Прогнозирование чистого операционного дохода (ЧОД)

При сборе информации, необходимой для определения «стабильного дохода» от объекта, используются отчеты о доходах, предоставляемые как собственником, так и данные по другим сопоставимым объектам на этом же секторе рынка.

Стабильным доходом считается доход, обычно ожидаемый от использования оцениваемого объекта в течение типичного года прогнозного периода. Некоторые виды затрат, например, затраты на косметический ремонт, осуществляются в единовременной форме и могут исказить величину дохода, полученного в соответствующем году. Аналогично, отдельные виды расходов могут быть отсрочены, результатом чего станет завышение действительного дохода. Стабильный доход является сглаженным потоком, т. е. экстраординарные единовременные поступления и затраты, действительные или отсроченные, распределяются на соответствующий срок полезной жизни объекта.

Основа для прогнозирования доходов от недвижимости – анализ арендных соглашений. Оценщику недвижимости необходимо собрать всю доступную ретроспективную и текущую информацию по арендным договорам и на основе их анализа выявить влияние условий, содержащихся в арендных договорах, на величину арендных платежей. Выявив условия аренды, наиболее типичные для данного сектора рынка недвижимости, сделать поправки к значениям контрактных арендных ставок по объектам-аналогам для приведения их к рыночным условиям.

1. С фиксированной арендной ставкой. Соглашение заключается обычно на короткие сроки или при ожидаемой экономической стабильности.

2. С корректировкой арендных платежей. Данный договор предназначен для учета возможных изменений цен или стоимости недвижимости.

1. Валовая аренда (gross lease) – все операционные расходы лежат на собственнике объекта;

2. Чистая аренда (net lease) - все операционные расходы, за исключением расходов, связанных с налоговыми платежами, страховкой, управлением и внешним ремонтом объекта, лежат на арендаторе;

3. Абсолютно чистая аренда (absolute net lease) – арендатор платит за все, за исключением расходов, связанных с управлением объектом.

Для прогнозирования величины будущих доходов оценщику необходимо проанализировать всю доступную бухгалтерскую документацию по объекту оценки и по возможности по сопоставимым объектам. Имеется в виду как текущая отчетность, так и данные за несколько предыдущих отчетных периодов.

Основные документы для составления прогноза по доходам – баланс и отчет о доходах. Кроме того, полезными источниками информации являются результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, страховых полисов, отчеты по налоговым платежам, результаты переоценок и т.д.

В результате проведенного анализа составляется прогнозная оценка по статьям доходов и расходов для построения реконструированного отчета о доходах и расходах по оцениваемому объекту, который включает в себя следующие статьи:

1. Потенциальный валовой доход (ПВД) – это максимально возможный годовой доход, аккумулированный недвижимостью при 100 %-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета операционных издержек. Проводя оценку потенциального валового дохода, необходимо различать рыночную и контрактную арендные ставки.

Контрактная арендная ставка – величина арендных платежей, указанная в арендном соглашении.

Рыночная арендная ставка – наиболее вероятная величина арендной платы, за которую осведомленный и не обязанный сдавать свое имущество в аренду арендодатель согласился бы сдать, а осведомленный и не обязанный арендовать арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

На практике часто встречается ситуация, когда собственник объекта недвижимости предоставляет арендаторам скидку в размере арендной платы за один арендный период (месяц) при выплате арендатором единовременно годовой арендной платы. В этом случае корректировка ставки аренды осуществляется по формуле:

m – число арендных периодов, за которые собрана арендная плата;

где k – количество сдаваемых в аренду объектов (квартир, офисов и т. п.).

2. Поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей.

Ситуация, когда объект недвижимости используется полностью непрерывно в течение года, маловероятна, поскольку неизбежны потери арендной платы от периодической незанятости помещений вследствие смены арендаторов, а также неполного сбора платежей из-за нарушения графика арендных выплат.

