Тема 1. Развитие рынка недвижимости в России

СОСТАВ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКОГО КОМПЛЕКСА ДИСЦИПЛИНЫ

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«КАЛИНИНГРАДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

основной образовательной программы по специальности

080502. 65 – Экономика и управление на предприятии

Кафедра-разработчик: Управление производством

Формы обучения: очная, очно-заочная, заочная

Основная цель - научить студентов выполнять практические расчеты рыночной стоимости объектов недвижимости с использованием методов, принятых в международной оценочной деятельности.

- дать общее представление о российском рынке недвижимости,
определить основные сегменты рынка;

- раскрыть методические принципы определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- особое внимание уделить изучению методов затратного, доходного и сравнительного подходов коценке недвижимости;

- раскрыть методику расчета рыночной стоимости имущества предприятия (метод чистых активов в расчете ликвидационной стоимости).

Данная дисциплина по своему содержанию наиболее тесно взаимодействует со следующими дисциплинами: «Маркетинг», «Менеджмент», «Мировая экономика»

2. Требования к усвоению содержания дисциплины

В результате изучения дисциплины специалист должен:

- Иметь системное представление об изучаемом предмете «Экономика недвижимости», о взаимосвязи его с другими предметами управленческого цикла;

- Понимать экономическую сущность, закономерности и особенности рынка недвижимости;

- Иметь представление об основах оценочной деятельности и требованиях к составлению отчетов об оценке;

- Знать основные методы определения рыночной стоимости объектов недвижимости, соответствующие международным стандартам;

- Уметь выполнять расчеты стоимости объектов недвижимости, используя затратный, сравнительный и доходный подходы;

Тема 1. Развитие рынка недвижимости в России

Рынок и недвижимость. Специфические особенности рынка недвижимости. Основные понятия и категории. Особенности недвижимости как товара. Сегменты рынка недвижимости: рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Инвестирование в недвижимость. Инфраструктура рынка недвижимости. Правовое регулирование сферы недвижимости. Налогообложение недвижимости.

Тема 2. Недвижимость как объект купли-продажи и необходимость его оценки

Цели оценки стоимости недвижимости. Виды стоимости имущества: рыночная, инвестиционная, залоговая, страховая, ликвидационная. Стоимость воспроизводства и стоимость возмещения.

Оценка и оценщики недвижимости: профессиональные общественные объединения, услуги на рынке недвижимости, подготовка специалистов по оценке недвижимости. Информационное обеспечение оценочной деятельности.

Тема 3. Методические принципы определения рыночной стоимости
недвижимости

Классификация принципов рыночной оценки недвижимости.

Принципы, основанные на представлениях владельца имущества: полезности, замещения, ожидания. Принципы, связанные с рыночной средой: зависимости от внешней среды, соответствия между спросом и предложением, конкуренции, изменения стоимости.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества: пропорциональности, факторов производства, остаточной продуктивности земельного участка, вклада, пропорциональности, наиболее эффективного использования.

Тема 4. Затратный подход к оценке недвижимости

Сущность затратного подхода. Сфера применения затратного подхода к оценке. Технология применения затратного подхода..

Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Расчет стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости. Расчет износа: физического, функционального, внешнего (устранимого и неустранимого).

Определение суммарной стоимости объекта недвижимости и земельного участка.

Методы определения восстановительной стоимости объекта или стоимости замещения: поэлементный, сметный расчет, индексный, сравнительных единиц. Методика расчета сметной стоимости объекта недвижимости, строительные нормы и правила, определение коэффициентов пересчета в текущие цены.

Тема 5. Доходный подход к оценке недвижимости

Сущность доходного подхода к оценке. Метод дисконтированных доходов. Технология применения метода. Определение общей продолжительности владения объектом недвижимости. Прогнозирование темпов инфляции. Прогнозирование, периодически поступающих доходов. Прогнозирование стоимости объекта недвижимости вконце срока владения. Формула Гордона. Определение ставки дисконта. Расчет текущей стоимости объекта недвижимости.

Метод прямой капитализации доходов и механизмы его применения.

Самостоятельная и индивидуальная работа студентов предполагает:
- подготовку и защиту рефератов по маркетинговым исследованиям конкретного сегмента рынка недвижимости в Калининградском регионе либо по одной из актуальных проблем экономики недвижимости. Возможные варианты тем:

б) Оценка рынка жилья в калининградском регионе, столичных городах, других регионах России

г) Оценка рынка офисных, торговых, складских помещений

ж) Оценка рыночной стоимости имущества предприятия

Выбор темы реферата необходимо согласовать с преподавателем;

- выполнение комплекса индивидуальных задач по оценке объектов недвижимости, используя:

б) затратный подход к оценке объектов недвижимости

в) сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

е) метод чистых активов для оценки рыночной стоимости имущества предприятия

Преподаватель проводит консультации по всем вопросам учебной программы.

Объем часов для самостоятельной работы - 40 часов.

5. Учеб но – методическое обеспечение дисциплины

1. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М., ИНФРА-М,1996.

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. М.: Издательство «Дело», 2003.

3. Гранова И.В. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург. Издательство ПИТЕР, 2001.

4. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М., ИНФРА-М, 2003.

5. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: имущественный подход. М., Издательство «Дело», 2001.

6. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: теория и практика. М, ИНФРА-М,1997.

7. Оценка недвижимости. Под ред. Проф. Грязновой А.Г., Проф. Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.

8. Фридман Дж., Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М., Дело ЛТД, 2003.

1. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Санкт-Петербург, 2000.

2. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. Под ред. Григорьева В.В. – М., ИНФРА-М, 1999.

3. Экономика недвижимости. Под ред. д.э.н., проф. Ресина В.И. М, Издательство «Дело», 2000.

5.2. Средства обеспечения освоения дисциплины

Первое лекционное занятие преподаватель может начать с презентации, рассказать о сфере своих научных интересов и практической деятельности, о том, как они связаны с данной дисциплиной.

Необходимо довести до студентов цель изучения дисциплины, объем и ее место в учебном плане специальности 080502.65 «Экономика и управление на предприятии пищевой промышленности».

Основная цель – уяснить основные методические подходы к оценке недвижимости, привить навыки студентам выполнять практические расчеты рыночной стоимости объектов недвижимости с использованием методов, принятых в международной оценочной деятельности.

Следует подчеркнуть, что дисциплина «Экономика недвижимости» тесно связана с такими дисциплинами, как «Маркетинг», «Менеджмент», «Мировая экономика», «Экономическая оценка инвестиций» и др.

Лектор должен убедить студентов, что знания по этой дисциплине необходимы высокопрофессиональному специалисту, т.к. они позволят понять экономику рынка недвижимости и суть процессов оценки стоимости объектов недвижимости.

Необходимо сообщить студентам методику проведения лекционных и практических занятий, подготовки рефератов, порядок аттестации знаний студентов на зачете.

Следует довести до студентов информацию о том, что студенты, активно участвующие в изучении дисциплины (не пропускающие занятия, выступающие на практических занятиях, подготовившие отличные рефераты, выполнившие в срок все практические задания), могут быть аттестованы по итогам обучения в семестре автоматически.

Необходимо подчеркнуть, что успешное освоение дисциплины во многом зависит от своевременной и полной работы над практическими заданиями и литературой во внеаудиторное время, указать перечень литературы для изучения дисциплины.

Закончить первую лекцию необходимо знакомством со студентами в группе.

Лекция по теме 1 дает представление об основных понятиях и категориях рынка недвижимости. Особое внимание уделяется специфическим особенностям рынка недвижимости в России, основным методам исследования отдельных сегментов рынка.

В лекциях 2 и 3 акцентируется внимание на зависимости типологии стоимостей объектов недвижимости и цели проведения оценки. Дается характеристика основных принципов определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Лекции 4,5,6 посвящены изучению основных методов оценки недвижимости: затратному, доходному и сравнительному. Это наиболее важные темы дисциплины: необходимо доходчиво объяснить студентам суть основных методических подходов, закрепить их при решении задач на практических занятиях.

Лекция 7 посвящена основам рыночной оценки стоимости имущества предприятия. Владение данной методикой ценно для экономистов, поскольку решение этой проблемы актуально для современных коммерческих структур.

Важно, чтобы в ходе каждой лекции преподаватель приводил примеры, отражающие основные тенденции развития рынков коммерческой и жилой недвижимости в регионе и России.

Каждая лекция должна заканчиваться обобщением изложенного материала и предусматривать 3 – 5 минут на ответы на вопросы студентов.

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ (РЕКОМЕНДАЦИИ) СТУДЕНТАМ

4.1.Методические указания с контрольными заданиями для студентов заочной формы обучения высших учебных заведений по специальности 080502.65 – Экономика и управление на предприятии пищевой промышленности

Методические указания разработаны в соответствии с требованиями следующих документов:

- Учебный план подготовки экономистов – менеджеров по специальности 060800 – Экономика и управление на предприятии пищевой промышленности, утвержден Ученым советом КГТУ 27 марта 2001 г.;

- государственный образовательный стандарт высшего профессионального образования по специальности 060800 – Экономика и управление на предприятии (по отраслям), утвержден зам. Министра образования РФ В.Д. Шадриковым 17 марта 2000 г., номер государственной регистрации 238 эк/сп.

В процессе изучения дисциплины студенты должны:

- иметь общее представление о российском рынке недвижимости,
определить основные сегменты рынка;

- изучить методические принципы определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- особое внимание уделить изучению методов затратного, доходного и сравнительного подходов коценке недвижимости.

Данная дисциплина по своему содержанию наиболее тесно взаимодействует со следующими дисциплинами «Маркетинг», «Менеджмент», «Мировая экономика».

Требования к уровню освоения содержания дисциплины

В результате изучения дисциплины студенты должны:

- Иметь системное представление об изучаемом предмете «Экономика недвижимости», о взаимосвязи его с другими предметами управленческого цикла;

- Понимать экономическую сущность, закономерности и особенности рынка недвижимости;

- Иметь представление об основах оценочной деятельности и требованиях к составлению отчетов об оценке;

В процессе изучения этой темы необходимо изучить понятийный аппарат и основные категории рынка недвижимости. Следует понять, что рынок недвижимости имеет свои специфические особенности, которые определяют специфику его функционирования.. Определение недвижимости дается в основополагающих учебниках Фридмана Дж. и Ордуэя Н., Харрисона Г., а также имеет свое толкование в Гражданском кодексе РФ.

Для изучения положений налогообложения объектов недвижимости, необходимо воспользоваться соответствующей законодательной базой РФ. При изучении данного вопроса следует обратить внимание на особенности налогообложения имущества физических и юридических лиц, исследовать особенности налогообложения объектов недвижимости в других странах.

Особое внимание следует уделить различным признакам классификации видов стоимостей объектов недвижимости. Каждый вид имеет свое определение. Главная задача эксперта – оценщика состоит в том, чтобы установить четкую взаимосвязь между целью оценки и определяемой стоимостью.

Для выбора метода оценки недвижимости следует определить, какую стоимость необходимо рассчитать: стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства — это стоимость точной копии объекта недвижимости, приобретаемой или воспроизводимой в настоящее время по ныне действующим ценам.

Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость конкретного объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов, стандартов и т. д.

Стоимость замещения — это текущая стоимость нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Закон об оценочной деятельности РФ определяет права и обязанности экспертов – оценщиков, функционирующих в различных сегментах рынка недвижимости.

Литература: (6), (9), Закон об оценочной деятельности РФ.

1. Какие виды стоимостей объектов недвижимости вы знаете?

2. Как вид стоимости объекта недвижимости увязан с целью оценки?

3. Какие требования предъявляет к профессиональному оценщику Закон об оценочной деятельности РФ?

Тема 3. Методические принципы определения рыночной стоимости
недвижимости.

Классификация принципов рыночной оценки недвижимости.

Принципы оценки объектов недвижимости объединяются в следующие три группы:

1 - принципы, основанные на представлениях пользователя;

3 - принципы, связанные с эксплуатацией имущества.

К первой группе относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Группа вторая – принципы, связанные с рыночной средой – включает принципы зависимости, спроса и предложения, конкуренции. К третьей группе относятся принципы факторов производства, остаточной продуктивности, вклада, пропорциональности или сбалансированности.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы практически ко всем объектам недвижимости. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

1. На какие группы делятся принципы оценки объектов недвижимости?

2. Какие принципы оценки объектов недвижимости включаются в каждую из трех групп?

- осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства;

- выборе наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

- оценке объектов на «пассивных» секторах рынка;

- получении информации в условиях ограниченной рыночной информации.

Технология применения затратного подхода включает следующие этапы:

1 этап – определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости;

2 этап – рассчитывается стоимость замещения или воспроизводства;

3 этап – рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального, внешнего;

4 этап – вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа;

4 этап – рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Рассматриваются следующие методы оценки рыночной стоимости земельных участков: по сопоставимым продажам, метод соотнесения, капитализация земельной ренты, техника остатка для земли, метод развития земельного участка. Существует три метода определения восстановительной стоимости объекта недвижимости: метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, сметный метод расчета. Особое внимание следует обратить на методику расчета в рамках каждого метода, а также на расчет совокупного износа объекта недвижимости.

1. В каких случаях применяется затратный подход при оценочной деятельности?

2. Какие этапы включает технология расчета по затратному подходу?

3. Назовите основные подходы к определению рыночной стоимости земли?

4. Какие виды износа объектов недвижимости вы знаете, какова методика его расчета?

Доходный подход включает в себя два метода: прямой капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода включает три этапа:

1 - расчет ежегодного чистого дохода. Расчету предшествует анализ финансового положения оцениваемого объекта, обычно за последний год. По результатам анализа составляют расчет прогноза чистой прибыли или чистого дохода компании;

2 – Расчет коэффициента капитализации по информации объектов аналогов. Определение коэффициента капитализации исходя из информации о сделках с аналогичными объектами – довольно распространенный способ, используемый экспертами – оценщиками;

3 – Расчет стоимости оцениваемого объекта определяется как частное от деления чистого дохода компании на коэффициент капитализации дохода, рассчитанный по объектам-аналогам.

Метод дисконтированных денежных потоков предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Будущие доходы включают:

- периодический денежный поток от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения; это чистый доход, получаемый инвестором от владения собственностью в виде дивидендов, арендной платы и т.д.;

- денежные поступления от продажи объекта недвижимости в конце срока владения, т.е. будущая выручка от перепродажи объекта недвижимости.

Технология расчета стоимости имущества методом дисконтированных денежных потоков включает следующие этапы:

1 – определение общей продолжительности владения имущественным комплексом исходя из намерений инвестора и с учетов срока службы комплекса, выбор периодичности поступления будущих доходов (год, квартал, месяц);

2 – прогнозирование темпов инфляции и соответственно индексов обесценения денежных средств на срок владения имущественным комплексом;

3 – прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора. Рассчитывается чистая прибыль на прогнозируемые периоды. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю распределяемой прибыли, и на коэффициент, отражающий долю данного имущественного комплекса в капитале производственной системы;

4 – прогнозирование стоимости в конце срока владения по модели Гордона;

5 – определение ставки дисконта для оцениваемого имущественного комплекса;

6 – Расчет текущей стоимости имущественного комплекса как суммы приведенного чистого дохода за период и стоимости перепродажи имущественного комплекса.

1. В каких случаях применяется доходный подход в оценочной деятельности?

2. Какова технология расчета стоимости методом прямой капитализации дохода?

3. Какова методика расчета стоимости имущественного комплекса методом дисконтированных денежных потоков?

Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего той же полезностью. Метод прямого сравнительного анализа продаж в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка.

Технология метода сравнительного анализа продаж включает три этапа:

1 – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть: собственный архив эксперта – оценщика, банк данных риэлтерской фирмы, публикации в специальной периодической печати о состоявшихся сделках купли – продажи объектов недвижимости;

2 – проверка информации о сделках. Данные о сделках должны быть проверены и подтверждены продавцом, покупателем либо посредником, сопровождавшим сделку;

3 – внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта вносятся поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимых..

Особое внимание в процессе изучения сравнительного подхода необходимо обратить внимание на механизм определения и внесения поправок в расчете стоимости объектов недвижимости. Следует самостоятельно изучить расчет стоимости с учетом валового рентного мультипликатора дохода.

1. Для каких сегментов рынка недвижимости наиболее применим метод сравнительного анализа продаж?

2. Какие этапы включает алгоритм расчета стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж?

Расчету предшествует инвентаризация статей активов и пассивов баланса и анализ возможных продаж товарно-материальных запасов и основных средств по рыночной стоимости.

Рыночная переоценка бизнеса ведется по отдельным статьям баланса и включает следующие этапы:

1 - оценка внеоборотных активов (земли, зданий, сооружений, машин, оборудования, как правило, выполняется независимым экспертом-оценщиком. Любым из возможных подходов (затратным, доходным, сравнительным) оценивается восстановительная стоимость внеоборотных активов с учетом совокупного износа. Особого подхода требует рыночная оценка нематериальных активов, таких как торговая марка, репутация компании и т.д.;

2 - оборотные активы оцениваются постатейно:

· товарно-материальные запасы оцениваются по стоимости их возможной продажи либо по себестоимости;

· сумма дебиторской задолженности определяется за вычетом безнадежных долгов, по срокам и в разрезе должников;

· краткосрочные финансовые вложения учитываются по рыночной стоимости;

3 - скорректированные активы рассчитываются путем суммирования полученных выше результатов;

4 - обязательства предприятия (кредиторская задолженность) должны быть скорректированы с учетом реальных платежей, при этом учитываются затраты, связанные с ликвидацией предприятия (административно-управленческие расходы, выходные пособия и компенсации, затраты, связанные с распродажей активов и др.);

5 - рыночная стоимость собственных средств (сумма скорректированных чистых активов) определяется как разность между суммой скорректированных активов (при этом выполняется базисное равенство: активы = пассивам) и суммой скорректированных обязательств.

Ликвидационная стоимость подразделяется на три вида:

1) упорядоченная ликвидационная стоимость. Распродажа активов

осуществляется в течение разумного периода, чтобы можно было получить высокие цены за распродаваемые активы;

2) принудительная ликвидационная стоимость. Активы

распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;

3) ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия. В этом случае активы предприятия списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие. В этом случае стоимость предприятия является отрицательной величиной, определяемой затратами на ликвидацию активов.

1. В каких случаях рассчитывается ликвидационная стоимость предприятия?

2. Почему расчету должна предшествовать инвентаризация имущества и обязательств предприятия?

3. Какие этапы включает расчет ликвидационной стоимости предприятия?

4. Какие виды ликвидационной стоимости вы знаете?

В соответствии с учебным планом студент специальности 080502.65 (заочное и очно-заочное обучение) выполняет по дисциплине «Экономика недвижимости» одну контрольную работу, которая включает один теоретический вопрос и четыре задачи.

На титульном листе указывается наименование дисциплины, название кафедры, фамилия, имя, отчество студента и шифр зачетной книжки. В конце контрольной работы должны быть поставлены дата выполнения и личная подпись студента. Контрольная работа содержит варианты заданий. Номер варианта определяется по двум последним цифрам шифра студенческой зачетной книжки. Например, шифр 05-ЗЭУ 7331. В таблице 4 находите строку 3 и столбец 1, на их пересечении указаны номера вопросов (первый) и задач (2,3,4,5), которые и являются заданием по контрольной работе.

Представленная на кафедру контрольная работа рассматривается преподавателем и, если она выполнена правильно, допускается к защите. Выполнение и защита контрольной работы является обязательным условием для допуска студента к сдаче зачета по дисциплине «Экономика недвижимости».

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: