Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Введение. История оценки недвижимости в России 8 глава





Третий вариант возникает в том случае, если собственник желает подарить недвижимость наследнику еще до своей смерти, но хочет сохранить право владения и пользования за собой до конца жизни. Это выполняется путем передачи недвижимости и сохранения за собой права владения.

Недвижимость на условиях пожизненного права собственности может сдаваться в аренду, закладываться, передаваться как ее пожизненным владельцем, так и его наследником. При этом стоимость недвижимости как бы делится между партнерами на две части: один обладает правом собственности в течение всей своей жизни, а другой приобретает это право лишь после смерти первого. Если продавцом выступает пожизненный владелец недвижимости, то для покупателя интереса пожизненного владельца все приобретенные права на данную собственность прекращаются со смертью первоначального собственника. В связи с неопределенностью продолжительности существования такого права его стоимость ограничена. В свою очередь, покупатель пожизненного интереса наследника не может воспользоваться им вплоть до смерти пожизненного владельца. К примеру, юридическая пожизненная собственность может быть представлена интересами жены в собственности мужа и интересами мужа в собственности жены.

Владение недвижимостью на правах аренды есть право использовать чужую недвижимость на основании договора об аренде, который дает исключительное право пользования чужой собственностью в течение оговоренного в нем календарного срока. На срок аренды недвижимости ее исконный владелец считается обладателем собственности, приносящей ему доход в виде арендной платы. Это означает, что арендодатель уступил часть своих прав арендатору на определенное время, т.е. арендодатель обладает возвратным правом на свою собственность.



Аренда делит пакет прав собственности на недвижимость на две части. Возникает два новых подвида имущественных прав: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по окончании срока арендного договора) и право арендатора на владение объектом недвижимости в течение срока аренды. Аренда имеет определенный срок действия, который фиксируется в договоре. Различают краткосрочную аренду (со сроком до одного года) и долгосрочную аренду (со сроком до 49 и даже 99 лет).

Право на недвижимость не во владении есть будущая недвижимость, на которую передают право пользования и распоряжения только при наступлении какого-то оговоренного в договоре события в будущем, хотя, строго говоря, это событие может так и не наступить. Существуют два вида подобных прав: недвижимость, возвращенная дарителю, и недвижимость, полученная им в наследство.

Недвижимость, возвращенная дарителю, появляется только в том случае, если собственник недвижимости (даритель) передает ее другому лицу, при этом оставляя за собой право вернуть в будущем себе или своим наследникам подаренную недвижимость в полном объеме. Дар может быть сделан при выполнении определенных условий (например, использовании участка в целях фермерства при дарении земельных участков). Если условие нарушается, то недвижимость может быть возвращена дарителю или его наследникам. Еще одним примером такого вида прав может быть продажа дома новому собственнику при условии, что старый владелец остается арендатором недвижимости до своей смерти. Новый владелец получает арендную плату, а «возвратит» себе дом после смерти старого владельца. Даритель имеет на эту недвижимость меньше прав, чем на свою собственную. В таких случаях говорят, что даритель имеет интерес обратного вознаграждения в имуществе того лица, в чью пользу было осуществлено дарение. Обратный интерес можно продавать, закладывать, так как он представляет действительный имущественный интерес.

Недвижимость, полученная в наследство, по своему смыслу противоположна недвижимости, возвращенной дарителю. Она появляется в том случае, когда даритель передает третьему лицу (его наследникам) недвижимость во владение до срока истечения прав собственности на подаренную недвижимость (до смерти собственника). В этом случае даритель имеет на недвижимость прав больше чём их передает, а для третьего лица интерес в недвижимости выступает в качестве будущего интереса. Поэтому даритель имеет право залога этой недвижимости.

 

 

3.2. Системы регистрации операций с недвижимостью

Особенность рынка недвижимости состоит в том, что купля-продажа его объектов осуществляется не посредством их отчуждения, как это происходит на рынках движимого имущества (товаров, ценных бумаг и др.), а путем передачи права собственности на объекты недвижимости от одного собственника к другому. Сама по себе сделка с недвижимостью не содержит очевидных доказательств того, что продавец недвижимости является единственным, юридически подлинным ее собственником и нет никаких обременяющих эту собственность отягощений в виде невыплаченных ипотечных займов, налогов, сервитутов и т.д. Для сделок с движимым имуществом подобных формальностей не требуется. Поэтому операции с недвижимостью объективно требуют специального учета количества и качества прав на владение имуществом, которые приобретает новый владелец, а также выяснения вопроса о том, не обременена ли приобретаемая недвижимость неизвестными покупателю обязательствами.

В каждой стране существуют различные юридические механизмы, осуществляющие эти функции. В континентальных странах Западной Европы, опирающихся на романо-германские правовые нормы, существует единая регистрационная система правового типа, называющаяся кадастровой системой, или просто кадастром. В странах англо-американской семьи (США, Англия, Австралия, Канада, Гонконг и Сингапур) права собственника недвижимости обеспечиваются с помощью публичной записи и передачи титула, т.е. законного права собственности на эту недвижимость. Эту систему называют также системой Торренса.

Операции с земельной собственностью в системе как гражданского, так и общего права отличаются от иных операций с недвижимостью тем, что лицо, продающее недвижимость, должно, во-первых, иметь свидетельство о праве на эту собственность и правомочия на ее передачу, во-вторых, обязательно зарегистрировать эту сделку либо внесением официальной записи в поземельную книгу (гражданское право), либо осуществлением публичной записи (общее право). Система регистрации земельной собственности отвечает прежде всего интересам лица, приобретающего недвижимость или предоставляющего кредит под ее залог. В соответствии с российским законодательством государственной регистрации подлежат любые операции, связанные с переходом права собственности на недвижимость, включая и земельные участки.

Кадастром называется систематически поддерживаемый публичный реестр письменных сведений об объектах недвижимости на территории региона (страны), основанный на картографическом изображении границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются определенные обозначения. Границы участков земли при кадастровой системе постоянны, что позволяет легко установить местоположение любого земельного участка на территории данной страны.

Государство регламентирует правила составления карт участков собственности на основе кадастровой съемки и ведения регистров сведений об участках или объектах, а также об их владельцах. Кадастровая съемка представляет собой определенный набор геодезических работ на земельном участке по определению и описанию границ землепользования, измерению площади застроенной и благоустроенной территории и газонов. Съемка включает в себя характеристику строений, а также наличия (отсутствия) различного рода споров относительно границ земельного участка. На основе кадастровой съемки составляется кадастровая карта участка, района или региона.

Различают несколько регистров сведений об объектах недвижимости: поземельный регистр, регистр коммерческой и промышленной недвижимости и регистр аренды. В ряде государств, кроме непосредственного учета участков владения принимается во внимание также расширенный список состава недвижимости, т. е. все строения на данном участке, а также его цена.

Операции, связанные с куплей-продажей недвижимости, имеют свои особенности. Если, например, сделка о продаже движимости считается законченной, когда произошла передача вещи от продавца к покупателю, а денег - от покупателя к продавцу, то в операциях с недвижимостью можно выделить несколько этапов перехода права собственности от продавца к покупателю. Во-первых, для такой сделки необходим договор о продаже недвижимости в виде письменного контракта. Во-вторых, должна иметь место «юридическая презентация сделки», т. е. нотариус обязан изучить пакет прав собственника на продаваемое имущество, включая все предшествующие отягощения, в том числе и аренду. В практике при приобретении недвижимости с помощью определенных юридических процедур создается своеобразный «банк данных» о приобретателях недвижимости, который позволяет контролировать кредитную историю клиентов. Такие системы особенно важны в условиях развитой системы потребительского и ипотечного кредита. После регистрации сделки новый собственник получает «контракт о передаче права собственности» (купчая), в который включены все обязательства, связанные с зарегистрированной недвижимостью, в том числе и арендные.

 

Вариант 12 4. ВИДЫ СТОИМОСТИ И КЛАССИФИКАЦИЯ МЕТОДОВ КОМПЛЕКСНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

4.1. Виды стоимости объектов недвижимости

 

Выделяют четыре компонента стоимости. Это:

Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.

Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полез­ность побуждает желание приобрести определен­ную вещь. Полезность жилья — комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограниче­ний на использование и застройку.

Дефицитность — ограниченность предложе­ния. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар на­чинают падать, при уменьшении предложения — расти.

Возможность отчуждаемости объектов — возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром. Так, ранее на землю в России была единая государ­ственная собственность, поэтому земля не счита­лась товаром.

Таким образом, стоимость не является харак­теристикой, которая сама по себе присуща не­движимости: наличие стоимости зависит от же­лания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефи­цитности.

Самым распространенным видом стоимости является рыночная стоимость, кото­рая отражает взаимодействие продавцов, поку­пателей и инвесторов на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки — наи­более вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в ус­ловиях конкуренции, когда стороны сделки дей­ствуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не от­ражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель­ства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недви­жимости может быть определена только при на­личии следующих условий равновесной сделки:

— рынок является конкурентным и предостав­ляет достаточный выбор имущества для взаимо­действия большого числа покупателей и продав­цов;

— покупатель и продавец свободны, независи­мы друг от друга, хорошо информированы о пред­мете сделки и действуют только в целях макси­мального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить по­требности;

— срок экспозиции объекта оценки (период времени, начиная с даты представления на от крытый рынок объекта оценки до даты совер­шения сделки с ним) достаточен для обеспече­ния его доступности всем потенциальным поку­пателям;

— оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые ус­ловия, принятые на рынке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена прода­жи конкретного объекта может отличаться от ти­пичной цены для данного рынка, т. е. от рыноч­ной стоимости аналогов рассматриваемого объек­та. Следовательно, рыночная стоимость недвижи­мости — это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи — это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец — принять за объект не­движимости. Концепция рыночной стоимости ос­новывается на наличии для типичного покупа­тель выбора альтернативных объектов на рынке недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Следует также выделить виды стоимости, отличные от рыночной.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует до­полнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий. Под датой оценки понимается дата, по состоянию на кото­рую производится оценка имущества.

Стоимость замещения объекта оценки — сум­ма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, существующих на дату проведе­ния оценки рыночных цен. Рассчитывается на I основе учета затрат на возведение объекта ана­логичной полезности с учетом существующих на дату оценки цен и требований к аналогичным объектам (дизайн, материалы и т.п.).

Стоимость объекта оценки при существую­щем использовании - стоимость объекта оцен­ки, которая определяется исходя из существую­щих условий и цели его использования. Расчет основан на предположении продолжений формы; функционирования объекта и возможности его продажи на рынке.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при за­данных инвестиционных целях. Типичный инве­стор, вкладывая в недвижимость, стремится по­лучить наряду с возвратом вложенного капитала еще прибыль на вложенный капитал. Недвижи­мое имущество — инструмент для генерирования потоков дохода, И в качестве инвестиционной стоимости выступает стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям. Это субъективная величина, опреде­ляемая для конкретного инвестора.

Ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объек­тов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Определяется, как правило, при ликвидации пред­приятия по решению собственника либо судебно­го органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть полу­чена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости. Ликвидационная сто­имость может быть значительно ниже рыночной.

Утилизационная стоимость объекта оцен­ки стоимость объекта оценки, равная рыноч­ной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объек­та оценки.

Стоимость объекта оценки для целей нало­гообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативно-правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости.

Стоимость действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производ­ства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определе­нии вклада, который вносят эти объекты в ка­честве составных компонентов действующего предприятия.

Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фир­мами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы раз­рушаемые элементы объекта. Учитываются за­траты на восстановление элементов объекта, под­верженных риску уничтожения, разрушения. Страховая стоимость представляет собой макси­мальную сумму оценки собственности в целях страхования. Стоимость земельного участка не учитывается.

Залоговая стоимость — стоимость недвижи­мого имущества, используемого в целях обеспе­чения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в слу­чае невозврата кредита. Недвижимость в данном случае является для кредитора гарантией возвра­та средств. Величина залоговой стоимости учи­тывается при определении размера выдаваемого кредита.

Стоимость права аренды — единовременная плата за право пользования и распоряжения иму­ществом по договору аренды.

 

4.2. Характеристика применяемых подходов к оценке недвижимости

 

В практике оценочной деятельности для проведения качественной оценки объектов недвижимости принято использовать различные подходы. Каждый из применяемых подходов располагает соответствующим набором методов оценки. Применение того или иного метода в рамках конкретного подхода обусловлено целями и возможностями оценки, наличием соответствующей информации.

В табл.4.2 представлены основные подходы и методы оценки объектов недвижимости.

Рассмотрим основные подходы и методы, представленные в табл. 4.2. Так, затратный подход представляет собой способ оценки имущества, основанный на определении издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

Использование затратного подхода базируется на предположении, что затраты на воспроизведение объекта основных средств за вычетом износа являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости. Все методы затратного класса подразделяются на:

· метод сравнительной стоимости единицы, представляющий собой оценку имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;

· метод стоимости укрупненных элементов – это оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;

· метод количественного анализа заключается в проведении оценки имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

 

Таблица 4.1

Характеристика базовых подходов к оценке недвижимости

Подход Метод оценки Характеристика
Затратный Сравнение стоимости единицы Текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения переоцениваемого объекта недвижимости умножается на общее количество единиц в переоцениваемом объекте
Поэлементный Заключается в определении стоимости объекта исходя из поэлементных составляющих
Сметный Заключается в составлении объектной сметы или сводного сметного расчета стоимости строительства в текущем уровне цен
Индексный Балансовая стоимость переоцениваемых основных средств умножается на соответствующий индекс
Восстановитель-ной стоимости Прямой перерасчет всех видов затрат на восстановление объекта
Продолжение табл. 4.1
Сравнительный Сравнительного анализа продаж Анализ фактических сделок купли-продажи и сравнение их с объектами переоценки
Восстановитель-ной стоимости по аналогам Подбор и сравнение переоцениваемого объекта с аналогичными объектами на основе рыночных данных    
Доходный Инвестиций Сравнение объекта переоценки с объектами-аналогами, несущими информацию о показателях доходности
       

 

Основное допущение затратного подхода состоит в том, что совокупность издержек на строительство объекта (за вычетом износа) не всегда тождественна рыночной стоимости оцениваемого объекта. Особенно сильные искажения получаются в случае использования объекта не наилучшим образом. Более подробно данный подход будет рассмотрен в соответствующей теме.

Методы сравнительного подхода основаны на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью других (сопоставимых) объектов и внесении соответствующих поправок. В Единой системе оценки имущества подход сравнительного анализа продаж определяется как способ оценки имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Именно различие алгоритмов корректировок и порождает разнообразие методов этого класса.

Базовым методом в данном подходе является метод сравнительного анализа продаж (или метод сравнения), присутствующий во всех классификациях. Он заключается в анализе характеристик сопоставимых фондов фактических сделок купли-продажи и сравнении их с оцениваемым объектом.

Основными способами определения величины поправок являются: анализ парного набора данных, регрессионный анализ, и т.д.

Близким по сути и механизмам реализации к методу сравнений является метод восстановительной стоимости по аналогам. В этом случае восстановительная стоимость определяется на основе подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, созданными в ближайшее время. После нахождения аналогов в качестве результата оценки принимается их восстановительная (сметная) стоимость. Если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, то производится соответствующая стоимостная корректировка.

В рамках сравнительного подхода также принято выделять метод расчета стоимости объекта недвижимости на основе валового рентного мультипликатора (подробнее данный метод будет охарактеризован в теме, посвященной сравнительному подходу). Преимущество данного метода в сравнении с методом сравнительного анализа продаж состоит в том. что не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Предполагается. Что эти различия уже учтены в продажной цене соответствующих объектов и размером их годовой арендной ставки.

Распространению данного метода в РФ способствует его относительная простота реализации и меньшие требования к объему достоверной рыночной информации о сделках. К недостаткам метода следует отнести:

· ограниченность круга объектов, которые могут быть оценены данным методом. Оцениваемый объект должен принадлежать к активному сектору рынка, на котором продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их потенциальных и действительных выручек;

· недостаточная чувствительность метода к разнице в рисках, в нормах возврата капитала и чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемыми объектами вследствие отсутствия корректировки составляющих валового рентного мультипликатора.

В целом класс сравнительных методов принято называть рыночными, а качественное их применение напрямую зависит от создания разветвленной сети достоверной рыночной информации.

Доходный подход представляет собой способ оценки имущества, основанный на определении будущих доходов от его использования.

Данный подход в настоящее время является одним из наиболее динамично развивающихся. Число методов, объединяемых российскими исследователями в доход­ный класс, непрерывно растет. В соответствии со стандартами Единой системы оценки имущества можно выделить следующие доходные методы, применимые для оценки объектов основных фондов: прямой капитализации, дисконтирова­ния денежных потоков, валовой ренты, остатка, ипотечно-инвестиционного анализа. Более подробно основные методы будут охарактеризованы в разделе, посвященном доходному подходу.

1. Метод прямой капитализации является базовым в данном классе. По единому Госстандарту РФ он определяется как оценка имущества при сохране­нии стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохо­да, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

2. Метод дисконтирования денежных потоков представляет собой по данной классификации оценку имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

3. Метод валовой ренты заключается в оценке имущества, основанной на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного до­хода.

4. Метод остатка базируется на учете влияния отдельных факторов обра­зования дохода.

5. Метод ипотечно-инвестиционного анализа представляет собой оценку имущества, основанную на учете стоимости собственного и заемного капита­лов.

Доход от существующего использования фондов и выручка от их пере­продажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представ­лять собой рыночную стоимость фондов,

Расчет коэффициента капитализации (R) методом прямой капитализа­ции осуществляется на основе рыночных данных о цене (V) аналогичных фон­дов и чистых доходах (NOI), полученных от их эксплуатации.

Применение метода прямой капитализации базируется на предположе­нии, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Метод прямой капитализации является наиболее простым способом расчета ставки капитали­зации, но только в условиях наличия соответствующей достоверной рыночной информации.

Метод связанных инвестиций — земли и зданий используется в случае необходимости расчета ставки капитализации по каждому компоненту имуще­ственного комплекса — строению и земельному участку. Алгоритм реализации метода аналогичен методу связанных инвестиций — кредитного и собственного капитала. В ходе оценки определяются взвешенные ставки капитализации для земли и для строения, стоящего на этой земле, в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса.

При использовании кумулятивного (или суммарного) метода определения общего коэффициента капитализации одна из двух составляющих коэффициента — процентная ставка (или ставка дохода на кредитный капитал) — разбивается на отдельные компоненты. Процентная ставка рассчитывается путем суммирова­ния этих компонентов. В безрисковую ставку дохода вносятся следующие по­правки:

1. На дополнительный риск на все другие виды инвестиций. Чем выше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

2. На дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением и инвестициями. Чем более рискованны инвестиции, там более компетентного управления они требуют. Размер этой поправки на дополнительный риск, свя­занный с неэффективным управлением инвестициями, может составлять от 1 до 5 %.

3. На низкую ликвидность фондов.

Ставка возмещения собственного капитала рассчитывается как отноше­ние единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется пу­тем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки капитализации собственного капитала, включающей ставку дохода на собственный капитал и ставку возврата собственного капитала. Если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, ставка возврата собственного капитала может приниматься со знаком "минус".

Метод Эллвуда представляет собой модификацию метода связанных ин­вестиций — заемного и собственного капитала. Наиболее близким по реализа­ции к нему является ипотечно-инвестиционный метод на долговой основе.

Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала является отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости фондов.

Метод дисконтированных денежных потоков заключается в дисконтировании будущего денежного потока, получаемого от инвестиций в основные фонды за ряд лет с помощью разных ежегодных ставок дохода.

Существует множество определений ставки дисконтирования. Однако подчас эти определения противоречат друг другу. Большинство определе­ний, даваемых российскими авторами, являются модификацией определения, созданного Шеннон П. Пратт: "Ставка дисконтирования должна соответство­вать ожидаемой норме прибыли на доступные альтернативные капиталовложе­ния сопоставимого риска". Анализируемая ставка дисконтирования рас­сматривается в качестве альтернативных издержек, равных норме прибыли на сопоставимые капиталовложения. Она равна норме прибыли, которую планируют получить инвесторы на вложенный собственный капитал.

Наиболее часто в практике оценки объектов основных средств встре­чаются следующие алгоритмы расчета ставки дисконтирования: средневзве­шенной стоимости капитала, суммирования, рыночного анализа.









Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2021 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.