Данная поправка должна учитываться с помощью коэффициента недозагрузки (К_нед):

где: О_к – среднегодовая оборачиваемость квартир - доля помещений, по которым в течение года перезаключаются договоры аренды, %;

Т_ср – период незанятости - время, в течение которого помещение свободно (например, период перезаключения договоров аренды), мес.;

n – количество арендных периодов в году, мес.

Потери дохода могут оцениваться в виде процента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине ПВД. Такая оценка удобна, когда существуют сложившиеся на рынке значения потерь для определенного сектора рынка недвижимости.

3. Прочие доходы – это косвенные доходы, получаемые от функционирования недвижимости, но не связанные с арендой помещений. Например, за пользование дополнительными услугами на объекте – прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т. д. Не подлежат включению в прочие доходы результаты иной предпринимательской деятельности собственника недвижимости.

4. Действительный валовой доход (ДВД) – сумма, остающаяся после того, как из ПВД вычтен процент недогрузки, сделана поправка на потери при сборе платежей и добавлены обоснованные прочие доходы.

5. Операционные расходы (ОР) – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением ДВД. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от уровня загрузки площадей и включают, как правило:

· расходы на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

· расходы на рекламу и заключение арендных договоров;

· расходы на консультации и юридическое обслуживание.

Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от уровня загрузки площадей. К наиболее типичным видам переменных расходов относятся:

· затраты на заработную плату обслуживающего персонала с начисления на заработную плату;

· затраты на управление, если они не отнесены к группе постоянных расходов.

Затраты на управление включаются в отчет о доходах и расходах независимо от того, кто управляет объектом – собственник или профессиональный управляющий.

Взаимоотношения собственников с внешними управляющими компаниями (УК) оформляются на основе контрактов различных видов и подразумевают различные способы вознаграждения.

В зависимости от поставленных задач, с УК заключается следующие виды договоров:

- агентский договор (например, при необходимости заполнить бизнес-центр при краткосрочных отношениях);

- договор доверительного управления (ДУ) - при необходимости повышения прибыли от использования объекта. Максимальный срок его действия договора ДУ составляет по ГК РФ пять лет. В рамках договора предусматриваются экономические параметры (бюджет расходов), утверждаемые собственником, но доверительный управляющий получает свободу действий в рамках этого бюджета. УК должна добиться заданной доходности объекта, но при этом сама распоряжается средствами, поступающими на ее счет. По другим договорам денежные средства поступают на счет собственника, и УК более зависима;

- договор аренды с последующей субарендой, если нужен фиксированный гарантированный доход;

- договор возмездного оказания услуг (например, услуг административного управления в рамках договора на комплексное обслуживание здания);

1) при оказании отдельных услуг по эксплуатации объекта - абонентская плата (в месяц), зависящая от сложности объекта. При этом учитывается площадь здания, стоимость дополнительно установленного за счет УК оборудования, состояние инженерных систем. Чем более изношены сети, тем дороже обойдется собственнику их эксплуатация (от 38 руб./кв.м. общей площади здания).

· оплата в процентах от ПВД (5-15%) или ДВД (от 3%) по объекту - мотивирует управляющего на высокий арендный доход. Метод прост в расчетах и наиболее распространен, если собственнику важен статус объекта и велики затраты на его рекламу и продвижение. Однако УК в этом случае не заинтересована снижать операционные издержки на обслуживание здания;

· оплата в процентах от ЧОД (5-30%) – возникает риск износа объекта ускоренными темпами;

· в процентах от общих затрат по объекту, включая прямые, накладные и косвенные расходы (7 - 30%). Таким образом, например, определятся оплата услуг (входящая в состав абонентской платы) по договорам на техническое обслуживание.

В договоре могут предусматриваться бонусы (премии), которые оговариваются в контракте и выплачиваются в конце года, например:

- если УК сократит срок заполнения здания арендаторами;

- за сверхплановый ПВД (2-10% от разницы между полученным и запланированным доходом);

- за размещение рекламы объекта, его продвижение (брокерские услуги);

- при оказании услуг по эксплуатации возможно заключение отдельного договора на покупку расходных материалов, по которому УК получает бонус (например, 10% от стоимости материалов). В рамках такого контракта УК ведет закупку необходимых для жизнедеятельности объекта материалов.

Если собственник приглашает УК на начальном этапе проекта, то до ввода объекта в эксплуатацию плата за услуги управляющих фиксированная.

6. Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку собственнику приходится ремонтировать или заменять элементы, например, инженерного оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни[11] всего здания (короткоживущие элементы). Такие работы требуют значительных единовременных затрат капитального характера. Распределение (сглаживание) подобных крупных расходов осуществляется через создание фонда замещения путем ежегодных отчислений на специальный счет в банке с начислением процентов, т. е. создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.

При построении отчета о доходах и расходах по управлению объектом недвижимости целесообразен анализ коэффициента операционных расходов - экономического показателя, рассчитываемого как отношение операционных расходов к ПВД (ДВД). Этот показатель специфичен для каждого типа доходной недвижимости, и его величина для конкретного сектора рынка недвижимости стабильна. Отклонение коэффициента от типичных значений может быть связано с нестандартным способом управления.

7. Чистый операционный годовой доход (ЧОД) равен разности между ДВД и операционными расходами (ОР) за год.

Капитализируя полученный доход, получаем стоимость объекта недвижимости.

При оценке доходной недвижимости, которая приобретается с привлечением заемных средств, необходимо определение величины дохода на собственный капитал, который представляет собой разность между ЧОД и ежегодными платежами по обслуживанию долга.

Необходимо подчеркнуть, что в российской практике учета затрат на производство продукции, работ, оказание услуг возмещение затрат по уплате процентов за кредит происходит либо путем включения их в фактическую себестоимость продукции (работ, услуг), либо за счет чистой прибыли организации. В первом случае включаются в себестоимость проценты по кредитам, полученным для целей производственной деятельности предприятия, например, на приобретение материалов, сырья, комплектующих, топлива, товаров, на оплату энергии, на выплату заработной платы работникам, участвующим в производственном процессе; во втором - проценты по кредитам, полученным для целей приобретения основных средств, нематериальных и иных внеоборотных активов. Недвижимость относится к основным средствам, поэтому платежи по обслуживанию кредита, полученного на ее приобретение, осуществляются из чистой прибыли (после уплаты налога на прибыль).

Реконструированный (уточненный) отчет о доходах составляется на основе балансового отчета и отчета о доходах по объекту оценки. Однако из-за различия целей бухгалтерского учета и составления отчета оценщика нельзя непосредственно использовать данные статей бухгалтерского учета для целей оценки.

Статьи реконструированного отчета отражают периодические денежные потоки. Кроме того, для определения рыночной стоимости объекта следует рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта.

Следовательно, показатели в отчетах, связанные с какими-либо нетипичными обстоятельствами, следует исключить или откорректировать.

Примерсоставления реконструированного отчета о доходах по многоквартирному дому, квартиры в котором сдаются в аренду (табл. 5.1.):

Известно, что арендаторам предоставлена скидка в размере месячной арендной платы при авансовом расчете за год аренды (m=11 мес.).

Среднегодовая оборачиваемость по всем типам квартир (О) – 28 %. В среднем одна квартира остается незанятой (Т) в течение 1,5 месяцев.

Величина потерь при сборе платежей составляет в среднем для данного типа объектов 1,5 % ПВД.

Собственник сам управляет объектом, но известно, что затраты на управление аналогичных объектов составляют 6 % ПВД.

Резерв на замещение составляет 50 тыс. руб. в год.

m - количество арендных периодов, за которые собрана арендная плата;

К – количество сдаваемых в аренду объектов (квартир, офисов и т. п.).

где: О - среднегодовая оборачиваемость по типам объектов (кол-во объектов, по которым в течение года перезаключаются договоры);

Т – период незанятости (время, в течение которого объект свободен).

Реконструированный отчет собственника о ПВД приведен в таблице 5.3.

Реконструированный отчет собственника о ПВД

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: