ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

История возникновения понятия «недвижимость»

Определение того, что понимается под недвижимым имуществом, что входит в понятие «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости.

Термин «недвижимое имущество» появляется в российском законодательстве довольно поздно по сравнению с европейскими странами: в широкий оборот его ввел своим указом «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. Пётр I. Указ гласил «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». С этих пор принятое понятие недвижимого имущества стало общепринятым в дореволюционной России, о чём свидетельствует свод гражданских законов России 1914 г. издания (т.10, ч.1, ст. 383-400). Это общее понятие дополнительно конкретизировалось в отдельных статьях закона (всего статей, относящихся к недвижимости, было 18). Так, например, к принадлежностям земель относились «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озёра, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах её металлы, минералы и другие ископаемые».

Позднее понятие недвижимости в России стало более обобщённым: «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земельной поверхности и всё то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи» (Учебник русского гражданского права, – 1914г.).

В послеоктябрьские времена деление на недвижимое и движимое имущество в советском законодательстве отсутствовало более 70 лет.

Гражданский кодекс РСФСР, введённый в действие 1 января 1923 года, в ст.21 отменял право частной собственности на землю. Составители данного Гражданского кодекса, в примечании к ст.21 указали, что с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упраздняется.

В экономическом обороте использовалось понятие основных производственных фондов, схожее с понятием недвижимости лишь отчасти. Понятие основных производственных фондов включает в себя предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, машины, оборудование, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т.д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.

Синтез категорий земли и зданий определяет расхождение между понятием недвижимости и понятием основных производственных фондов. Именно удаление земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия недвижимости в отечественное понятие основных производственных фондов. Признавалось только право пользования землёй (в 1935г. был утверждён акт бессрочного пользования землёй для сельскохозяйственных предприятий, а с 1975г. – этот акт мог выдаваться любым юридическим лицам).

В современных нормативных документах понятие недвижимого имущества впервые появляется в документе под названием «Основы гражданского законодательства Союза ССР» (1991 г., ст. 4.): «К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно, с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения».

В Указе Президента РФ № 1767 от 27 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в параграфе 1 дано следующее лаконичное определение: «Земельные участки и всё, что с ними связано, относятся к недвижимости».

Гражданский кодекс (ГК) РФ (I часть), вступивший в действие с 1 января 1995 года, дает в ст. 130 следующее определение недвижимого имущества (в редакции Федерального закона от 01.12.2007 № 333-ФЗ):

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Особым видом недвижимости является предприятие. В соответствии со ст. 132 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ):

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Леса и многолетние насаждения признавались недвижимым имуществом до принятия Федерального закона "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", внесшим изменения в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, исключающие слова "леса и многолетние насаждения" из перечня недвижимых вещей. Таким образом, леса и многолетние насаждения, как и другие вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются теперь движимым имуществом. К недвижимому имуществу относятся лесные участки. Согласно ст. 93 ЛК РФ право собственности и другие вещные права на лесные участки, ограничения (обременения) этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в процессе проведения лесоустройства, прошедший государственный кадастровый учет лесных участков.

Согласно ст. 71 ЛК РФ лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование; гражданам - в безвозмездное срочное пользование и в аренду. Договор аренды лесного участка заключается на срок от 10 до 49 лет, в некоторых случаях использования лесов - на срок от 1 года до 49 лет. Срок договора аренды лесного участка определяется в соответствии со сроком разрешенного использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом.

ЛК РФ 2006 г. не предусматривает выдачу лесорубочных билетов, ордеров и лесных билетов и вводит понятие "лесная декларация" - заявление об использовании лесов в соответствии с проектом освоения лесов. Лесная декларация подается ежегодно в орган исполнительной власти, которым лесные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду. Можно сделать вывод, что разрешительный порядок использования лесов заменяется заявительным.

Граждане, юридические лица осуществляют заготовку древесины на основании договоров аренды лесных участков, а в случае осуществления заготовки древесины без предоставления лесного участка - договоров купли-продажи лесных насаждений. Граждане осуществляют заготовку древесины для целей отопления, возведения строений и иных собственных нужд на основании договоров купли-продажи лесных насаждений. Срок действия договора купли-продажи лесных насаждений не может превышать один год.

Право общего пользования лесами возникает на основании ст. 11 ЛК РФ, закрепляющей право граждан свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов, а также недревесных лесных ресурсов. Пребывание граждан в лесах в целях охоты регулируется лесным законодательством и законодательством о животном мире.

Общие положения. Аренда объекта недвижимости – давно известный вид договорных отношений, который детально описан в нормах ГК РФ (ст.606 - 655).

Договор аренды на срок более года, a, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в любом случае, кроме договоров аренды нежилых зданий на срок менее одного года.

Если в договоре аренды не оговорен срок, на который он заключен, договор считается заключённым на неопределенный срок (ст. 610 п. 2 ГК РФ).

Арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта даёт арендатору право по своему выбору:

· произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счёт арендной платы;

· потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

· потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В случае проведения капитального ремонта, по согласованию сторон, арендатор вправе зачесть стоимость капитального ремонта в счёт арендной платы.

В определённых случаях арендованное имущество может быть сдано в субаренду,при этом срок субаренды не может превышать срокасамого договора аренды.

В соответствии со ст.619 ГК РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды путём обращения в суд в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо обычных сделок с недвижимостью объект может стать предметом договора лизинга. В соответствии со ст. 655 ГК РФ «По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несёт ответственности за выбор предмета аренды и продавца».

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Недвижимое имущество может быть передано в доверительное управление. В соответствии с нормами Гражданского кодекса по договору доверительного управления учредитель управления передаёт доверительному управляющему на определённый срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, указанного учредителем.

Одним из основных преимуществ этого вида договора является возможность для собственника привлечь управляющую компанию или предпринимателя, которые обладают достаточным количеством информации, профессионализма и знанием конъюнктуры рынка для наилучшего использования имущества и увеличения доходности инвестиций.

Цели доверительного управления зависят от того, что хочет получить в результате учредитель: это может быть использование имущества в целях извлечения рисковой, но быстрой прибыли, либо наоборот. Небольшой, но стабильный доход, либо сохранение активов от инфляции, либо долгосрочный прирост инвестиций.

Учредителем управления может являться собственник имущества. Доверительное управление не может быть учреждено лицом, обладающим имуществом на основании ограниченного вещного права.

Объектами доверительного управления могут выступать имущественные комплексы, предприятия, отдельные недвижимые объекты, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Имущество, передаваемое по договору о доверительном управлении, должно быть точно оговорено в самом договоре, т.е. должен быть определён точный состав имущества, его принадлежностей, ограничений, обязательств по поводу этого имущества.

Управляющим может стать как индивидуальный предприниматель, так и любая коммерческая организация.

Существует запрет выступления в роли управляющего унитарных государственных и муниципальных предприятий, этот запрет связан с возможной ответственностью управляющего по обязательствам принадлежащим ему имуществом, что исключается ограниченным характером прав такого юридического лица на закрепленное за ним имущество собственника. Очевидна и невозможность выступления в этом качестве некоммерческих организаций или граждан, не являющихся предпринимателями, поскольку деятельность управляющего предполагает постоянное совершение юридических действий, то есть профессиональное участие в имущественном обороте.

Собственник жилого помещения вправе завещать принадлежащее ему имущество, В случае отсутствия завещания, наследники определяются в соответствии с нормами Гражданского Кодекса.

Наследники по закону. При наследовании по закону наследниками в равных долях являются:

· в первую очередь - дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти;

· во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования.

К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

Существуют лица, которым должнабыть выделена обязательная доля в наследстве: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). При определении размера обязательной доли учитывается и стоимость наследственного имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода.

Понимание собственности как «пучка» прав позволяет выделять из полного пакета отдельные правомочия, комбинировать наиболее рациональным образом, распределяя отдельные правомочия или их комбинации между разными субъектами таким образом, чтобы обеспечить максимальную эффективность использования имущества.

Стремление к обладанию всеми правомочиями собственника в каждом случае нерационально. В простейшем виде этот тезис может быть проиллюстрирован на примере выбора между арендой и покупкой недвижимости. Аренда жилья для семьи, которая намерена лишь некоторое время проживать в данном городе, предпочтительнее, чем приобретение его в собственность как для семьи, так и для рынка в целом (семья экономит средства, на рынке снижаются трансакционные издержки).

1. Что определяет основное содержание понятия недвижимости?

2. Назовите материально-вещественные компоненты понятия недвижимости.

3. Назовите и охарактеризуйте три стороны понятия недвижимости.

4. Как вы понимаете смысл неразрывной связи объекта с земельным участком?

7. В чем особенность предприятия как объекта недвижимости?

8. В каких формах может выступать доход от недвижимости?

9. Назовите первоначальные способы приобретения права собственности.

10. Перечислите признаки самовольной постройки.

11. Назовите производные способы приобретения права собственности.

12. Какими особенностями обладает недвижимость как товар?

13. Перечислите особенности недвижимости как актива (капитала)?

В зависимости от различных критериев, объекты на рынке недвижимости классифицируются следующим образом (рис. 2.1., 2.2.):

Наиболее укрупненную классификацию участников рынка недвижимости целесообразно производить с точки зрения принадлежности к той или иной сфере оборота недвижимости.

1. Сфера создания, производства и воспроизводства недвижимости, в которой взаимодействуют такие контрагенты, как инвестор и застройщик.

2. Сфера перераспределения объектов недвижимости, в которой взаимодействуют покупатели и продавцы.

3. Сфера использования объектов недвижимости, которая представлена арендой, наймом, доверительным управлением. В этой сфере соответственно функционируют такие контрагенты, как арендодатель и арендатор, собственник и управляющий, а также наймодатель и наниматель. Последние взаимодействуют только в сфере муниципального жилищного фонда.

Сложность объектов недвижимости, важная роль недвижимости как материально-вещественного базиса жизни общества, сложность рыночных взаимосвязей требует присутствия на рынке профессиональных участников (рис.2.3.).

Простейшей задачей, которую можно решать с использованием данных о ценах на единичные объекты Ц₁, Ц₂ и т.д., накопленных за определённый промежуток времени, является определение средней цены объекта в выборке Ц_ср. по формуле среднего арифметического:

где n – число накопленных значений цен (объём выборки).

В практике анализа рынка недвижимости существует система показателей с размерностью руб./кв.м., использующихся для различных целей и отличающихся способами его определения.

А. Средняя цена предложения квадратного метра в выборке (группе объектов, отобранных по качеству, размеру, местоположению, периоду времени). Определяется делением суммы цен на объекты на сумму площадей объектов («бухгалтерский метод») (руб./кв.м.):

Б. Средняя (среднеарифметическая) удельная цена предложения объектов в выборке (руб./кв.м.).

Определяется делением суммы цены квадратного метра каждого объекта на их количество в выборке:

где: С₁, С₂ и т.д. – цена 1 кв.м. общей площади объекта;

Такой способ может применяться и для расчёта средней цены или арендной ставки в группе объектов, близких по площади. В противном случае необходимо использовать способ В.

В. Средневзвешенная удельная цена (арендная ставка) в выборке (руб./кв.м., руб./кв.м. в год). Определяется по формуле средневзвешенного арифметического, с учётом площадей объектов:

где: С₁ – цена (арендная ставка) первого объекта и т.д. (руб/м²).

Результат вычисления по формулам п.А и п.В совпадает, поэтому среднюю цену 1 кв.м. можно называть средневзвешенной по площади помещений удельной ценой в выборке и измерять в руб./кв.м.

Аналогично рассчитываются среднемесячные значения времени экспозиции и другие средние величины.

Наличие нескольких выборок объёмом n_j_,выделенных по признаку типа объектов, либо размера, либо района местоположения, либо по сочетанию признаков, позволяет получить среднее значение цены 1 кв.м. для каждой категории объектов, а затем получить среднее значение по совокупности объектов. При этом используется формула средневзвешенной арифметической без учёта площади (средняя удельная цена объектов в объединённой выборке), либо с учётом площади (средневзвешенная по площади цена 1 кв.м. или арендная ставка в объединённой выборке):

J – порядковый номер выборки (j равно от 1 до m)

1. Назовите типовые цели анализа рынка недвижимости по группам пользователей.

2. Перечислите основные показатели мониторинга рынка недвижимости.

3. Назовите цели типизации объектов на рынке недвижимости.

4. В чем состоит алгоритм классификации объектов по качеству?

5. В чем состоит алгоритм классификации объектов по размеру?

6. В чем состоит алгоритм классификации объектов по местоположению?

7. В чем особенность качественных и количественных статистических показателей при анализе рынка недвижимости?

8. Что такое средняя и средневзвешенная удельная цена (арендная ставка)?

9. Назовите источники данных о предложении и спросе на рынке недвижимости.

10. Назовите абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости.

11. В чем отличие циклов, периодов, фаз и стадий развития рынка недвижимости?

12. Назовите основные цели применения массовой оценки недвижимости.

13. В чем отличие индивидуальной и массовой оценки недвижимости?

14. Назовите основные этапы процедуры массовой оценки недвижимости.

15. Назовите правило, в соответствии с которым можно определять минимально необходимый объем собираемой информации для моделирования рынка недвижимости.

17. Почему при построении модели рынка недвижимости необходима формализация исходных данных?

18. Назовите основные виды факторно-стоимостныхматематических моделей рынка недвижимости.

1. Что общего и чем отличаются понятия «цена» и «стоимость»?

2. Если в соответствии с законодательством проведение оценки является обязательным, каким должен быть максимальный срок от даты оценки до даты составления отчета об оценке?

3.Назовите максимальный срок, в течение которогостоимость недвижимости, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки.

4. Перечислите цели оценки и виды стоимости недвижимости.

5. Перечислите чрезвычайные обстоятельства сделки с недвижимостью, которые являются признаками того, что цена сделки не является рыночной.

6. В каких случаях определяется рыночная стоимость?

7. В чем отличие рыночной стоимости от инвестиционной?

8. В чем отличие рыночной стоимости от ликвидационной?

9.Обоснуйте необходимость выделения трех групп принципов оценки недвижимости.

10. Перечислите принципы оценки, входящие в группу принципов, связанных с представлениями пользователя недвижимостью.

11. Перечислите принципы оценки, входящие в группу принципов, связанных с землей и улучшениями на ней.

12. Перечислите принципы оценки, входящие в группу принципов, связанных с рыночной средой.

13. В чем сущность принципа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости?

Для примерного определения срока удвоения капитала (в годах) необходимо число 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал (правило применимо для ставок дохода на капитал в интервале 3-18 %).

2-я функция: текущая стоимость будущей денежной единицы (фактор текущей стоимости будущего капитала - фактор реверсии)

Смысл задач такого класса состоит в том, чтобы при заданной ставке дисконта i дать оценку текущей стоимости тех денег, которые могут быть получены (заплачены) в конце периода Т (рис. 4.3).

Рис. 4.3. Определение текущей стоимости при известной

б) при более частом, чем один раз в год, начислении процентов:

Смысл проведения подобных расчетов при работе с недвижимостью состоит в том, чтобы определить сумму, которую следует уплатить за землю сегодня с тем, чтобы перепродать ее с выручкой в будущем.

Например, инвестор, рассчитывающий перепродать недвижимое имущество через 2 года за 10000 долл. должен решить, сколько ему следует предложить за землю сегодня. Если он хочет получить на вложенный капитал 10 %-й среднегодовой доход, то максимальная сумма, которую он сейчас может предложить продавцу – 8,264 долл. Более низкая цена повысит отдачу от инвестиций. Напротив, более высокая цена не позволит получить необходимый 10 %-й годовой доход.

Эта функция является обратной функции накопленной суммы денежной единицы.

Например,какова текущая стоимость 1000 единиц, полученных в конце пятого года при 10% годовых при годовомначислении процента (табл. 4.2)?

3-я функция: текущая стоимость аннуитета (фактор текущей стоимости аннуитета платежей/взносов)

Функция позволяет определить текущую стоимость серии будущих выплат одной денежной единицы в каждый период времени в течение количества периодов Т при дисконтировании по ставке (норме дисконтирования) i.

Аннуитет (РMT) – это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени (рис. 4.4).

Текущая стоимость аннуитета может быть определена путем оценки каждого платежа в отдельности. Сумма текущих стоимостей всех Т платежей и есть искомая величинатекущей стоимости аннуитета.

Текущая стоимость обычного аннуитета (при платежах в конце каждого периода):

Если арендатор будет осуществлять равномерные авансовые платежи по следующей схеме: первый платеж немедленно после подписания контракта, а последующие равные платежи через определенный период, то такие платежи называются авансовым аннуитетом.

Рис. 4.4. Определение текущей стоимости аннуитета

При авансовом аннуитете первый платеж не дисконтируется, поскольку он вносится сразу, последующие же поступления дисконтируются: второй платеж дисконтируется с использованием фактора текущей стоимости единицы для первого периода, (колонка 5 таблиц сложного процента).

Текущая стоимость авансового аннуитета (при платежах в начале каждого периода):

Для превращения обычного аннуитета в авансовый необходимо к фактору обычного аннуитета, укороченного на один период, добавить единицу. При добавлении единицы учитывается первое поступление, которое осуществляется сразу после подписания контракта. Таким образом, при сокращении денежного потока на один период во внимание принимается текущая стоимость остальных платежей.

Например, у Вас есть право получать с недвижимости в течение 5 лет в конце года 1 млн. руб. чистой прибыли в виде рентного дохода. Сколько стоит это право сегодня, при условии что ставка дисконтирования 10% (табл. 4.3)?

4-я функция: взнос на амортизацию единицы (фактор взноса на амортизацию капитала)

Эта функция показывает, сколько нужно выплачивать (процентов и основной суммы займа) за каждый рубль кредита, чтобы осуществить его амортизацию в течение заданного времени Т и ставки процента i.

Таким образом, функция используется для определения аннуитетных (регулярн

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: