|
|
Понятие и место наема жилого помещения в гражданском оборотеЭлементы договора наема жилого помещения Существенные условия договора наема жилого помещения Содержание договора наема жилого помещения, как обязательства Прекращение договора наема жилого помещения.
Крашенинников П.В. «Жилищное право», «Сделки с жилыми помещениями», «Проблемы применения гражданского и жилищного законодательства»
Вопрос №1. Термин наем жилого помещения употребляется в следующих правовых значениях: · Гражданско-правовой договор · Обязательственное правоотношение · Институт гражданского права · Ограничение обременения прав на жилые помещения в российском законодательстве Институт наема жилого помещения является достаточно молодым. В дореволюционном гражданском праве это понятие отсутствовало и ему соответствовали нормы об имущественном найме или аренде. В ГК РСФРС 1922г. наем жилого помещения регулировался нормами об имущественном найме. ГК РСФСР 1964г. содержит гражданско-правовые нормы о найме жилого помещения при этом, не дифференцируя их на нормы о социальном найме и коммерческом найме. Ныне действующая 2 часть ГК содержит нормы о договоре найма жилого помещения в специальной главе 35 (ст. 671-688 ГК). При этом законодатель ни чего не говорит о коммерческом наеме жилого помещения. В теории гражданского права термин наем жилого помещения трактуется как коммерческий наем. Нормы ГК регламентируют положения о договоре коммерческого найма. При этом социальный наем жилого помещения преимущественно регулируется ЖК, а нормы гражданского законодательства применяются к нему, если это прямо предусмотрено ГК. Соотношение жилищного и гражданского законодательства о наеме жилого помещения сводится к следующему: 1) Договор коммерческого найма всегда регулируется гражданскими нормами 2) Социальный наем, как правило, регулируется нормами жилищного права 3) Гражданские нормы применяются к социальному найму, если это прямо установлено законом Термин наем жилого помещения может рассматриваться в значении гражданско-правового договора. Существует 2 взгляда на правовую природу этого договора: 1) Наем жилого помещения – это вид договора аренды, который выделяется по специальному объекту – жилому помещению. Само жилое помещение должно соответствовать ряду требований: а) относится к недвижимому имуществу и представлять из себя квартиру, жилой дом, их часть или комнату б) жилое помещение должно предназначаться для проживания в них граждан. Перевод жилого помещения в нежилое, перепланировка и переоборудование может осуществляться в пределах, установленных законом. в) жилое помещение должно соответствовать санитарным, техническим и иным градостроительным норам и правилам 2) наем жилого помещения это самостоятельный гражданско-правовой договор, который регулируется специальными нормами гл.35 ГК и порождает правоотношения по передаче жилого помещения во временное владение и пользование нанимателя за плату. Принято выделять 2 вида договоров наема жилого помещении: · коммерческий наем · социальный наем жилого помещения
Договор найма жилого помещения (коммерческий наем) является консенсуальным, взаимным и возмездным договором. Данные признаки характерны и для договора социального найма.
Вопрос №2. Сторонами в договоре наема жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодатель – собственник жилого помещения или уполномоченное собственником лицо. Наймодателем может быть гражданин или ЮЛ. Нанимателем выступает только гражданин достигший 18 летнего возраста. Наниматели жилого помещения могут быть представлены не одним, а несколькими лицами. Такими лицами, как правило, являются члены семьи нанимателя жилого помещения. Членами семьи нанимателя жилого помещения принято именовать супругов нанимателя, его детей, родственников и иных лиц, которые совместно проживают с нанимателем в одном жилом помещении и ведут с ним общее хозяйство. В теории гражданского права эти лица делятся на 2 категории: 1) условные члены семьи 2) безусловные члены семьи Безусловными членными семьи нанимателя выступают супруги, которые для проживания в жилом помещении должны подтвердить свой статус. Дети подтверждают свое правовое положение документом о происхождении, а именно актовой записью о рождении ребенка и свидетельством о рождении. Под родственниками нанимателя закон понимает лиц, которые связаны определенной линией или степенью родства через общего родственника. К условным членам семьи принято относить иных членов семьи: свойственников, иные лица, которые не находятся в родстве или свойстве, но совместно проживающие с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство. Временные жильцы это лица, которые могут быть вселены в жилое помещение при соблюдении определенных условий: 1) они вселяются с согласия наймодателя 2) они вселяются с согласия нанимателя и членов его семьи 3) должна быть соблюдена норма жилой площади 4) временный жилец вселяется в жилое помещение с указанием срока проживания. Этот срок не может превышать 6 месяцев 5) временные жильцы вселяются в жилое помещение и пользуются им безвозмездно 6) временные жильцы не приобретают самостоятельного права пользования жилыми помещением и не несут ответственности за нарушение жилищного законодательства Наличие статуса временного жильца дает гражданину право проживать в жилом помещении. Однако такое лицо не может быть самостоятельным пользователем жилого помещения и не может нести ответственность за нарушение жилищного законодательства. Временный жилец должен освободить жилое помещение по истечению срока проживания, в противном случае он подлежит выселению.
