Метод прямого сравнительного анализа продаж

Таблица характеристик для объектов аналогов

Таблица корректировок для объектов-аналогов

Процентная поправка обуславливает коэффициент, на который умножается цена объекта-аналога для учета отличия рассматриваемой его характеристики от оцениваемого объекта.

В данном разделе используются процентные поправки, которые определяются как процент от цены, полученной на предыдущем этапе корректировки. При этом скорректированная цена объекта-аналога после учета следующей по счету процентной поправки вычисляется по следующей формуле:

Цпi=Цп(i-1)*(1+Ппi), где

Цп(i-1) – цена объекта аналога до внесения i-й поправки,

Ппi- величина i-й поправки

Процентные поправки к единице сравнения

Физические характеристики

Процентные поправки, вычисляемые в этом разделе обуславливают коэффициент, на который умножается цена единицы сравнения (1кв.м) объекта-аналога для учета отличия рассматриваемой характеристики оцениваемого объекта. Скорректированные цены единицы сравнения для объекта-аналога

Цепi= Цеп(i-1)+ Цедн*Пепi, где

Цепi – цена единицы сравнения для объекта-аналога после i-ой процентной поправки,

Цедн - цена единицы сравнения до внесения процентных поправок,

Пепi- величина i-ой процентной поправки.

3. Абсолютные поправки к единице сравнения

Поправки, равные величине в денежном выражении, которая добавляется к единице сравнения или вычитается из нее, вычисляется по формуле:

Цепi=Цеп (i-1)+ Педi

4.Общие абсолютные поправки

Абсолютная денежная поправка вводится для выделения из всей цены объектов-аналогов величин, обусловленных дополнительными улучшениями и вклад которых в цену объекта-аналога можно определить непосредственно в денежном выражении. Скорректированная цена вычисляется по формуле:

Цеi=Цп-Пд1-….Пдi, где

Цеi – скорректированная цена объектов-аналогов,

Цп – цена объекта-аналога до внесения денежных поправок,

Пд1-..Пдi –величина абсолютных денежных поправок.

5.Согласование результатов

Скорректированная цена за 1 кв.м объекта-аналога равна отношению скорректированной цены объекта – аналога к площади оцениваемого объекта.

Согласование между собой скорректированных цен объектов-аналогов осуществляется по признаку относительной близости ценообразующих характеристик каждого из них к характеристикам оцениваемого объекта. Объект – аналог ближе к оцениваемому объекту по сравниваемым характеристикам, если отношение суммы абсолютных значений всех корректировок объекта-аналога к его первоначальной цене за 1 кв.м стремится к минимуму. Поэтому, объекту-аналогу с наименьшим отношением придается наибольший весовой коэффициент при согласовании результатов по всем скорректированным ценам объектов-аналогов.

При расчетах использовался курс доллара на 04.09.2001 равны 29,41 рублей за один доллар США.

Таким образом, рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Тверь, пр-т Чайковского, д.20, кв.20, определенная методом сравнения продаж, по состоянию на 04.09.2001 составляет (округленно):

218,0 тыс. рублей.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого метода при оценке объекта, определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой производится анализ.

3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход хорошо работает для только что построенных объектов или объектов, незавершённых строительством. Этот подход незаменим для объектов, не приносящих доход. Малое значение результату, полученному с применением этого подхода, придаётся при оценке рыночной стоимости доходных объектов, так как обычно его применение приводит к значительному завышению стоимости объекта.

Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Результатам, полученным с использованием этого метода, как правило, придается наибольший вес при оценке объектов коммерческой недвижимости, особенно, если не требуется значительных затрат на реконструкцию и ремонт.

Стоимость, полученная с применением сравнительного подхода, более всего отражает ту цену, которая может сложиться на рынке недвижимости. В то же время возникают проблемы получения достоверной информации об условиях продаж объектов, их цене и т.д. Результатам, полученным с применением сравнительного подхода (метод прямого сравнительного анализа продаж), придается наибольший вес при хорошо развитом рынке недвижимости.

В связи с тем, что квартирный рынок в Твери хорошо развит, при расчете рыночной стоимости квартиры применялся только сравнительный подход.

Таким образом, рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Тверь, пр-т Чайковского, д.20, кв.20, рассчитанная сравнительным подходом, составляет (округленно):

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: