Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Глава 3. Сравнительный подход





Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; внесение поправок в цены сопоставимых аналогов; определение цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

 

Кратко сущность метода можно выразить формулой: .

Такой расчет проводится по каждому объекту-аналогу, затем результаты согласовываются.

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов производится по двум направлениям: элементы сравнения и единицы сравнения.

В качестве элементов сравнения обычно рассматриваются следующие показатели:

1) права собственности на недвижимость – сравнение объектов можно производить только при передачи одинаковых прав по объекту оценки и аналогу. Если права обременены налогом или долгосрочной арендой, то это необходимо учитывать в сделке добавлением текущей стоимости прав арендатора или кредиторской задолженности.

2) условия финансирования – расчеты между участниками сделки могут производиться разным способом: наличные или безналичные средства, бартер, возврат или передача долгов третьей стороне. Часто сделка финансируется со стороны продавца, т.е. предоставлением покупателю ипотечного кредита. В этом случае необходимо рассчитать текущую стоимость льгот при кредитовании, чтобы определить, какую сумму сэкономил покупатель (или потерял продавец).

3) условия продажи – должна отражать наличие специфических нетипичных отношений между продавцом и покупателем (например, родственные отношения, ограниченность во времени и т.д.). Расчет величины поправки можно произвести, сравнив цену сделки со среднерыночной ценой в данном сегменте рынка недвижимости.

4) дата продажи – поправки на дату продажи должна отражать фактическое изменение покупательской способности денежных средств на рынке недвижимости. В качестве индикатора изменения стоимости денег принимается индекс потребительских цен, которые публикуются Госкомстатом РФ (РТ).

5) местоположение – учитывается район города, удаленность от центра города (района), доступность транспорта и социальной сферы (школы, магазины), состояние экологической обстановки, ландшафт и т.д.

6) физические характеристики – поправки вносятся с учетом степени совокупного износа, общей (полезной) площади, назначение и использование, архитектурно-планировочное и конструктивное решения, наличие или отсутствие каких-либо улучшений на объекте и земельном участке.

Для расчета величины поправок возможно использование следующих методов:

· Методы на основе анализа парных продаж – подбираются два объекта, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением местоположения, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.

· Экспертные методы расчета поп равок – основывается на рыночной информации, например, среднерыночных ценах на жилье по районам города. Поправки вносятся в процентном выражении.

· Статистические методы расчета поправок – основывается на выявлении зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Этот метод самый трудоемкий.

После отбора подходящих объектов-аналогов и корректировка стоимости каждого из них для определения стоимости оцениваемого объекта необходимо согласовать результаты с помощью следующих методов:

1) метод минимальных поправок – стоимость оцениваемого объекта определяется как скорректированная стоимость объекта-аналога с наименьшей величиной абсолютной суммы корректировок, т.е. чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе согласования.

2) метод средневзвешенной стоимости – стоимость оцениваемого объекта определяется как средневзвешенная величина скорректированной стоимости всех объектов-аналогов. В этом случае каждому результату присваивается удельный вес, например, от валовой суммы корректировок.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта получается путем присвоения скорректированным величинам сопоставимых продаж удельных весов.

Цена того выбранного аналога, к которому применялось наименьшее количество и величина поправок, будет наиболее сопоставим с оцениваемым объектом, т.е. присваивается наибольший удельный вес. Например:

Произведем оценку объекта с помощью подхода сравнительного анализа продаж. Для этого выберем 5 объектов-аналогов, проданных за 1-2 месяца до проведения оценки нашего объекта. Представим выбранные аналоги в форме таблицы:

 

 

ИНФОРМАЦИЯ







Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычис­лить, когда этот...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.