Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Чинники, що впливають на вартість землі





Вартість того чи іншої земельної ділянки формується в результаті дії численних факторів. Вона завжди конкретна і буде істотним чином відрізнятися як у часі, так і за місцем розташування: і не тільки в розрізі окремих регіонів країни, а й у різних районах певного міста і, навіть, в межах одного кварталу. Фактично, єдиним фактором, який усеохоплююче визначає вартість землі, є її прибутковість.

Сама по собі земля нічого не варто. Вона набуває цінності лише за умови її використання, а її вартість визначається тим додатковим, рентних доходом, який можна отримати від цього використання. За можливість отримання цього доходу, в якому акумулюються індивідуальні властивості земельної ділянки, і стягується плата.

Хоча особливості прояву земельної ренти для різних категорій земель суто індивідуальні, закони рентообразованія для них єдині. Цінність землі складається з показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти. Диференційована рента - це рента за рахунок доступності земельної ділянки, освоєності території, ефективності додаткових капвкладень. Абсолютна рента - це рента за рахунок ефективності цільового використання земельної ділянки. Монопольна рента формується за рахунок обмеженості пропозиції.

Ціна продажу значною мірою формується покупцем, а саме, існуючим попитом на земельні ділянки певного призначення і місця розташування, і загальної платоспроможністю. Тому в основу визначення реальної вартості земельних ділянок може бути покладена економічна концепція отримання населенням чи підприємством максимальної вигоди в рамках доходів, які вони мають.

Відповідно до цієї концепції вартість земельної ділянки, що характеризується певними споживчими властивостями, визначатиметься тією сумою, яку здатні сплатити сім'ї різного добробуту, зберігаючи свій колишній життєвий рівень, або підприємства, за умови збереження ними максимального прибутку. А це означає, що вартість землі буде завжди коливатися між мінімальною сумою грошей, що визначається фактичним рентним доходом із земельної ділянки, і максимальною, яку потенційний покупець готовий заплатити, виходячи з очікуваних доходів від його облаштування та забудови, та пов'язаних з цим витрат.

Таким чином, вартість земельної ділянки визначається суто економічними чинниками: загальним рівнем цін і доходів, існуючими ризиками в інвестуванні, необхідними обсягами вкладень на земельні поліпшення. Вона безпосередньо залежить від економічної ситуації в цілому, але саме залучення землі до ринкових активів і сприяє її покращенню, що за умов нормального господарювання призводить до постійного зростання вартості землі.

Власники земельних ділянок, намагаючись максимально збільшити свій дохід, будуть використовувати землю як можна краще, обираючи щільну забудову і підвищуючи рівень облаштування ділянки, що забезпечує найвищу залишкову вартість землі. Ось чому обов'язковою передумовою оцінки землі є визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки.



Земля - ​​це специфічний товар, який завжди залишається на одному місці. Новий власник не може перенести її в інше місце. Тому місце розташування земельної ділянки істотним чином впливає на його вартість. З економічної точки зору поняття місця розташування включає, крім фізего фізичних кордонів, і транспортну доступність, і наявність необхідної інфраструктури, і характер використання прилеглої території, - тобто всі умови, які визначають величину земельної ренти. Тому цілком природно, що ціна землі у великих містах перевищує майже на порядок ціну в маленьких містах і селищах. Закономірним є також зростання ціни землі в межах окремих населених пунктів: і не тільки в плані міста (від периферії до центру або від міжмагістральних простору до магістралі), але і в розрізі функціональних зон (від ландшафтно-рекреаційних зон до промислових і комунально-складських та , далі до зон з житловою та громадською забудовою). Крім того, сам факт розташування земельної ділянки в межах престижного району визначатиме високу ціну його продажу незалежно від стану облаштування та забудови ділянки (справедлива і зворотна ситуація - негативний вплив на вартість землі оточення, яке не відповідає функції земельної ділянки).

Як правило, спосіб і масштаб використання земельної ділянки визначається затвердженої проектно-планувальної та землевпорядною документацією, місцевими правилами забудови. Тому з економічної точки зору важливо, щоб власник землі чи землекористувач мав право не тільки на існуюче використання землі, а й на її подальший розвиток. При цьому, ділянки, дозволений тип використання яких створює найбільший дохід, матимуть підвищений попит і будуть пропонуватися за максимальною ціною. Зокрема, підвищення попиту сприятиме і потенційна можливість диверсифікації існуючого використання шляхом об'єднання в межах земельної ділянки сумісних і взаємодоповнюючих видів діяльності.

Обмеження прав власника земельної ділянки щодо його використання та забудови, що робить вплив на вартість землі, відбувається і в разі встановлення зон з особливим режимом використання земель: санітарно-захисних зон, водо-охоронних зон, зон охорони ландшафту, пам'яток історії та культури, зон регулювання забудови та т.п.

Сервітути або дозволяє частково використовувати чужу ділянку (право проходу, проїзду, водогону тощо), або забороняє робити на ньому те, що може зашкодити оточенню (право зведення будови не вище встановленої висоти). Отже, сервітути з економічної точки зору призводять до зменшення вартості земельної ділянки, який вони обтяжують, і до збільшення вартості земельної ділянки, на користь якої вони встановлені.

Таким чином, ідентифікація земельної ділянки як об'єкта оцінки, крім його споживчих властивостей, повинна включати всі права і зобов'язання щодо його фактичного і можливого використання.

Можна говорити про три групи факторів, які впливають на вартість земельної ділянки:

економічні - рівень цін і доходів, ризиків, обсяги вкладень на земельні поліпшення;

фізичні - розмір ділянки, її конфігурація, протяжність фронтальної лінії, якісний стан земельних угідь, інженерно-геологічні умови, місце розташування;

адміністративні - умови використання та забудови земельної ділянки, встановлені обмеження та існуючі обтяження, порядок виконання зобов'язань сторін.

Тому визначення вартості земельної ділянки полягає в оцінці його корисності в економічних, фізичних, юридичних, містобудівних та фінансових умовах на підставі визначення реально можливої ​​прибутковості землі з урахуванням співвідношення між попитом і пропозицією на земельні ділянки певного функціонального використання та місця розташування.

Тема №11 "Методи грошової оцінки земельних ділянок"

План:

1 Співставлення цін продажу на подібні земельні ділянки.

2 Капіталізація чистого операційного або рентного доходу.

3 Комбінований підхід.

Зміст:









Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2018 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.