Поднаниматели жилого помещения это лица, которые вселяются в жилое помещение по договору поднайма и приобретают право пользования жилого помещения на тех условиях, которые установлены в договоре. Сам договор поднайма производен от договора найма жилого помещения. Такая производность может состоять в следующих моментах: 1) договор поднайма действует на тот период, пока действует договор найма жилого помещения 2) если признается недействительным договор найма жилого помещения, то недействительным считается и договор поднайма 3) если договор найма жилого помещения заключен в ненадлежащей форме, то незаключенным признается и договор поднайма Существенными условиями договора поднайма являются: · предмет договора – жилое помещение или его часть. В судебной практике под частью жилого помещения принято понимать изолированное жилое помещение, выделенное в натуре в составе другого жилого помещения, отвечающее требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и имеющие самостоятельные вход и выход на улицу или в общий коридор жилого дома или квартиры. · Плата за поднаем. Она определяется по согласованию сторон и не фиксируется минимальными и максимальными размерами в законе · Форма договора является простой письменной и устанавливается в виде 1 документа, подписанного сторонами. Такой договор не требует государственной регистрации. Однако регистрируется как ограничение обременения права. · Установление срока сдачи жилого помещения в поднаем. Жилое помещение нельзя сдать на неопределенный срок. Поднаем является срочной сделкой, и срок определяется в рамках действующего договора найма жилого помещения. · Должны быть установлены правовые основания для сдачи жилого помещения в поднаем а) Получено согласие наймодателя б) Выражено согласие нанимателя и членов его семьи в) Если жилое помещение находится в коммунальной квартире, то должно быть получено согласие других нанимателей г) Должна быть соблюдена норма жилой площади д) Вселение поднанимателя должно соответствовать закону Поднаниматель приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением и отвечает в рамках заключенного договора. Иные лица, не приобретающие право пользования могут быть вселены в жилое помещение при наличии определенных требований: например, осуществление трудовой деятельности в семье нанимателя, оказание подрядных работ, оказание услуг. Для их вселения не требуется оформление договоров, а предполагается постановка в известность наймодателя. Такой субъект имеет право проживать в жилом помещении и осуществлять свою трудовую деятельность, но не имеет права самостоятельно пользоваться жилым помещением и за его действия отвечает наниматель.
Предмет – жилое помещение требования к которому установлены законом. Жилое помещение должно представлять из себя недвижимое имущество. Жилое помещение должно быть использовано по назначению для проживания в нем (нельзя размещать в жилом помещении промышленное производство). Оно должно отвечать санитарным, техническим и градостроительным нормам. Оно должно быть представлено в виде жилого дома, отдельной квартиры, их части или комнаты. Понятие данных жилых помещение установлено ст.16 ЖК. Жилой дом отличается от других жилых помещений по следующим критериям: 1) Он представляет из себя индивидуально-определенное здание 2) Состоит из комнат и вспомогательных помещений 3) Используется для проживания граждан и для удовлетворения их бытовых нужд в связи с проживанием Квартира отличается следующими параметрами: 1) Представляет из себя обособленное помещение в многоквартирном доме. Такое обособление является структурным в горизонтально-вертикальных осях. 2) Квартира состоит из 1 или нескольких комнат и вспомогательных помещений 3) Квартира используется для проживания граждан и удовлетворения их бытовых нужд Части жилого дома или квартиры представляют из себя выделенные в натуре и структурно обособленные от других жилых помещений жилого дома или квартиры комнаты и вспомогательные помещения. Под комнатой принято понимать часть жилого жома или квартиры, которые предназначены для непосредственного проживания граждан в этом жилом доме или квартире. В литературе существует 2 подхода на предмет понятия части жилого дома (квартиры): 1) Это понятие соответствует определению комнаты 2) Это понятие является более широким, чем комната и включает в себя вспомогательные помещения жилого дома/квартиры.
Форма договора. Договор оформляется письменно в виде 1 документа, подписанного сторонами, и не требует государственной регистрации. Однако регистрируется ограничение прав наймодателя на жилое помещение и обременение на само жилое помещение.
Срок. Договор заключается на максимальный срок до 5 лет и на минимальный срок до 1 года (долгосрочный и краткосрочный договор соответственно).
Плата по договору найма жилого помещения (или плата за пользование жилым помещением). Она состоит из 2 элементов: плата за наем, плата за коммунальные услуги. Плата за пользование жилым помещением определяется по соглашению наймодателя и нанимателя и не регулируется законом.
Иные условия по договору наема жилого помещения относятся к обычным условиям и регулируются законом. Среди них можно выделить: использование жилого помещения по назначению, права и обязанности нанимателя и наймодателя, ответственность за нарушение договора. В договор могут быть включены случайные условия. Они устанавливаются соглашением сторон и могут касаться порядка внесения платы, установления форм возмещения убытков. Если такие условия включены в договор, то они считаются существенными условиями.
Вопрос №3. По закону существенными условиями для наема жилого помещения являются: 1) Его предмет 2) Плата за наем или цена 3) Форма договора. Если договор заключен в ненадлежащей форме, то стороны не могут ссылаться на свидетельские показания, но могут представлять любые письменные доказательства (квитанции об оплате коммунальных услуг, письма с волеизъявлением заключить договор…). 4) Срок, на который заключен договор 5) Указание лиц, которые проживают с нанимателем жилого помещения, сведения об их статусе и правах по договору 6) Распределение обязанностей по капитальному и текущему ремонту. По общему правилу текущий ремонт осуществляет наниматель жилого помещения, а капитальный ремонт – наймодатель. Исключение из этого правила может быть установлено в договоре.
Вопрос №4. Договор наема жилого помещения является взаимным договором в силу чего и наймодатель и наниматель наделяются и правами и обязанностями. Обязанности наймодателя: 1) Наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение в пригодном для проживания состоянии 2) Заключить договор с нанимателем 3) Осуществление капитального ремонта жилого помещения Права наймодателя: 1) Своевременно получать плату за жилое помещение 2) Давать соглашение на вселение к нанимателю членов семьи, поднанимателей, временных жильцов и других лиц 3) Дача согласия на заключение договора поднайма 4) Право на продление договора найма жилого помещения. Это право называют преимущественным правом на возобновление договора 5) Право требовать от нанимателя проведения текущего ремонта
Наниматель обязан: 1) Своевременно вносить плату за жилое помещение 2) Отвечать за проведение текущего ремонта 3) Обязан нести ответственность по договору за себя, временных жильцов, поднанимателей, если это предусмотрено договором поднайма, членов семьи (несовершеннолетних), солидарную ответственность с другими членами семьи. Наниматель имеет следующие права: 1) Право пользоваться и проживать в жилом помещении 2) Право вселять в жилое помещение членов семьи и других лиц 3) Требовать от наймодателя проводить капитальный ремонт 4) Требовать предоставления жилого помещения в нормальном состоянии
Вопрос №5. Договор может быть прекращен в добровольном порядке по соглашению сторон, если истекает срок действия договора. В судебном порядке договор может быть прекращен по требованию наймодателя, по требованию любой стороны договора. Наймодатель может расторгнуть договор в судебном порядке в следующих случаях: 1) Не внесение нанимателем платы за жилое помещение в установленные сроки 2) Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами за которых он отвечает Суд при вынесении судебного решения должен установить разумный срок для устранения нарушения – по общему правилу до 1 года. Если наниматель не прекращает нарушать законодательство, то наймодатель может повторно обратиться в суд со следующими требованиями: а) Расторгнуть договор б) Выселить нанимателя и проживающих с ним лиц Наниматель должен быть выселен из жилого помещения, однако, он имеет право по исполнительному законодательству на рассрочку исполнения решения до 1 года. По заявлению нанимателя и наймодателя договор может быть расторгнут в суде по следующим основаниям: 1) Жилое помещение непригодно для постоянного проживания 2) Жилое помещение находится в аварийном состоянии
Выселение из жилого помещения. Выселение в теории гражданского права рассматривается в нескольких значениях 1) Мера защиты прав наймодателя и нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения 2) Мера ответственности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения 3) Как юридическая гарантия обеспечения жилищных прав 4) Как санкция за нарушение законодательства по найму жилого помещения Если проанализировать законодательство, то можно сделать логический вывод, что выселение является санкцией за нарушение законодательства по найму жилого помещения. Значение этой санкции заключается в следующем: 1) По средствам выселения расторгается договор наема жилого помещения в судебном порядке 2) Выселение гарантирует наймодателю освобождение жилого помещения 3) Выселение является мерой ответственности нанимателя по пользованию жилым помещением в пределах, установленных договором Современное законодательство признает только выселение в судебном порядке. Административное выселение в настоящее время не применяется. Правовые последствия выселения связаны со следующими юридическими действиями: а) Прекращается договор наема жилого помещения б) Лицо выселяется с предоставлением или без предоставления жилого помещения в) Лицо должно освободить жилое помещение от своего присутствия и вещей (прекращается ограничение обременения права на жилое помещение)
  ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...  Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...  Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...  Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|