Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Введение. История оценки недвижимости в России 7 глава





Важным фактором роста спроса на рынке недвижимости служит возрастание численности населения. Тем не менее следует иметь в виду, что само по себе это возрастание не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно отражается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно и условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результат роста спроса на недвижимость - рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде факторы спроса имеют большее значение, чем факторы предложения. Последнему свойственна неэластичность. Существенные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения. Эти факторы охватывают:

· наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

· объемы нового строительства и затраты на него, включая:

1. интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья);

2. положение в строительной индустрии, мера его влияния на уровень строительных затрат (определяет доступность и цены факторов производства);

3. текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;

4. соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;

5. затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.



Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов либо помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы даже при наличии высокого спроса. Уровень вакансий для односемейных жилых домов, как правило, составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес такой процент выше. Это - основные соотношения; они могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, на рынке имеется избыточное предложение и (или) недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства.

Формирование рынка недвижимости в России с введением права частной собственности на недвижимое имущество и проведение приватизации до настоящего времени сопровождается целым рядом особенностей (табл. 1). Так, специфичность рынка недвижимости во многом обусловлена экономико-правовыми различиями регионов РФ, их промышленным и природным потенциалом.

 

Таблица 2.1

Особенности рынка недвижимости в России

Группы отличий Характеристика Результат влияния
Региональные различия рынков недвижимости Неоднородные природные, экономические, управленческие условия, различия позиций местных органов власти. Различная активность рынков недвижимости и инвестиционная привлекательность, существенные различия в уровне цен.
Недоступность недвижимости для большинства населения Существенное опережение стоимости недвижимости над увеличением доходов населения, несовершенные механизмы ипотечного кредитования Крайне низкая ликвидность недвижимости, ограничение притока потенциальных инвестиций, слабое развитие рынка в целом.
Отсутствие надлежащей информации Отсутствие реальной информации о ценах продаж крупных объектов, неразвитость информационной инфраструктуры. Увеличение затрат на сбор и проверку информации, поступление налоговых платежей не в полном объеме.
Отставание в развитии отдельных сегментов рынка Несовершенство законодательной базы для различных типов недвижимости, различная ликвидность. Слабо развит рынок земли.
Неэффективное использование земли Несоответствие большинства объектов принципу наиболее эффективного использования. Бюрократические препоны. Отсутствие всестороннего стратегического анализа и выбора варианта застройки участка.

Следует также остановиться на факторах, влияющих на стоимость предприятия. Поскольку предприятие – это сложное образование, стоимость его во многом зависит от факторов в целом не свойственных рынку недвижимости. В России рынок предпри­ятий пока не сформирован. Действительно, какая может быть «предельная полезность» предприятия, если практически в большинстве случаев покупка (прода­жа) какого-либо предприятия, это, как правило, единичный акт.

Вместе с тем, предприятие также является товаром, поэтому оценка предприятия должна подчиняться рыночным законам. В то же время в РФ отсутствуют качественные методики определения стоимости предприятия.

Поскольку теория предельной полезности не может быть положена в основу оценки большинства предприятий, то величина стоимости предприятия должна определяться коли­чеством общественно-необходимого рабочего времени на создание всех эле­ментов предприятия.

Стоимость предприятия является критерием общественной полезности предприятия. Цена предприятия может значительно отличаться от стоимости. Факторы, влияющие на цену предприятия, представлены на рис. 2.1.

В целом понятие стоимость предприятия должно (исходя из рис.2.1.) объединять: имущественное положение предприятия, его финансовое состояние, доходность и потенциал в целом. В значительной степень стоимость предприятия связана со структурой активов и пассивов и факторов, в свою очередь влияющих на нее. Чем больше вариабельность структуры активов и пассивов с позиции их положительного влияния на финансовый результат, тем выше должна быть стоимость предприятия. Кроме того, не следует пренебрегать внешними факторами. Так, для большинства инвесторов именно внешние факторы определяют перспективы дальнейшего развития и целесообразность вложения средств в предприятия конкретной отрасли.

       
 
 
   


2.3. Участники рынка недвижимости

Функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие между объектом недвижимости (местоположение и развитость недвижимости), участниками этого рынка (субъекты рынка недвижимости), государством как специфическим субъектом рынка недвижимости и окружающей средой.

Среди участников рынка недвижимости выделяют инвесторов, потребителей и кредиторов.

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица, приобретающие недвижимость и обеспечивающие ее функционирование. Инвесторы могут представлять различные организационные формы бизнеса: корпорации, партнерства, единоличные владения, инвестиционные трастовые фонды, финансовые институты и др.

К потребителям (пользователям недвижимости) относятся, в частности, арендаторы, покупающие в обмен на ренту на определенный временной период право владения у собственника недвижимости, либо сам собственник недвижимости, использующий ее самостоятельно. Важно отметить, что арендный договор связывает инвестора, инвестиции и арендатора, без которого нет дохода от инвестиций в недвижимость.

Кредиторы как участники рынка недвижимости предоставляют собственный пли заемный капитал инвесторам и арендаторам, которые не располагают достаточными средствами для того, чтобы оплатить полную стоимость недвижимости. Кредиторы рынка недвижимости выполняют важную роль, переориентируя часть финансового рынка в сферу недвижимости. Как правило, в условиях развитого рынка покупатель недвижимости финансирует за счет заемных средств лишь часть стоимости недвижимости, уплачивая первоначальный взнос за счет собственных средств. Для того чтобы убедиться в том, что стоимость недвижимости превышает запрашиваемую сумму кредита, кредитор организует независимую оценку объекта недвижимости, проверяя одновременно кредитоспособность заемщика.

Государственные и общественные институты федерального и муниципального уровней как специфические участники рынка обеспечивают экономико-правовые отношения между всеми субъектами рынка недвижимости. Специфическая природа государства как участника рынка, определяется тем, что, во-первых, оно само является собственником и в этом смысле идентично по своим правам и обязанностям любому другому собственнику в соответствующей сфере правоотношений; во-вторых, государство определяет «правила игры» на рынке, устанавливая и требуя соблюдения определенных норм и правил в целях обеспечения порядка и безопасности, поддержания санитарного состояния, соблюдения определенных моральных норм и гарантий общественного благосостояния; оно регулирует вопросы, связанные с зонированием, строительными нормами, с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, выдвигает требования по охране окружающей среды, не только воздействует на отношения между собственником, арендатором и заимодателем, но и накладывает законодательные ограничения на инвестиции в недвижимость; в-третьих, государство является главным регистратором прав собственников и их гарантом; в-четвертых, оно выступает в качестве единственного и непререкаемого арбитра в имущественных и правовых спорах между собственниками и иными лицами.

К общественным организациям относятся национальные и региональные комиссии по недвижимости, национальные ассоциации риэлтеров, национальные ассоциации оценщиков, национальные общества консультантов по недвижимости.

Все участники рынка недвижимости должны взаимодействовать между собой и находить компромиссные решения, позволяющие им успешно функционировать как в краткосрочном, так и в долгосрочном аспекте. Естественно, что интересы каждой из сторон, в первую очередь отношения «собственник - арендатор», не совпадают друг с другом. Каждая из сторон имеет диаметрально противоположный интерес, однако все они заинтересованы в поддержании финансовой позиции друг друга. Ни одна из сторон не должна стремиться заставить другую предпринимать такие шаги, которые неминуемо привели бы последнюю к банкротству. Уничтожая одну из сторон, другая сторона тем самым наносит ущерб себе. Иными словами, функционирование рынка недвижимости предполагает наличие сбалансированности интересов всех его участников.

Функционирование рынка недвижимости предполагает взаимодействие его участников с определенной окружающей средой, прежде всего с кредиторами под недвижимость, посредниками, оценщиками.

Кредиторы под недвижимость предоставляют дополнительное финансирование, используя недвижимость в качестве залога. Кредиторами могут выступать финансовые институты в лице коммерческих банков, страховых компаний, инвестиционных и пенсионных фондов, которые обеспечивают владельцу необходимые финансовые ресурсы для поддержания и развития недвижимости.

Различного рода посредники помогают участникам рынка найти друг друга и являются основными гарантами при получении займа под недвижимость. В качестве посредников могут выступать агентства недвижимости, брокеры, проводящие операции по поручению клиентов и обеспечивающие консультации по вопросам недвижимости.

Оценщики обладают навыками определения рыночной стоимости того или иного объекта и имеют специальную лицензию на этот вид деятельности. Они специализируются, как правило, по видам недвижимости (жилищная, коммерческая, промышленная). Оценщиков различают также по видам задач, ими выполняемых: оценщик-ассессор оценивает недвижимость для целей налогообложения, оценщик-апрайзер - для нужд рынка недвижимости. В деятельности оценщика заинтересован как продавец, так и покупатель недвижимости. Для первого оценка означает минимальный уровень цены на недвижимость, а для второго оценка устанавливает ограничение на цену продажи.

При предоставлении итогового заключения оценщик несет юридическую ответственность за используемые методы и полноту привлеченных данных. Как правило, он не должен оценивать объекты, в которых присутствует его собственный интерес. Вознаграждение оценщика (комиссионные) определяется не результатами оценки, не стоимостью оцениваемого объекта, а объемом работы. Если в результате неправильной оценки клиенту причинены материальные потери, то оценщик несет материальную ответственность. Следовательно, для него необходимо страхование своей профессиональной деятельности.

Бизнес в сфере недвижимости, как и любой другой вид бизнеса, имеет своей основной целью получение прибыли. Этот бизнес охватывает всех физических и юридических лиц, получающих вознаграждение за предоставленные ими на рынке услуги: брокеров по операциям с недвижимостью, представителей бухгалтерских служб, поверенных, адвокатов, агентов по продажам, землемеров, нотариусов, консультантов по недвижимости, страховых агентов, доверенных лиц (экстро), подрядчиков, менеджеров и др.

Брокер по недвижимости является посредником, занимающимся поиском покупателей для продавцов недвижимости и наоборот, а также поиском арендаторов и обменом собственности. Он может быть нанят как продавцом, так и покупателем недвижимости, причем в обоих случаях он действует, исходя из «лучших условий» для своего клиента. Как правило, оформление самой сделки осуществляется не брокером, а специальными риэлтерскими фирмами. Покупкой недвижимости для ее последующей перепродажи сами брокеры обычно не занимаются.

Среди брокеров существует специализация по основным видам недвижимости. За оказываемые услуги они получают комиссионное вознаграждение. В большинстве ситуаций оплату производит или продавец, или покупатель, в зависимости от характера соглашения. Комиссионное вознаграждение составляет определенный процент от стоимости собственности. В случае аренды оплату определяют в зависимости от месячной арендной платы, которая включается в договор о продаже или в арендный договор. В некоторых странах максимальный размер оплаты, взимаемый брокером за услуги, ограничивается законом. Брокер обязан иметь соответствующую лицензию или государственный сертификат, свидетельствующий о соответствующем образовании, опыт работы в этой сфере бизнеса, а также рекомендации от владельцев собственности, немаловажно и наличие у него высоких моральных качеств. Брокер предоставляет следующие услуги продавцам и покупателям недвижимости:

оформление договора о купле-продаже недвижимости;

проверку сведений о недвижимости, с тем чтобы гарантировать заинтересованной стороне достоверность информации;

организацию рекламной кампании для отдельных объектов недвижимости (по просьбе клиента);

внесение предложений об усовершенствованиях и возможностях использования объектов недвижимости;

консультации клиентов по поводу конъюнктуры, сложившейся на местном рынке недвижимости;

помощь в обеспечении кредитования (брокер должен знать, какие финансовые институты в текущий период располагают кредитными ресурсами, а также условия кредитования сделок с недвижимостью).

В зависимости от видов предоставляемых услуг на рынке недвижимости различают брокеров по листингу и брокеров по продажам. Брокер по листингу уполномочивается продавцом выставить недвижимость последнего на продажу с соответствующим занесением данных о ней в единую базу данных о продаваемых объектах, в то время как брокер по продажам занимается поиском покупателя для продавца недвижимой собственности. В случае совершения сделки комиссионное вознаграждение делится между участвующими в ней брокерами.

Адвокат предоставляет на рынке недвижимости следующие услуги: выносит решение о законности существующих прав собственности на конкретный объект недвижимости или закладную, дает советы относительно юридической стороны сделки, может составить контракт о приобретении недвижимости, если покупатель не пользуется услугами агента по недвижимости.

Под доверенным лицом (эскро) понимается нейтральное третье лицо, выполняющее функции гаранта по соблюдению сторонами сделки всех условий договора купли-продажи недвижимости. Он выступает как депозитарий, облаченный полномочиями хранения и передачи юридических документов от продавца к покупателю, как только продавцу будут выплачены деньги и выполнены другие условия договора. Иными словами, эскро принимает от продавца все необходимые документы, а от покупателя - деньги и хранит их до завершения сделки, тем самым гарантируя ее выполнение. В качестве эскро выступают специализированные фирмы, компании по страхованию прав на недвижимость, банки и адвокаты, которые обладают соответствующей лицензией, дающей им право заниматься подобным видом деятельности.

Управляющий недвижимостью (менеджер) занимается коммерческой эксплуатацией вверенного ему объекта, ведет финансовую документацию, отчитывается перед собственником недвижимости, сдает в аренду свободные помещения, собирает арендную плату, следит за ремонтом и обслуживанием, принимает и увольняет работников, управляет персоналом и т.д.

 

2.4. Профессиональная оценка недвижимости

Профессия оценщик недвижимости стала востребована лишь с возникновением рынка недвижимости. В условиях директивного управления и отсутствия частной собственности на не­движимость подобная профессия была не востребована, так как государство в лице своих органов (Госкомстат, Бюро технической инвентаризации и др.) само определяло стоимость сво­их активов.

Активизация рынка недвижимости сопровождалась значительным количеством сделок купли-продажи и вызвала необходимость присутствия профессионала, способного дать квалифицированное заключение и сориентировать продавца и покупателя в стоимости участвующего в сделке объекта. Мировая практика показала, что если в сделках с недвижимостью не участвует независимый профессиональный оценщик, то одна из сторон сделки бывает обделена или просто обманута.

Развитие рынка в России все острее ставит проблему квалифицированных и независимых оценщиков. Процесс подготовки, организации деятельности, выработки стандартов и этических норм поведения оценщиков идет достаточно быстро, поскольку базируется, во-первых, на имеющемся мировом опыте, и, во-вторых, на традиционно сложившимся высоком базовом уровне подготовки.

В разных странах становление профессии оценщик происходило по-разному. В каждой из стран выработаны свои критерии и требования, предъявляемые к оценке. Но есть общие требования, которые предъявля­ются к оценщику во всех странах, без соответствия ко­торым он не сможет действовать на рынке оценки не­движимости.

К таким общим требованиям относятся:

1. Соответствующие знания.

2. Постоянная работа по совершенствованию своих знаний и формированию баз рыночных данных.

3. Опыт работы.

4. Независимость и объективность.

5. Высокие личностные качества оценщика.

6. Пунктуальность в соблюдении сроков выполнения контракта (договора).

7. Активное участие в работе общественных органи­зациях оценщиков.

Оценщик недвижимости должен обладать высоким уровнем общего образования и обширными познаниями в различных областях знаний (строительство, экономи­ка, право, юриспруденция, банковское и бухгалтерское дело и т. д.).

В разных странах существуют различные требования к базовому образованию людей, занимающихся оценкой. Например, Институт оценки США для установле­ния профпригодности требует наличие образования на уровне университетского колледжа. В других странах требования по наличию высшего образования для занятия оценочной деятельностью отсутствуют, так как во главу угла ставится опыт работы оценщика.

Помимо базового образования, оценщик должен посто­янно посещать курсы и семинары, проводимые общественными организациями оценщиков и государственны­ми органами, и хорошо знать текущую практику оценки.

Для успешного функционирования на рынке недви­жимости оценщик должен постоянно собирать и фор­мировать базы рыночных данных по совершаемым сдел­кам с недвижимостью и тенденциям изменения цен. Оценщик — это, прежде всего аналитик, и успех его ра­боты во многом зависит от его информированности и умения прогнозировать тенденции изменения стоимос­ти недвижимости.

Работу оценщика нельзя свести к проведению каких-то механических расчетов по известным методикам. Ча­ще всего, когда речь идет о расчете величины поправок, учете местных условий, согласовании результатов оцен­ки, оценщик может полагаться только на собственное мнение, основанное на его личном опыте.

В странах, располагающих устоявшимися отношениями на рынке недвижимости обще­признанно, что профессионалом оценщик становится по­сле приблизительно 3-5 лет практической деятельности. В течение этого времени начинающий оценщик должен пройти стажировку и получить опыт риэлторской деятельности или поработать в страховых компаниях или кредитном отделе банка.

По определению оценка недвижимости должна быть независимой и поэтому оценщик не должен находит в каких-либо связях с одной из сторон сделок с недви­жимостью.

В соответствии со стандартами оценки оценщик в от­чете удостоверяет, что он не имеет и не будет иметь в будущем интереса в оцениваемом имуществе. Гонорар оценщика не должен находиться во взаимосвязи со стои­мостью имущества.

Если заказчик начинает оказывать давление на оцен­щика в плане занижения или завышения стоимости имущества, то оценщик должен ясно дать понять о не­допустимости подобных действий и, в крайнем случае, отказаться от заказа. Наиболее приемлем вариант оплаты услуг оценщика обеими сторонами сделки в равных долях.

 

 

Вариант 11 3. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ОСОБЕННОСТИ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

 

3.1. Имущественные права собственности на недвижимость

Право собственности на недвижимость (нематериальная недвижимая собственность) есть правомочия лица на владение, пользование и распоряжение имуществом своей властью и в своих интересах:

право владения есть предоставленная законом возможность фактического обладания вещью;

право пользования представляет собой основанную на законе эксплуатацию имущества и получение прибыли либо иных результатов или полезных свойств;

право распоряжения предоставляет собственнику возможность по своему усмотрению совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать его, сдавать в аренду, закладывать, завещать. Это право включает и право на уничтожение вещи.

Совокупность этих прав составляет юридическое содержание права собственности.

Как и сама недвижимость, право собственности на нее может быть объектом рыночных отношений и приносить их собственнику прибыль или другие блага, т.е. создавать так называемый интерес.

Интерес собственника - это доход, получаемый с помощью прав или привилегий, которые включают в себя право владения, право получения выгоды, отказа от какой-либо выгоды и др.

Как имущественное право интерес представляет собой некую общность, которая может быть разделена на ряд составных частей. В этом смысле существует понятие дробного интереса, когда право собственности на объект недвижимости или части его распределяется среди различных субъектов. Тем самым интерес выступает как неосязаемый (нематериальный) актив, который может быть продан, подарен, передан в наследство, предоставлен в качестве залога или вклада в уставной капитал фирмы, может служить основой для получения дивидендов. Интерес имеет стоимость и может приносить доход своему собственнику, поэтому он может подлежать поимущественному и подоходному налогообложению.

Как неосязаемый актив интерес является составной частью стоимости фирмы. Однако для того чтобы получать прибыль от недвижимости, не обязательно быть ее собственником. Например, арендатор земли имеет право на исключительное пользование ею в оговоренный период времени, владелец закладной имеет право использовать залог в качестве гарантии возвращения кредита. В этом смысле говорят, что закладная создает право собственности с защищенным интересом. Заимодавец (кредитор по закладной) имеет право оставить в собственном владении или выставить на продажу недвижимость, если должник (заемщик по закладной) не выполнил зафиксированные в контракте обязательства. Эти права имеют ценность для собственника закладной, в случае если должник не возвратит кредит.

Не все интересы собственника могут быть материализованы. Так, право прохода (проезда) через земельный участок, находящийся в чьей-либо собственности, создает лишь ограниченные привилегии для пользования и никаких привилегий для вступления во владение.

Набор прав, связанных с данной недвижимостью, образует пакет прав, а держатель полного пакета прав является собственником. Каждое отдельное правомочие собственника можно представить как составной элемент этого пакета. В большинстве государств с рыночной экономикой допускается разделение пакета прав и продажа их по отдельности. Что же касается земли, то такое разделение законодательно разрешается только в том случае, если в результате него общая стоимость объекта при продаже увеличивается. Существует несколько видов разделения пакета прав:

физическое разделение, в основе которого лежит разделение прав на поверхность, недра, воздушное и водное пространство;

разделение земельного надела на отдельные участки с последующей сдачей их в аренду;

разделение по времени владения: пожизненное владение, аренда, недвижимость не во владении;

разделение права на использование имущества и лицензии;

разделение по правам кредитора вступать во владение.

С юридической точки зрения существует несколько классификаций прав на недвижимость. Различают права на недвижимость во владении и права на недвижимость не во владении.

Право на недвижимость во владении подразумевает, что эта недвижимость находится в полном и непосредственном владении собственника, т.е. выражает его настоящий интерес. Право на недвижимость не во владении означает, что эта недвижимость перейдет в его владение лишь после того, как произойдет определенное событие, т.е. представляет будущий интерес владельца собственности. Более распространенным видом является право на недвижимость во владении. В получении такого вида права наиболее заинтересованы инвесторы и потенциальные покупатели.

С точки зрения срока действия права на недвижимость во владении подразделяются на безусловное (неограниченное) владение недвижимостью и владение на правах аренды. Если безусловное владение продолжается неограниченный период времени и точный срок его окончания неизвестен, то владение на условиях аренды истекает в заранее оговоренный срок. Безусловное владение означает, что недвижимость является собственностью определенного лица, в то время как владение на условиях аренды подразумевает исключительно право владения и пользования собственностью, арендованной у другого лица.

В свою очередь, безусловное владение недвижимостью разделяют на недвижимость с правом абсолютного наследования (правом наследования без ограничений) и пожизненным правом собственности на недвижимость. В основе такого деления лежит фактор времени. С одной стороны, может иметь место владение недвижимостью, потенциально неограниченное во времени (пока существуют наследники, либо правопреемники), а с другой стороны, продолжительность права ограничивается сроком жизни (существования) физического либо юридического лица - собственника недвижимости.

Право абсолютного наследования представляет собой высшую форму собственности на недвижимость, в соответствии с которой владелец может использовать недвижимость по своему желанию и относительно которой не существует обязательств по отношению, либо интересов в отношении третьих лиц. Такой вид безусловного владения позволяет продавать, сдавать в аренду, закладывать, разделять недвижимость на несколько частей в соответствии с имеющимся на этот счет законодательством, завещать недвижимость либо без ограничений, либо на определенных зафиксированных в договоре условиях.

Пожизненное владение представляет собой право безусловного владения недвижимостью в течение жизни ее владельца или иного лица.

Существуют два подвида права пожизненного владения: договорная пожизненная собственность и юридическая пожизненная собственность, основанная на законе. Договорная пожизненная собственность чаще всего появляется в результате определения сроков передачи имущества от дарителя к наследнику.

Имеется несколько вариантов возникновения договорной пожизненной собственности. Первый вариант обусловлен сроком жизни нового владельца имущества. Он предполагает передачу собственником своей недвижимости в наследство новому владельцу, однако в случае смерти последнего недвижимость возвращается первоначальному владельцу, либо его наследникам, либо другому лицу, указанному изначальным владельцем в завещании.

Второй вариант связан с жизнью какого-нибудь иного лица, исключая нового собственника. Например, госпожа А передала свою собственность госпоже В до конца своей жизни. Если госпожа А умирает, то собственность возвращается к ее наследникам или к лицу, указанному в ее завещании.









Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2021 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.