Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Введение. История оценки недвижимости в России 2 глава





Показатель нормативно рассчитываемой стоимости ИК применяется в практике как налоговых органов, так и органов государственного страхования имущества. К этому показателю могут обращаться также и судебные органы для оценки ущерба по искам. Хотя нормативно рассчитываемая стоимость может не соответствовать рыночной стоимости, но и нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую, подразделяемую на первоначальную, восстановительную и остаточную.

Балансовая стоимость − это затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средств предприятия, числящихся на его балансе.

Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергается реконструкции или модернизации, либо до момента официально назначенной переоценки фондов.

Восстановительная стоимость − это стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях. Восстановительная стоимость − также бухгалтерский термин по переоценке основных фондов. К данной работе могут привлекаться современные оценщики, задача которых рассчитать полную восстановительную стоимость элементов основных фондов методом замещения, т.е. по современной рыночной стоимости аналогичных объектов.

Если из балансовой стоимости вычесть накопленную за период эксплуатации сумму износа, то получим остаточную стоимость.

Стоимость воспроизводства − это стоимость точной копии объекта имущества, приобретаемой или воспроизводимой в настоящее время по ныне действующим ценам.



Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современную стоимость конкретного объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов, стандартов и т.д.

Стоимость замещения − это текущая стоимость нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

С точки зрения изменения в состоянии объекта после сбыта, вызвавшего необходимость оценки, различают стоимость ИК, продолжающего функционировать, и ликвидационную стоимость.

Стоимость ИК, продолжающего функционировать − стоимость такого объекта купли-продажи, который после совершения сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход.

Функционирующий ИК, рассматривается как обособленная производственная система, его стоимость − не простая сумма стоимостей отдельных элементов. В стоимости функционирующего ИК надо учесть еще особые свойства, характерные для системы в целом. Например, если нужно оценить стоимость станочного парка какого-либо производства, то будет недостаточно сложить стоимости отдельных станков, транспортирующих и вспомогательных установок. Нужно иметь ввиду еще целый ряд факторов, которые повышают стоимость всего этого производственного комплекса: организацию рабочих мест, систему управления, “ноу-хау” в технологии и т.д.

Ликвидационная стоимость − это стоимость ИК, который после совершения сделки будет распродан по частям. Данное понятие противоположно понятию стоимости функционирующего объекта. Оценка ликвидационной стоимости предприятия имеет место, например, при его принудительной ликвидации в следствии банкротства и открытой распродаже на аукционе. Для оценки ликвидационной стоимости станочного парка достаточно определить рыночную стоимость отдельных единиц оборудования, которые будут распроданы и уже не будут функционировать в едином комплексе. Правда при этом нужно учесть еще затраты на демонтаж и подготовку к продаже.

Понятие ликвидационной стоимости в теории оценки не совпадает с данным понятием в бухгалтерском учете, где под ликвидационной стоимостью понимается стоимость сдаваемых на склад оставшихся в результате ликвидации объекта основных фондов (запасные части, материалы, металлолом и т.д.)

В зависимости от ситуации оценки различают несколько видов стоимости: инвестиционная, потребительская, страховая, утилизационная, таможенная.

Инвестиционная стоимость − это стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. Инвестиционная стоимость понимается как прирост рыночной стоимости ИК в результате инвестиций в данный ИК. К оценкам инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. Показатель инвестиционной стоимости наиболее применим в оценке стоимости, а также машин оборудования и интеллектуальной стоимости.

Потребительская стоимость − субъективная ценность ИК для его конкретного владельца. Эта стоимость основана на эффективности использования ИК, которая проявляется в получаемой прибыли, удобствах, полезности. Сведения о потребительской стоимости необходимы тогда, когда нужно сравнить оцениваемый ИК с аналогами, имеющими разное качество и полезность.

Страховая стоимость − это рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре (полисе). Страховая стоимость рассчитывается поэтапно, что необходимо для страхового возмещения. Обычно страховая стоимость определяется как стоимость замещения, т.к. после страхового случая страхователю приходится восстанавливать свое имущество, приобретая новое.

Утилизационная (скраповая) стоимость − стоимость утилизированных материальных активов, достигших предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потерявших свою первоначальную полезность.

Скраповая стоимость − это вторичная стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.

Таможенная стоимость − стоимость импортируемых объектов, используемая для начисления таможенной пошлины, сборов и других таможенных платежей, а также для определения штрафов и других санкций за таможенные правонарушения и для ведения таможенной статистики.

Приступая к оценке, оценщик должен точно установить, какого вида стоимость ему следует рассчитать исходя из поставленной цели.

 

2.3 Основные принципы определения рыночной стоимости

Основные принципы, которые необходимо соблюдать при оценке стоимости ИК можно объединить в следующие три группы:

- группа 1 − принципы, основанные на представлениях владельца имущества;

- группа 2 − принципы, связанные с рыночной средой;

- группа 3 − принципы, связанные с эксплуатацией имущества и принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Рисунок 11. Принципы оценки недвижимости

Принципы, основанные на представлениях владельца имущества:

− принцип полезности. ИК обладает полезностью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, т.е. способен удовлетворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.

− принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с эквивалентной стоимостью

− принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получения доходов в будущем. Оцениваемая стоимость − это текущая стоимость всех будущих доходов.

Принципы, связанные с рыночной средой:

− Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость ИК зависит от внешней экономической среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный ИК влияет на стоимость других связанных с ним ИК.

− Принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Наличие дефицита, т.е. превышение спроса над предложением, повышает цену.

− Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций. Использование сверхприбыли в оценке стоимости ИК искажает результат.

− Принцип изменения стоимости. Стоимость ИК непрерывно изменяется во времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества:

− Принцип факторов производства. ИК является элементом производственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход − результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки стоимости ИК нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формирование дохода всей системы. Содержание данного принципа иллюстрирует рисунок 2.

− Принцип вклада. Включение дополнительных активов в ИК эффективно тогда, когда они повышают рыночную стоимость ИК. Любые добавочные элементы к ИК оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости ИК превышает затраты на приобретение этих элементов.

Например, застройщик решает построить ли при жилом комплексе бассейн. Затраты на строительство бассейна составят 17500 долл. При наличии бассейна комплекс будет стоить 1 650 000 долл., без него - 1 400 000 долл. Таким образом бассейн добавляет к общей стоимости 250 000 долл. Поскольку затраты на это удобство ниже, чем его вклад в стоимость, расчетливый застройщик должен построить бассейн.

− Принцип пропорциональности (сбалансированности). Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много − перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соответствии друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

 

Вариант 3. ГЛАВА 3 ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

3.1 Этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

Постановка вопроса об оценке.

Отбор информации, необходимой для оценки.

Анализ информации.

Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбор единой оптимальной величины стоимости.

Составление отчета об определении стоимости.

Рисунок 12. Этапы процесса оценки недвижимости

Постановка вопроса об оценке означает ясное и четкое задание по определению стоимости объекта недвижимости, а именно:

− определение объекта недвижимости;

− определение прав собственности;

− установление цели использование оценки;

− указание даты оценки стоимости;

− определение других ограничивающих условий;

Объект недвижимости определяется, прежде всего, адресом улицы, размещением или другой обязательной информацией. Далее дается полное юридическое описание, указывающее точное размещение границы собственности.

Юридическое описание недвижимости обычно получается из обследований земли и хранится в государственных записях (земельный кадастр).

Далее становится вопрос. Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка стоимости может быть использована для определения:

− цены продажи или покупки;

− суммы ссуды;

− условий аренды;

− стоимости активов в финансовых отчетах;

− вклада в уставной капитал при совместном предпринимательстве;

− основы для компенсации при отчуждении данного объекта недвижимости.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, постоянно меняются. Поэтому оценка стоимости считается достоверной только на определенную дату. Внезапные изменения в бизнесе и на рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

Рисунок 13. Этап постановки вопроса об оценке недвижимости

По времени оценка стоимости может быть текущей, ретроспективной, перспективной.

Большинство оценщиков определяет оценку текущей стоимости.

Ретроспективная оценка − это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. При этом от оценщиков могут потребовать исчисление налога на наследование (дата смерти), требования по страхованию (страховых взносов, дата страхового случая), налога на имущество (дату приобретения), определение стоимости для судебного разбирательства (дату утраты) и т.д.

Перспективная оценка стоимости − это оценка стоимости долей собственности в предлагаемых предприятиях, или стоимости к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда предприятия по плану достигнет стабильного положения.

Вторым этапом процесса оценки является отбор информации для оценки.

Информация для оценки бывает трех типов: общая, специфическая, конкурентный спрос и предложение,

Рисунок 15. Этап отбора информации

Общая информация состоит из информации о тенденциях в экономических, социальных, экологических, политических (прежде всего правительственных) сферах, которые влияют на стоимость собственности, т. е. собственности вообще без конкретного ее объекта. Например, путем анализа общей информации можно выявить тенденцию типа перемещения населения которая снижает уровень жилищного строительства в районе.

Специфическая информация − это информация, относящаяся к собственности, которая оценивается, и к аналогичной собственности. Она включает юридическую информацию, сведения о расположении объекта, стоимости, расходах и доходах, продажах аналогичной собственности или ее частей. К специфической относится информация о финансовых соглашениях, способная повлиять на продажные цены, а также сведения об истории права собственности и использовании недвижимости в прошлом, из которых можно установить, имеются ли на данной территории или в данном объекте недвижимости ядовитые отходы, опасные материалы и т.д.

Информация о конкурентном спросе и предложении относится к конкурентоспособности недвижимости на ее будущем рынке, информация о спросе включает занятость, доходы и информацию, относящуюся к потенциальным пользователям недвижимости.

Третий этап процесса оценки недвижимости − это анализ собранной информации.

Анализ недвижимости, приносящей доход, производится традиционным способом (приемы сравнения, сводки и группировки ценной подстановки и т.д.), а также с использованием различных финансовых коэффициентов.

1. Коэффициент валовой арендной платы (КВА), который измеряется отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к общему месячному доходу, приносимому сдаваемой в аренду недвижимостью:

,

где С − рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.;

Д − месячный арендный доход, руб.

2. Коэффициент валового дохода (КВД), определяющийся отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к годовой сумме валового дохода, приносимого данной недвижимостью:

,

где ВД − годовая сумма валового дохода, руб.

Валовой доход (ВД) включает в себя арендный доход и доходы, полученные от других источников, не связанные с арендой данной недвижимости.

Коэффициенты валовой арендной платы (КВА) и валового дохода (КВД) могут быть использованы: для сравнения качественных (по доходам, производительности) характеристик объектов недвижимости при использовании метода сравнения продаж; как средство оценки рыночной стоимости недвижимости, давно не продававшейся на рынке:

и

,

где ПС − ориентировочная (приближенная) рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.

3. Коэффициент плотности застройки участка (КЗП), рассчитывающийся как отношение площади застройки к площади застройки к площади земельного участка:

,

где − площадь застройки, м2;

− площадь земельного участка, м2.

Пример

Органами местной власти установлен коэффициент плотности застройки 4. Это означает, что общая сумма всех этажей не должна более чем в четыре раза превышать площадь земельного участка.

Нормативные акты по зонированию территории обычно ограничивают плотность застройки на различных участках земли. По этому цена земельного участка зависит от максимальной плотности разрешенной нормами зонирования.

4. Коэффициент емкости рынка недвижимости (КЕР), который представляет собой отношение количества объектов недвижимости, проданных или сданных в аренду, к общему количеству объектов недвижимости предназначенных для продажи или сдачи в аренду:

,

где n − количество объектов недвижимости, проданных или сданных в аренду за отчетный период, ед.;

n0 − общее количество объектов недвижимости, предназначенных для продажи или сдачи в аренду за тот же период, ед.

Этот коэффициент позволяет определить, сколько единиц собственности данного вида будет куплено или сдано в аренду в течение определенного времени в данном районе.

Чем больше величина КЕР недвижимости, тем больше вероятность того, что период заключения договоров на продажу или аренду недвижимости данного вида будет коротким.

5. Коэффициент проникновения на рынок (КП), который измеряется отношением количества объектов недвижимости, сданных в аренду, к общему количеству конкурирующих объектов недвижимости, сданных в аренду:

,

где nа − количество объектов недвижимости, сданных в аренду за определенный период, ед.;

nк − общее количество конкурирующих объектов недвижимости, сданных в аренду на рынке за тот же период, ед.

Данный коэффициент позволяет определить ожидаемые масштабы сдачи в аренду оцениваемой собственности. Величина коэффициента проникновения на рынок зависит от рыночной конкурентоспособности объекта и от умения менеджера сдавать собственность в аренду, т. е. от его профессионализма, деловой активности и т.д.

Четвертый этап процесса оценки недвижимости − это расчет конкретной стоимости объекта недвижимости.

Методика оценки недвижимости включает в себя применение различных методов и приема расчетов стоимости на основе анализа имеющейся информации (рисунок 16).

Применяется три метода определения стоимости:

− затратный;

− сравнения продаж;

− капитализации дохода.

Ко многим проблемам оценки применимы все три метода. Использования более одного метода позволяет дать более реальную оценку стоимости.

Так, метод затрат может быть неприменим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накаленную амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устаревания, которые трудно оценить.

Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения.

Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей домов, занятых собственником. Капитализация доходов обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов.

По этому, где это только возможно, оценщики применяют, по крайней мере, два метода. Полученные альтернативные оценки стоимости служат полезной проверкой друг друга.

Процесс оценки недвижимости завершается составлением отчета об определении стоимости. Задание не завершено, пока вывод не представлен в отчете и он не представлен клиенту.

Отчет об оценке включает: всю информацию, которая была собрана и проанализирована; применяемые методы оценки; факторы, повлиявшие на итоговую оценку стоимости.

Отчет − это материальное выражение работ оценщика. Оценка стоимости − это мнение оценщика о стоимости. Оно может не совладать с мнением собственника недвижимости и с его будущими действиями. (Например, вместо продажи − собственник может подарить).

 

3.2 Методы оценки недвижимости

Метод затрат

Метод затрат базируется на принципе: «покупатель обычно не платит за собственность больше, чем затратил на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. По этому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства копии или замены для зданий и после вычитания амортизации (износа) и устаревания в структурах по всем причинам. Метод затрат особенно полезен в оценке новых зданий или объектов недвижимости, которые редко продаются».

Использование метода затрат для определения стоимости недвижимости показано на рисунке 16. (Б. ст. 120)

Рисунок 16. Схема определения стоимости недвижимости

методом затрат

 

Метод сравнения продаж

Сущность метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности.

При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется.

При этом методе оценщик вычисляет степень сложности или различия между оцениваемым объектом и сравнимыми продажами, рассматривая различные элементы сравнения:

− условия финансирования;

− условия продажи;

− условия (состояния) рынка;

− размещения;

− физические характеристики;

− экономические характеристики;

− использование;

− недействительные компоненты стоимости;

− переданных прав на недвижимость;

− прав собственности на недвижимость.

Рисунок 17. Схема определения стоимости недвижимости

методом сравнения продаж

Цена объекта недвижимости определяется выгодой от продажных прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут продаваться вместе с существующими арендными договорами.

Учет разницы между рыночной и контрактной арендой платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности.

Исходным моментом при корректировке является положение: полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

1. Условия финансирования

Условия финансирования сделки бывают рыночные и не рыночные. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду вызывает разные варианты договоров. Могут быть следующие варианты договоров:

1. Финансирование сделки кредитором:

продавец выписывает проценты за кредит, которые покупатель-должник требует для его получения.

В этом случае для корректировки из продажной цены выплачивают сумму процентов.

2. Финансирование сделки продавцом:

продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит.

2. Условия продажи

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене:

ниже рыночной, если: продавцу необходимо срочно продать собственность или между участниками сделки существует семейная или деловая связь;

выше рыночной.

3. Состояние рынка

Состояние рынка − это изменение рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка влияют:

− инфляция и дефляция;

− изменения в спросе и предложении;

− в налогообложении и т.д.

Величина корректировки определяется из анализа продаж объектов с постоянными физическими и экономическими характеристиками на одном и том же рынке.

4. Размещение

Под размещением понимается местоположение данного объекта недвижимости. Величина корректировки определяется из анализа продаж аналогичных объектов в разных местах, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.

 

5. Физическая характеристика

Физическая характеристика объекта недвижимости включает в себя размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, состояние окружающей среды, и т.д. Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого момента различия.

6.Экономическая характеристика

Экономическая характеристика объекта недвижимости состоит из текущих расходов, качества управления, условий и сроков аренды, величины чистой прибыли или дохода и т.д. Данное сравнение относится только к объектам недвижимости, приносящим доход.

7. Использование

Нельзя сравнивать два объекта недвижимости, один из которых после продажи может быть использован не так, как объект оценки. Например, вместо ресторана будет функционировать магазин.

8. Недействительные компоненты стоимости

Эти компоненты стоимости, не связаны с недвижимостью, например для гостиниц, ресторанов, магазинов - стоимость оборудования, мебели, приборов, посуды и т.д. При сравнении их выделяют отдельно от объекта оценки.

Метод капитализации дохода

Капитализация дохода − это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единственную, получаемую в настоящее время стоимость или превращение доходов в капитал.

Метод капитализации дохода − это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости.

Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т. е. рыночная стоимость, определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.

Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.

Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом имущества и выручки от продажи (или передачи) права собственности на недвижимость. Финансовые выгоды могут включать в себя валовой доход, чистый доход (т.е. разницу между прогнозируемым по рыночным ставкам арендным платежам и текущими доходами) и др.

В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа зданий и сооружений, издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестора из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

В оценке недвижимости применяют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости с использованием:

- коэффициента капитализации;

- ставки дисконта;

Коэффициент капитализации

Применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:

или ,

где К − текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.

Кt − доход, ожидаемый к концу t = года.

r − ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

− коэффициент капитализации или коэффициент дисконта.

Пример

При ожидаемом через год доходе 120 млн. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:

При этом коэффициент капитализации равен:

;

Пример

При ожидаемом через год доходе 50 млн. руб. при вложении капитала в землю при норме доходности 10% и доходе 150 млн. руб. при вложении капитала в здание при норме доходности 50% текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия в целом, составит:

Коэффициент капитализации для земли (R):

.

Коэффициент капитализации для здания (RЗ):









Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычис­лить, когда этот...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2021 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.