Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Введение. История оценки недвижимости в России 4 глава





Величина взноса на амортизацию единицы равна обратной величине текущей стоимости аннуитета, т.е. взнос на амортизацию 1 долл. составляет величину обратную 3,1698 долл. При кредите в 3,1698 долл. под 10 % годовых, ежегодный платеж на его погашение в течение 4 лет равен 1 долл.

Математическое отношение одного платежа к первоначальной основной сумме кредита, т.е. взнос на амортизацию кредита составляет:

Эта величина показывает размер периодического платежа, необходимого для погашения задолженности по кредиту 3,1698 долл. Таким образом, для того, чтобы полностью погасить долг – его первоначальную сумму и начисляемые на остаток 10 % годовых, за каждый доллар кредита по окончании каждого года в течение четырех лет необходимо выплачивать 0,315477 долл. Чем выше процентная ставка и/или короче амортизационный период, тем выше должен быть обязательный периодический взнос. И наоборот, чем ниже ставка процента и более продолжительный период выплаты кредита, тем ниже размер регулярного взноса.

Каждый взнос на амортизацию единицы включает процент и выплату части первоначальной основной суммы кредита. Соотношение этих составляющих изменяется с каждым платежом. Это показано на рисунке 25.

Рисунок 25. Взнос на амортизацию единицы

Практическое использование фактора взноса на амортизацию единицы обусловило разработку специальных таблиц (графа 6), которые содержат значение этого фактора в расчете на 1 долл. кредита или 100 долл. и т.д. При составлении таблиц используется формула обратная формуле текущей стоимости аннуитета:

(5),

где РМТ - фактор взноса на амортизацию единицы;

i - ставка процента;

t – число периодов;

а – текущая стоимость аннуитета.



Если условия выдачи кредитов предусматривают ежемесячное или поквартальное погашение задолженности, то номинальная ставка годового процента делится на частоту начисления процента (соответственно на 12 или 4), а для того, чтобы определить общее число периодов, число периодов в течение года умножается на общее число лет.

5 Пятая (прямая) функция сложного процента. Накопление (рост) единицы за период (будущая стоимость единичного аннуитета)

Фактор накопления единицы позволяет ответить на вопрос о том, какой по истечении всего установленного срока будет стоимость серии равных взносов, депонированного в конце каждого из периодических интервалов. Если мы вкладываем в течение трех лет 1 долл., то при ставке 10 % годовых, доллар, депонированный в конце первого года, будет приносить процент в течение последующих двух лет, доллар, депонированный в конце второго года, будет приносить процент в течение последующего одного года, доллар, депонированный в конце третьего года, не принесет процентов вовсе.

Пример. Предположим, предприниматель хочет накопить определенную сумму для покупки нового станка. Станок стоит 4,641 долл.

Он каждый год (в конце года) откладывает на депозит по 1 долл., который приносит 10 % годовой доход. К концу четвертого года он скапливает необходимую сумму (4,641 долл.) и покупает станок. Процедура накопления денежной суммы для покупки станка представлена в таблице 9.

Расчет специальных таблиц накопления единицы за период S(t,i) осуществляется по следующей формуле:

(6)

Результаты расчетов помещаются обычно в графу 2 специальной таблицы сложного процента.

Таблица 9

Накопление единицы за период
(Период 4, ставка − 10 %, периодический взнос 1 долл.)

 

№ п/п Процедура накопления Сумма
Первоначальный депозит на конец первого периода Процент за первый период Остаток на конец первого периода 1,00 0,00 1,00
Процент на конец второго периода Депозит на конец второго периода Остаток на конец второго периода 0,10 1,00 2,10
Процент на конец третьего периода Депозит на конец третьего периода Остаток на конец третьего периода 0,21 1,00 3,31
Процент на конец четвертого периода Депозит на конец четвертого периода Остаток на конец четвертого периода 0,331 1,000 4,641

На рисунке 26 представлена диаграмма, характеризующая процедуру накопления единицы за период.

Рисунок 26. Накопление единицы за период

 

6 Шестая (обратная) функция сложного процента: фактор фонда возмещения

Фактор фонда возмещения показывает сумму, которую нужно депонировать в конце каждого периода (периодический депозит), чтобы через заданное число периодов остаток на счете составил 1 долл. При этом учитывается процент, получаемый по депозитам.

Пример

Для получения 1 долл. через четыре года, при нулевом проценте, необходимо депонировать в конце каждого года по 25 центов. Если ставка процента составит 10 %, то по окончанию каждого года необходимо депонировать всего 21,5471 центов. Разница между 1 долл. и суммой четырех вкладов (4 х21,5471 = 86,1884 центов), равная 13,8116 центов (100 центов - 86,1884 центов) представляет собой процент, получаемый по вкладам.

Пример

Предположим, что предпринимателю необходимо за четыре года скопить 4,641 долл. для покупки станка. Какие суммы денег ему необходимо откладывать каждый год при 10 % годовых, чтобы через четыре года купить станок стоимостью 4,641 долл.?

Ответ: ежегодный вклад должен составить 1 долл. (0,215471 х 4,641 = 1 долл.).

На рисунке 27 представлена диаграмма, характеризующая фактор фонда возмещения.

Рисунок 27. Фактор фонда возмещения

В специальной таблице сложного процента фактор фонда возмещения находится обычно в третьей графе. Фактор фонда возмещения показывает сумму, которую необходимо депонировать в каждый период для того, чтобы по истечении заданного числа периодов остаток достиг 1 долл. Эта величина является обратной фактору накопления единицы за период (графа 2).

Фактор фонда возмещения равен части от взноса на амортизацию 1 долл., который в свою очередь состоит из двух слагаемых: первый − ставка процента, второй − фактор фонда возмещения или возврат инвестированной суммы.

Фактор фонда возмещения, рассчитанный при том же проценте, что и ставка по кредиту, является нормой погашения основной суммы кредита.

Пример

Фактор взноса на амортизацию кредита в 1 долл. при 10 %-й ставке в течение четырех лет составляет 0,315471. Из этой суммы 0,10 приходится на 10 % ставку (0,10) и 0,215471 фактор фонда возмещения при 10 % ставке.

Если процент по кредиту должен начисляться ежегодно, а в фонд возмещения каждый год вносятся 0,215471 долл., которые приносят 10 %, то через четыре года в фонде будет накоплена сумма достаточная для погашения 1 долл. кредита. Данные расчеты показаны в таблице 10.

Таблица 10

Расчет фактора фонда возмещения

№ п/п Процедура возмещения Сумма
Депозит, конец первого периода Процент, конец первого периода Остаток, конец первого периода 0,215471 0,00000 0,215471
Процент второго периода Депозит, конец второго периода Остаток, конец второго периода 0,021547 0,215471 0,452489
Процент третьего периода Депозит, конец третьего периода Остаток, конец третьего периода 0,455248 0,215471 0,713209
Процент четвертого периода Депозит, конец четвертого периода Остаток, конец четвертого периода 0,071321 0,215471 1,000000

 

Для фактора фонда возмещения также построены специальные таблицы (графа 3). Число на пересечении строки периодов и соответствующей графы 3 показывает, какими должны быть равновеликие периодические платежи при выбранной ставке процента для того, чтобы по окончании всего срока (заданного числа периодов) на счету была сумма равная 1долл.

При расчете таблиц используется следующая формула:

(7)

Средства в фонд возмещения могут вноситься чаще, чем раз в год. В связи с этим чаще могут начисляться проценты (либо ежемесячные, либо поквартальные, либо раз в полгода). В этом случае годовая ставка процента делится на число периодов в году, а общее число периодов получается путем умножения числа лет на число периодов в году.

В приложении настоящего методического указания приводится специальная таблица сложного процента.

 

Вариант 5. ГЛАВА 5 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

5.1 Основные определения

Земельный участок предприятия − это определенная территориальными границами часть поверхностного (почвенного) слоя суши, включая находящийся на ней лес, растения и замкнутые водоемы. Собственник в праве использовать все, что находится над и под землей. Однако на пользование недрами необходимо получение лицензии и внесение соответствующих платежей.

В России в настоящее время вопрос о праве собственности на землю еще не решен и предприятия используют земельные участки на условиях долгосрочной аренды.

Поэтому стоимость земельных участков, которыми владеют предприятия, хотя и оценивается и учитывается, но в общий объем основных фондов не включается.

Учитываются в составе основных фондов лишь затраты по улучшению земель и издержки, связанных с передачей права собственности на землю (оплата услуг адвокатов, агентов по операциям с недвижимостью и других посредников, пошлины иные налоги, связанные с этими операциями).

Земельный участок − важный экономический ресурс предприятия. При этом особенную роль имеют следующие факторы:

1) степень застройки участка и возможности нового строительства для развития производственных мощностей.

2) удобство местоположения (наличие дорог, близость источников сырья и потребителей и т.д.).

3) обустроенность (наличие коммуникаций).

4) экономический фактор.

Различают нормативную и рыночную стоимость земельного участка.

Нормативная цена земельного участка (земли) − показатель, характеризирующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Правила определения нормативной цены земли установлены постановлением правительства РФ от 3 ноября 1994г. № 1204 “О порядке определения нормативной цены земли”.

Нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка.

Налог на городские земли устанавливается в зависимости от численности населения и др. факторов (для крупных городов).

Таблица 11

Численность населения тыс. человек Ставка земельного налога руб./кв.м.
до 20
20-50
51-100
101-250
251-500
501-3000
свыше 3000

 

Применяют коэффициенты, увеличивающие среднюю ставку земельного налога: для городов с численностью более 3-х млн. человек − коэффициент = 3, а в пригородной зоне − 2,5. В курортных зонах: коэффициент = 2¸8.

Земля не подвержена износу, в отличие от зданий, сооружений, (оборудования) и ее стоимость с годами не только не снижается, а наоборот, повышается. Вложения в земельные участки наилучшим образом защищены от инфляции.

 

5.2 Методы оценки рыночной стоимости земельного участка

На практике применяют следующие методы оценки рыночной стоимости земельного участка (рисунок 28):

1) метод остатка для земли;

2) метод средневзвешенного коэффициента капитализации;

3) метод сравнения продаж;

4) метод оценки на основе затрат;

5) метод разбиения.

 

1. Метод остатка для земли является разновидностью метода капитализации. Для применения метода должна быть известна (и достаточно точно) стоимость зданий и сооружений, а также среднегодовой чистый доход от ИК в целом. Расчеты выполняются в 3 этапа:

Этап 1. Определение части чистого дохода, которая приходится на здания и сооружения:

,

где − текущая стоимость зданий и сооружений в твердых денежных единицах,

− коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

,

где − коэффициент капитализации для земли;

− коэффициент возврата капитала.

Коэффициент может определяться двумя способами:

1) величина, обратная сроку службы зданий.

2) по формуле фактора фонда возмещения (третья функция).

Значение можно получить сразу, взяв его из таблицы для шестой функции − взнос на амортизацию денежной единицы.

Этап 2. Определение части чистого дохода, относимой к земле.

,

где - общий доход.

Этап 3. Определение стоимости земли и сооружений методом прямой капитализации.

,

2. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации использует «долевой» подход к оценке.

Расчеты этим методом выполняются в 4 этапа.

Этап 1. Приближенно определяют, в какой пропорции стоимость всего ИК можно разбить на стоимость участка и стоимость зданий и сооружений. Для таких оценок используют данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы по возведению зданий.

Этап 2. Расчеты средневзвешенного коэффициента капитализации для ИК:

,

где - доля зданий и земельного участка в общей стоимости ИК.

Этап 3. Определение стоимости ИК в целом методом капитализации дохода:

,

Этап 4. Определение стоимости земельного участка с помощью долевого коэффициента.

 

3. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных участков

Расчеты выполняют в следующей последовательности:

Этап 1. Выбор аналогичного участка, цену продажи которого делят на площадь. Полученную цену 1кв. м. (или 1га) берут в качестве исходного значения стоимости.

Этап 2. Оценка поправок по ряду факторов с учетом отличий между оцениваемым и аналогичным участками.

Вносятся поправки в следующей последовательности:

− особые условия продажи;

− рыночные условия;

− местоположение;

− физические характеристики.

Поправки по каждому из вышеперечисленных факторов берут в пределах 10%.

Этап 3. Расчет скорректированной стоимости 1кв. м. с внесением поправок по факторам.

Этап 4. Расчет стоимости участка. Для этого 1кв. м. умножают на Sуч.− площадь участка.

4. Метод оценки на основе затрат

Сначала методом сравнения продаж определяют стоимость неосвоенного участка земли. Затем рассчитывают затраты на освоение, а потом складывают эти две стоимости.

5. Метод разбиения применяют тогда, когда участок большой площади и его можно разбить под недвижимость разного назначения. Данный метод комбинированный, т.к. разные части участка оценивают разными методами сообразно их применению.

Вариант 6. ГЛАВА 6 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

 

6.1 Внешние и внутренние характеристики объекта

Оценка стоимости начинается с детального ознакомления с объектом. Далее составляется подробное описание объекта, в котором даны внутренние и внешние характеристики объекта.

Внешние:

− основные и фундаментальные стены;

− каркасы;

− тепло- и гидроизоляция;

− вентиляция;

− внешняя отделка стен;

− кладка стен;

− окна, двери и т. д.

Внутренние:

− подвальные помещения;

− опорные балки и колонны;

− полы и покрытия;

− внутренние стены и потолки;

− лестницы и т. д.

При описании необходимо охарактеризовать техническое состояние этих конструкций.

При оценке современных зданий, особенно построенных по типовым проектам, определяют воспроизводственную стоимость, а при оценке старых уникальных зданий рассчитывают обычно стоимость замещения, т. к. воспроизвести такое здание становится неоправданным.

Все известные методы оценки зданий и сооружений базируются на доходном, сравнительном и затратном подходах.

6.2 Методы оценки зданий и сооружений

Доходный подход

Приносить доход может сдача здания в аренду. Арендная плата − это чистый доход арендодателя. Данный доход служит основой для применения методов дисконтированных доходов и прямой капитализации.

Метод дисконтированных доходов

В качестве дохода обычно берется арендная плата. Текущая стоимость складывается из текущей стоимости аннуитета (арендная плата) и текущей стоимости здания по окончании срока аренды.

Формула для оценки зданий и сооружений имеет вид:

;

где − средняя плата по истечении каждого года (периода).

− ожидаемая стоимость здания по истечении n лет аренды.

При использовании данного метода могут применять две ставки дисконта: одну − для определения текущей стоимости аннуитета, вторую − для определения текущей стоимости здания после аренды. Это вызвано тем, что эти доходы имеют разную степень риска. Например: если здание будет сдано в аренду состоятельной фирме, или государственному учреждению, то в надежности арендной платы можно не сомневаться, и ставка дисконта для аннуитета выбирается небольшой. Большая неопределенность связанна с оценкой будущей стоимости здания по истечении срока аренды, поэтому для этого слагаемого применяют повышенную ставку дисконта.

Будущая стоимость здания по истечении срока долгосрочной аренды иногда рассчитывают как ликвидационную стоимость и переводят ее в текущую стоимость методом прямой капитализации. Тогда формула (предыдущая) примет вид:

;

где − будущая ликвидационная стоимость здания по истечении срока аренды (в твердых денежных единицах).

− коэффициент капитализации.

Сравнительный подход

Осуществляется методом сравнения продаж (содержание метода рассмотрели выше при оценке земли). Порядок расчета тот же, только единицей измерения служит либо 1 кв. м. площади, либо 1 куб. м. объема здания.

Затратный подход

Затратный подход − базируется на определении восстановительной стоимости оцениваемого здания. Все затраты подразделяются на прямые и косвенные.

К прямым относится:

− оплата труда строителей;

− материалы;

− амортизация оборудования;

− инструменты;

− расходы на временные постройки (заборы, склады, бытовые помещения, технику безопасности и т.д.).

К косвенным относят: затраты на услуги архитектурных, планировочных, землеустроительных, и д.р. организаций, страховые и прочие расходы.

Затратный подход лежит в основе трех методов: метода удельных затрат на единицу площади или объема, метода поэлементного расчета и метода сметного расчета.

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. Умножая соответствующий норматив удельных затрат на общую площадь или на общий объем, получают сметную стоимость оцениваемого здания.

Метод поэлементного расчета предполагает разбивку здания на отдельные элементы (фундамент, стены, крыши и т.д.), которые оценивают отдельно, затем, суммируя, получают общую стоимость здания.

Метод сметного расчета. Предполагает составление проектной сметы на строительстве здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на з/плату, материалы, электроэнергию, инструменты, и т.д. Это наиболее трудоемкий метод, но он дает самые точные результаты.

Здания и сооружения подвергаются в процессе эксплуатации износу, т.е. их стоимость с годами снижается. При оценке часто возникает задача оценить остаточную стоимость, т.е. из восстановительной стоимости вычесть величину износа. Реальный износ здания не является прямой функцией его физического возраста, т.к. интенсивность износа бывает разной и зависит от:

− внешних климатических воздействий;

− качества содержания здания;

− частоты проводимых ремонтов;

− воздействие производственных вибраций;

− качество строительства и т.д.

В практике оценки применяют 2 метода определения износа здания: метод разбиения и метод срока жизни.

При методе разбиения общий износ подразделяется на физический, функциональный и внешний, каждый из которых определяется отдельно. Износ бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый износ учитывается в текущих издержках (по эксплуатации здания) на ремонты, в результате которых снижается чистый доход.

Неустранимый износ проявляется в снижении ставки арендной платы. Текущая стоимость здания рассчитывается одним из методов доходного подхода, где применяется уменьшенная (с учетом износа) ставка арендной платы.

При методе срока жизни применяются три оценки: нормативный (экономически оправданный) срок жизни для данного типа зданий, фактический возврат здания с момента его постройки и эффективный (экспертно оцениваемый) возраст. Связи между указанными временными параметрами здания иллюстрирует рисунке 30 (К. стр. 41).

 

Остаточная стоимость = Восстановительная стоимость · (1- коэффициент износа)

Рисунок 30. Связи между временными параметрами

 

 

Эффективный возраст определяется по оценке внешнего вида здания с учетом состояния его основных элементов. Фактический и эффективный возраст могут не совпадать.

Коэффициент износа здания = эффективный возраст / нормативный срок жизни

Для определения нормативного срока жизни используют данные о сопоставимых продажах. Расчеты выполняются в такой последовательности:

1. Собираются данные о ценах и других показателях по сопоставимым сделкам, относящимся к аналогичным зданиям.

2. Для каждого объекта определяется остаточная стоимость здания путем вычитания из цены объекта стоимости земли.

3. Для каждого объекта одним из описанных выше способов рассчитывается восстановительная стоимость здания.

4. Для каждого объекта вычисляется величина износа как разность между восстановительной стоимостью и продажной ценой (без земли).

5. Для каждого объекта рассчитывается коэффициент износа, как отношения износа к восстановительной стоимости.

6. Определяется эффективный возраст каждого объекта методом экспертных оценок.

7. Нормативный срок жизни каждого объекта рассчитывается делением эффективного возраста на коэффициент износа.


Вариант 7. ГЛАВА 7 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ

7.1 Общие понятия нематериальных активов

Нематериальные активы − это обобщающее понятие, применяемое для обозначения группы активов предприятия, имеющих стоимость, но не имеющих материального содержания и обладающих такими свойствами, как долговременное (свыше 1 года) использование в хозяйственном обороте, способность приносить доход и способность отчуждения.

В зависимости от назначения и выполняемых функций нематериальные активы подразделяются на три основные группы:

− интеллектуальная собственность;

имущественные права;

− отложенные затраты.

 

интеллектуальной собственности (в данном случае промышленной собственности) относятся:

− изобретения;

− полезные модели;

− промышленные образцы;

− товарные знаки;

− наименование мест происхождения товара;

− ноу-хау (секреты производства);

− программные продукты;

− топологии интегральных схем;

− авторские и смежные права, включая лицензии на определенные виды деятельности.

Имущественные права включают права пользования землей, водными и другими природными ресурсами, недрами и т.д.

К отложенным затратам относятся организационные расходы, научно - исследовательские и опытно конструкторские разработки (НИОКР). Организационными расходами считаются объективно возникающие при учреждении предприятия затраты (например, на государственную регистрацию предприятия, на брокерское место на бирже и т.д.), включаемые как вклад в уставной капитал предприятия.

На предприятиях стран Запада в составе нематериальных активов учитывается еще так называемая цена «деловой репутации» фирмы или «гуд-вилл», под которой понимается некоторая стоимостная категория, добавляемая к стоимости ИК. «Гуд-вилл» как самостоятельный элемент бухгалтерского учета в России не применяется, но его оценка производится при продаже предприятия в целом и назначении его рыночной цены.

В документах бухгалтерского учета нематериальные активы имеют два вида оценки − по первоначальной и остаточной стоимости.

Первоначальная (инвентарная) стоимость нематериальных активов слагается из затрат по их созданию или приобретению и расходов по их доводке, в результате которой они могут быть применены в деятельности предприятия.

В соответствии с Инструкцией по применению плана счетов бухгалтерского учета первоначальная оценка нематериальных активов определяется для объектов:

− внесенных учредителями в счет их вкладов в уставной капитал предприятия (по договоренности сторон);

− приобретенных за плату у других предприятий и лиц (экспертным путем).

Остаточная стоимость нематериальных активов − это первоначальная стоимость за вычетом начисленного износа (амортизации). Как и у материальных активов, износ включается в текущие издержки производства и периодически начисляется на базе нормы износа (процента от первоначальной стоимости). Нормы износа активов рассчитываются предприятием самостоятельно, исходя из их первоначальной стоимости и срока их полезного использования. По нематериальным активам, для которых невозможно определить срок полезного использования, нормы износа устанавливаются в расчете на 10 лет, но не более срока деятельности предприятия.

 

7.2 Методы оценки нематериальных активов

Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности производится с помощью методов, опирающихся на доходный и затратный подход. Применение сравнительного подхода здесь весьма затруднительно, т. к. эти объекты не являются оригинальными и за частую не имеют аналогов.

При применении метода дисконтированных доходов обычно расчет выполняется с помощью формулы текущей стоимости аннуитета:

;









ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2021 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.