|
Оценка стоимости восстановления (замещения)Стр 1 из 5Следующая ⇒ Курсовая работа по дисциплине: «Экономика недвижимости» Тема: «Определение рыночной стоимости ОН»
Выполнил: ст. гр. 11-402 Хаматдинов Р.Ф. Проверил: Сабиров И.С.
СОДЕРЖАНИЕ: ВВЕДЕНИЕ………………………………………..…………………………….3
Глава 1. Затратный подход..........................……………………………….…...4
1.1.Оценка стоимости восстановления (замещения)……………..….4
1.2. Оценка физического износа............................................................6
Глава 2. Анализ рынка жилой недвижимости.................................................12
Глава 3. Сравнительный подход.......................................................................15
Глава 4. Доходный подход.................................................................................21
Глава 5. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки....................................................................................................25
Глава 6. Основные факты и выводы по объекту оценки.................................28
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………29 Список использованных источников..................................................................30
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ПРИЛОЖЕНИЕ 2 ОБЪЕКТЫ АНАЛОГИ
ВВЕДЕНИЕ Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики. Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики. В данной работе под объектом исследования понимается рынок жилой недвижимости, изучение рынка недвижимости, сбор информации и анализ - это предмет данной курсовой работы. Целью выполнения курсовой работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием трех традиционных подходов к оценке недвижимости, а именно: 1) затратного; 2) сравнительного анализа продаж; 3) доходного. Необходимость в оценочной деятельности конкретно для жилых домов приусадебного типа заключается в следующем: - для консультирования продавца или покупателя при установлении цены продажи или покупки; - для оценки налогооблагаемой стоимости имущества; - для оценки стоимости недвижимости для целей страхования; - для оценки рыночной стоимости недвижимости как залога для получения кредитов и т.д.
Глава 1. Затратный подход Оценка физического износа
Существует несколько методов оценки физического износа объекта недвижимости:
1) метод срока жизни объекта и его элементов – основан наположении, что износ здания, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или ситемы. В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется по формуле: , где: - количество лет, прошедших с момента ввода в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-го элемента или ситемы; - нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-го элемента или ситемы при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.
При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов или систем. Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов () отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания: .
2) экспертный метод оценки (метод технической экспертизы) – заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. В сответствиии с определением ВСН 53-86р, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, к их восстановительной стоимости. Метод реализуется в следующей последовательности: · производится визуальный осмотр конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания; · при осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения и т.д.; · сравниваются обнаруженные показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива; · расчет в сответствующих таблицах физического износа. Рассчитаем износ конкретно для оцениваемого объекта. Для начала составим дефектную ведомость с указанием конструктивных элементов, имеющих повреждения, с описанием признаков износа и его величины в соответствиии с таблицами ВСН (с округлением до 5%).
РАСЧЕТ Недвижимость Альметьевска В быстроизменяющемся мире не остается совсем никаких ценностей, кроме... Кроме недвижимости. Недвижимость в Альметьевске требуется всем, недвижимость нужна всегда, дома и квартиры приобретаются всеми, кому они нужны в исторический момент вне зависимости (и это удивительно!) от той притягательности, что они имеют на данный момент - и это происходит в любом городе мира. Тяжело делать аналитику различных типов и классов недвижимости Альметьевска - фактура столь мозаична, настолько разнородны типы строящейся/имеющейся в наличии недвижимости, что дать какую-нибудь среднестатическую оценку практически нельзя. Итак, в Альметьевске представлено несколько типов недвижимости. Это понятно, это есть, и было бы странно, если бы вид недвижемости был один - " доступная недвижимость Альметьевск ". Итак, Альметьевск недвижимость - виды. Кирпичные многоэтажки 50-70-х годов. Панельные многоэтажки 1950-1970-х годов
Сталинские дома. Дореволюционный фонд. - дореволюционные кирпичные дома с межэтажными перекрытиями по металлическим колодам. Условная элита старого фонда, в которой основная часть, увы, представляет собой неотремонтированные, неприглядные и потрескавшиеся дворовые ответвления и унылые " прибыльные дома". - дореволюционные кирпичные дома с деревянными межэтажными перекрытиями. Таких домов в городе несколько сотен. - дома застройки 20-40-х годов прошлого столетия с перекрытиями по металлическим балкам или деревянными. Характерная особенность таких домов - маленькие площади кухонь и туалетов, унылые фасады в стиле псевдоконструктивизма. - так называемые "малосемейки" - 2-х этажные деревянные дома, в большинстве случаев обшитые погонажем, на 3-4-8 квартир, одно- или двухподъездные. В большинстве таких домов удержалось печное отопление. Состояние этого типа жилого фонда города - пугающее. На 01.12.2009г. Мониторинг цен объектов недвижимости (с учетом стоимости занимаемых земельных участков) составлен на основе анализа рыночных сведений о предложениях, полученных из средств массовой информации, и от независимых оценочных организаций с 01.06.2009 по 01.12.2009 г.
ИНФОРМАЦИЯ Глава 4. Доходный подход Доходный метод основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем. В основе доходного подхода лежат следующие принципы объекта недвижимости: 1) принцип ожидания – заключается в предположении, какой доход от использования объекта недвижимости ожидает получить потенциальный собственник; 2) принцип замещения. Расчет стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода может производиться следующими методами: 1) метод валовой ренты 2) метод прямой капитализации дохода; 3) метод дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации. Применяется данный метод, если потоки доходов стабильны длительный период времени, возрастают устойчивыми, умеренными темпами и представляют собой значительную положительную величину.Основная формула для расчета МПК: , где: С – стоимость объекта оценки; ЧОД – чистый операционный доход; - коэффициент капитализации.
Основные этапы оценки методом прямой капитализации: I этап. Расчет ожидаемой среднегодового дохода: а) потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-м ее использовании без учета возможных потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: , где: S – площадь, сдаваемая в аренду, ; - арендная ставка за 1 . б) действительный валовый доход (ДВД) – это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площади и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Определяется по следующей формуле: , где: П – потери дохода от недоиспользования площадей; ДД – дополнительные (прочие) доходы. в) чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход за вычетом операционных расходов за год: , где: ОР – операционные расходы. Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы делятся на: · Условно-постоянные – расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, страховые взносы, земельный налог); · Условно-переменные или эксплуатационные – расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (коммунальные, текущий ремонт, зарплата обслуживающего персонала, налоги на зарплату, расходы на содержание территории, на управление и по обеспечению безопасности). · Расходы на замещение (резервы) – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, санитарно-техническое оборудование и т.д.). II этап. Определение коэффициента капитализации – отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух оставляющих – ставки дисконтирования и ставки возврата капитала. Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, полученной в будущем. Учитывает степени рисков, связанных со степенью ликвидности объекта, риск вложений в недвижимость. Методы определения ставки дисконтирования является: 1) метод сравнения альтернативных инвестиций; 2) метод кумулятивного построения – наиболее распространенный метод; 3) метод выделения; 4) метод мониторинга. В рамках метода кумулятивного построения ставка дисконта определяется путем последовательного наращивания к безрисковой ставке надбавок на различные виды риска (надбавка на ликвидность и на инвестиционный менеджмент), связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Суть: более рисковые вложения требуют более высокой доходности. Расчетная формула имеет вид: , где: БС – безрисковая ставка; - риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Ставка возврата капитала – это та ставка, которая компенсирует возврат суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Существует три способа возмещения инвестированного капитала: 1) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) – аннуитетный метод; 2) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда); 3) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) – дает наивысшую норму капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью, причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода. Годовая ставка возврата капитала рассчитывается: , где: оставшийся срок экономической жизни (временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль).
Метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод позволяет оценить стоимость недвижимости в случае получения от него нестабильных де6нежных потоков, на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков доходов и остаточной стоимости в конце срока владения. В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить в виде: , где: - текущая стоимость объекта оценки; - денежный поток периода t; - ставка дисконтирования периода t; n – продолжительность владения, лет; - стоимость реверсии (перепродажи).
Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта доходным подходом. Для этого нужно: 1) определить величину потенциального валового дохода. По данным из сайта газеты «Из рук в руки» в среднем коттедж сдается за 30 тыс.руб./мес. Таким образом, потенциальный валовой доход будет: тыс. руб. 2) Потери от простоя дома составляют в среднем 1-2 месяца (зависит от времени года, месторасположения и т.д.). В данном случае, примем, что дом не сдавался 2 месяца, тогда потери будут составлять: тыс. руб. 3) операционные расходы за 2009 г. на содержание дома (по квитанциям) составили: а) переменные расходы: - электроснабжение (по квитанциям): Примерно 500руб. в месяц, значит, 500р *12 мес. =6 000 руб. (в год) - газоснабжение (по квитанциям): Примерно 1300 руб. в месяц, значит, 1300р. *12 мес. = 15 600руб. (в год) - водоснабжение (не оплачивается, поскольку имеется своя скважина, откуда насос и качает воду). - телефон (по квитанциям): Примерно 400 р. в месяц, значит, 400р *12 мес. = 4800 руб. (в год)
ИТОГО переменных расходов: 6 000+15 600+4800 = 26 400руб. (в год)
б) постоянные расходы: - страхование имущества от несчастных случаев (1,5% от остаточной стоимости по затратному подходу, равной 1 610 582,05 руб.): руб. - налог на имущество – 1% от остаточной стоимости: руб. -налог на землю: Площадь земельного участка: 800 (из кадастрового паспорта земельного участка). На основании решения представительного органа от 29 ноября 2005 г. № 2-3 «О земельном налоге»: Налог на землю = 0,2% * 80480,48 (кадастр.стоимость ЗУ)=160,96 руб. в) резерв на замещение: ежегодно 5% от ВС заменяемых конструктивных элементов (отделка). Удельный вес данных элементов по сб. 26, табл.21 УПВС составляет 15%. Восстановительная стоимость берется из затратного подхода (без НДС), равная 1 483 587 руб. Следовательно: руб. ИТОГО постоянных расходов: 24158,73+16105,82+160,96+11127=51 552,45 руб. Таким образом, общая сумма операционных расходов составляет: 51 552,45 + 26400 = 77 952,45 руб. 5) определение суммы чистого дохода: тыс. руб. Вычтем налог на прибыль (13% для ИЖС): 322,04 - (322,04*0,13) = 280,18 тыс. руб. 6) расчет ставки капитализации: а) в качестве безрисковой ставки примем средневзвешенную доходность рублевых вкладов 20 надежных банков РФ (для ЮЛ)- 9,7 % (см. журнал «Эксперт»). б) Учтем планируемую инфляцию на 2010 год, равную 10%. Следовательно: 9,7% *1,10=10,67%. в) Норма амортизации для ИЖС равна 1%/год. Следовательно, срок нормативной жизни составит- г) Но при достижении износа 70% и более здание подлежит сносу, значит, срок оставшейся экономической жизни составит: . д) Учтем необходимость постепенного возврата капитала: . е) Из рисков учтем низкую ликвидность объекта недвижимости: (исходя из среднего срока экспозиции для ОН ИЖС – 3 мес.) Рассчитаем ставку капитала: . Определение стоимости жилого дома по доходному подходу составляет: 280,18 тыс. руб./ 0,1503 ≈ 1 864,13 тыс. руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ При обследовании Индивидуального Жилищного Строения проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа систем внутреннего инженерного оборудования. Общий физический износ здания составил 8% При расчете физического износа использовался ВСН 53-86 (ведомственные строительные нормы). Согласно результатам исследования стоимость объекта недвижимости составила 3410421 руб., что говорит о целесообразности использования всех трех методов определения рыночной стоимости в совокупности, так как результат оказался близким к реальной ситуации в данном сегменте рынка. При исследовании был проведен анализ рынка жилья (коттеджного сектора) Альметьевского района. В случае, если необходимо получить достоверную и обоснованную оценку стоимости объекта недвижимости, необходимо использовать все подходы в совокупности. Т.к. видно из расчетов, использование только одного подхода может привести к ошибочным показателям.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Примечание 1. В случае отсутствия одного или несколько видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):
Примечание 2. При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определить в следующих размерах:
Удельные веса отдельных конструктивных элементов в % (к табл. 17)
|
Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Свободный on-line доступ. УПВС
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Приложение № 1
к постановлению
Кабинета Министров
Республики Татарстан
от 22.09.2008 г. № 690
Индексы
Объекты образования
2.1.1. Общестроительные работы (без специальных работ):
а) городская школа 50,40
б) сельская школа 43,65
2.1.2. Внутренние сантехнические работы:
а) водоснабжение (оцинкованные трубы) 39,77
б) канализация (полиэтиленовые трубы) 34,41
в) канализация (чугунные трубы) 33,58
г) отопление (конвекторы) 43,64
д) отопление (чугунные радиаторы) 53,22
е) вентиляция 54,97
2.1.3. Электротехнические работы:
а) электроосвещение 33,12
б) электросиловое оборудование 52,79
в) слаботочные устройства 50,20
ОБЪЕКТЫ АНАЛОГИ
Продается дом - Альметьевск
var _gaq=_gaq||[]; function trackAnalytics(d,b,c){c||(c=undefined);b||(b=undefined);_gaq.push(["trackerOLX._setAccount","UA-1240664-1"],["trackerCountry._setAccount","UA-"+d],["trackerAllProperties._setAccount","UA-2530746-1"]);_gaq.push(function(){var a=_gaq._getAsyncTracker("trackerOLX");b&&a._setDomainName(b);a._initData();a._addOrganic("Mail","q");a._addOrganic("Rambler","words");a._addOrganic("Aport","r");a._addOrganic("Webalta","q");a._trackPageview(c);a=_gaq._getAsyncTracker("trackerCountry");b&&a._setDomainName(b); a._initData();a._addOrganic("Mail","q");a._addOrganic("Rambler","words");a._addOrganic("Aport","r");a._addOrganic("Webalta","q");a._trackPageview(c);a=_gaq._getAsyncTracker("trackerAllProperties");b&&a._setDomainName(b);a._initData();a._addOrganic("Mail","q");a._addOrganic("Rambler","words");a._addOrganic("Aport","r");a._addOrganic("Webalta","q");a._trackPageview()})} function trackGAEvent(d,b,c,a){_gaq.push(["trackerOLX._trackEvent",d,b,c,a],["trackerCountry._trackEvent",d,b,c,a],["trackerAllProperties._trackEvent",d,b,c,a])}; trackAnalytics("137146-45", "olx.ru", "real-estate\/item\/81209508"); (function() { var ga = document.createElement('script'); ga.type = 'text/javascript'; ga.async = true; ga.src = ('https:' == document.location.protocol? 'https://ssl': 'http://www') + '.google-analytics.com/ga.js'; (document.getElementsByTagName('head')[0] || document.getElementsByTagName('body')[0]).appendChild(ga); })(); OLX.RU - доска бесплатных объявлений, частные объявления об аренде и купле/продаже www.olx.ru
Бесплатные объявления - Альметьевск
| Русский
English
Мой OLXМои объявления | войти or зарегистрироваться
Рубрика: Главная > Недвижимость > Продажа квартир, домов
продается дом — Альметьевск
Продается кирпичный дом в селе Шаран, ул. Центральная дом 4, площадь 250 кв.м. Имеется кирпичный гараж, сарай, баня(15м2), зимний погреб, плодово-ягодные насаждения, 6 соток земли. Все удобства дома. Обращаться по телефонам 8(34769)22918, 89875996282
Информация о пользователе
поиск в Интернет картинки топ100 новости объявления адреса
Везде Транспортные средства Недвижимость Работа Электронная техника Компьютеры Животные и Растения Услуги и деятельность Образование Красота и здоровье Коллекционирование и хобби Спорт и туризм Знакомства Товары Отдых и развлечения Промышленность Общество
Пример: пластиковые окна
Все регионы Выберите регион
Доска объявлений
Недвижимость
//'); //]]> | //'); //]]> google_ad_client = "pub-5960851014623802"; /* 200x200, создано 10.05.09 */ google_ad_slot = "4943674463"; google_ad_width = 200; google_ad_height = 200; google_protectAndRun("render_ads.js::google_render_ad", google_handleError, google_render_ad); |
© 2003-2010 <Где.ру> поисковая система
доска бесплатных объявлений Удалить Подписаться ПомощьРазработка ГДЕ.ру ДИЗАЙН
| ||||||||||||||||||||||
| Рубрики» Недвижимость (4189) Квартиры Комнаты Дома, дачи Коммерческая недвижимость Земля, участки Гаражи, стоянки Обмен Авто (1562) Работа (994) Аренда (568) Знакомства (71) Услуги (1207) Продажа (1420) Бизнес (71) Животные (284) Общество google_protectAndRun("ads_core.google_render_ad", google_handleError, google_render_ad); | |||||||||||||||||||||
|
| ||||||
|
Правила
Реклама
google_protectAndRun("ads_core.google_render_ad", google_handleError, google_render_ad); |
Смотрите также: Продаются административное здание, производственная база, ж/д тупик щенок той-терьера продается Продам авто после ДТП |
google_protectAndRun("ads_core.google_render_ad", google_handleError, google_render_ad); |
Курсовая работа
по дисциплине:
«Экономика недвижимости»
Тема:
«Определение рыночной стоимости ОН»
Выполнил: ст. гр. 11-402
Хаматдинов Р.Ф.
Проверил: Сабиров И.С.
СОДЕРЖАНИЕ:
ВВЕДЕНИЕ………………………………………..…………………………….3
Глава 1. Затратный подход..........................……………………………….…...4
1.1.Оценка стоимости восстановления (замещения)……………..….4
1.2. Оценка физического износа....
Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...
ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...
Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...
Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: