|
|
Методы оценки рыночной стоимости земельных участковЗемельные участки являются настолько специфичным видом недвижимости, что прямое использование тех подходов, которые справедливы для зданий, строений и сооружений, оказывается для них невозможно. Земля не является продуктом человеческого труда. Следовательно, никаких затрат для ее появления как вещи не производилось (земля «произведена» самой природой). Отсюда можно сделать вывод о невозможности прямого применения затратного подхода к оценке. Однако стоимость земли всегда является базисной составляющей стоимости имущественного комплекса и может быть рассчитана в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом стоимости улучшений. Такой подход объясняется сложностью учета многолетних вложений труда и капитала в социальную инфраструктуру земельного участка и его окружения, обусловливающих покупательский спрос, в отличие от стоимости улучшений участка, относительно просто поддающейся измерению. При проведении оценки необходимо использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования (рис.8.2.).
Рис. 8.2. Методы оценки земельных участков
1. Метод сравнения продаж применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого (рис. 8.3.).
Рис. 8.3. Схема применения метода сравнения продаж для земельных участков
При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает последовательность действий, соответствующую сравнительному подходу к оценке недвижимости, рассмотренную в главе 6 учебного пособия. При этом корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.
2. Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: - наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; - соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает: - расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости на основе сравнительного подхода к оценке недвижимости; - расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; - расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка, определяемых на основе методов, приведенных в главе 7 учебного пособия (рис.8.4.).
  
Рис. 8.4. Схема применения метода выделения для земельных участков
3. Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: - наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому единому объекту; - наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; - соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Последовательность действий: - расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя земельный участок, на основе сравнительного подхода к оценке недвижимости; - расчет рыночной стоимости участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя участок, на наиболее вероятное значение доли участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости (рис. 8.5.).
  
Рис. 8.5. Схема применения метода распределения для земельных участков
Метод способен дать приемлемые результаты при анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых можно определить с помощью затратного подхода к оценке. По мере старения улучшений и накопления их износа первоначальное соотношение стоимости земли и улучшений изменяется в пользу увеличения доли стоимости земли.
Например, оценить участок земли в застроенном пригороде, где отсутствуют продажи свободных участков. Оценщик подобрал в данном районе продажи трех типичных застроенных участка и по каждому из них подсчитал текущую стоимость улучшений с учетом износа и предпринимательской прибыли (табл. 8.1.). Таблица 8.1 Определение доли стоимости земли в цене продаж
Следовательно, на стоимость земли в среднем приходится 0,26 цены объекта типичного участка с улучшениями. Если в ближайшем окружении оцениваемого участка его аналог с улучшениями продается за 2400 тыс. руб., то свободный участок путем соотнесения правомерно оценить в 624 тыс. руб. (2400 ´ 0,26). Очевидно, эту величину с учетом необходимых корректировок можно перенести и на оцениваемый участок.
4. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Последовательность действий: - расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; - определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; - расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период (Iзем) на соответствующий коэффициент капитализации (Rзем):
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Определение коэффициента капитализации осуществляется способами, рассмотренными в главе 6 учебного пособия.
5. Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Последовательность действий: - расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка (Vзд); - расчет ЧОД от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы (ЧОДоб); - расчет ЧОД, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений (Rзд); - расчет величины земельной ренты как разности ЧОД от единого объекта недвижимости и ЧОД, приходящегося на улучшения; - расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты с помощью соответствующего коэффициента капитализации (Rзем):
Метод допускает также следующую последовательность действий: - расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; - расчет ЧОД от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы; - расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации ЧОД с помощью общего коэффициента капитализации (Rо); - расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений:
1. Часть ЧОД, относящегося к зданию: 500000 ´ 0,1 = 50000; 2. ЧОД, относящийся к земле: 120 000 – 50 000 = 70 000; 3. Стоимость земли: 70 000 / 0,08 = 875 000.
6. Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Последовательность действий: - определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); - определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка (Дt); - определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка (ОРt); - определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок (i); - расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода:
  Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...  Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...  Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...  Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|
Например, определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства с учетом предпринимательского дохода равна 500 000. ЧОД по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания 8 % и 10 %, соответственно.