Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Тема 3: Особенности оценки недвижимого имущества





Теоретический материал

Сущность и значения оценки и рынка недвижимости.

Понятие «недвижимость» появилось в РФ в 1992 году.

В странах с рыночной экономикой исходят из следующего принципа: без оценки нет инвестиций, без инвестиций невозможен экономический рост, без экономического роста невозможна политическая стабильность.

Недвижимость – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, в т.ч леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Также к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В РФ недвижимость делится на 3 группы:

1. жилищный фонд (совокупность всех жилых помещений);

2.нежилой фонд (здания, сооружения, зарегистрированные в установленном порядке: производные помещения, офисы, складские и торговые помещения);

3. земля.

Недвижимость – это товар особого рода, это фундаментальный долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя.

Недвижимость рассматривается с различных точек зрения:

1) Недвижимость, как материальный объект – это земля и все то, что с ней прочно связано.

Различают следующие понятия:

Земля – поверхность земли и постоянно закрепленные на ней объекты природного происхождения (деревья и вода);

Недвижимость – включает термин «земля» и закрепленные улучшения на ней (здания и сооружения);

Недвижимая собственность – включает пакет прав на собственность.

2) Недвижимость, как объект правовых отношений ст. 130 ГК РФ.

Соответственно вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом и в регистрации прав на риск не нуждаются. Единственное исключение это тот случай, когда движимые вещи включаются в качестве составной части предприятия – как имущественного комплекса (объект недвижимости по российскому законодательству), тогда они автоматически на период подобного включения утрачивают качество движимого имущества.

3) Недвижимость, как объект экономических отношений – выполняет множество функций, т.е является фактором производства и рассматривается как среда для инвестирования, т.е имеет потребительскую ценность.

Если рассматривать недвижимость как экономический актив, то исходя из деления всех активов на материальную и нематериальную, недвижимость относится к классу материальных активов, а исходя из деления на реальные и финансовые активы, недвижимость относится к реальным активам.

Особенности недвижимости как объекта:

Выделяют 4 блока особенностей:

1) Базовые особенности недвижимости:

- иммобильность (объекты привязаны к конкретному участку земли);

- уникальность (объекты неповторимы);

-относительная дефицитность (предложение участков земли ограниченно рамками земной поверхности, а численность населения растет, следовательно появляется дефицит земли);

- длительность создания и сроков службы зданий;

- вечность земли (земля не имеет сроков создания, а срок службы рассматривается как неограниченный, а земля – неамортизируемое основное средство);

- нерушимость земли.

2) Особенности недвижимости, как товара:

- специфика оборота (на рынке недвижимости обращаются не объекты, а права на них);

- специфика жизненного цикла – длительный, а следовательно неравномерность и сложность денежных потоков за период владения объектом);

- потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий.

3) Особенности организационно-правового характера:

- раздельность прав (права м.б разделены: по типу права: неограниченное право собственности, право пользования, право владения право распоряжения; по элементам объекта: здания, земельные участки; по времени их осуществления: краткосрочный период, долгосрочный период.)

- инвесторам необходимо учитывать возможность наличия обременения прав на недвижимость в виде залогового сервитута (сервитут – ограниченное право пользования чужим имуществом);

- своеобразие условий налогообложения;

- необходимость инвестиционного менеджмента.

4) Особенности инвестиционного характера:

- низкая ликвидность (невозможность продать объект недвижимости в нужное время и по приемлемой цене). Низкая ликвидность усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта;

- повышенный риск – спектр рисков увеличен за счет низкой ликвидности и иммобильности недвижимости;

- гибкость условий финансирования – источниками финансирования являются собственные и заемные средства;

Основные инвестиционные характеристики недвижимости:

1) высокая степень зависимости от качества менеджмента, т.е от эффективного управления объектом;

2) высокая степень устойчивости по отношению к инфляции;

3) большая стабильность потока доходов от владения недвижимостью;

4) отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в финансовые активы: цикличность, развитие рынка недвижимости не совпадает с циклом промышленного развития на макроуровне, а следовательно инвестиционная привлекательность доходов недвижимости повышается в период промышленных кризисов и высоких темпов инфляции, в то время, как реальные ставки по финансовым активам падают.

Рынок недвижимости – совокупность сделок с недвижимостью потока информации, касающегося этих сделок, а также операций по управлению и финансированию недвижимости в рыночных условиях.

Отличительные черты рынка недвижимости от рынка других товаров:

1) спрос и предложение, как правило, несбалансированны и их трудно привести в равновесие посредством цен;

2) присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

3) информация о рынке практически закрыта;

4) издержки сделок высоки (необходимость проверки юридической частоты объекты, затраты на регистрацию);

5) низкая ликвидность товара;

6) рынок недвижимости является региональным.

Полезность объекта – совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему объектов.

Оценка недвижимости – операция по определению рыночной стоимости объекта – наиболее вероятная цена в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободен в своих действиях и имеют полную информацию об объекте.

Стоимость объекта необходима для:

- купли-продажи;

- определения налогооблагаемой базы;

- решения вопросов ипотечного кредитования, аренды, страхования, переоценки основных производственных фондов, приватизации и т.д.

На рыночную стоимость недвижимости влияют следующие факторы:

- спрос и предложение (уровень дохода населения, состояние экономики страны и регионов, доступность финансовых ресурсов, в т.ч кредитных, инфраструктура);

- качество недвижимого имущества;

- местоположение.

В общем плане процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1) Постановка задачи;

2) Составление плана;

3) Сбор имеющейся информации об объекте;

4) Анализ информации;

5) Оценка объектов с помощью различных методов;

6) Сопоставление полученных результатов;

7) Окончательное заключение о стоимости объекта.

Методы оценки недвижимости (практика оценщиков США):

1) затратный метод;

2) рыночный метод;

3) доходный метод.

Затратный метод: ни один покупатель не заплатит за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, материалы, работы.

Цн=ПСВ-И-Цз,

Цн=ПСЗ-И+Цз, где

Цн – цена недвижимости;

ПСВ – полная стоимость воспроизводства – стоимость точной копии здания и объекта оценки;

ПСЗ – полная стоимость замещения – стоимость объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов с новым дизайном;

И – износ;

Цз – цена земли;

ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Применяется, во-первых, при анализе нового строительства; во-вторых, при реконструкции; при оценке для налогообложения; для страхования; при оценке последствий от стихийных бедствий и другие.

Затратный метод является более предпочтительным, т.к для его применения не требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитости рынка в большинстве случаев отсутствует.

Недостатки метода:

- не отражаются доходы от владения объектом недвижимости;

- трудно оценить объекты с износом 10 и более лет;

- трудно оценить объекты с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками.

Рыночный метод (метод сравнительных продаж) – ни один покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за аналогичный объект, обладающий такими же свойствами. За основу берутся сходные продажи и корректируются с помощью поправочных коэффициентов.

Цн=Цр*К1*К2*…*Кn, где

Цр – рыночная цена,

К1,К2…Кn – поправочные коэффициенты, >1 или <1.

В качестве поправочных коэффициентов могут выступать: площадь кухни, этаж, балкон, вид дома, срок строительства.

Недостаток метода: отсутствие рыночной информации.

Доходный метод – стоимость недвижимости рассчитывается на базе приведенной стоимости будущих доходов.

Виды дохода:

- будущие доходы от аренды;

- прирост стоимости имущества при перепродаже;

- экономия на налогах (возврат 13% дохода 1 раз в жизни).

Задача оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения недвижимостью.

Среди доходных методов распространение получили два:

1) Метод прямой капитализации

,

где: П – годовая операционная прибыль от владения объектом;

R – норма капитализации (ставка дисконтирования) – ставка приведения показателей к настоящему моменту времени.

2) метод капитализации дохода или метод дисконтирования денежных потоков(NPV).

Задача оценщика заключается в том, чтобы экономически обосновать целесообразность покупки объекта недвижимости при определенной заданной рыночной цене.

NPV=PV-l0

NPV – чистая дисконтированная стоимость;

PV – чистый поток платежей в период t;

l0 – первоначальные затраты;

Если NPV>0, то недвижимость следует приобретать и наоборот.

Положительная величина NPV означает целесообразность приобретения недвижимости, но она характеризует эффективность вложения инвестиций в недвижимость.

Эффективность вложения характеризует индекс рентабельности:

,

Если Pl>1, то проект эффективен.

Особенности оценки предприятия.

Установление рыночной цены предприятия – это сложная проблема, т.к любое предприятие это не набор разнообразных объектов недвижимости, а целостная система, способная выпускать продукцию, а также репутация предприятия, % освоения рынков сбыта и т.д.

При определении рыночной цены за основу берут стоимость объектов недвижимости, способность выпускать конкурентоспособную продукцию и приносить доход.

Недвижимость, находящейся в жилищной сфере включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Во-первых, жилая недвижимость является единственным из экономических благ, ценность которого определяется не только потребительскими свойствами конкретного объекта, но и характеристиками местоположения. Во-вторых, в качестве главных отличительных черт жилой недвижимости (недвижимого имущества) закреплены принадлежность к вещам и неразрывная связь с землей. Являясь экономическим благом, жилая недвижимость обладает всеми присущими ему свойствами среди которых важнейшее место принадлежит полезности. В-третьих, в экономике недвижимости стоимостной эквивалент объекта жилой недвижимости рассматривается в динамике — на протяжении всего жизненного цикла объекта.

Именно эти важнейшие признаки жилой недвижимости лежат в основе ее оценки, целью которой является определение стоимостного эквивалента, выражаемого в различных видах стоимости. Причем, важную роль играет вид использования объектов жилой недвижимости, поскольку стоимость каждого из них представляет собой именно стоимость в использовании.

При оценке земельных участков четко разграничиваются категории земель. Особую категорию представляют собой земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих товариществах и кооперативах, а также дачных поселках.

В зависимости от типа земельного участка к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который может дать объект, построенный на этой земле.

Семинарское занятие № 4

Вопросы для обсуждения

1.Методические основы оценки недвижимости

2.Рынок недвижимости. Закономерности развития. Специфика функционирования

3. Область применения затратного подхода к оценке недвижимости и основных средств

4. Возможности использования методов сравнительного подхода к оценке недвижимости

Практические задания:

Задача 1.

Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания (ОВС), имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2000 кв. м; здание построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни — 60 лет. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 350 дол./кв. м.

Методические указания:

1. Расчитать затраты на строительство аналогичного нового здания

2. Остаточная восстановительная стоимость определяется мерой износа здания (остающейся частью общего срока жизненного цикла здания).

Задача 2.

Оценить капитализированную стоимость предназначенного для аренды производственно-технического центра площадью 20 тыс. кв. м при годовой арендной плате в 300 дол./кв. м, среднегодовом проценте заполняемости производственно-технических модулей арендаторами в 90%, налоговых платежах собственника за землю под центром в 600 тыс. дол. в год и расходах на содержание, охрану центра и все прочее в 1,2 млн дол. в год. Считать, что показатель доходности подобного арендного бизнеса составляет 12%.

Методические указания:

1. Чистый годовой доход собственника производственно-технического центра будет складываться из поступлений арендной платы со всех занимаемых (90%) площадей за вычетом налоговых платежей и расходов на содержание, охрану и т.п.

2. Капитализированная стоимость будет определяться делением полученной величины чистого годового дохода на показатель доходности.

Задача 3.

Определить затратным методом стоимость дачного участка, если известны следующие параметры:

1.Площадь дачного дома Рд= 100 кв.м; стоимость 1 кв. м (Vд=2000 руб).

2.Площадь гаража Рг= 40 кв.м; стоимость 1 кв.м гаража (Vг= 500 руб).

3.Стоимость всех других сооружений на даче Vдр.= 20000 руб.

4.Устранимый физический износ дачи РDустр.= 3000 руб.

5.Неустранимый физический износ дачи РDнеустр.= 2000 руб.

6.Устранимое функциональное устаревание FDустр.= 1000 руб.

7.Рыночная стоимость земельного участка Vзем.= 20000 руб.

Методические указания:

1. Какова полная стоимость воспроизводства дачного участка и всех сооружений (Vвоспр.), находящихся на ней? Vвоспр.= (Рд*Vд) + (Рг*Vг) +Vдр

2. Какова сумма всего накопленного износа (Dобщ.), вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи? Dобщ.= РDустр.+ РDнеустр.+FDустр

3. Какова общая расчетная стоимость дачи (Vобщ.) определенная в соответствии с затратным подходом? Vобщ.=Vвоспр.–Dобщ.+Vзем

 

Задача 4.

Определить стоимость земли и стоимость улучшений за прошедший год.

Чистый операционный годовой доход (ЧОД) – 70000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений (RE) – 20%, коэффициент капитализации для земли (Rm) – 17%, доля земли в стоимости объекта (М) составляет 25%. Методические указания:

1.Общий коэффициент капитализации

R=М*Rm+(1-М)*RE, где

М – доля земельного участка в стоимости объекта,

Rm – коэффициент капитализации для земельного участка,

RE – коэффициент капитализации для улучшений.

2.Рыночная стоимость объекта

Цо=ЧОД/R, где

ЧОД – чистый операционный годовой доход,

R – общий коэффициент капитализации.

3.Рыночная стоимость земельного участка

Цзо*М, где

Цо – рыночная стоимость объекта,

М – доля земельного участка в стоимости объекта.

4.Рыночная стоимость улучшений

Цуоз, где

Цо – рыночная стоимость объекта,

Цз – рыночная стоимость земельного участка.

Задача 5.

Определить стоимость объекта оценки в конце планируемого периода, если рыночная стоимость объекта оценки в настоящее время равна 1 млн. руб. В планируемый период (6 лет) ежегодный рост стоимости составит 9 %.

PV = 1 млн. руб.; n = 6 лет; i = 9 %; FV =?

Методические указания:

FV = PV * (1+ i)n, где:

FV - будущая стоимость денежной единицы;

PV – текущая стоимость денежной единицы;

i – ставка дохода или процентная ставка;

n – число периодов накопления, в годах

Задача 6.

Рассчитать коэффициент капитализации. Срок жизни здания 80 лет. Дата ввода объекта – октябрь 1950 г., дата оценки октябрь 2010 г.. Требуемая ставка дохода – 12%, в том числе ставка дохода – 6%.

Методические указания:

1.Коэффициент капитализации = Ставка дохода на капитал + Норма возврата капитала

Ставка дохода на капитал = 12%

2.Норма возврата на капитал рассчитывается методом Хоскольда по формуле:

Норма возврата на капитал = Rf / ((1+Rf)n)-1)

где: Rf – безрисковая ставка

n – остаточный срок жизни объекта, лет

Задача 7.

Рассчитать остаточную стоимость здания. Площадь – 2800 кв.м, стоимость замещения (затраты на строительство и прибыль) Цзам- 1 кв. м – 800 д.е. Физический износ – 20%, функциональный износ – 15%, экономический износ – 10%

Методические указания:

Cзам=S*Цзам

Сзд=Сзам*(1-Ифиз)*(1-Ифункц)*(1-Иэкон.)

Задача 8.

Одноэтажное офисное здание находится в долгосрочной аренде. Площадь здания 1000 кв. м; здание построено 10 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни 50 лет. Из сравнения с аналогичными зданиями следует, что: ставка аренды составляет 200 дол./кв. м, показатель доходности арендного бизнеса к = 0,2 (20%), удельные затраты на строительство подобного нового здания 750 дол./кв.м.

Для включения в отчетный доклад оценщика надо рассчитать следующие оценки: капитализированную стоимость (КС) действующего арендного здания при 90%-й сдаче помещения в аренду, его остаточную восстановительную стоимость (ОВС) и остаточную стоимость земельного участка (ОСЗ), на котором расположено здание.

Методические указания:

1.Капитализированная стоимость действующего арендного здания

КС=Цар*S*i/r, где

Цар – ставка аренды

S – площадь здания

i – процент сдачи здания в аренду

r - доходность арендованного бизнеса

2.Остаточная восстановительная стоимость

ОВС=Зуд*S*((N-n)/N), где

Зуд – удельные затраты на строительство подобного нового здания

S – площадь здания

N – предполагаемый общий срок жизни здания

n - срок нахождения здания в эксплуатации

3.Остаточная стоимость земельного участка

ОСЗ= КС – ОВС

Задача 9.

Арендная площадь склада 800 м2, которую можно сдать по 2 000 руб. за кв.м в год.

Найти безубыточную загрузку объекта, если операционные расходы составляют 98 000 руб. в год, а платежи по обслуживанию долга – 154 000 руб. в год?

S=800 кв.м; i=2 руб.; ОР=98 000 руб.; Пд=154 000 руб.

Методические указания:

1.Потенциальный валовый доход (ВП)=S*i, где:

S – общая площадь склада;

i - ставка аренды

2.Сумма всех расходов для склада (∑З) = ОР + Пд, где:

ОР - операционные расходы;

Пд – платежи по обслуживанию долга

3.Процент загрузки склада, при котором будут покрыты все расходы (%загр) = ∑З*100/ВП

Задача 10.

Рассчитать рыночную стоимость ларька на основе следующей информации: прогнозная величина чистого операционного дохода: в 1-й год - 105 000, во 2-й год - 107 000, в 3-й год - 109 000. Расчетная остаточная стоимость – 1 022 000. Ставка дисконтирования - 9%.

Методические указания:

РY = CF t /(1 + r)t,

где: РY – современный поток платежей в период t,

СF t – чистый поток платежей в период t,

r - норма дисконта.

Задача 11.

Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течении 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект – 180 тыс. руб.; управление – 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика – 60 тыс. руб.; маркетинг – 20 тыс. руб.; налоги и страховка – 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя – 40 тыс. руб.

Методические указания:

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

Д=К*Ц, где Д-доход,К-количество участков, Ц-цена участка

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков: И=S издержек

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

Цнаст = ((Д - И) /n) * Ка,

где, Цнаст-настоящая стоимость земельного массива,

И-издержки,

n-количество лет

Ka - Коэф. Аннуитета=3.1699

Задача 12.

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход, равный 350 000 д.е. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ной нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. При приобретении объекта был получен кредит в 1 750 000 д.е. Ипотечная постоянная составляет 17%. Оцените стоимость объекта.

Методические указания: Рассчитать:

1. Долю заемных средств в ЧОД в абсолютном выражении.

2. Долю собственных средств в ЧОД

3. Величину собственных средств

4. Стоимость объекта.

Задача 13.

Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составляет 400 тыс. рублей, затем он уменьшится на 150 тыс. рублей и сохранится в течение 3 лет, после чего возрастет на 350 тыс. рублей и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 10%.

Методические указания:

Расчет текущей стоимости потока дохода с разными суммами доходов по годам осуществляется по формуле:

Р = С1 / (1 + i)1 + С2/(1 + i)2 + …. + Сn/(1 + i)n, где:

Р - текущая стоимость потока доходов;

Сn - поток денежных средств за n-й период;

i - выбранная ставка дисконтирования;

t - продолжительность периода владения.

Год Денежный поток Значение фактора текущей стоимости Дисконтированный денежный поток
       
       
       
       
       
       
       
       
       
Итого текущая стоимость денежного потока  

Задача14.

При проведении оценки используется сравниваемый объект, имеющий 70%-ное отношение заемных средств к стоимости объекта. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором составляют 18%. Определите ставку дисконта для собственных средств.

Методические указания:

Общую ставку капитализации также можно определить по формуле:

R = M * Rm + (1 - M) * RE, где:

R - общая ставка капитализации

M - доля заемных средств в стоимости;

Rm - коэффициент капитализации для заемного капитала.

RЕ- коэффициент капитализации для собственного капитала

Вопросы и задания для самопроверки:

1. Какое имущество считается недвижимым?

2. Каковы особенности оценки зданий и сооружений?

3. Каковы особенности оценки земельных участков?

4. Что такое инвентарный объект?

5.Какие методы целесообразно применять при оценке зданий и сооружений?

6. Что является информационной базой для проведения оценки объектов недвижимости?

7. Какие факторы необходимо учитывать при оценке объектов недвижимости?

Проверочный тест по теме № 3:

1. В каком году появилась понятие «недвижимость» в РФ?

А) 1993;

Б) 1992;

В) 1991;

Г) 1990.

 

2. Из какого принципа исходят при оценке недвижимости в странах с рыночной экономикой?

А) Без оценки невозможна политическая стабильность;

Б) Без оценки нет инвестиций, без инвестиций невозможен экономический рост;

В) Без экономического роста невозможна политическая стабильность;

Г) Только Б и В;

 

3. К какой группе недвижимости относится совокупность всех жилых помещений:

А) Земля;

Б) Нежилой фонд;

В) Жилищный фонд.

 

4. С каких точек зрения рассматривается недвижимость:

А) Недвижимость, как объект экономических отношений;

Б) Недвижимость, как объект правовых отношений;

В) Недвижимость, как материальный объект;

г) все перечисленное верно.

 

5. Сколько блоков особенностей недвижимости выделяется?

А) 1;

Б) 2;

В) 4.

 

6. К какому блоку особенностей недвижимости относятся: специфика оборота, специфика жизненного цикла, потенциал роста стоимости земли?

А) Особенности недвижимости, как товара;

Б) Особенности организационно-правового характера;

В) Особенности инвестиционного характера;

Г) Базовые особенности.

 

7. К какому блоку особенностей недвижимости относятся: гибкость условий финансирования, повышенный риск и низкая ликвидность.

А) Базовые особенности;

Б) Особенности недвижимости, как товара;

В) Особенности организационно-правового характера;

Г) Особенности инвестиционного характера.

 

8. Для чего необходима стоимость объекта?

А) купли-продажи;

Б) Решение вопросов ипотечного кредитования;

В) Определение налогооблагаемой базы;

Г) Все вышеперечисленное;

 

 

9. Какие методы оценки недвижимости существуют?

А) Затратный, рыночный;

Б) Доходный, затратный;

В) Рыночный, доходный, затратный.

 

10. В чем суть затратного метода:

А) Ни один покупатель не заплатит за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, материалы, работы;

Б) Стоимость недвижимости рассчитывается на базе приведенной стоимости будущих доходов;

В) Ни один покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за аналогичный объект, обладающий такими же свойствами.

 

11. В чем суть доходного метода:

А) Ни один покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за аналогичный объект, обладающий такими же свойствами;

Б) Стоимость недвижимости рассчитывается на базе приведенной стоимости будущих доходов;

В) Ни один покупатель не заплатит за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, материалы, работы.

 

В12. Как определяется цена недвижимости затратным методом:

А) Цн=ПСВ-И-Цз;

Б) Цн=ПСВ+И+Цз;

В) Цн=ПСВ-И+Цз;

 

13. Какой метод обладает следующим недостатком: отсутствие рыночной информации:

А) доходный;

Б) Рыночный;

В) Затратный.

 

14. По какой формуле рассчитывается чистая дисконтированная стоимость?

А) NPV=PV/l0

Б) NPV=PV*l0

В) NPV=PV-l0

Г) NPV=PV+l0

 

15. Если NPV>0, то недвижимость

А) Следует приобретать;

Б) без разницы;

В) не следует приобретать.

 

Тема 4: Особенности оценки машин и оборудования.

Теоретический материал

Основные производственные фонды могут оцениваться и учи​тываться в стоимостном и натуральном выражении. Существует несколько видов стоимостной оценки: первоначальная стоимость, восстановительная стоимость, ликвидационная стоимость.

1. Первоначальная стоимость — фактическая цена приобретения данного вида основных фондов, включает также доставку и уста​новку с учетом действующих на момент приобретения транспорт​ных тарифов и др. Поскольку именно по этой цене происходит их учет в балансе предприятия, иногда первоначальную стоимость называют балансовой.

В период функционирования элементов основных производствен​ных фондов могут произойти определенные изменения, увязанные с ускорением научно-технического процесса, что. удешевляет про​цесс изготовления аналогичных средств груда. Напротив, в услови​ях инфляций первоначальная стоимость производимых алогичных средств труда может увеличиваться. В любом случае необходимо устранить искажающее влияние ценового фактора. Для этого основные производственные фонды оценивают по восстановительной стоимости.

2. Восстановительная стоимость показывает, какие средства надо было бы затратить по ценам и расценкам, существующим на дан​ный момент, чтобы приобрести или построить основные произ​водственные фонды, аналогичные имеющимся.

Доопределения восстановительной стоимости основных производственных фондов производятся их переоценки. В послевоен​ный период в СССР переоценки основных фондов осуществлялись примерно раз в 10 лет. Они преследовали цель обеспечить хотя бы относительно достоверную информацию о составе и состоянии ос​новных фондов и определить их восстановительную стоимость. В ус​ловиях высоких темпов инфляции, особенно в первой половине 1990-х годов переоценки имели место чаще — раз в 1,5 года или ежегодно — на 1 июля 1992 г., на начало 1994, 1995, 1996 и 1997 гг. Цель этих мероприятий заключалась по сути дела в приведении стоимости основных фондов, следовательно, и амортизационных отчислении в соответствие с резко возросшими ценами на сырье, материалы и, особенно, на топливно-энергетические ресурсы.

В качестве основного метода переоценки основных фондов был применен индексный метод, причем индексы (коэффициенты) пе­ресчета балансовой (первоначальной) стоимости основных произ­водственных фондов были дифференцированы лишь в зависимости от вида и возраста основных производственных фондов (табл.1).

Как видно из приведенных данных, величина индекса пересчета увеличивается с увеличением срока, прошедшего с момента приобретения данной единицы основных фондов.

 

 

Таблица 1 - Индексы пересчета балансовой стоимости объектов основных фондов, принятые при переоценке на 1 января 1994 г.

Период приобретения объектов Машины, оборудование, Транспортные средства Здания, сооружения, Передаточные устройства, незавершенное строительство Прочие
До 1 июля 1992г.      
Во II полугодии 1992г.      
В I полугодии 1993 г.      
В III квартале 1993 г. 2,5 2,8 2,7
В IV квартале I993 г. 1,4 1,4 1,4

 

Переоценка основных фондов, т.е. изменение величины основного капитала предприятия” оказывает разнонаправленное воздействие на его финансовые результаты. С одной стороны увеличение стоимости основных фондов является объективным процессом, позволяющим привести величину амортизационных отчислений в соответствие с потребностями предприятия по модернизации, тех­ническому перевооружению, обновлению основных фондов. Одно­временно увеличивается и себестоимость продукции предприятия и уменьшается (при неизменных ценах на продукцию предприятия) величина налогооблагаемой прибыли. В этом случае финансовые поступления на предприятие остаются неизменными, но предприятие выигрывает за счет уменьшения величины налога на прибыль.

С другой стороны, увеличение стоимости основных фондов пред­приятия за счет переоценки приводит к увеличению массы налога на имущество юридического лица. Кроме того, возникает проблема конкурентоспособности. Изменение стоимости основных фондов по индексам, установленным нормативными документами, и соответ­ствующее изменение величины амортизационных отчислений могут привести к тому, что величина прибыли, получаемой предприятием, становится ниже минимально необходимой либо вообще отсутствует. Предприятие вынуждено либо работать в убыток, либо повышать цены, что сразу же снижает конкурентоспособность продукции на рынке. В таких случаях предприятие получает право использовать определенные понижающие коэффициенты к центра­лизованно устанавливаемым индексам.

Следует отметить, что начиная с переоценки основных фондов на 1 января 1995 г., для определения полной восстановительной стоимости использовался не только индексный метод, но и прямая оценка стоимости оцениваемых объектов на основе рыночных цен ана­логичных новых объектов с соответствующим документальным под­тверждением. Одним из способов документального подтверждения служит экспертное заключение независимых оценщиков или орга­низаций, осуществляющих оценочную деятельность.

В условиях заметного снижения в 1996—1997 гг. темпов инфля­ции перекосы в определении восстановительной стоимости основ­ных фондов стали явными на микроуровне. Они накопились в ре­зультате применения в ходе предшествующих переоценок индекс­ного метода. В связи с этим возрастает роль метода прямой оценки как наиболее точного, позволяющего исправить допущенные ра­нее неточности. В 1996 г. методом прямой оценки было переоценено менее 10% всего объема основных фондов. В 1997 г. доля данного метода в общем объеме переоцененных основных фондов состави­ла уже примерно 30%.

В настоящее время назрела необходимость проведения новой переоценки основных фондов, которая была бы совмещена с их инвентаризацией, учетом их состояния и износа и фактического выбытия производственных мощностей.

3. Остаточная стоимость — это первоначальная стоимость основ­ных фондов (балансовая) за вычетом износа, сумма которого определяется по величине амортизационных отчислений за весь прошедший срок службы данных основных фондов.

В процессе производства основные производственные фонды подвергаются моральному и физическому износу.

Под физическим износом понимается утрата основными фон­дами своей потребительской стоимости. Физический износ происходит как при функционировании основных фондов, так и при их бездействии. Естественно, что степень Физического износа за







Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.