ГЛАВА 5. ОСНОВЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ

Экономическое содержание доходного подхода к оценке заключается в том, что распределенные во времени доходы, связанные с использованием недвижимости, определенным образом соотносятся с ее стоимостью. Иными словами, с одной стороны, недвижимость рассматривается в качестве вещной формы капитала, способного в процессе своего использования продуцировать доход. С другой стороны, капитал представляет собой ранее накопленный запас (фонд). Таким образом, необходимо соотнести между собой поток доходов с величиной стоимости (размером фонда).

Если в качестве потока фигурируют доходы, а капитал имеет денежную форму, то степень отдачи на капитал называется процентом на капитал. Зная, например, что каждый год вкладчик получает проценты в сумме 100 руб., а ставка процента (степень отдачи) равна 10 % годовых, то размер вклада (накопленного ранее денежного запаса или фонда) равен: 100: 0,1 = 1000.

Аналогичным образом определяется стоимостной эквивалент доходной недвижимости:

В качестве источника дохода может выступать аренда, продажа, дивиденды, прибыль, т.е. любые поступления от недвижимости, используемой в качестве актива.

Основные принципы, лежащие в основе доходного подхода к оценке недвижимости, - принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания гласит, что стоимость актива определяется текущей ценностью всех будущих доходов в период владения активом. В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость актива не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив, что отражает идею альтернативности инвестиций.

При оценке объекта недвижимости на основе доходного подхода необходимо ориентироваться на типичное разумное поведение инвестора (покупателя) объекта, который ставит перед собой две цели:

- вернуть первоначально инвестированные средства.

В процессе капитализации доходов от недвижимости можно использовать различные ставки доходности (рентабельности) которые подразделяются на нормы дохода и нормы отдачи [10].

Норма дохода представляет собой отношение между доходом одного года к соответствующей стоимости собственности. К нормам дохода относят общий коэффициент капитализации и коэффициент капитализации собственных средств.

Общий коэффициент капитализации (R_o) – отношение между ожидаемым чистым операционным доходом одного года и стоимостью всей собственности. R_o может быть больше, меньше или равен ожидаемой норме отдачи на капитал в зависимости от предполагаемых изменений в доходах и стоимости.

Коэффициент капитализации собственных средств (R_C) – отношение между ожидаемым чистым операционным доходом до налогообложения одного года и стоимостью собственных инвестиций.

Норма отдачи –(i) учитывает все ожидаемые доходы от собственности, включая доход от продажи недвижимости по окончании периода владения объектом. К нормам отдачи относятся норма дисконтирования, внутренняя норма рентабельности, норма отдачи на собственный капитал.

Взаимосвязь между текущей стоимостью недвижимости и всеми будущими денежными потоками от нее отражает именно норма (ставка) дисконтирования, которая представляет собой минимальную норму прибыли, на которую рассчитывает инвестор, вкладывая деньги в покупку доходного актива.

Чем выше степень риска получения дохода от определенного вида деятельности, тем выше в абсолютном выражении должна быть ставка дисконтирования этого дохода при оценке актива.

Приемлемая норма отдачи представляет собой уровень рентабельности при равновесном, или близком к равновесному, состоянии рынка недвижимости. Естественно, что норма прибыли при вложениях в недвижимость не может быть ниже ставки процента по денежным вкладам, – в противном случае все инвесторы избрали бы именно этот вариант инвестирования. Таким образом, ставка дисконтирования может рассматриваться в качестве минимальной нормы отдачи.

Любой объект доходной недвижимости, с точки зрения собственника, должен приносить доход в течение всего срока службы (нормативного, или того, который считается приемлемым для собственника). В течение этого срока объект изнашивается, что должно быть компенсировано через увеличение нормы прибыли на величину нормы возмещения капитала (возмещение –смысловой аналог термина «амортизация»). Таким образом, возмещение отражает долю дохода, которая идет на возврат инвестированного капитала.

Иными словами, возмещение представляет собой возврат (рекапитализацию - capital recovery)) той части вложенного в недвижимое имущество капитала, которая, будучи в эксплуатации, обесценится в течение периода владения объектом. Возмещение представляет собой ежегодную сумму в составе дохода, генерируемого объектом, которая необходима для обеспечения окупаемости вложений в недвижимость в течение периода владения.

Таким образом, коэффициент капитализации (R_о) имеет следующую структуру:

где: i - ставка отдачи на капитал, внутренняя норма прибыли или ставка дисконта (в литературе обозначается i или Y₀);

Преобразование ожидаемых в будущем доходов от недвижимости в единовременно получаемую в настоящий момент ее стоимость представляет собой процесс капитализации доходов.

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: