|
Расчет прямых и косвенных затрат инвестора
Реализация затратного подхода к оценке недвижимости включает следующие этапы: 1. Оценка стоимости земельного участка как незастроенного по варианту его ННЭИ; 2. Расчет прямых и косвенныхзатрат инвестора на строительство здания на дату оценки (по стоимости воспроизводства или замещения); 3. Определение величины предпринимательской прибыли (дохода) инвестора, соответствующей требованиям рынка; 4. Расчет полной восстановительной стоимости здания как суммы результатов по 2 и 3 этапам (в базисном уровне цен, а затем с пересчетом в текущий уровень с помощью соответствующих коэффициентов); 5. Расчет общего накопленного износа здания как суммы физического износа, функционального и внешнего устаревания; 6. Расчет остаточной стоимости здания как разницы между результатами по 4 и 5 этапам: 7. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшения; 8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на: - стоимость набора прав; - стоимость элементов неотделимых улучшений (оборудование, мебель и т.п.).
Рассмотрим подробнее каждый из этапов. Этап 1. Определение рыночной стоимости земельного участка может осуществляться несколькими методами, которые подробно будут рассмотрены в главе 9 учебного пособия. Этап 2. При определении прямых и косвенныхзатрат инвестора на строительство здания на дату оценки (рис. 7.1.)
Рис. 7.1. Рис. 7.1.Прямые и косвенные затрат инвестора на строительство
важным является понимание различия между двумя терминами – полная стоимость замещения и полная стоимость воспроизводства. Стоимость замещения (затраты на полное замещение) – это стоимость нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном. С теоретической точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку трудно представить, что кто-то захочет воспроизвести здание с устаревшими функциональными свойствами. Стоимость воспроизводства (затраты на полное воспроизводство) – это стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ. Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость объекта (сооружения), однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии строительства, вида и типа материалов, строительных стандартов и т. д. Действующая система ценообразования в строительстве опирается на сметные нормативы - комплекс сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с Правилами и Положениями, содержащими в себе необходимые требования к качеству строительных работ, они служат основой для определения сметной стоимости строительства - суммы денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Классификация и учет затрат на возведение аналогичного по своим характеристикам объекта недвижимости осуществляется на основе Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС81-35.2004, утвержденной Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №2 15/1 от 5 марта 2004 г. В соответствии с Методикой, на основании элементных сметных норм разрабатываются территориальные единичные (ЕРЕР-84, ЕРЕР-91, ТЕР-2001) и территориальные укрупненные расценки (УР-84, ТУР-2001). В соответствии с письмом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № ВБ-339/02 от 8 февраля 2008 г., официальной нормативной и методической документацией, утвержденной, согласованной, одобренной и введенной в действие в установленном порядке, распространяемой через розничную сеть, являются издания Федерального государственного учреждения "Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов" (ФГУ ФЦЦС) на бумажном носителе и имеющие на обложке соответствующий знак. Издания ФГУ ФЦЦС являются официальными в работе с органами государственной власти, экспертизы и арбитража. Этим же письмом Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству предупредило, что копии официальных нормативных и методических документов (ГЭСН-2001, ФЕР-2001 и др.), издаваемые коммерческими организациями, а также публикации в средствах массовой информации и в сети "Интернет" не гарантируют точности изложения и могут использоваться только в информационных целях. Различают следующие сметные нормативы: государственные - ГСН; отраслевые - ОСН; территориальные - ТСН; фирменные - ФСН; индивидуальные - ИСН. К государственным сметным нормативам относятся сметные нормативы, входящие в состав 8 группы подгрупп 81, 82 и 83 «Документы по экономике». К отраслевым сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осуществляемого в пределах соответствующей отрасли. К территориальным сметным нормативам относятся сметные нормативы, введенные для строительства, осуществляемого на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, независимо от их ведомственной подчиненности и источников финансирования выполняемых работ. К фирменным сметным нормативам или собственной нормативной базе пользователя относятся сметные нормативы, учитывающие реальные условия деятельности конкретной организации - производителя работ. Как правило, эта нормативная база основывается на нормативах государственного, отраслевого или территориального уровня с учетом особенностей и специализации подрядной организации. В случае отсутствия в действующих сборниках сметных норм и расценок отдельных нормативов по предусматриваемым в проекте технологиям работ допускается разработка соответствующих индивидуальных сметных норм и единичных расценок, которые утверждаются заказчиком (инвестором) в составе проекта (рабочего проекта). Индивидуальные сметные нормы и расценки разрабатываются с учетом конкретных условий производства работ со всеми усложняющими факторами. Цены на строительство формируются на основе смет на строительство объекта в целом (объектные сметы), которые объединяют в своем составе локальные сметы, составляющиеся на отдельные виды работ. Локальные сметные расчеты (сметы) на отдельные виды строительных и монтажных работ, а также на стоимость оборудования составляются исходя из следующих данных: - параметров зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов, принятых в проектных решениях; - объемов работ, принятых из ведомостей строительных и монтажных работ и определяемых по проектным материалам; - номенклатуры и количества оборудования, мебели и инвентаря, принятых из заказных спецификаций, ведомостей и других проектных материалов; - действующих сметных нормативов и показателей на виды работ, конструктивные элементы, а также рыночных цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения и услуги. Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль. Сборники единичных расценок содержат следующие нормативные показатели: - перечень материалов, изделий и конструкций, используемых в процессе производства соответствующих строительных работ; их расход в физических (натуральных) единицах измерения; - затраты труда рабочих в человеко-часах и средний разряд рабочих; - состав и продолжительность эксплуатации строительных машин, механизмов, приспособлений, механизированного инструмента в машино-часах; - затраты труда машинистов, в человеко-часах. В практике оценки используются следующие виды укрупненных сметных показателей: а) укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС). Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1972г., разработанные для зданий и сооружений различного назначения по отраслям:
№ 1 Здания и сооружения черной металлургии № 2 Здания и сооружения цветной металлургии № 3 Здания и сооружения угольной и сланцевой промышленности: № 4 Здания и сооружения нефтяной промышленности № 5 Здания и сооружения электрических станций, электрических и тепловых сетей № 6 Здания и сооружения химической промышленности № 7 Здания и сооружения машиностроительной промышленности № 8 Здания и сооружения промышленности строительных материалов № 9 Здания и сооружения лесной, бумажной, деревообрабатывающей и лесохимической промышленности № 10 Здания и сооружения пищевой промышленности № 11 Здания и сооружения мясной и молочной промышленности № 12 Здания и сооружения рыбной промышленности № 13 Здания и сооружения зернохранилищ и предприятий мукомольной промышленности № 14 Здания и сооружения легкой и текстильной промышленности № 15 Здания и сооружения полиграфической и кинематографической промышленности № 16 Здания и сооружения торфяной промышленности № 17 Здания и сооружения медицинской промышленности № 18 Здания, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства № 18 ПД Передвижные домики, имеющиеся во многих отраслях промышленности № 19 Сооружения, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства № 20 Морские и речные, портовые, судоходные и судостроительные сооружения и здания № 21 Здания и сооружения железнодорожного транспорта № 22 Здания и сооружения метрополитена № 23 Здания и сооружения автомобильного транспорта и автомобильных дорог № 24 Здания и сооружения аэропортов гражданского воздушного флота № 25 Здания и сооружения связи № 26 Здания и сооружения сельскохозяйственного назначения № 27 Здания и сооружения внешнего водоснабжения и канализации № 28 Жилые и общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения. № 29 Здания и сооружения газовой промышленности, магистральных газопроводов и городского газового хозяйства № 30 Здания и сооружения городского электротранспорта № 31 Здания здравоохранения № 32 Здания учебных заведений и детских садов № 33 Здания и сооружения торговых предприятий № 34 Здания и сооружения зрелищных предприятий № 35 Здания и сооружения спортивного назначения № 36 Здания и сооружения потребительской кооперации № 37 Водохозяйственные сооружения Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, по состоянию на 1 января 1973г.: № 1 Здания и сооружения, имеющиеся во многих учреждениях и организациях № 2 Здания и сооружения сельскохозяйственного назначения № 3 Здания и сооружения внешних санитарно-технических, энергетических устройств № 4 Жилые общественные и коммунальные здания и здания бытового обслуживания № 5 Здания здравоохранения № 6 Здания и сооружения высших и средних специальных учебных заведений № 7 Здания общеобразовательных школ № 8 Здания и сооружения детских внешкольных и дошкольных учреждений № 9 Здания клубов, дворцов культуры, домов пионеров, библиотек в городах и селах № 10 Здания и сооружения спортивного назначения № 11 Здания и сооружения дорожного хозяйства № 12 Внешнее благоустройство и озеленение № 13 Здания и сооружения научно-исследовательских институтов и лабораторий Необходимо отметить, что применение УПВС целесообразно для объектов, построенных в период середины и конца двадцатого века, поскольку эти показатели стоимости не отражают новые технологии в строительстве: монолитное, сборно-монолитное или каркасное домостроение, пластиковые трубопроводы и т.п. б) укрупненные показатели сметной стоимости, разрабатываемые региональными центрами ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (РЦЦС): в) укрупненные показатели базисной стоимости (УПБС) для строительства зданий и сооружений производственного назначения. г) средние расчетные показатели общей сметной стоимости строительства на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий (поквартальные). Например, для жилых домов массового спроса (табл. 7.1). Таблица 7.1. Средние расчетные показатели общей сметной стоимости строительства на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий
Расчет показателей осуществляется на основе строящихся или построенных объектов, а также объектов-аналогов, сметы которых составлены по рабочим чертежам и пересчитаны в текущий уровень цен отчетного квартала. Объекты выбираются по этажности в пределах указанных диапазонов. При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий (организаций) торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания показатели рассчитываются только для жилой части здания. Показатели приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п.), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома. Не учитываются: отчисления инвесторов (застройщиков) на развитие инфраструктуры и строительство магистральных сетей, подстанций и т.п. Учитывая, что многие жилые дома вводятся в эксплуатацию без отделки квартир, поквартирной разводки систем горячего и холодного водоснабжения, установки предметов домоустройства (сантехприборы, плиты и т.п.), для получения показателей без отделки, приведенные данные могут быть уменьшены на 6-8%. Удельный вес наружных инженерных сетей и благоустройства в общей сметной стоимости усреднено составляет 8-12%. УПСС разработаны также по объектам-аналогам зданий и сооружений для следующих типов объектов недвижимости: Кирпичные жилые здания без встроенно-пристроенных помещений; Кирпичные жилые здания с встроенно-пристроенными помещениями; Многофункциональный комплекс жилых, общественных и коммерческих помещений (кирпичные здания); Монолитные жилые здания без встроенно-пристроенных помещений; Монолитные жилые здания с встроенно-пристроенными помещениями; Многофункциональный комплекс жилых, общественных и коммерческих помещений (монолитные здания); Панельные жилые здания без встроенно-пристроенных помещений (Серия 600.11; Серия 600.11.96; Серия 600.11.98; Серия 606.11; Гатчинская серия, Серия 1.090.1-1); Панельные жилые здания с встроенно-пристроенных помещений; Сблокированные жилые здания; Индивидуальные жилые здания деревянные; Индивидуальные жилые здания газобетонные; Индивидуальные жилые здания кирпичные; Автозаправочные станции; Общественные здания: (Детские дошкольные учреждения, Общеобразовательные школы, Поликлиника, Спортивно-оздоровительный центр); Торговые центры и комплексы; Станции контроля технического состояния и диагностики автотранспортных средств; Промышленные здания (терминалы, складские и др.); Реконструкция зданий и сооружений; Определение стоимости строительства по укрупненным расценкам производится в следующем порядке: · выбор объекта аналога (общее назначение здания, общая форма, близкая характеристика конструкции здания и элементов его инженерного оборудования, расчетный объем); · определение восстановительной стоимости объекта-аналога на измеритель (например, на 1 кв.м. общей площади) в базисном уровне цен непосредственно по таблице Сборника укрупненных показателей стоимости; · корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта аналога от объекта оценки (месторасположение, отличие по типам основных несущих конструкций, расхождение технических характеристик); · определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен; · определение неучтенных УПВС косвенных издержек; · пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен с помощью индексов изменения сметной стоимости, разработанных ФГУ «ФЦЦС» с использованием отчетных данных региональных органов по ценообразованию в строительстве (для базовых цен 1969, 1984, 2001 г.г.). В соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции МДС81-35.2004, существует следующая классификация методов определения затрат на строительство: - ресурсный метод, ресурсно-индексный метод; - базисно-индексный метод, ресурсно-базисно-индексный метод; - на основе укрупненных сметных нормативов; - банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов (метод сравнительной единицы). В оценочной деятельности для определения стоимости строительства в рамках затратного подхода наиболее часто применяется метод расчета по объектам-аналогам и базисно-индексный метод. Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)... Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот... Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор... ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|