В рамках настоящей работы функциональный износ не выявлен.

Внешний износ (экономическое устаревание) определяет уменьшение полезности здания в результате изменения внешних факторов, определяющих месторасположение объекта - положение по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммер­ческим и другим сооружениям, изменения рыночных условий, изменения финансовых и законодательных условий и т.д.

Внешний износ присущ недвижимости в силу ее фиксированного положения. Он яв­ляется экономическим устареванием и представляет собой убытки, вызванные внешними, по отношению к недвижимости, факторами. Внешний износ измеряется капитализирован­ной величиной потерь арендной платы, оцениваемой при помощи валового арендного мультипликатора или капитализацией этих потерь.

Поскольку для многих объектов, особенно промышленной недвижимости, невоз­можно определить внешний износ вышеуказанными методами, были разработаны иные алгоритмы расчета внешнего износа. Изменение уровня загрузки мощности предприятия и падение производства являются внешними причинами, приводящими к экономическому устареванию. В настоящее время предприятие собственник находится в стадии банкротства, сам не использует указанные помещения, лишь сдает их в аренду. Кроме того указанный объект должен быть продан в течение срока конкурсного управления, т.е. период экспозиции на рынке сокращен. На стоимость недвижимости влияют следующие негативные факторы:

· ограниченный срок экспозиции на рынке продаваемого имущества;

· наличие дополнительных расходов;

· отсутствие потенциальных инвесторов для покупки аналогичной недвижимости, т.к. реальный сектор экономики развивается слабо.

Для определения величины внешнего износа Оценщик использовал метод, изложенный в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» №6(9), 2002 г.

Внешний износ в отношении оцениваемых объектов обусловлен отсутствием спроса на аналогичную недвижимость, кризисным состоянием экономики области и федерации в целом. Эти и другие факторы будут оказывать влияние на стоимость объекта оценки, суммарное значение факторов – есть внешний износ объекта оценки.

В основе данной методики определения внешнего износа лежит метод многофакторной экспертной оценки рынка недвижимости в месте оценки. Известно, что стоимость объекта оценки напрямую зависит от ряда факторов, характеризующих рынок недвижимости в целом. Решающая роль при формировании цены на объект оценки принадлежит макроэкономическим факторам, если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.

Для определения внешнего износа было выделено несколько групп факторов, представленных ниже.

Сведения о квалификации экспертов, участвующих в опросе приведены ниже.

Для полного анализа рынка, к которому относится объект оценки, в Разделе 1 (Таблица экспертного метода определения внешнего износа) приводится оценка факторов, влияющих на качественные характеристики рынка недвижимости местоположения объекта оценки. Оценка факторов воздействия проведена Экспертами, представленными выше на основании десятибалльной шкалы.

Расчет коэффициента воздействия приводится из предположения о том, что максимально возможное воздействие фактора составляет 10 баллов, фактическое значение определяется как соотношение численного выражения значимости фактора и его максимального значения по 10-бальной шкале:

, где:

Ф_i – численная оценка i-го фактора

Ф_max – максимальная численная оценка фактора (10 баллов)

Поскольку не каждый фактор, по мнению экспертов, может оказывать свое влияние на стоимость объекта оценки, а величина внешнего износа не может быть более 100 максимальное значение скидки на внешние условия (экономическое устаревание) определится по формуле:

, где

n – количество факторов, участвующих в оценке рынка (в нашем случае 26).

Таким образом, максимальное значение скидки по каждому из факторов составит:

.

На основании вышеизложенного формула для расчета внешнего износа выглядит следующим образом:

, где

ВИ – внешний износ объекта оценки, %;

К_i – коэффициент влияния фактора;

С_{max i}- максимальное значение скидки, учитывающее влияние фактора, %.

В результате проведенных расчетов внешний износ определен на уровне: 40,96%.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом оценки на момент оценки в процентном выражении под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Все компоненты, определяющие потерю стоимости, суммируются, после чего определяется накопленный износ по формуле:

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: