Расчет прямых и косвенных затрат инвестора

Реализация затратного подхода к оценке недвижимости включает следующие этапы:

1. Оценка стоимости земельного участка как незастроенного по варианту его ННЭИ;

2. Расчет прямых и косвенныхзатрат инвестора на строительство здания на дату оценки (по стоимости воспроизводства или замещения);

3. Определение величины предпринимательской прибыли (дохода) инвестора, соответствующей требованиям рынка;

4. Расчет полной восстановительной стоимости здания как суммы результатов по 2 и 3 этапам (в базисном уровне цен, а затем с пересчетом в текущий уровень с помощью соответствующих коэффициентов);

5. Расчет общего накопленного износа здания как суммы физического износа, функционального и внешнего устаревания;

6. Расчет остаточной стоимости здания как разницы между результатами по 4 и 5 этапам:

7. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшения;

8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на:

- стоимость набора прав;

- стоимость элементов неотделимых улучшений (оборудование, мебель и т.п.).

Рассмотрим подробнее каждый из этапов.

Этап 1. Определение рыночной стоимости земельного участка может осуществляться несколькими методами, которые подробно будут рассмотрены в главе 9 учебного пособия.

Этап 2. При определении прямых и косвенныхзатрат инвестора на строительство здания на дату оценки (рис. 7.1.)

Рис. 7.1.

Рис. 7.1.Прямые и косвенные затрат инвестора на строительство

важным является понимание различия между двумя терминами – полная стоимость замещения и полная стоимость воспроизводства.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) – это стоимость нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном. С теоретической точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку трудно представить, что кто-то захочет воспроизвести здание с устаревшими функциональными свойствами.

Стоимость воспроизводства (затраты на полное воспроизводство) – это стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ.

Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость объекта (сооружения), однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии строительства, вида и типа материалов, строительных стандартов и т. д.

Действующая система ценообразования в строительстве опи­рается на сметные нормативы - комп­лекс сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с Правилами и Положениями, содержащими в себе необходимые требования к качеству строительных работ, они служат основой для определения сметной стоимости строитель­ства - суммы денежных средств, необходимых для осуществле­ния строительства в соответствии с проектными материалами.

Классификация и учет затрат на возведение аналогичного по своим характеристикам объекта недвижимости осуществляется на основе Методики определения стоимости строи­тельной продукции на территории Российской Федерации МДС81-35.2004, утвержденной Постановлением Государственного ко­митета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №2 15/1 от 5 марта 2004 г.

В соответствии с Методикой, на основании элементных сметных норм разрабатываются территориальные единичные (ЕРЕР-84, ЕРЕР-91, ТЕР-2001) и территориальные укрупненные расценки (УР-84, ТУР-2001).

В соответствии с письмом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № ВБ-339/02 от 8 февраля 2008 г., официальной нормативной и методической документацией, утвержденной, согласованной, одобренной и введенной в действие в установленном порядке, распространяемой через розничную сеть, являются издания Федерального государственного учреждения "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" (ФГУ ФЦЦС) на бумажном носителе и имеющие на обложке соответствующий знак. Издания ФГУ ФЦЦС являются официальными в работе с органами государственной власти, экспертизы и арбитража.

Этим же письмом Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству предупредило, что копии официальных нормативных и методических документов (ГЭСН-2001, ФЕР-2001 и др.), издаваемые коммерческими организациями, а также публикации в средствах массовой информации и в сети "Интернет" не гарантируют точности изложения и могут использоваться только в информационных целях.

Различают следующие сметные нормативы: государственные - ГСН; от­раслевые - ОСН; территориальные - ТСН; фирменные - ФСН; ин­дивидуальные - ИСН.

К государственным сметным нормативам относятся сметные нормативы, входящие в состав 8 группы подгрупп 81, 82 и 83 «Документы по экономике».

К отраслевым сметным нормативам относятся сметные нор­мативы, введенные для строительства, осуществляемого в преде­лах соответствующей отрасли.

К территориальным сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осуществляемого на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, независимо от их ведомственной подчиненности и источников финансирования выполняемых работ.

К фирменным сметным нормативам или собственной норма­тивной базе пользователя относятся сметные нормативы, учиты­вающие реальные условия деятельности конкретной организа­ции - производителя работ. Как правило, эта нормативная база основывается на нормативах государственного, отраслевого или территориального уровня с учетом особенностей и специализа­ции подрядной организации.

В случае отсутствия в действующих сборниках сметных норм и расценок отдельных нормативов по предусматриваемым в про­екте технологиям работ допускается разработка соответствую­щих индивидуальных сметных норм и единичных расценок, ко­торые утверждаются заказчиком (инвестором) в составе проекта (рабочего проекта). Индивидуальные сметные нормы и расценки разрабатываются с учетом конкретных условий производства ра­бот со всеми усложняющими факторами.

Цены на строительство формируются на основе смет на строительство объекта в целом (объектные сметы), которые объединяют в своем составе локальные сметы, составляющиеся на отдельные виды ра­бот.

Локальные сметные расчеты (сметы) на отдельные виды стро­ительных и монтажных работ, а также на стоимость оборудова­ния составляются исходя из следующих данных:

- параметров зданий, сооружений, их частей и конструктив­ных элементов, принятых в проектных решениях;

- объемов работ, принятых из ведомостей строительных и монтажных работ и определяемых по проектным материалам;

- номенклатуры и количества оборудования, мебели и инвен­таря, принятых из заказных спецификаций, ведомостей и других проектных материалов;

- действующих сметных нормативов и показателей на виды работ, конструктивные элементы, а также рыночных цен и тари­фов на продукцию производственно-технического назначения и услуги.

Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль.

Сборники единичных расценок содержат следующие нормативные показатели:

- перечень материалов, изделий и конструкций, используе­мых в процессе производства соответствующих строительных ра­бот; их расход в физических (натуральных) единицах измерения;

- затраты труда рабочих в человеко-часах и средний разряд рабочих;

- состав и продолжительность эксплуатации строительных машин, механизмов, приспособлений, механизированного инс­трумента в машино-часах;

- затраты труда машинистов, в человеко-часах.

В практике оценки используются следующие виды укрупненных сметных показателей:

а) укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).

Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1972г., разработанные для зданий и сооружений различного назначения по отраслям:

№ 1 Здания и сооружения черной металлургии

№ 2 Здания и сооружения цветной металлургии

№ 3 Здания и сооружения угольной и сланцевой промышленности:

№ 4 Здания и сооружения нефтяной промышленности

№ 5 Здания и сооружения электрических станций, электрических и тепловых сетей

№ 6 Здания и сооружения химической промышленности

№ 7 Здания и сооружения машиностроительной промышленности

№ 8 Здания и сооружения промышленности строительных материалов

№ 9 Здания и сооружения лесной, бумажной, деревообрабатывающей и лесохимической промышленности

№ 10 Здания и сооружения пищевой промышленности

№ 11 Здания и сооружения мясной и молочной промышленности

№ 12 Здания и сооружения рыбной промышленности

№ 13 Здания и сооружения зернохранилищ и предприятий мукомольной промышленности

№ 14 Здания и сооружения легкой и текстильной промышленности

№ 15 Здания и сооружения полиграфической и кинематографической промышленности

№ 16 Здания и сооружения торфяной промышленности

№ 17 Здания и сооружения медицинской промышленности

№ 18 Здания, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства

№ 18 ПД Передвижные домики, имеющиеся во многих отраслях промышленности

№ 19 Сооружения, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства

№ 20 Морские и речные, портовые, судоходные и судостроительные сооружения и здания

№ 21 Здания и сооружения железнодорожного транспорта

№ 22 Здания и сооружения метрополитена

№ 23 Здания и сооружения автомобильного транспорта и автомобильных дорог

№ 24 Здания и сооружения аэропортов гражданского воздушного флота

№ 25 Здания и сооружения связи

№ 26 Здания и сооружения сельскохозяйственного назначения

№ 27 Здания и сооружения внешнего водоснабжения и канализации

№ 28 Жилые и общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения.

№ 29 Здания и сооружения газовой промышленности, магистральных газопроводов и городского газового хозяйства

№ 30 Здания и сооружения городского электротранспорта

№ 31 Здания здравоохранения

№ 32 Здания учебных заведений и детских садов

№ 33 Здания и сооружения торговых предприятий

№ 34 Здания и сооружения зрелищных предприятий

№ 35 Здания и сооружения спортивного назначения

№ 36 Здания и сооружения потребительской кооперации

№ 37 Водохозяйственные сооружения

Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, по состоянию на 1 января 1973г.:

№ 1 Здания и сооружения, имеющиеся во многих учреждениях и организациях

№ 2 Здания и сооружения сельскохозяйственного назначения

№ 3 Здания и сооружения внешних санитарно-технических, энергетических устройств

№ 4 Жилые общественные и коммунальные здания и здания бытового обслуживания

№ 5 Здания здравоохранения

№ 6 Здания и сооружения высших и средних специальных учебных заведений

№ 7 Здания общеобразовательных школ

№ 8 Здания и сооружения детских внешкольных и дошкольных учреждений

№ 9 Здания клубов, дворцов культуры, домов пионеров, библиотек в городах и селах

№ 10 Здания и сооружения спортивного назначения

№ 11 Здания и сооружения дорожного хозяйства

№ 12 Внешнее благоустройство и озеленение

№ 13 Здания и сооружения научно-исследовательских институтов и лабораторий

Необходимо отметить, что применение УПВС целесообразно для объектов, построенных в период середины и конца двадцатого века, поскольку эти показатели стоимости не отражают новые технологии в строительстве: монолитное, сборно-монолитное или каркасное домостроение, пластиковые трубопроводы и т.п.

б) укрупненные показатели сметной стоимости, разрабатываемые региональными центрами ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (РЦЦС):

в) укрупненные показатели базисной стоимости (УПБС) для строительства зданий и сооружений производственного назначения.

г) средние расчетные показатели общей сметной стоимости строительства на 1 м² общей площади квартир жилых зданий (поквартальные). Например, для жилых домов массового спроса (табл. 7.1).

Таблица 7.1.

Средние расчетные показатели общей сметной стоимости строительства на 1 м² общей площади квартир жилых зданий

Расчет показателей осуществляется на основе строящихся или построенных объектов, а также объектов-аналогов, сметы которых составлены по рабочим чертежам и пересчитаны в текущий уровень цен отчетного квартала. Объекты выбираются по этажности в пределах указанных диапазонов. При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий (организаций) торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания показатели рассчитываются только для жилой части здания.

Показатели приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п.), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома.

Не учитываются: отчисления инвесторов (застройщиков) на развитие инфраструктуры и строительство магистральных сетей, подстанций и т.п.

Учитывая, что многие жилые дома вводятся в эксплуатацию без отделки квартир, поквартирной разводки систем горячего и холодного водоснабжения, установки предметов домоустройства (сантехприборы, плиты и т.п.), для получения показателей без отделки, приведенные данные могут быть уменьшены на 6-8%. Удельный вес наружных инженерных сетей и благоустройства в общей сметной стоимости усреднено составляет 8-12%.

УПСС разработаны также по объектам-аналогам зданий и сооружений для следующих типов объектов недвижимости:

Кирпичные жилые здания без встроенно-пристроенных помещений;

Кирпичные жилые здания с встроенно-пристроенными помещениями;

Многофункциональный комплекс жилых, общественных и коммерческих помещений (кирпичные здания);

Монолитные жилые здания без встроенно-пристроенных помещений;

Монолитные жилые здания с встроенно-пристроенными помещениями;

Многофункциональный комплекс жилых, общественных и коммерческих помещений (монолитные здания);

Панельные жилые здания без встроенно-пристроенных помещений (Серия 600.11; Серия 600.11.96; Серия 600.11.98; Серия 606.11; Гатчинская серия, Серия 1.090.1-1);

Панельные жилые здания с встроенно-пристроенных помещений;

Сблокированные жилые здания;

Индивидуальные жилые здания деревянные;

Индивидуальные жилые здания газобетонные;

Индивидуальные жилые здания кирпичные;

Автозаправочные станции;

Общественные здания: (Детские дошкольные учреждения, Общеобразовательные школы, Поликлиника, Спортивно-оздорови­тель­ный центр);

Торговые центры и комплексы;

Станции контроля технического состояния и диагностики автотранспортных средств;

Промышленные здания (терминалы, складские и др.);

Реконструкция зданий и сооружений;

Определение стоимости строительства по укрупненным расценкам производится в следующем порядке:

· выбор объекта аналога (общее назначение здания, общая форма, близкая характеристика конструкции здания и элементов его инженерного оборудования, расчетный объем);

· определение восстановительной стоимости объекта-аналога на измеритель (например, на 1 кв.м. общей площади) в базисном уровне цен непосредственно по таблице Сборника укрупненных показателей стоимости;

· корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта аналога от объекта оценки (месторасположение, отличие по типам основных несущих конструкций, расхождение технических характеристик);

· определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен;

· определение неучтенных УПВС косвенных издержек;

· пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен с помощью индексов изменения сметной стоимости, разработанных ФГУ «ФЦЦС» с использованием отчетных данных региональных органов по ценообразованию в строительстве (для базовых цен 1969, 1984, 2001 г.г.).

В соответствии с Методикой определения стоимости строи­тельной продукции МДС81-35.2004, существует следующая классификация методов определения затрат на строительство:

- ресурсный метод, ресурсно-индексный метод;

- базисно-индексный метод, ресурсно-базисно-индексный метод;

- на основе укрупненных сметных нормативов;

- банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов (метод сравнительной единицы).

В оценочной деятельности для определения стоимости строительства в рамках затратного подхода наиболее часто применяется метод расчета по объектам-аналогам и базисно-индексный метод.

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычис­лить, когда этот...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: