Кафедра Бухгалтерского учета и финансов

Экономический факультет

Кафедра Бухгалтерского учета и финансов

С.П. Осмоловская

Сборник заданий

для проведения практических занятий для студентов

Экономического факультета

Направление подготовки 380301 Экономика

профиль «Финансы и кредит»

Квалификация (степень)

Бакалавр

Вологда – Молочное

УДК 33664(071)

ББК 65.291.9.р.30

Составитель:

доцент кафедры «Бухгалтерского учета и финансов» ОСМОЛОВСКАЯ С.П.

Рецензенты:

Оценка стоимости бизнеса: Сборник заданий/ С.П. Осмоловская. – Вологда – Молочное: ФГБОУ ВО Вологодская ГМХА, 2017. – 153 с.

ф591 Сборник заданий представляет собой методическое обеспечение самостоятельной работы на практических занятиях студентов по курсу «Оценка стоимости бизнеса» по направлению: 380301 Экономика профиль «Финансы и кредит», квалификация - бакалавр

Сборник заданий рассмотрен на заседании кафедры «Бухгалтерского учета и финансов» и рекомендованы к публикации методической комиссией экономического факультета ______________ года (протокол №).

УДК 33664(071)

ББК 65.291.9.р.30

©Осмоловская С.П., 2017

© ФГБОУ ВО Вологодская ГМХА, 2017

Введение

В рыночной экономике оценочная деятельность выступает важным и необходимым дополнением к бухгалтерскому учёту. Бухгалтерский учёт выполняет свои задачи, но не может объективно учесть факторы вне организации, например изменение рыночной стоимости объектов недвижимости, основных средств, нематериальных активов. Независимая оценка позволяет восстановить объективно упущенные бухгалтерским учётом изменения и восстановить реальную стоимость объектов.

Кроме того, часто возникают случаи, когда необходимо оценить стоимость имущества, ранее не состоявшего на бухгалтерском учёте или состоявшего на учёте по «нулевой» стоимости. Во всех случаях оценщики, определив стоимость, дадут возможность восстановить реальную стоимость объекта и отразить её в бухгалтерском учёте. Акт независимой оценки, подкреплённый приказом руководителя предприятия – объективное основание для внесения изменений в данные бухгалтерского учёта. Независимая оценка значительно повышает доверие инвесторов, кредиторов и других заинтересованных организаций к данным, предоставленным бухгалтерией, бизнес-планам, кредитным заявкам.

Независимая оценка может помочь предпринимателю в спорных ситуациях. Например, при оценке имущества кредитным отделом банка. Риск-менеджеры банка напрямую заинтересованы в занижении стоимости активов, поскольку занижение снижает риски банка. Независимая оценка позволяет избежать предвзятости и односторонности в оценке.

Бизнес не просто набор имущества. Бизнес это и система отношений, складывающихся вокруг этого имущества. Бизнес – это способность набора имущества приносить добавленную стоимость. А раз так, то и оценка бизнеса не сводится к оценке имущественного комплекса. Есть ещё нематериальные активы, которые создают добавленную стоимость. И именно они увеличивают стоимость вашей компании, по сравнению со стоимостью имущественного комплекса. Именно они, эти нематериальные активы, являются инструментом «извлечения» добавленной стоимости из имущества (или из информации). И они же способствуют увеличению стоимости «материальной составляющей», путём капитализации прибыли.

В 1990 году профессорами Гарвардской школы экономики Дэвидом Нортоном и Робертом Капланом было проведено исследование с целью выявить новые способы повышения эффективности деятельности и достижения целей бизнеса. Проводя исследование, Нортон и Каплан руководствовались следующей гипотезой: управление с помощью финансовых показателей не дает достаточной информации для принятия правильных и своевременных управленческих решений. Основанием для такого утверждения стал разрыв между балансовой и рыночной стоимостью компаний. Согласно данным по 3500 американским компаниям в 1978 году составлял 5%, то к 1998 году по бухгалтерской стоимости компании недооценивали себя на 72%. Причиной такого разрыва стало постепенное, но неуклонное увеличение стоимости нематериальных активов - таких как интеллектуальный капитал, инновации, репутация - в общей стоимости компаний. Стандарты финансовой отчетности (GAAP, IAS) никак не учитывали подобных экономических условий. Неудивительно, что инвесторы также стали отказываться от такого источника информации о состоянии компании, как бухгалтерская отчетность.

Таким образом, если вы, как предприниматель, владелец бизнеса, не заботитесь об оценке нематериальных активов, то вы сами способствуете занижению реальной стоимости вашего бизнеса, сводя её только к стоимости материальных активов.

Оценка бизнеса - это оценка рыночной стоимости собственного капитала предприятия или какой-либо его части (например, 10%-ного пакета акций). Оценка стоимости акций предприятия может рассматриваться как частный случай оценки бизнеса. Сразу необходимо оговориться: оценка бизнеса и оценка рыночной стоимости имущества - это далеко не тождественные понятия, так как оценка бизнеса предполагает определение стоимости предприятия для собственника (который, предположим, решил его продать), а часть активов, т.е. имущества, как известно, может финансироваться за счет заемного капитала.

Специалисты считают, что не знать, сколько стоит твое предприятие сейчас тождественно непониманию своего места на рынке и стратегических приоритетов развития. Понятно, что любая стратегия поддерживается конкретными управленческими действиями. При этом создание структурного подразделения, дающего в любой момент ответ на вопрос о стоимости предприятия, это только первый шаг. За ним должна последовать цепочка четко взаимоувязанных шагов по постановке системы управления стоимостью.

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса постоянно возрастает. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.
Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного капитала закрытых предприятий или открытых акционерных обществ с недостаточно ликвидными акциями.

Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки выявляются возможные и адекватные подходы к управлению предприятием, обеспечивающие максимальную эффективность его деятельности, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и выступает основной целью собственника и задачей менеджеров фирм.

Цель сборника – формирование у студентов теоретических и практических подходов к оценке бизнеса.

При подготовке сборника были использованы современные научные издания.

Сборник будет способствовать эффективному изучению дисциплины «Оценка стоимости бизнеса», а также для студентов специальностей «Антикризисное управление», «Финансы и кредит», «Оценка и операции с недвижимостью».
Дисциплина «Оценка стоимости бизнеса» относится к федеральному блоку специальных дисциплин и предполагает как изучение теоретических основ оценочной деятельности, так и усвоение практических навыков работы оценщика.

1. Цель и задачи учебной дисциплины

Целью изучения дисциплины «Оценка стоимости бизнеса» является ознакомление студентов с основами оценочной деятельности и принципами оценки, освоение понятийного аппарата, обучение их методологическим основам, подходам и методам оценки компаний, формирование умения анализировать информацию, используемую для проведения оценки.

Задачи дисциплины:

- изучение нормативно-правового регулирования оценочной деятельности и стандартов оценки;

- раскрытие теоретических основ оценки стоимости бизнеса;

- освоение основных методов доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке бизнеса.

2. Место дисциплины в структуре ООП

Дисциплина «Оценка стоимости бизнеса» является дисциплиной профиля Финансы и кредит вариативной части профессионального цикла дисциплин Б1.В.ОД.14 федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования (ФГОС ВО) по направлению 38.03.01 Экономика (бакалавриат).

К числу входных знаний, навыков и компетенций студента, приступающего к изучению курса «Оценка стоимости бизнеса», должно относится:

- наличие базовых знаний и практических навыков осуществления финансово — экономических расчетов;

- наличие базовых теоретических знаний в сфере экономики, финансов и кредита;

- умение использовать, обобщать и анализировать информацию, ставить цели и находить пути их достижения;

- наличие навыка выполнения расчетов основных экономических показателей деятельности предприятия;

- умение осуществлять математические расчеты с использованием вычислительной техники (инженерный калькулятор, программа MS Excel)

Дисциплина «Оценка стоимости бизнеса» является дисциплиной, углубляющей ранее полученные знания при изучении таких дисциплин как: «Макроэкономика», «Микроэкономика», «Финансы», «Рынок ценных бумаг», «Математические методы и модели», «Экономика фирмы», «Анализ хозяйственной деятельности», «Инвестиции», «Основы финансовых вычислений».

Знания, умения и навыки, формируемые данной дисциплиной, необходимы для изучения последующих дисциплин: «»Финансово - инвестиционный анализ», «Банковское дело», «Биржевое дело», «Международные стандарты учета и отчетности», «Экономическая оценка инвестиций».

3. Требования к результатам освоения дисциплины

Процесс изучения дисциплины «Оценка стоимости бизнеса» направлен на формирование следующих компетенций:

- общепрофессиональные (ОПК):

1)способность осуществлять сбор, анализ и обработку данных, необходимых для решения профессиональных задач (ОПК-2)

2)способность находить организационно-управленческие решения в профессиональной деятельности и готовность нести за них ответственность(ОПК-4)

- профессиональные(ПК):

3)способность собрать и проанализировать исходные данные, необходимые для расчета экономических и социально-экономических показателей, характеризующих деятельность хозяйствующих субъектов (ПК-1);

4)способность на основе типовых методик и действующей нормативно-правовой базы рассчитать экономические и социально-экономические показатели, характеризующие деятельность хозяйствующих субъектов (ПК-2);

5)способность критически оценить предлагаемые варианты управленческих решений, разработать и обосновать предложения по их совершенствованию с учетом критериев социально-экономической эффективности, рисков и возможных социально-экономических последствий (ПК-11)

4. Содержание разделов учебной дисциплины

Тема 1. Оценочная деятельность и система ее регулирования

Теоретический материал

Семинарское занятие № 1-2

Вопросы для обсуждения

1.Сущность и особенности оценки бизнеса

2.Цели оценки бизнеса разными субъектами

3.Виды стоимостей, используемых в оценке и их характеристика

4.Этапы оценки.

Вопросы и задания для самопроверки:

1. Что является оценкой стоимости предприятия?

2. Чем признается предприятие при рассмотрении его как объекта прав?

3.Какими законодательными актами и стандартами регулируется оценка бизнеса?

4.Что является предметом оценки стоимости бизнеса?

5. Что и кто может быть объектом и субъектом оценки стоимости бизнеса?

6. Какими могут быть цели оценки

7. Что такое «саморегулируемая» организация, каковы ее функции?

8.Каковы права, обязанности, независимость оценщиков?

9. Что является основанием для проведения оценки?

10.Из каких разделов состоит Отчет об оценке?

11.Каковы этапы проведения оценки?

Проверочный тест по теме№1:

1.Оценочная деятельность-это:

а) определение рыночной или иной стоимости объекта.

б)определение инвестиционной стоимости объекта.

в)определение ликвидационной стоимости объекта.

2.Субъектами оценочной деятельности являются:

а) оценщики.

б) потребители оценочных услуг.

в) коммерческие банки.

3.Объектами оценочной деятельности являются:

а) земля.

б) движимое имущество.

в) торговая марка фирмы.

4.Бизнес(предприятие) — это:

а) товар.

б) неприкосновенный товар.

в) неполезный товар.

5.Назовите свойства бизнеса как объекта сделки:

а) полезность.

б) отсутствует процесс воспроизводства.

в) отсутствует процесс диверсификации.

6. Разновидностью специальной стоимости является:

а) страховая стоимость.

б) ликвидационная стоимость.

в) стоимость замещения.

7.Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается:

а) нормативная величина.

б) расчетная величина.

в) величина, твердо-установленная рынком.

8.Утилизационная стоимость-это:

а) равная стоимости списания объекта.

б) равная инвестиционной стоимости

в) равная рыночной стоимости материалов.

Теоретический материал

Принципы оценки бизнеса

Можно выделить три группы принципов оценки бизнеса:

· основанные на представлениях собственника;

· связанные с эксплуатацией собственности;

· обусловленные действием рыночной среды.

Процесс оценки

Процесс оценки бизнеса может быть разделен на семь этапов.

1. Определение задачи.

2. Составление плана оценки.

3. Сбор и проверка информации.

4. Выбор подходов и методов оценки.

5. Согласование промежуточных результатов и подготовка итогового заключения.

6. Составление отчета о результатах оценки стоимости.

7. Представление и защита отчета.

Семинарское занятие № 3

Вопросы для обсуждения

1.Корректировка финансовой отчетности для целей оценки

2. Оценка денежных потоков во времени.

3.Затратный подход в оценке имущества

4.Сравнительный подход в оценке имущества

5. Доходный подход в оценке имущества

6. Основные категории оценки: стоимость, себестоимость, цена

Практические задания:

Задача 1.

Финансирование осуществляется на 70% за счет собственных средств и на 30% за счет кредита. Требования доходности для привлеченных средств 6%, для собственных 16%. Определите общий коэффициент капитализации.

Методические указания:

Общая ставка капитализации определяется по формуле:

R = M *Rm + (1 - M)*RE,

где:

M - доля заемных средств в стоимости;

Rm - коэффициент капитализации для заемного капитала;

RЕ- коэффициент капитализации для собственного капитала.

Задача 2.

Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки недвижимости. Площадь, предназначенная для сдачи в аренду – 1800 кв. метров, месячная ставка арендной платы – 200 д.е. за кв. метр, потери от недосдачи площадей 10%, потери от недосбора платежей – 6% от потенциального валового дохода. Операционные расходы – 500 000 д.е.

Методические указания:

1.Рассчитать валовой доход ПВД = S*Ц

2. Рассчитать валовой доход, с учетом потерь ДВД= ПВД*(1-0,1) *(1- 0,06)

3. Рассчитать чистый операционный доход ЧОД.

Задача 3.

Какими должны быть ежегодные платежи по ипотеке в 100 000 долл. при 12% годовых. Выплаты производятся раз в год, срок амортизации – 25 лет.

Методические указания:

PMT = PV*i/(1-1/(1+i)ⁿ),

где:

PV – текущая стоимость денежной единицы;

PMT – равновеликие периодические платежи;

i – ставка дохода или процентная ставка;

n – число периодов накопления, в годах;

Задача 4.

Оптовый рынок площадью 4 га куплен за 120 000 000 д.е. и приносит ежемесячный доход по 50 д.е. с каждого кв.м. Определить коэффициент капитализации.

Методические указания:

Рассчитать:

1.Рыночнаую стоимость = ЧОД годовой / Коэффициент капитализации

2.Коэффициент капитализации = ЧОД годовой / Рыночная стоимость

Задача 5.

Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости. Затратным методом – 930 тыс. руб.. Методом сравнения продаж – 1255 тыс. руб.. Доходным методом – 1127 тыс. руб..

Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки 40%, второй 35% а третьей 25%.

Определить итоговую оценку недвижимости.

Методические указания:

где: ДМ – Доходный метод;

ЗМ – Затратный метод;

СМ – Сравнительный метод;

Х – Вес оценки.

Вопросы и задания для самопроверки:

1.Какие подходы и методы оценки используются при определении стоимости предприятия?

2. Что такое затратный подход?

3.Что такое доходный подход?

4.Что такое сравнительный подход?

5. Что такое итоговая величина стоимости объекта оценки?

6.Каковы этапы выбора подходов определения стоимости объекта?

7. Какие требования предъявляются к собранной информации?

8. Что должна содержать внешняя информация?

9. Какова цель сбора и подготовки внутренней информации?

10.Что включает инфляционная корректировка затрат?

Проверочный тест по теме №2

1. Какой из видов стоимости является синонимом понятия «стоимость в обмене»:

а) собственная стоимость;

б) стоимость для конкретного производства;

в) ликвидационная стоимость;

г) рыночная стоимость

2. Стоимость бизнеса (предприятия) для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется:

а) стоимостью действующего предприятия;

б) инвестиционной стоимостью;

в) обоснованной рыночной стоимостью;

г) балансовой стоимостью.

3. Что не соответствует определению ликвидационной стоимости:

а) стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности;

б) разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности;

в) стоимость, рассчитанная по конкретному факту;

г) стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора;

д) стоимость, рассчитанная для предприятия, находящегося в состоянии банкротства

4. Экономический принцип, смысл которого заключается в том, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов один из них, имеющий наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это:

а) принцип замещения;

б) принцип соответствия;

в) принцип прогрессии и регрессии;

г) принцип полезности.

5. Соблюдение какого из условий является необязательным при оценке на основе принципа наилучшего и наиболее эффективного использования:

а) предприятие реструктурируется;

б) ликвидируется;

в) функционирует без изменений;

г) поглощается другой компанией.

6. Несмотря на то что прошлые показатели и настоящее состояние предприятия важны при оценке бизнеса, именно будущее придаст бизнесу экономическую стоимость. Данное утверждение отражает принцип:

а) альтернативности;

б) замещения;

в) ожидания;

г) будущей продуктивности.

7. Если бизнес приносит нестабильно изменяющийся поток доходов, какой метод целесообразно использовать для его оценки:

а) метод избыточных прибылей;

б) метод капитализации дохода;

в) метод чистых активов;

г) метод дисконтирования денежных потоков

8.Чем выше оценка инвестором уровня риска, тем большую ставку доходности он ожидает

а) верно

б)неверно

Семинарское занятие № 4

Вопросы для обсуждения

1.Методические основы оценки недвижимости

2.Рынок недвижимости. Закономерности развития. Специфика функционирования

3. Область применения затратного подхода к оценке недвижимости и основных средств

4. Возможности использования методов сравнительного подхода к оценке недвижимости

Практические задания:

Задача 1.

Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания (ОВС), имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2000 кв. м; здание построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни — 60 лет. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 350 дол./кв. м.

Методические указания:

1. Расчитать затраты на строительство аналогичного нового здания

2. Остаточная восстановительная стоимость определяется мерой износа здания (остающейся частью общего срока жизненного цикла здания).

Задача 2.

Оценить капитализированную стоимость предназначенного для аренды производственно-технического центра площадью 20 тыс. кв. м при годовой арендной плате в 300 дол./кв. м, среднегодовом проценте заполняемости производственно-технических модулей арендаторами в 90%, налоговых платежах собственника за землю под центром в 600 тыс. дол. в год и расходах на содержание, охрану центра и все прочее в 1,2 млн дол. в год. Считать, что показатель доходности подобного арендного бизнеса составляет 12%.

Методические указания:

1. Чистый годовой доход собственника производственно-технического центра будет складываться из поступлений арендной платы со всех занимаемых (90%) площадей за вычетом налоговых платежей и расходов на содержание, охрану и т.п.

2. Капитализированная стоимость будет определяться делением полученной величины чистого годового дохода на показатель доходности.

Задача 3.

Определить затратным методом стоимость дачного участка, если известны следующие параметры:

1.Площадь дачного дома Р_д= 100 кв.м; стоимость 1 кв. м (V_д=2000 руб).

2.Площадь гаража Р_г= 40 кв.м; стоимость 1 кв.м гаража (V_г= 500 руб).

3.Стоимость всех других сооружений на даче V_др.= 20000 руб.

4.Устранимый физический износ дачи РD_устр.= 3000 руб.

5.Неустранимый физический износ дачи РD_{неустр.}= 2000 руб.

6.Устранимое функциональное устаревание FD_устр.= 1000 руб.

7.Рыночная стоимость земельного участка V_зем.= 20000 руб.

Методические указания:

1. Какова полная стоимость воспроизводства дачного участка и всех сооружений (V_воспр.), находящихся на ней? V_воспр.= (Р_д*V_д) + (Р_г*V_г) +V_др

2. Какова сумма всего накопленного износа (D_общ.), вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи? D_общ.= РD_устр.+ РD_{неустр.}+FD_устр

3. Какова общая расчетная стоимость дачи (V_общ.) определенная в соответствии с затратным подходом? V_общ.=V_воспр.–D_общ.+V_зем

Задача 4.

Определить стоимость земли и стоимость улучшений за прошедший год.

Чистый операционный годовой доход (ЧОД) – 70000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений (RE) – 20%, коэффициент капитализации для земли (R_m) – 17%, доля земли в стоимости объекта (М) составляет 25%. Методические указания:

1.Общий коэффициент капитализации

R=М*R_m+(1-М)*RE, где

М – доля земельного участка в стоимости объекта,

R_m – коэффициент капитализации для земельного участка,

RE – коэффициент капитализации для улучшений.

2.Рыночная стоимость объекта

Ц_о=ЧОД/R, где

ЧОД – чистый операционный годовой доход,

R – общий коэффициент капитализации.

3.Рыночная стоимость земельного участка

Ц_з=Ц_о*М, где

Ц_о – рыночная стоимость объекта,

М – доля земельного участка в стоимости объекта.

4.Рыночная стоимость улучшений

Ц_у=Ц_о-Ц_з, где

Ц_о – рыночная стоимость объекта,

Ц_з – рыночная стоимость земельного участка.

Задача 5.

Определить стоимость объекта оценки в конце планируемого периода, если рыночная стоимость объекта оценки в настоящее время равна 1 млн. руб. В планируемый период (6 лет) ежегодный рост стоимости составит 9 %.

PV = 1 млн. руб.; n = 6 лет; i = 9 %; FV =?

Методические указания:

FV = PV * (1+ i)ⁿ, где:

FV - будущая стоимость денежной единицы;

PV – текущая стоимость денежной единицы;

i – ставка дохода или процентная ставка;

n – число периодов накопления, в годах

Задача 6.

Рассчитать коэффициент капитализации. Срок жизни здания 80 лет. Дата ввода объекта – октябрь 1950 г., дата оценки октябрь 2010 г.. Требуемая ставка дохода – 12%, в том числе ставка дохода – 6%.

Методические указания:

1.Коэффициент капитализации = Ставка дохода на капитал + Норма возврата капитала

Ставка дохода на капитал = 12%

2.Норма возврата на капитал рассчитывается методом Хоскольда по формуле:

Норма возврата на капитал = Rf / ((1+Rf)ⁿ)-1)

где: Rf – безрисковая ставка

n – остаточный срок жизни объекта, лет

Задача 7.

Рассчитать остаточную стоимость здания. Площадь – 2800 кв.м, стоимость замещения (затраты на строительство и прибыль) Цзам- 1 кв. м – 800 д.е. Физический износ – 20%, функциональный износ – 15%, экономический износ – 10%

Методические указания:

Cзам=S*Цзам

Сзд=Сзам*(1-Ифиз)*(1-Ифункц)*(1-Иэкон.)

Задача 8.

Одноэтажное офисное здание находится в долгосрочной аренде. Площадь здания 1000 кв. м; здание построено 10 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни 50 лет. Из сравнения с аналогичными зданиями следует, что: ставка аренды составляет 200 дол./кв. м, показатель доходности арендного бизнеса к = 0,2 (20%), удельные затраты на строительство подобного нового здания 750 дол./кв.м.

Для включения в отчетный доклад оценщика надо рассчитать следующие оценки: капитализированную стоимость (КС) действующего арендного здания при 90%-й сдаче помещения в аренду, его остаточную восстановительную стоимость (ОВС) и остаточную стоимость земельного участка (ОСЗ), на котором расположено здание.

Методические указания:

1.Капитализированная стоимость действующего арендного здания

КС=Цар*S*i/r, где

Цар – ставка аренды

S – площадь здания

i – процент сдачи здания в аренду

r - доходность арендованного бизнеса

2.Остаточная восстановительная стоимость

ОВС=Зуд*S*((N-n)/N), где

Зуд – удельные затраты на строительство подобного нового здания

S – площадь здания

N – предполагаемый общий срок жизни здания

n - срок нахождения здания в эксплуатации

3.Остаточная стоимость земельного участка

ОСЗ= КС – ОВС

Задача 9.

Арендная площадь склада 800 м², которую можно сдать по 2 000 руб. за кв.м в год.

Найти безубыточную загрузку объекта, если операционные расходы составляют 98 000 руб. в год, а платежи по обслуживанию долга – 154 000 руб. в год?

S=800 кв.м; i=2 руб.; ОР=98 000 руб.; Пд=154 000 руб.

Методические указания:

1.Потенциальный валовый доход (ВП)=S*i, где:

S – общая площадь склада;

i - ставка аренды

2.Сумма всех расходов для склада (∑З) = ОР + Пд, где:

ОР - операционные расходы;

Пд – платежи по обслуживанию долга

3.Процент загрузки склада, при котором будут покрыты все расходы (%загр) = ∑З*100/ВП

Задача 10.

Рассчитать рыночную стоимость ларька на основе следующей информации: прогнозная величина чистого операционного дохода: в 1-й год - 105 000, во 2-й год - 107 000, в 3-й год - 109 000. Расчетная остаточная стоимость – 1 022 000. Ставка дисконтирования - 9%.

Методические указания:

РY = CF _t /(1 + r)^t,

где: РY – современный поток платежей в период t,

СF _t – чистый поток платежей в период t,

r - норма дисконта.

Задача 11.

Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течении 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект – 180 тыс. руб.; управление – 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика – 60 тыс. руб.; маркетинг – 20 тыс. руб.; налоги и страховка – 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя – 40 тыс. руб.

Методические указания:

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

Д=К*Ц, где Д-доход,К-количество участков, Ц-цена участка

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков: И=S издержек

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

Цнаст = ((Д - И) /n) * Ка,

где, Цнаст-настоящая стоимость земельного массива,

И-издержки,

n-количество лет

Ka - Коэф. Аннуитета=3.1699

Задача 12.

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход, равный 350 000 д.е. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ной нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. При приобретении объекта был получен кредит в 1 750 000 д.е. Ипотечная постоянная составляет 17%. Оцените стоимость объекта.

Методические указания: Рассчитать:

1. Долю заемных средств в ЧОД в абсолютном выражении.

2. Долю собственных средств в ЧОД

3. Величину собственных средств

4. Стоимость объекта.

Задача 13.

Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составляет 400 тыс. рублей, затем он уменьшится на 150 тыс. рублей и сохранится в течение 3 лет, после чего возрастет на 350 тыс. рублей и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 10%.

Методические указания:

Расчет текущей стоимости потока дохода с разными суммами доходов по годам осуществляется по формуле:

Р = С₁ / (1 + i)¹ + С₂/(1 + i)² + …. + С_n/(1 + i)ⁿ, где:

Р - текущая стоимость потока доходов;

С_n - поток денежных средств за n-й период;

i - выбранная ставка дисконтирования;

t - продолжительность периода владения.

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычис­лить, когда этот...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: