Четвертая группа принципов оценки

Эта группа принципов оценки означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Лучший и наиболее эффективный вариант использования рассматривается в два этапа:

1) при условии, что земельный участок свободен;

2) участок земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка земли под ним мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами. Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем.

Анализ распадается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями. Анализ свободного участка производится для того, чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования, не замыкаясь на существующем. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования, а также учитывать физически допустимые возможности. Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца, которые следует принимать во внимание.

Поскольку стоимость недвижимого имущества меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключение о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки. Существующие улучшения должны быть проверены со следующих позиций: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений, оценщик должен определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации. Если строения существует, следует определить, насколько они увеличивают или уменьшают стоимость участка земли при выбранном для него варианте оптимального использования.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнения продаж и затратный.

Экономическая теория: Учебник / Под общ. ред. акад. В.И. Видяпина, А.И. Добрынина, Г.П. Журавлевой, Л.С. Тарасевича. – М.: ИНФРА – М, 2003.

1. Самый простой ответ на вопрос, что такое деньги, будет таким: деньги – это все то, что обычно принимается в обмен на товары и услуги.

Действительно, в прошлом многие вещи использовались как деньги – ракушки, слоновая кость, соль и др. Но такой ответ – не научный.

Существуют различные научные концепции возникновения и сущности денег, в том числе рационалистическая и эволюционная.

Рационалистическая концепция объясняет происхождение денег как результат соглашения между людьми, убедившимися в том, что для передвижения стоимостей в обмене товаров необходимы специальные инструменты. Эта идея о деньгах как договоре безраздельно господствовала вплоть до конца 18 века.

Так, П. Самуэльсон определяет деньги как искусственную социальную условность. Американский экономист Дж. К. Гэлбрейт считает, что закрепление денежных функций за благородными металлами и другими предметами – продукт соглашения между людьми. Таким образом, деньги – это продукт соглашения между людьми.

Согласно эволюционной концепции происхождения денег, они возникли как результат развития общественного разделения труда, обмена, товарного производства. Исследовав исторический процесс развития обмена и форм стоимости, можно понять, как из общей массы товаров выделился один товар, который выполнял роль денег.

На ранней стадии развития человеческого общества товарный обмен носил случайный, эпизодический характер. Ему соответствовала простая или случайная форма стоимости: товар А равен товару Б.

Полная, или развернутая, форма стоимости отражает более высокую ступень развития обмена, когда к одному какому-либо товару приравниваются другие товары.

Здесь присутствует множество эквивалентов. Эта форма стоимости показывает, что все товары соизмеримы между собой.

Дальнейшее развитие товарного производства и обмена приводит к постепенному исчезновению непосредственного обмена одного товара на другой и появлению всеобщей формы стоимости, при которой

Всеобщая форма стоимости характеризуется тем, что все товары начинают обмениваться на один товар, который играет роль всеобщего эквивалента – средства выражения стоимости всего товарного мира. В разных местах роль всеобщего эквивалента выполняли разные товары: скот, меха ….

С развитием товарного производства обилие различных товаров, играющих роль всеобщего эквивалента, вступило в противоречие с потребителями растущего рынка. Последний требовал перехода к одному эквиваленту. Роль всеобщего эквивалента закрепляется за одним товаром, возникает денежная форма стоимости, которая закрепляется за драгоценными металлами (золотом и серебром) и может быть представлена формулой:

Золото стало деньгами в процессе исторического развития форм стоимости потому, что обладало совокупностью качеств, позволяющих ему лучше, чем другие товары выполнять функцию всеобщего эквивалента. К ним относятся:

2) легкая делимость и соединимость без потери стоимости;

3) высокая стоимость в небольшом количестве;

5) качественная однородность всех частей при делении.

Анализ этих форм позволяет нам понять главное в сущности денег – именно то, что деньги – это товар, но товар особого рода, ибо обладает особой потребительной стоимостью – способностью обмениваться на любой товар или являться всеобщим эквивалентом, это форма стоимости всех товаров и услуг.

Всеобщий эквивалент означает способность товара обмениваться на любой другой товар.

2. Для современной экономической науки характерен подход, согласно которому сущность денег выводится из их функции. Этот тезис сформулирован английским экономистом Дж. Хиксом следующим образом: деньги – это то, что используется как деньги.

Теоретическое положение о том, что сущность денег скрывается в функциях как мера стоимости (масштаб цен), средств обращения (обмен) и платежа, а также средств накопления (хранения), признается всеми западными экономистами.

Особую роль среди этих функций выполняют две основные, фундаментальные функции:

Теоретически для становления и бытия деньгами необходимо и достаточно этих двух функций, ибо они характеризуют деньги как выражение (соизмерение) стоимости и как средство реализации, сбыта товаров. Остальные функции денег – средства накопления и средства платежа являются производными от основных и появились лишь как результат исторического развития товарного обращения вообще и денег в частности. Согласно учению К. Маркса, деньги выполняют также и пятую функцию – мировые деньги.

Функция денег как меры стоимости – это выражение способности денег соизмерять стоимость всех товаров. Изначально для выполнения этой функции деньги, как особый товар, должны были обладать собственной стоимостью.

Стоимость денег в марксистской теории определяется затратами труда на добычу золота в рамках общественной потребности. Выражение стоимости в деньгах носит идеальный характер, т.е. функцию меры стоимости могут выполнять мысленно представляемые идеальные деньги.

Выражение стоимости товаров деньгами предполагает не только качественную, но и количественную определенность, а именно: данное количество товара равно определенному количеству золота. С необходимостью количественного соизмерения стоимости товаров золота связана техническая функция денег – масштаб цен.

Масштаб цен – это фиксированное законом весовое количество золота, принятое в качестве денежной единицы.

Нельзя смешивать функцию денег меры стоимости с их технической функцией – масштабом цен. Деньги являются мерой стоимости как выполненного общественного труда. Масштаб цен – фиксированный вес металла. Деньги в качестве меры стоимости выполняют общественную функцию – выражают стоимость товара; масштаб цен – функция техническая, служащая для измерения различных количеств золота.

Как мера стоимости деньги функционируют стихийно, масштаб цен устанавливается государством.

Деньги как средство обращения функционируют в процессе товарного обращения, который и порождает потребность в выполнении деньгами этой функции. Функция денег как средства обращения состоит в том, что они выступают в качестве посредника в процессе обращения товаров. Первоначально при обмене товаров использовались деньги в виде слитков золота и серебра. Это затрудняло товарное обращение тем, что необходимо было взвешивать денежный металл, дробить его на мелкие части, устанавливать пробы и т.д. Постепенно слитки золота (серебра) стали заменяться монетами. Монета – это слиток металла определенной формы, веса, пробы и достоинства, которые удостоверены государством.

По мере развития товарного хозяйства золотые монеты постепенно вытесняются бумажными деньгами. Это обусловлено природой денег как средства обращения. Металлические деньги стираются, теряют в весе. Реальное содержание монеты отличается от номинального. Деньги становятся неполноценными.

Деньги как средство накопления. Возможность и необходимость накопления денег возникают в результате отделения актов продажи (Т - Д) от купли (Д - Т). Если за продажей товара не последовала покупка, то у продавца остаются на руках деньги, которые могут с этого времени функционировать в виде сокровища, а продавец становится собирателем сокровищ. Чтобы удержать у себя золото как деньги или как элемент сокровищ, надо изъять их из обращения.

Собиратель сокровищ стремится побольше продавать и поменьше покупать. Известны следующие формы сокровищ:

Б) накопление эстетической формы – предметов роскоши из золота или серебра.

Деньги как средство платежа. С развитием товарного производства и обращения возникают отношения, при которых происходит продажа товаров в кредит. Причины, обусловливающие продажу товаров в кредит:

При продаже товаров в кредит деньги функционируют в сфере товарного обращения идеально, как мера стоимости при определении цены товаров и как идеальное покупательное средство.

Но при наступлении срока платежа за ранее проданный товар в кредит деньги как средство платежа действительно вступают в обращение и переходят из рук покупателя в руки продавца.

Из функции денег как средства платежа возникают кредитные деньги – векселя, банкноты, чеки. К кредитным деньгам относят также депозитные деньги (как систему межбанковских расчетов), а также электронные деньги, «пластиковые деньги», «кредитные карточки» «Америкен экспресс» и др.

В качестве средства платежа используются реальные деньги: золото, монеты, бумажные деньги, кредитные деньги.

Мировые деньги. Деньги функционируют не только внутри страны, но и в обороте между странами. Здесь они выполняют функцию мировых денег. Выходя за пределы внутреннего обращения, деньги сбрасывают с себя национальные мундиры, стирают местные масштабы цен и выступают в своей первоначальной форме – форме слитков золота.

- всеобщее воплощение общественного богатства.

На мировом рынке функцию мировых денег сегодня выполняет не золото, а валюта – денежная единица, используемая для измерения величины стоимости товара.

Все функции денег органически связаны между собой. Сущность денег проявляется не в какой-либо одной функции, а во всех функциях.

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: