Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Выбор и описание объектов-аналогов





Объекты-аналоги для дальнейшего расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по трем уровням:

− функциональное;

− конструктивное;

− параметрическое.

Функциональное сходство характеризует сходство в назначении, т.е. способность выполнять одинаковые функции (операции, действия, процессы).

Конструктивное сходство разделяются на близкое (или практически идентичное) и конструктивно подобное.

Параметрическое сходство устанавливается исходя из основных эксплуатационным показателям (количество, площадь и пр.)

 

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже земельных участков в Вологодской области. Согласно анализу рынка на дату оценки по данным к продаже предлагалось более 3 земельных участков. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству (площадь, месторасположение, назначение). Выбранные объекты аналоги соответствуют наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта оценки. Перечень и описание объектов-аналогов представлены ниже в таблице:

 

Земельный участок Наименование
Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3
Земельный участок
Сравнительные характеристики оцениваемого объекта и объектов - аналогов
Земельный участок Земельный участок Земельный участок Наименование объекта
2 250     Площадь, кв. м
Великий Устюг, Товарищеский пер.1 Великий Устюг, ул. Кирова, 87 Белозерск, Советский проспект, 53А Месторасположение
собственность собственность собственность Юридические права на объект
Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Категория земель
Здание торг-офис., оптовая база, автосервис Строительство склада-магазина Коммерческое использование, строительство магазина Назначение
Коммуникации на границе участка Коммуникации на границе участка Коммуникации на границе участка Коммуникации
Деревянный дом (около 50 кв.м.), строение ветхое -2 ед. Фундамент под магазин 174,8 кв.м. Не застроен Застройка
2 300 000 2 000 000 750 000 Рыночная стоимость объекта, руб.
1 022     Рыночная стоимость 1 кв. м объекта, руб.
https://www.avito.ru/velikiy_ustyug/zemelnye_uchastki/uchastok_22.5_sot._promnaznacheniya_723297174 https://www.avito.ru/velikiy_ustyug/zemelnye_uchastki/uchastok_27.6_sot._promnaznacheniya_1099112141 https://www.avito.ru/belozersk/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._promnaznacheniya_1678758318 Источник получения информации
2 кв. 2019 Дата получения информации
рыночные рыночные рыночные Условия оплаты
предложение предложение предложение Предложение, продажа
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3

 

 

Применение корректировок

Поскольку объекты-аналоги отличаются по ряду признаков друг от друга и от объекта оценки, необходимо использовать их общие знаменатели – факторы (элементы) сравнения, как физические, так и экономические, с помощью которых возможно привести (откорректировать) цены продаж к условиям объекта оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

 

  1. Наличие улучшений

 

ОА №1,2 имеют дополнительные строения на участке. В рассматриваемом случае произведен расчет корректировки на демонтаж имеющихся объектов с целью приведения объектов аналогов к единообразному значению.


 

Земельный участок Наименование
Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3
Земельный участок
Сравнительные характеристики оцениваемого объекта и объектов - аналогов
Земельный участок Земельный участок Земельный участок Наименование объекта
2 250     Площадь, кв. м
Великий Устюг, Товарищеский пер.1 Великий Устюг, ул. Кирова, 87 Белозерск, Советский проспект, 53А Месторасположение
Спальный район Окраина города Спальный район
Деревянный дом (около 50 кв.м.), строение ветхое -2 ед. Фундамент под магазин 174,8 кв.м. Не застроен Дополнительные объекты
2 300 000 2 000 000 750 000 Рыночная стоимость объекта, руб.
https://www.avito.ru/velikiy_ustyug/zemelnye_uchastki/uchastok_22.5_sot._promnaznacheniya_723297174 https://www.avito.ru/velikiy_ustyug/zemelnye_uchastki/uchastok_27.6_sot._promnaznacheniya_1099112141 https://www.avito.ru/belozersk/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._promnaznacheniya_1678758318 Источник получения информации
Легион Строй https://vologda.legionstroyspb.ru/price/ Легион Строй https://vologda.legionstroyspb.ru/price/ - Наименование строительной компании
490,00 (100 руб./куб.м. – демонтаж экскаватором; 390 руб./куб.м. вывоз мусора) 500,00 (400 руб./куб.м. – демонтаж железобетона; 390 руб./куб.м. вывоз мусора) - Стоимость демонтажа и вывоза мусора, руб./куб.
700,00 (получено на основе беседы с продавцом с учета анализа и замеров, выполненных на карте https://pkk5.rosreestr.ru) 349,60 (получено на основе беседы с продавцом исходя из данных о глубине залегания фундамента 2 м. - 174,8 * 2,0) - Объем разбираемых строений, куб.м.
343 000,00 174 800,00   Стоимость затрат на демонтаж, руб.
1 957 000,00 1 825 200,00   Стоимость з/у без учета улучшений, руб.
      Рыночная стоимость 1 кв. м объекта, руб.

 

  1. Дата продажи

 

Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. в рассматриваемом случае объекты-аналоги предлагаются к продаже во II кв. 2019 г., корректировка не проводилась

 

  1. Корректировка на торг.

Скидка на торг при продаже - это величина, показывающая, на сколько процентов цена продажи отличается от цены предложения. В рассматриваемом случае корректировка определена на основе Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 1,2. Нижний Новгород 2018., которая для объекта оценки составила 15,7%.

 

 

  1. Условия продажи

Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей. В рассматриваемом случае корректировка не производилась.

 

  1. Объем передаваемых прав

Объект оценки, как и объекты аналоги – право собственности. В рассматриваемом случае корректировка определена на основе Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 1,2. Нижний Новгород 2018., которая для объекта оценки составила 1,00.

 

  1. Корректировка на наличие коммуникаций

Коммуникации объекта недвижимости являются одним из важнейших факторов, непосредственно влияющих на их стоимость. Наличие коммуникаций значительно увеличивает привлекательность объекта для потенциальных покупателей и, соответственно, его стоимость.

 

 







Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычис­лить, когда этот...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...





Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2024 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.