбачено законом. Власник права оренди відповідно до договору зобов'язаний платити власнику земельної ділянки орендну плату за землю.

Близьким до права оренди, але більш звуженим за переліком правомочностей, є право забудови, що виникає на підставі договору забудови з власником земельної ділянки, термін дії якого суворо лімітований в часі. Як правило, вказується мінімальний (тридцять років) і максимальний (п'ятдесят років) строк, продовження якого можливе лише на підставі укладення нового договору забудови.

Власнику права забудови належить правомочність використання цього права з метою зведення на земельній ділянці будівель або споруд, які після завершення будівництва переходять у його власність. Він також має правомочність щодо термінового користування земельною ділянкою, на якій знаходиться побудоване ним будівлю або споруду і правомочність щодо розпорядження правом забудови, яке може бути відчужено на користь третьої особи на період до закінчення терміну дії договору забудови. При цьому власник права забудови не може при здійсненні своїх правомочностей обмежувати права власника земельної ділянки, обтяженого правом забудови, і не має права вчиняти будь-які угоди щодо даної ділянки.

Право застави - це право заставодержателя - особи, на користь якої встановлений заставу, - задовольнити свої вимоги до заставодавця за рахунок земельної ділянки. При цьому заставодержатель не має права отримати земельну ділянку у власність, а володіє правом лише на грошову суму, отриману в результаті проведення публічних торгів. Право застави виникає на підставі договору застави, а припиняється - після виконання зобов'язань, забезпечених заставою, або після продажу земельної ділянки заставодержателем.

Практика міського землекористування зумовила необхідність впровадження ще однієї форми відчуження земельної власності - сервітутів - прав обмеженого користування чужою земельною ділянкою.

Сервітути встановлюються, якщо необхідно надати права проходу або проїзду через земельну ділянку, прокласти інженерну комунікацію або побудувати споруду з опорою або загальної стіною з будівлею, розташованим на суміжному ділянці, або якщо надається право, яким забороняється зведення на обтяженому ділянці будівлі або споруди, висота якого більше регламентованої. Тому власник земельної ділянки, обтяженого сервітутом, має право вимагати відповідну плату від осіб, на користь яких встановлено сервітут, або зниження розміру земельного податку.

До обтяжень земельної ділянки можна віднести і право переважного придбання, яке встановлюється або законом, або його власником, на користь певної особи. Це право діє на певний строк, не відчужується і не успадковується.

Обмеження прав власника земельної ділянки щодо його використання і забудову відбувається і в разі встановлення зон з особливим режимом використання земель.

санітарно-захисні зони промислових, сільськогосподарських, транспортних, комунальних, складських підприємств і об'єктів, а також випромінюючих споруд телерадіостанцій і радіорелейних ліній;

зони санітарної охорони джерел водопостачання, водоочисних споруд;

водо-охоронні зони і прибережні захисні смуги річок, озер та інших водоймищ;

зони охорони ландшафту, пам'яток історії та культури, зони регулювання забудови;

охоронні зони об'єктів природно-заповідного фонду;

сейсмічні зони та зони руйнування земної поверхні, зсувів, затоплення і підтоплення, тектонічних розломів та інших небезпечних природних і антропогенних процесів;

захисні зони трубопроводів, баз і складів нафтопродуктів, вибухових речовин, кар'єрів, де ведуться вибухові роботи та інших небезпечних об'єктів;

технічні зони метрополітену та інших підземних споруд.

Зони з особливим режимом використання земель встановлюються відповідно до законів, державними будівельними, санітарними та протипожежними нормами і повинні мати конкретний опис меж їх розповсюдження. Ці кордони можуть бути відображені на плані земельної ділянки без їх встановлення в натурі (на місцевості).

Таким чином, вартість земельної ділянки повинна завжди виходити з його конкретної корисності, обумовленої повнотою прав, інтересів і зобов'язань щодо даної ділянки.

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: