|
|
Проблема понятия недвижимого имущества. Концепция реформирования законодательства о недвижимом имуществе.Определение недвижимого имущества закреплено законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ, в котором установлено, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без Определение недвижимой вещи по действующему законодательству. Помимо некоторых других законов, определяющих понятие "недвижимость" в порядке определения терминов, используемых в текстах таких актов, наиболее общее определение "недвижимости" ("недвижимого имущества") содержится в ст. 130 ГК РФ. При его выработке используется несколько юридико-технических приемов: · земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты прямо отнесены ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости. Указанные объекты являются недвижимыми вещами в силу своих естественных свойств; · применительно к иным объектам, являющимся недвижимыми в силу естественных свойств (так называемая "недвижимость по природе" - т.е. все, что связано с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи терпит ущерб, не позволяющий использовать далее ту же вещь по прежнему назначению) - дается не только примерный перечень этих объектов (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), но и называются критерии, которые позволяют в конкретной ситуации определить, является имущество недвижимым или нет; · режим недвижимости распространен, в силу указания закона, на ряд объектов, являющихся по своим естественным свойствам движимыми объектами (т.е. "недвижимость по закону"). Поскольку их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий связанности с землей, эти объекты перечислены непосредственно в абз. 2 п. I ст. 130 ГК РФ (речные и морские суда, воздушные суда, космические объекты); в ст. 130 ГК РФ содержится также указание о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Ими в настоящее время являются предприятия (ст. 132 ГК РФ) и кондоминиумы (ФЗ "О товариществах собственников жилья") и др. Оценка действующего законодательства. Определение недвижимости в силу присущих ей естественных свойств, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, является достаточно универсальным. Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, "... что прочно связано с землей, т.е. объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...", следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием. Помимо указанного критерия, ст. 222 ГК РФ законодательно вводит условия, при наличии которых такие объекты, неразрывно физически связанные с землей, как здания и сооружения, только и могут стать объектами права собственности и иных гражданских прав. Статья 222 ГК РФ позволяет говорить о наличии между указанными объектами недвижимости и земельным участком, на котором они находятся, не только физической, но и юридической связи. Предложения по совершенствованию действующего законодательства. Определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре. Также нет оснований и для того, чтобы вводить в определение недвижимой вещи такой дополнительный признак, как обязательность (подверженность) государственной регистрации (далее - ГР) самой вещи. Требование ГР недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков. Вопрос о ГР как элементе правового режима недвижимой вещи решен в действующем законодательстве посредством учреждения обязательной ГР вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременении этих прав (ст. 131 ГК РФ). Подобный подход соответствует общемировой практике. Кроме того, его последовательный характер нашел подтверждение при решении сложнейшей проблемы признания прав на недвижимость, возникших до 31 января 1998 г. - момента вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о ГР). Согласно ст. 6 Закона о ГР эти права признаются юридически действительными и какой-либо ГР самой недвижимости не требуется. § 2. Применение общих положений гражданского законодательства о вещах к недвижимым вещам Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о применении или неприменении к недвижимым вещам тех или иных гражданско-правовых норм о вещах. Вместе с тем, очевидно, что регулирование оборота недвижимых вещей невозможно при отсутствии точной классификации этих объектов, без определения их места в общей системе объектов гражданских прав. Предложения по совершенствованию законодательства: 1. Недвижимость всегда является индивидуально определенной вещью. Ее индивидуальный характер можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален. 2. Каждая недвижимая вещь должна представлять собой самостоятельный единый объект гражданского права. Соответственно сложная вещь, объединяющая по признаку использования по одному назначению разнородные вещи, при наличии у составляющих ей вещей признаков, предусмотренных ст. 130 ГК РФ, может быть сама признана недвижимой вещью (например, комплекс недвижимого имущества). 3. Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает, и образуются два или более самостоятельных объекта права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь. Одновременно регистрируется прекращение права на прежний объект. 4. В случае, если объект недвижимости является неделимой вещью (ст. 133 ГК РФ), то даже при возникновении права общей собственности неделимая недвижимая вещь сохраняет свое значение самостоятельного единого объекта гражданского права. С учетом сказанного необходимо исключить из ст.ст. 132, 558 ГК РФ, ст. 7 Водного кодекса РФ, ст. 127 Жилищного кодекса РФ указание на возможность купли-продажи, мены, дарения, аренды, залога и иных сделок по распоряжению частью единого объекта недвижимости. В случаях возникновения права общей собственности на недвижимость речь может идти об отчуждении доли в праве общей собственности (см. ниже).   Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...  Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...  Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...  Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|