Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Введение. История оценки недвижимости в России 9 глава





Наиболее сложным моментом в расчете стоимости методом дисконтиро­ванных денежных потоков является определение нормы дисконта. Норма дис­конта является многофакторным показателем и зависит от: стоимости собст­венного капитала, суммы долговых обязательств, уровня инфляции, степени риска в конкретной стране, в определенной отрасли применения капитала и для конкретного предприятия.

К достоинствам данного метода относят гибкость расчета денежного по­тока, возможность учитывать все доходы и расходы, которые могут возникнуть в прогнозируемый период, а также ежегодное их отражение,

Наиболее часто употребляются следующие варианты техники дисконти­рования: чистая текущая стоимость, внутренняя ставка дохода, модифициро­ванная внутренняя ставка дохода, ставка дохода финансового менеджмента.

По мере развития методологии оценки все чаще стали появляться модели оценивания, синтезирующие различные методы из трех базовых классов. Подобные методы довольно сложно отнести к одному, определенному подходу, и поэтому их принято называть комбинированными (смешанными).

Подобный синтез открывает широкие возможности для совершенствования процессов оценивания, позволяя повысить адекватность оценок за счет устранения недос­татков, присущих базовым подходам. Наиболее известными в российской прак­тике комбинированными методами являются:

- метод инвестиций;

- метод предпринимательской оценки;

-расчет стоимости объекта с помощью общего коэффициента капи­тализации.

Метод инвестиций заключается в сравнении объекта с объектами-аналогами, несущими информацию о показателях доходности аналогичного ин­вестиционного бизнеса. Метод несет в себе одновременно признаки двух смеж­ных групп: как сравнительных методов, так и методов, использующих инфор­мацию о доходности.



Метод предпринимательской оценки комбинирует три оценки - оценку по восстановительной стоимости, метод приведенного чистого дохода, стоимости продаж. За рубежом метод предпринимательской оценки применялся при денационализации фирм в Великобритании, а также при оценке предприятий вос­точных земель в Германии.

Расчет стоимости объекта с помощью общего коэффициента капитализации иногда включают в состав сравнительного подхода, однако, он об­ладает и характеристиками, присущими доходному. Основу метода составляет расчет прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации оценивае­мого объекта. В отличие от методов доходного класса общий коэффициент ка­питализации отражает среднее соотношение между чистым доходом и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Такой способ оценки объектов позволяет исключить недостатки, прису­щие способу валового рентного мультипликатора, так как осуществляется тща­тельный отбор сопоставимых объектов, характеризующихся потоками чистых доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками чистых доходов оцениваемого объекта.

Среди британских специалистов активно используется классификация ме­тодов оценки Д. Скарретта, состоящая из 5 классов: метод прибыли; метод сравнения; метод инвестиций; остаточный метод; метод подрядчика.

В целом в практике британских оценщиков доминируют идеи методов остатка и оценки будущей доходности с вычислением прибыли и ее дальней­шей капитализацией с целью определения рыночной оценки стоимости недви­жимости.

 

Вариант 13 5. ОСНОВЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

5.1. Понятие о шести функциях денежной единицы

 

В основе оценки стоимости приносящей доход недвижимости лежит положения о текущей стоимости денег, которые предполагается получить в будущем.

В мировой практике считается, что со временем деньги теряют свою покупательную способность, и следовательно деньги, полученные через год или несколько лет будут стоить меньше при любой экономической ситуации. На сколько меньше зависит от конкретных условий.

В оценочной же практике, вопрос оценки текущих доходов от недвижимого имущества чрезвычайно важен. Поэтому введем некоторые понятия.

Накопление – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости, при условии, что эта сумма удерживается на счете в течение определенного временного периода, принося своему владельцу периодически накапливаемый доход в виде определенного процента.

Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

Ставка чистого дохода от инвестиций - процентное отношение чистого дохода к вложенному капиталу. Ставка дохода предполагает оценку сумм ожидаемого чистого дохода и времени их получения.

Аннуитет - серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с настоящего момента, т.е. платеж производится в конце рассматриваемых периодов.

Все приведенный понятия имеют в своей основе сложный процент.

Сложный процент – это процент начислений как на основную сумму, так и на невыплаченные проценты, начисленные за предыдущий период. Сложный процент означает, что полученный процент, положенный на депозит вместе с первоначальными инвестициями становится частью основной суммы.

Пример. Предположи, что 100 рублей депонированы на счет, ставка по которому составляет 10% и этот процент накапливается раз в год.

Таблица 5.1

Данные по депозиту - при сложном и простом проценте (при ставке 10%)

Год Hаименование записи Сложный % Простой %
Депозит 100.00 100.00
Полученный процент 10.00 10.00
Остаток на конец года 110.00 110.00
Полученный процент 11.00 10.00
Остаток на конец года 121.00 120.00
Полученный процент 12.10 10.00
Остаток на конец года 133.10 130.00
Полученный процент 13.31 10.00
Остаток на конец года 146.41 140.00
Полученный процент 14.64 10.00
Остаток на конец года 161.05 150.00

Для применения сложного процента и дисконтирования, необходимо уточнить следующие данные:

1. Суммы денег, о которые будут приниматься в расчетах.

2. Время, в течение которого эти суммы должны быть выплачены или получены.

3. Риски, связанные с инвестициями в недвижимость.

4. Ставка дохода, с учетом рыночных условий и оцененного риска.

Риск – это возможность того, что инвестиции в недвижимость не обеспечат ожидаемых доходов, то есть вероятность того, что доходы окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых.

Существуют различные виды риска. При оценке следует помнить, что ни одно вложение не является безрисковым.

Ставка дохода на инвестиции – процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.

Приоритет отдается тем проектам, где ставка дохода на вложения выше. А при одинаковой ставке дохода учитывается риск вложений.

Основу шести функций денег составляет следующая формула:

Sn = (1 + i)n,

 

где Sn = сумма после n периодов;

i = периодическая ставка дохода;

n = число периодов.

Для удобства практического применения различают следующие основные функции.

1-я (прямая) функция сложного процента - будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы)

Данный фактор показывает будущую стоимость денежной единицы с учетом определенного дохода, получаемого в течении определенного временного периода.

FV = PV*(1 + i)n,

Где FV – будущая стоимость денег;

PV – текущая стоимость денег;

i = ставка дохода;

n = число периодов накопления.

 

Пример. 100 рублей были положены в банк под 10% годовых. Определить FV – будущую стоимость единицы через пять лет.

Решение. FV = 100* (1 + 0.1)5 =161,05 руб.

Диаграмма, показывающая рост основной суммы по сложному проценту выглядит следующим образом (рис.5.1.)

 

 

 

 

 

Рис.5.1. Накопленная сумма денежной единицы

 

2-я (обратная) функция сложного процента – текущая стоимость единицы (реверсии)

 

Текущая стоимость единицы (реверсии) - это величина, обратная накопленной сумме единицы. Это текущая стоимость одной единицы, которая должна быть получена в будущем.

Формула расчета текущей стоимости реверсии имеет следующий вид:

PV = FV * ,

 

 

Где PV – текущая стоимость денег;

FV – будущая стоимость денег;

i - ставка дохода;

n - число периодов накопления.

 

Графически данная функция представлена на рис.5.2.

 

 

 

 

Рис.5.2. Текущая стоимость единицы (реверсии)

 

Текущая стоимость реверсии, описанная графически, представляется в виде коэффициента, использующегося для оценки текущей стоимости известной (или прогнозируемой) суммы будущего единовременного поступления денежных средств с учетом заданного процента. При применении фактора текущей стоимости используются понятия «дисконтирование» или «ставка дисконта», противоположные понятиям «накопление» и «ставка процента», применяемым при расчете накопленной суммы единицы.

Поскольку деньги обладают стоимостью во времени, один доллар, который будет получен в будущем, стоит меньше доллара, получаемого сегодня. Hасколько меньше (сумма дисконта), зависит от:

а) разрыва во времени между оттоком и притоком денежных средств

б) необходимой ставки процента или дисконта.

 

3-я функция сложного процента - текущая стоимость единичного аннуитета.

 

Обычную стоимость единичного аннуитета можно проиллюстрировать диаграммой (рис.5.3.):

Рис.5.3. Текущая стоимость единичного аннуитета

 

Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с настоящего момента. Он также определяется как серия поступлений.

Рассчитывается по следующей формуле:

PV = PMT * ,

Где PV – текущая стоимость денег;

PMT – платеж;

i - ставка дохода;

n - число периодов накопления.

Пример: Собственник сдает в аренду произв. площади и хочет получать по 100 тыс. рублей каждый год в течение следующих 4 лет.

Решение: При 10% ставке дисконта стоимость первого поступления равна 90.91 тыс. р. (100000 руб. * 0.90909 = 90.91 тыс. руб.

через два года: 82.64 тыс. р.

через три года: 75.13 тыс. р. (100 тыс. руб. * 0.7513 = 75.13 тыс. руб.)

через четыре года: 68.3 тыс. р.

Текущая стоимость всего четырехлетнего аннуитета составляет 316.98 тыс. р. (100 * 3.1698 = 316.98 тыс. р.).

Таблица 5.2

Соотношение текущей стоимости - единицы и текущей стоимости аннуитета при ставке дисконта - 10%

Год Текущая стоимость единицы (реверсии) Текущая стоимость аннуитета
0.9091 0.9091 + 0.8264
0.8264 1.7255 + 0.7513
0.7513 2.4868 + 0.6830
0.6830 3.1698

Авансовый аннуитет.

Hа практике чаще всего бывает так, что собственник договаривается с арендатором о получении платежей по следующей схеме:

Первое поступление (платеж) в потоке доходов происходит сразу после подписание контракта. Последующие платежи производятся через равные интервалы. Такие аннуитеты называются авансовыми, или причитающимися аннуитетами.

При применении авансового аннуитета первый платеж не дисконтируется, последующие же подлежат дисконтированию. Для превращения обычного аннуитета в авансовый необходимо к фактору обычного аннуитета, укороченного на 1 период, добавить единицу. При добавлении единицы как раз и учитывается первое поступление.









Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычис­лить, когда этот...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2021 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.