Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Создание и деятельность товарищества собственников жилья





 

Товариществом собственников жилья гтризнается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Деятельность ТСЖ регулируется ГК РФ и ФЗ от 12 января 1996 г. «О некоммерческих организациях»[50].

В гл. 13 Кодекса не говорится о наименовании, которое должно иметь это юридическое лицо. Однако нормы ГК РФ и ФЗ «О некоммерческих организациях» содержат императивные предписания на этот счет. Согласно п. 1 ст. 54 ГК РФ и п. 1 ст. 4 ФЗ «О некоммерческих организациях» наименование некоммерческой организации должно содержать указание на ее организационно-правовую форму и характер деятельности. В название товарищества собственников жилья должны обязательно включаться слова «товарищество собственников жилья» как указание на организационноправовую форму этого некоммерческого юридического лица и одновременно на его характер деятельности.

Учредительным документом товарищества собственников жи-лья является устав, который утверждается на учредительном собрании будущих членов этого юридического лица. Порядок созыва и проведения учредительного собрания будущих членов товарищества собственников жилья совпадает с порядком, установленным для созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.



Членство в товариществе является добровольным, на этот счет имеется постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П, в котором пп. 1, 3 и 4 ст. 32 ФЗ «О товарищетвах собственников жилья» в той мере, в какой они допускали (обязательность членства в товариществе собственников жилья без юбровольного волеизъявления собственника жилого помещения, )были признаны не соответствующими ст. 30 Конституции РФ.

Законодатель не регулирует порядок приема и выхода собтвенников жилых помешений из товарищества собственников килья. Этот вопрос является важным, так как раздел VI Кодекса не содержит каких-либо указаний по данным вопросам, в то зремя как ФЗ «О некоммерческих организациях» (п. 3 ст. 14) этносит эти сведения к обязательным положениям устава неком-черческой организации, имеющей членство. Поэтому в уставе говарищества необходимо определить процедуру как приема в члены товарищества, так и выхода, правила исключения из товарищества. Это важно еще и потому, что товарищество собственмиков жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов говарищества. Члены товарищества собственников жилья не отзечают по обязательствам товарищества.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ст. 136 ЖК РФ).

Часть 1 статьи 136 ЖК ограничивает право собственников помещений в многоквартирном доме на объединение в несколько товариществ. Даже если между собственниками помещений сложились неприязненные отношения, они не вправе объединиться с собственниками соседних многоквартирных домов для создания товарищества. Ситуация, при которой часть собственников помещений является членами одного товарищества собственников жилья, а часть собственников помещений в том же многоквартирном доме членами другого товаришества, исключается ЖК.

Что может помешать собственникам вступить в члены товаришества, созданного собственниками жилых помещений соседнего дома? Если буквально толковать положения закона и принять во внимание принцип свободы объединения граждан в некоммерческие организации, то ничто не препятствует собственникам помещений одного дома вступить в члены товарищества собственников жилья, созданного в другом многоквартирном доме.

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженернотех-нического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах (п. 1 ст. 139 ЖК РФ).

Права и обязанности товаришества собственников жилья (ст.ст.137, 138 ЖК РФ)

Товарищество собственшков жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК РФ и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расхо-дов на год товарищества размеры платежей и взносов для каж-дого собственника помещения в многоквартирном доме в соот ветствии с его долей в праве общей собственности на общее имушество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляюшим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;

8) в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязаыностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов;

9) товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество вправе потребовать принудительного возмещения платы за жилье с собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества, только тогда, когда между собственником и товариществом заключен соответствующий договор. Если договор заключен с управляющей организацией как самим товариществом, так и собственниками жилых помещений, не являющимися членами товаришества, то лишь эта управляющая организация вправе требовать принудительного возмещения соразмерных расходов за услуги по содержанию и ремонту об-щего имущества в части, выпадаюшей на долю собственника жилого помещения.

Товарищество собственников жилья может требовать возмещения убытков с лиц, не являющихся членами товарищества, только при неисполнении ими своих договорных обязательств или причинении вреда общему имушеству собственников жилых помещений в многоквартирном доме незаконными действиями. С членов товарищества собственников жилья такое товарищество вправе требовать в судебном порядке возмещения убытков в случае нарушения ими своих обязанностсй, установленных в уставе товарищества.

Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Товаришество собственников жилья вправе предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товаришества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Права товарищества, предусмотренные пп. 3, 4 ч. 2 данной статьи, товарищество вправе осуществлять только с согласия как членов товарищества, так и иных собственников жилых поме-щений в многоквартирном доме. Согласно ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица осуществляют фажданские права по своей воле и в своем интересе. Отсюда следует, что собственник приобретает имушество в собственность только по своему решению. Принудительно имущество в собственность приобретаться не может.

5) заключать сделки и совершать иные отвечаюшие целям и задачам товарищества действия.

Товарищество собственников жилъя обязано:

1) обеспечивать выполнение требований ЖК, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

 

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту обшего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имушество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Обязанности товарищества, установленные в пп. 5—8, подлежат исполнению только в отношении членов товарищества, а не всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, иначе это будет навязыванием услуг и присвоением полномочий, что является нарушением гражданских прав собственников жилых помещений. Перечисленные в пп. 5—8 обязанности товари-шества могут возникнуть только из договора между собственником жилого помещения, не являющимся членом товарищества, с товариществом собственников жилья.

ТСЖ может быть реорганизовано (ст. 140 ЖК РФ). Реорганизация осушествляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством: согласно ст. 57 ГК РФ и ст. 16 ФЗ «О некоммерческих организациях» реорганизация товарищества собственников жилья может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения и преобразования.

Решение о реорганизации товарищества принимается общим собранием членов товарищества.

Участвовать в реорганизации в форме слияния, присоединения могут только товаришества собственников жилья. Создаваться при разделении и выделении также могут лишь товарищества собственников жилья. Преобразовываться товарищество собствен-

ников жилья согласно ч. 2 ст. 140 Кодекса может только в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Следует помнить, что в соответствии со ст. 14 Вводного закона все жилищные и жилищно-строительные кооперативы, члены которых полностью выплатили свои паевые взносы за предоставленные кооперативом жилые помещения, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья или ликвидированы.

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст.ст. 61—65 ГК РФ, ст.ст. 19~21 ФЗ «О некоммерческих организациях»), особенностей ликвидации то-варищества собственников жилья ЖК не предусматривает. Если при ликвидации товарищества стоимость его имущества окажется недостаточной для удовлетворения всех требований кредиторов, то товарищество ликвидируется в порядке, установленном ФЗ от 26 октября 2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)»[51].

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Изменение соотношения голосов собственников жилых помещений — членов товарищества и лиц, не являющихся членами товарищества, может произойти по разным причинам: вследствие отчуждения жилых помещений членами товарищества, смерти члена товарищества и др.

Гибель недвижимого имущества собственников жилых помещений также может влечь за собой ликвидацию товарищества собственников жилья.

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

Согласно ст. 121 ГК РФ некоммерческие юридические лица могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих некоммерческих юридических лиц. Поэтому товарищества собственников жилья могут объединяться в ассоциации (союзы) товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом многоквартирных домов, а также иных соответству юших целей (координация деятельности в этой области, повышение эффективности управления, реализация совместных программ и проектов). Объединения товариществ собственников жилья вправе вести и соответствующую предпринимательскую деятельность. Порядок создания и деятельности объединения регулируется ГК РФ (ст. 121) и положениями ФЗ «О некоммерческих организациях».

Товаришества собственников жилья, объединяясь в ассоциацию (союз), не утрачивают своей самостоятельности и прав юридического лица, но несут субсидиарную ответственность по обязательствам объединения в размере и порядке, предусмотренных учредительными документами ассоциации (союза). Поэтому решение о вступлении в объединение следует относить к компе-тениии общего собрания членов товариществ собственников жилья как высшего органа управления товарищества.









Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2019 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.