Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Измерение функционального устаревания





Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам (представлениям пользователей) с точки зрения архитектурно-планировочных решений, инженерного обеспечения здания, санитарно-гигиенических, экологических требований, применяемых материалов, конструкций, дизайна и т.д.

Функциональное устаревание, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым. Для выявления целесообразности устранения причины функционального устаревания необходимо сравнить затраты по устранению причины функционального устаревания с вкладом этих затрат в рыночную стоимость объекта.

Устранимое функциональное устаревание, аналогично физическому устранимому износу, измеряется затратами на его устранение и обусловлено:

а) отсутствием каких-либо элементов, без которых объект не может соответствовать современным стандартам.

Количественным измерителем устранимого функционального устаревания из-за отсутствия элементов, требующих добавления ( ), является разница между сметной стоимостью монтажа этих элементов на момент оценки в существующем объекте (МФ) и сметной стоимостью монтажа этих же элементов, если бы они были выполнены при новом строительстве объекта оценки (стоимость замещения) (МН):

= МФ – МН

При этом предполагается, что в обоих случаях используются одни и те же материалы и технологии, соответствующие современным стандартам. Необходимо отметить, что при использовании разности сметных стоимостей создания элементов в существующем здании и при новом строительстве можно не включать в смету стоимость материалов, оборудования, т.к. в обоих случаях они одни и те же. Тогда МФ и МН трудоемкость работ по монтажу недостающих элементов в стоимостном выражении.

 
 


Например[28], обследование офисного здания показало, что его фундамент позволяет надстроить мансардный этаж. Стоимость работ составит 1 млн. руб. ЧОД от сдачи в аренду мансардного этажа – 120 тыс. руб. в год, внутренняя норма доходности – 10%. Если бы строительство мансардного этажа проводилось при строительстве здания (стоимость замещения), то стоимость этого строительства в текущих ценах была бы на 20% ниже стоимости устройства мансардного этажа в существующем здании.

Функциональное устаревание является устранимым, т.к. вклад затрат в рыночную стоимость превышает затраты: > 1000000;

Тогда: =1000000-(1000000-0,2·1000000)=200000 руб.

б) недостатками, связанными с необходимостью замены или модернизации имеющихся элементов, т.е. элементов, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным требованиям и ожиданиям рынка.

Устранимое функциональное устаревание из-за необходимости замены или модернизации элементов объекта ()измеряется как: стоимость воспроизводства заменяемых или модернизируемых элементов (ССВ) минус их совокупный физический износ (ИФиз), плюс стоимость демонтажа элементов (Д), минус стоимость возвратных или повторно используемых материалов (В), плюс разность в сметной стоимости монтажа новых элементов в существующем здании (МФ) и сметной стоимости монтажа этих элементов при новом строительстве (МН) на дату оценки:

= ССВ –ИФиз+ Д – В + (МФ – МН)


Например, установленная в оцениваемом здании система электроснабжения не соответствует современным рыночным стандартам для зданий такого назначения: напряжение в сети 220 вольт, а необходимо 380 вольт. Если привести нестандартную систему электроснабжения в соответствие с действующими стандартами для этого типа зданий, то ЧОД увеличится на 1000 ден.ед. Для этого сектора рынка ставка капитализации 10%. Стоимость воспроизводства данной системы – 3500 ден.ед. Физический износ – 43%. Стоимость устранения данного устаревания складывается из стоимости демонтажа старой системы - 1000 ден.ед., стоимости монтажа новой системы (со стоимостью материала) – 7300 ден.ед. и составляет 8300 ден.ед. (возвратных материалов нет). Стоимость этой же системы электроснабжения во вновь строящемся здании – 6000 ден.ед.

Определим величину функционального устаревания:

Функциональное устаревание является устранимым, т.к. затраты на устранение недостатка меньше их вклада в рыночную стоимость объекта: 1000/0,1=10000 > 8300

 

Стоимость воспроизводства существующей электросети  
Минус физический износ (43%) -1500
Плюс стоимость демонтажа старой системы  
Минус стоимость возвратных материалов  
Плюс сметная стоимость монтажа новой системы электроснабжения в существующем здании  
Минус сметная стоимость монтажа новой системы электроснабжения при новом строительстве   -6000
Итого потеря стоимости (функциональное устаревание)  

 

в) избыточными с точки зрения рыночных требований элементами, характеристиками - «сверхулучшениями». К «сверхулучшениям» относят элементы, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, т.е. эти элементы являются либо лишними для объекта, либо имеют завышенную стоимость, что приводит к понижению потребительских качеств объекта.

Устранимое функциональное устаревание из-за наличия «сверхулучшений» () измеряется как сумма восстановительной стоимости элемента «сверхулучшений» (ССВ), минус его совокупный физический износ (ИФиз), плюс затраты на его демонтаж (Д) и минус сумма возвратных материалов (В):

= ССВ – ИФиз + Д – В


Например, в офисном здании имеется складское помещение площадью 500 м2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, т. е. позиции, которые функционально присущи складскому помещению, можно рассматривать как «сверхулучшение». Текущая восстановительная стоимость складской части объекта 8000 ден.ед., физический износ 6, 2%. Стоимость работ по ликвидации склада 800 ден.ед. Стоимость возвратных материалов 1500 ден.ед. Расчет показал, что текущая стоимость дополнительных доходов от сдачи в аренду офисной площади превышает затраты на ликвидацию данного «сверхулучшения».

Величина функционального устаревания за счет устранимого «сверхулучшения»:

 

Текущая восстановительная стоимость складской части объекта  
Минус физический износ –500
Плюс стоимость ликвидации склада  
Минус стоимость возвратных материалов -1500
Итого потеря стоимости (износ)  

Неустранимое функциональное устаревание вызывается:

а) недостатками, вызванными отсутствием необходимых в соответствии со стандартами элементов;

б) недостатками, связанными с необходимостью замены или модернизации имеющихся элементов;

в) недостатками, вызванными наличием «сверхулучшений».

а) Неустранимое функциональное устаревание из-за отсутствия необходимых элементов () измеряется как текущая стоимость потери дохода из-за этого недостатка (PVΔЧОД), а также любых расходов, связанных с этим видом устаревания (PVСР), капитализированных при норме капитализации для здания (RЗд), минус стоимость монтажа этих элементов при новом строительстве (МН):

PV = ;

= PV ΔЧОД+PVСР – МН

Например, старое офисное здание не оборудовано системой пожаротушения. Сметная стоимость работ по ее устройству в этом здании 250000 ден.ед. Сметная стоимость работ по устройству системы при новом строительстве составляет 180000. Чистая потеря арендного дохода из-за этого недостатка 20000 ден.ед. Норма капитализации для зданий в этом секторе рынка 10%.

Определим величину неустранимого функционального устаревания по этой причине:

Устаревание является неустранимым, т.к. 20000/0,1=200000 < 250000.

 

Чистая потеря дохода, капитализированная при норме 10 % (20000/0,1)  
Минус стоимость монтажа системы пожаротушения при строительстве нового здания   –180000
Итого потеря стоимости (устаревание)  

 

б) Неустранимое функциональное устаревание из-за необходимости замены или модернизации имеющихся элементов ( )равно восстановительной стоимости элемента, подлежащего замене или модернизации (ССВ), минус его совокупный физический износ (ИФиз), плюс текущая стоимость потерь ЧОД (PVΔЧОД) и затрат, обусловленных причинами данного вида устаревания (PVСР), минус стоимость монтажа этих элементов при новом строительстве (МН):

= ССВ – ИФиз +PVΔЧОД+PVСР – МН


Например, рассмотрим условия задачи, что и для устранимого функционального устаревания, вызванного теми же причинами, но предположим, что ЧОД возрастет не на 1000 ден.ед, а на 800. В этом случае устаревание становится неустранимым: 800/0,1=8000 < 8300.

 

Стоимость воспроизводства существующей электросети  
Минус физический износ (43%) -1500
Плюс текущая стоимость потери дохода 800/0,1  
Минус сметная стоимость монтажа новой системы электроснабжения при новом строительстве   -6000
Итого потеря стоимости (функциональное устаревание)  

в) Неустранимое функциональное устаревание из-за наличия «сверхулучшений» () измеряется как: восстановительная стоимость элементов «сверхулучшений» (ССВ), минус их физический износ (ИФиз), плюс текущая стоимость потерь дохода (PVΔЧОД) и затрат, связанных с наличием сверхулучшений (дополнительные налоги, страховка, коммунальные услуги и пр.) (PVСР), минус текущая стоимость любых дополнительных выгод, связанных с наличием «сверхулучшений» (PVСД):

= ССВ – ИФиз + PVΔЧОД +PVСР – PVСД

 

Например, здание складского назначения имеет высоту, которая с точки зрения рыночных требований является избыточной. Текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 ден.ед., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту, 172 900 ден.ед. Физический износ здания 40 %. Ежегодные дополнительные издержки, связанные с избыточной высотой (отопление, освещение и т. д.), 500 ден.ед. Коэффициент капитализации для зданий 10 %. Затраты на изменение высоты объекта (с учетом прибыли предпринимателя) составят 10000 ден.ед.

Устаревание является неустранимым, т.к. затраты на изменение высоты объекта больше текущей стоимости эксплуатационных издержек: 500/0,1=5000 < 10000.

Неустранимое функциональное устаревание из-за «сверхулучшений»:

 

Стоимость «сверхулучшений» (174 900 – 172 900)  
Минус физический износ (40 %) –800
Плюс текущая стоимость дополнительных издержек владельца (500/0,1)  
Минус стоимость дополнительных поступлений  
Итого неустранимое функциональное устаревание  

Сведем все виды и методы расчета функционального устаревания в таблицу 7.7.

Таблица 7.7.

Виды и методы расчета функционального устаревания

Причина Тип функционального устаревания
Устранимое Неустранимое
а) отсутствие элемента = МФ – МН =(PVΔЧОД+PVСР) –МН
б) необходимость замены или модернизации элемента =(ССВ –ИФиз)+ +Д – В +(МФ – МН) =(ССВ – ИФиз)+ +(PVΔЧОД+PVСР) – МН
в) избыточность элементов («сверхулучшения») = (ССВ – ИФиз)+ + Д – В = (ССВ – ИФиз)+ +(PVΔЧОД+PVСР) – PVСД

 

Последовательность расчета величины неустранимого функционального устаревания из-за «сверхулучшений» определяется в зависимости от вида стоимости, принятого за основу.

Стоимость замещения не учитывает стоимость «сверхулучшений», поэтому не рассчитывается и их физический износ. Тем не менее, такие пункты как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи, должны быть учтены.

Для приблизительного расчета величины функционального устаревания объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания, который представляет собой эмпирическое (на основе мнения эксперта) соотношение оценок (например, в баллах) параметров по оцениваемому объекту к объекту-аналогу. К таким параметрам можно отнести: архитектурный стиль, конструктивные характеристики, эксплуатационные показатели и т. п. При отсутствии аналога поправочный коэффициент может определяться исходя из срока жизни объекта.







ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычис­лить, когда этот...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.