Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Физический и моральный износ





Физический износ заключается в ухудшении технических качеств состояния конструктивных элементов – потере прочности, устойчивости, изолирующей способности и появлении деформаций.

Физический износ измеряют в процентах от стоимости здания путем установления износа отдельных конструкций и, далее, всего здания, используя значения удельных весов конструкций в составе здания. Физический износ наступает вследствие следующих факторов:

- старения материалов по истечении времени;

- негативного проявления дефектов, заложенных еще в процессе строительства;

- повреждений в процессе эксплуатации вследствие воздействия внешних факторов (воды, температуры, нагрузок и т.п.).

Поскольку долговечность отдельных конструкций и элементов здания разная, то и физический износ наступает и проявляется в разное время. Прежде всего потеря технических и эксплутационных свойств быстрее происходит с такими конструкциями, как столярные изделия, элементы отделки (окрасочные и штукатурные слои), кровля, отмостки и т.п. Гораздо устойчивее ведут себя несущие (несменяемые) конструкции (стены, элементы каркаса, перекрытия) [17].

Нормативные сроки эксплуатации различных конструктивных элементов здания, отделки, инженерного оборудования приведены в табл. 4.2.

 


Таблица 4.2

Нормативные сроки службы элементов зданий

№ п/п Наименования конструктивных элементов, отделки зданий и инженерного оборудования Усредненные сроки службы для зданий II группы капитальности, лет
Фундаменты Бетонные и железобетонные                            
Стены Каменные обыкновенные, сборные ж/б                            
Перекрытия Железобетонные сборные и монолитные                            
Деревянные по металлическим балкам                          
Деревянные по деревянным балкам                          

 



Продолжение табл. 4.2

Лестницы Площадки ж/б, ступени наборные                          
Крыши Из сборных железобетонных настилов                            
Стропила и обрешетка деревянные                          
Перегородки Гипсовые, гипсоволокнистые в жилых комнатах                          
Окна и двери Переплеты и дверные полотна с коробками                          
Штукатурные слои По бетонным и кирпичным стенам                          
В лестничных клетках, вестибюлях и др.                          

Продолжение табл. 4.2

 
Полы Паркет                            
Дощатые                            
Из линолеума                            
Из поливинилхлоридных плиток                              
Метлахская плитка по бетонному слою                            
Монолитная мозаика                            
Кровля Асбестоцементная плитка, асбошифер                            
Из черной стали: гладкие, металлошифер                            
Из оцинкованной стали, алюминия                              
Из рулонных материалов                              
Мастичная по бетонному основанию                              
Окраска и оклейка Масляная окраска столярных изделий и стен                            
                                                         

Окончание табл. 4.2

Горячее водоснабжение Трубопроводы черные и оцинкованные                            
Водопровод и канализация Трубопроводы черные и оцинкованные                            
Вентиляция Шахты и короба на этаже                          
Электроосвещение Электропроводка скрытая                          
Отделочные слои Штукатурка по кирпичу                          
Облицовка керамическими плитками                            
Облицовка естественным камнем                            
                                     

Правила оценки физического износа изложены в ВСН 53-86 (р)/Госгражданстроя [17]. Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющей различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

, (4.1)

где ФК физический износ конструкции, группы элементов или системы, %;
  Фi физический износ участка конструкции, элемента, определяемый по таблицам ВСН 53-86 (р) [17];
  Рi размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м2, м;
  РК размеры всей конструкции, м2, м;
  n число поврежденных участков.

Физический износ всего здания следует определять по формуле

, (4.2)

где Фз физический износ здания, %;
  Фкi физический износ отдельной конструкции, элемента, %
li коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, (удельный вес) элемента в общей стоимости здания;
n число конструкций, элементов.

Пример определения физического износа гражданского здания приведен в табл. 4.3.


Таблица 4.3

Расчет физического износа гражданского здания

№ п/п Характеристика элемента Техническое состояние элемента Удельный вес элемента в стоимости здания, % Износ элемента по результатам обследования, % Произведение данных в колонках 4 и 5
Фундаменты хорошее
Стены, перемычки и перегородки хорошее
Перекрытия, покрытия удовлет.
Кровля неудовл.
Полы удовлет.
Заполнения проемов неудовл.
Отделка удовлет.
Инженерное оборудование неудовл.
Прочие элементы удовлет.
ИТОГО: --

В результате расчета общий износ здания составляет

ФЗ = 30,3%.

Укрупненная шкала физического износа здания приведена в табл. 4.4.


Таблица 4.4

Укрупненная шкала физического износа

Физический износ, % Оценка технического состояния здания Общая характеристика технического состояния здания Ориентировочная стоимость ремонта, % от восстановительной стоимости
0 – 20 Нормативное Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на работоспособность здания. 0 – 11
21 – 40 Работоспособное Конструктивные элементы пригодны для эксплуатации. Дефекты и повреждения устраняются ремонтом и усилением конструкций. 12 – 36
41 – 60 Ограниченно-работоспособное Работоспособность и устойчивость здания нарушены. Требуется капитальный ремонт с заменой и восстановлением несущих конструкций. 37 – 90
61 – 80 Аварийное Состояние несущих элементов аварийное. Здание не работоспособное. 91 – 120

Окончание табл. 4.4

  Аварийное Несущие элементы разрушены. Здание подлежит разборке.

Моральный износ отражает функциональное старение здания (особенно это относится к жилым зданиям), его элементов и инженерных систем, благоустройства. Моральный износ характерен несоответствием современному уровню нормативных требований по конструктивным, объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим и требованиям комфортности жилищ, что вызывает необходимость модернизации жилых и общественных зданий (см. рис. 4.3) [10].

При разработке проектов реконструкции приходится встречаться с решением проблем, сопутствующих моральному износу, например:

- площадь помещения для принятия пищи или физкультурного зала меньше, чем требуется по нормам;

- больничные помещения имеют только естественную вентиляцию, а устройство принудительной системы вентилирования требует больших дополнительных затрат, или ее устройство невозможно по объемно-планировочным особенностям постройки;

- расстояния между зданиями настолько малы, что нарушаются элементарные санитарные нормы по инсоляции помещений; отсутствие в квартирах прихожих (передних); расположение санузлов не по вертикали;

- низкие потолки людских помещений, малая площадь комнат для проживания и т.п.


 

Рис. 4.3. Влияющие факторы морального износа


Показатели фактического морального износа не могут быть одинаковы для всех городов и регионов, так как разница климатических поясов и социальных требований влияют на учитываемые показатели морального износа. Показатели износа также меняются и во времени. Так, например, по методике, действовавшей в течение 1970-х годов, рекомендовалось учитывать 27 показателей морального износа, а по методике 1980-х годов учитывается только восемь.

Категория износа в целом по зданию в этом случае определяется по категории максимального морального износа, установленного для любого из перечисленных признаков.

Всего установлено четыре категории морального износа, каждая характеризуется определенными показателями недостатков. Наивысшая категория износа – первая.

Категория морального износа вычисляется следующим образом:

, (4.3)

где П процент дефектных квартир по отношению к общему количеству квартир или соотношение фактических и нормируемых площадей;
  Б балл, определяемый по таблице, разработанной для данного региона или отдельно взятой группе старых зданий (пропорционален с оценкой износа);
  К поправочный коэффициент на количество квартир в доме.

Примечание: когда оценка поквартирная, поправочный коэффициент принимается при площади квартиры:

30 м2 и более – 1; 20-29 м2 – 0,9;

10-19 м2 – 0,8; менее 10 м2 – 0,7.

Моральный износ как фактор снижает восстановительную стоимость здания в технической инвентаризации при переоценке основных фондов.

Например, если в 3-этажном кирпичном доме отсутствует горячее водоснабжение с ванными комнатами, то восстановительная стоимость здания снижается на 3,6%, а при отсутствии телефонизации – на 0,4%.

По балльной системе 1970-х годов категория морального износа определялась по табл. 4.5.

Таблица 4.5

Ми, % более 20 15-19 10-14 5-9 менее 5
Категория износа *

Категория износа, обозначенная знаком *, не учитывается, т.к. износ считался допустимым.

По балльной системе 1980-х годов определение категории проводилось по показателям, приведенным в табл. 4.6.

Моральный износ Ми в настоящее время определяют в процентах по укрупненным показателям, приведенным в табл. 4.7.

Таблица 4.6

№ п/п Наименование признаков морального износа по категориям Количество (%) Категория
Жилые комнаты, расположенные под кухнями или санузлами до 10
Квартиры с темной кухней до 5
Квартиры с высотой комнат < 2,5 м до 10
Квартиры без ванных комнат до 20
Квартира отделена от лестничной клетки перегородкой до 5

Таблица 4.7

Укрупненные показатели морального износа зданий

Ми, % Краткая характеристика здания
0 – 15 Планировка квартир во всем доме пригодна для посемейного заселения; средняя площадь квартир до 45 м2, дом оснащен некоторыми видами современного благоустройства (могут отсутствовать горячее водоснабжение и телефон); перекрытия и перегородки несгораемые
16 – 25 То же, но не хватает отдельных видов благоустройства, в частности ванн; перекрытия и перегородки деревянные полностью или частично
26 – 35 Планировка квартирная, но неудобная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 65 м2. Отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, лифт, мусоропровод, телефон, могут отсутствовать местами ванные комнаты); перекрытия и перегородки деревянные полностью или частично
36 – 45 Планировка различная в отдельных частях дома, не всегда совпадает по вертикали, непригодна для посемейного заселения; средняя площадь жилищ до 85 м2. Местами темные или проходные кухни; отсутствуют ранее перечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты; перекрытия и перегородки полностью деревянные.

 

Окончание табл. 4.7









Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2018 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.