Принудительный обмен жилой площади

Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи, не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществление принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. Закон гласит, что при этом учитываются заслуживающие внимание доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. По мнению М. Липовенко их можно условно разделить на две категории:

1. Обстоятельства личного характера. К их числу судебная практика однозначно относит возраст, состояние здоровья и иные факторы, имеющие отношение к личности участников обмена и влияние на возможность обменивающихся пользоваться новыми жилыми помещениями.

2. Обстоятельства юридического характера. Данная группа определяет перечень установленных законом условий, необходимых для совершения обмена. В этом случае речь идет о правилах совершения сделок, предусмотренных частью 1 ГК РФ, а также ст. 73 ЖК РФ, содержащей перечень условий, по которым обмен не допускается.[1]

Указанный перечень обстоятельств не является исчерпывающим и регламентируется также нормами законодательства субъектов РФ. Если в прежнем законодательстве возникал вопрос: следует ли учитывать наличие участников обмена, совершаемого в принудительной порядке, других жилых помещений на праве собственности, то в ЖК РФ, вступившим в силу с 1 марта 2005 года, перечень условий, при которых обмен не допускается, претерпел существенные изменения. Ухудшение жилищных условий, в результате которого граждане могут быть признаны нуждающимися в их улучшении, к их числу не относится, а в ст. 72 ЖК РФ сохранилось указание на необходимость учитывать при судебном рассмотрении спора «заслуживающие внимание доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении». По одному из решений Верховный Суд РФ указал «... судом не проверены и не получили оценки доводы ответчика о том, что предполагаемая для обмена квартира расположена в отдельном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, где он проходит лечение, есть телефон, что важно для его возраста и здоровья. В ходе досудебной подготовки истцу следует подыскать вариант обмена, оформить необходимые обменные документы».

Таким образом, под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т. п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 12 Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РСФСР»).[2]

Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входящего в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателя, но и других лиц - временных жильцов (родственников, знакомых и т. д.).

Согласно п. «В» ст. 9 Правил пользования жилыми помещениями наниматель имеет право «разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с ним членами семьи и с предварительным согласием уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

По данному вопросу ГК РФ в ст. 680, отмечает, что «наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям)». Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства (ст. 80 ЖК РФ), если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Соответственно пользователи обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ним срока проживания. В случаях, если срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членам его семьи (для социального найма) либо гражданами постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).

Правовое положение временных жильцов отличается главным образом тем, что они пользуются помещением безвозмездно. Это не означает, что они проживают без договора. В действительности вселение временного жильца происходит на основании соглашения с нанимателем и совершеннолетними членами его семьи, т. е. по договору. Это безвозмездный договор, на основании которого у вселившегося возникает право временного проживания в жилом помещении.

Согласно ст. 155 ЖК РФ оплачивать коммунальные услуги за временных жильцов обязан наниматель жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении, согласованного с ними срока проживания, или предъявление указанного в части 4 ст. 80 ЖК РФ требования, временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Поднаем представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения выступает в роли наймодателя, предоставляет все помещение или часть его другому лицу во временное пользование за плату. Возможность сдачи помещения (или его части) в поднаем, как и право на обмен, означает реализацию правомочия распоряжения, принадлежащего нанимателю.

Заключение нанимателем договора поднайма возможно при одновременном наличии следующих условий:

1) согласие проживающих совместно с ним членов семьи;

3) согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей (ч.1 ст. 76 ЖК РФ).

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями утвержденного 21.01.2006 года Постановлением Правительства РФ предусмотрено право нанимателя «сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (п.Б.ст.7).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления. Таким образом, законодатель ужесточил требования к заселению жилых помещений по договорам найма в коммунальной квартире. Такое же ограничение по норме общей площади на каждого проживающего установлено и для вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ). Для договора поднайма характерен признак возмездности. Существенным условием договора является плата за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, размер которой устанавливается соглашением сторон. Нормы ГК РФ (п. 4 и п. 5 ст. 685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не приобретают самостоятельное право на пользование жилым помещением и не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, закон требует также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей (ч. 2 ст. 76 ЖК РФ). Предметом договора поднайма в домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, могут быть и неизолированные жилые помещения, например, проходная или запроходная комната или часть квартиры. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживают или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Договор, в котором должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем, заключается в письменной форме, экземпляр передается наймодателю.

Договор поднайма жилого помещения, представленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. В этом случае наниматель вправе прекратить действие договора в любое время, предупредив поднанимателя за три месяца. В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право пользования, обусловленным жилым помещением. Однако это право имеет ограниченный характер, оно производно от прав нанимателя. Это означает, что поднаниматель самостоятельного устойчивого права на жилую площадь не имеет. Он не участвует в решении вопросов порядка пользования жилым помещением, а также в исполнении обязанностей, которые принадлежат нанимателю и членам их семьи. По истечении срока поднайма он обязан освободить занимаемое помещение, а при отказе - подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения вместе с проживающими с ним гражданами. Договор поднайма, представленный по договору социального найма, может быть расторгнут:

2) при невыполнении поднанимателем условий договора.

В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещении не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей, или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения, выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Кроме того, следует иметь в виду, что граждане, сдающие жилое помещение в поднаем, должны указывать это в декларациях о доходах, представляемых в налоговую инспекцию, и утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

10.9. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение

Прежний кодекс содержал единственную статью, посвященную переводу жилых помещений в нежилые. Глава 3 Жилищного Кодекса РФ, посвященная переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое, является абсолютно новой. В то же время из содержания статей, составляющих эту главу понятие «нежилое помещение» не раскрывается. Это понятие содержалось в ч. 2 ст. 4 ЖК РСФСР, где указывалось, что нежилые помещения - это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах. Однако нужно иметь в виду, что на балансе жилищно-эксплуатационной организации могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь можно перевести в жилые помещения.

Переводимое жилое помещение в нежилое не должно быть обременено правом пользования третьими лицами. Договоры, на основании которых происходит пользование нежилым помещением, должны быть расторгнуты в установленном порядке, если срок их действия не прекратился.

Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям - это может быть различная звукоизоляция, температурный режим и т. д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должна быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащего ему помещения в соответствии с его назначением.

Нами указывалось, что жилые помещения, предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК, п. 1 ст. 17 ЖК). По общему правилу не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций без перевода жилого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых помещениях промышленных производств также не допускается. Однако при этом законодатель предусматривает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. «При этом не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и подлежит применению норма о запрете размещения использования жилого помещения не по назначению», отмечает Симонов В. Н.[1]

Более резко высказывается Титов А. А. «... новый порядок может привести к значительному выбытию жилых помещений из состава жилищного фонда, а также к многочисленным нарушениям прав граждан, вызванных «соседством» жилых помещений с нежилыми. В целом нормы ст. 17 и 23 ЖК РФ ухудшают положения граждан, используемых жилые помещения по назначению (для проживания)».[2]

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный вход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение недопустимо.

В третьей главе ЖК РФ, посвященной вопросу перевода жилого помещения в нежилое, не содержит такого существенного (первостепенного) основания перевода, как признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания и решения судьбы проживающих там граждан. Однако это упущение восполнено в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации 28 января 2006 г., № 47.[3]

Согласно Положения основанием для признания жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу являются:

- наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан впоследствии;

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части поддержания потенционально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических градостроительной деятельности, которое согласно ст. 3 Градостроительного Кодекса РФ; состоит из Градостроительного Кодекса РФ, других федеральных законов и иных нормативных актов РФ, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Градостроительный Кодекс РФ от 30.12.2004 года № 190-ФЗ[4] вступил в действие с 1 января 2005 года (действует в ред. Ф.З. от 23 декабря 2005г.)[5] Согласно ему, при осуществлении реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, предусмотрен государственный строительный надзор со стороны соответствующих органов исполнительной власти субъектов РФ. (ст. 54)

Перевод жилого помещения в нежилые помещения осуществляется органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством. Порядок перевода един для всех форм собственности, включая частную. Однако при принятии решения орган местного самоуправления должен проверить в первую очередь возможность использования помещения в многоквартирном доме после перевода, а также соответствие жилого или нежилого помещения предъявляемым требованиям.

Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в тех целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений. В состав комиссии включаются представители этого органа. Орган местного самоуправления вправе принимать решения о признании частных жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан и делигировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.[6]

Жилищный Кодекс не устанавливает оснований для таких переводов. В нем урегулирован лишь вопрос об условиях (ограничениях) и порядке перевода.

Ограничения на перевод жилого помещения в нежилые включают следующие ситуации:

- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

- если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, нет технической возможности оборудовать отдельный вход в помещение);

- если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (данное обстоятельство подтверждается выпиской из домовой книги);

- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является предметом ипотеки).

Перевод нежилого помещения в жилое не допустим:

- если такое помещение не отвечает установленным требованиям;

- если отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение их из жилищного фонда. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не должен иметь места.

Исключением может явиться признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения расположенного на первом этаже, в целях использования его для бытовых, жилищно-коммунальных нужд. Законодатель указал, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда такая квартира расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещения, не является жилыми.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое определен ст. 23 ЖК РФ.

Заявитель - собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления - орган, осуществляющий перевод жилых помещений в нежилые и нежилые в жилые помещения необходимые документы:

• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение являлось жилым - технический паспорт такого помещения).

• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого. «Проект перепланировки может стоить от 20 тысяч рублей до нескольких тысяч долларов»[7];

Перечень документов, предусмотренных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ исчерпывающий и не может быть изменен или дополнен актами субъектов Российской Федерации. Заявление подается по месту нахождения помещения. От нанимателя (арендатора) помещения заявление не принимается.

В.Н. Симонов полагает, что в заявлении о переводе жилого помещения в нежилое, необходимо указать цели использования этого помещения после перевода. «Это обусловлено тем, что в одном многоквартирном доме можно использовать помещение в качестве нежилого для определенных целей, а в другом доме для этих же целей использовать помещение нельзя. В разных домах разные технические и иные возможности использования помещения в качестве нежилых... Размещение продовольственного магазина предполагает наличие холодильных установок, а в случае использования помещения для магазина, где продают одежду, предъявляются иные требования. Если помещение используется для размещения предприятий общественного питания, то требуется большое потребление электроэнергии, промышленные холодильные установки, вентиляция большой мощности. А такую нагрузку может выдержать оборудование не каждого жилого помещения.[8]

Не требуется представления таких документов, как:

• письменное согласие на перевод всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи;

• выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета собственника жилого помещения (жилого дома);

• заключение органа государственной противопожарной службы о возможности изменения функционального назначения жилого помещения (жилого дома);

· документы об обеспечении иной равноценной жилой площадью граждан, постоянно проживающих на жилой площади, переводимой в нежилую;

• письменное согласие органов опеки и попечительства в случае проживания несовершеннолетних в данном жилом помещении (жилом доме).

Заслуживает внимания, что Государственная губернская Дума Самарской области внесла важное изменение в действующее Положение об общих дисциплинах перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории Самарской области, принятой в 1999 г. Суть изменений состоит в том, что в переводе помещений из жилых в нежилые отныне обязательно должно учитываться мнение всех жильцов подъезда. Это предлагается делать путем опроса или на общем собрании жителей подъезда.

Решение о переводе либо об отказе доводится до сведения заявителя не позднее, чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов и не позднее трех дней со дня решения направить заявителю документ, подтверждающий его принятие. Орган, осуществляющий перевод, информирует собственников помещений, примыкающих к переводимому, о таком решении.

В то же время способ информирования не указан. Следовательно, орган местного самоуправления самостоятельно будет определять способ информирования собственников помещений, соседних с переведенным помещением. Последствия, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников, не указаны. Постановление главы муниципального образования о переводе жилого помещения в нежилое, или наоборот - нежилого в жилое, еще не означает, что собственник помещения уже может его использовать в целях, предназначенных для использования после перевода. Названный акт является основанием для начала работ. После таких работ приемочная комиссия принимает помещение в качестве жилого или нежилого и составляет соответствующий акт.

Если для использования помещений в целях, которые преследует соответствующий перевод помещений, необходим ремонт или переустройство, в решении о переводе должны содержаться требования о проведении таких работ и их перечни. Такое решение является основанием проведения соответствующего ремонта или переустройства. Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, который является основанием для использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого. Кроме того, собственнику переведенного помещения необходимо внести изменение в единый государственный реестр прав, так как изменилось назначение объекта недвижимости.

• не предоставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;

• предоставления документов в ненадлежащий орган;

несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренного ст. 22 ЖК РФ. Основанием отказа может являться отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение, либо отсутствие технической возможности сделать такой вход или то, что переводимое помещение расположено не на первом этаже, а непосредственно под ним расположено жилое помещение;

• несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

В данном случае следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалам которые будут применяться. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.

В решении об отказе в переводе помещения должно быть указано на соответствующие основания для отказа в переводе помещения с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.

Такое решение может быть обжаловано в суде в соответствии с гл. 25 ГПК РФ и гл. 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительным причинам срок подачи заявления может быть восстановлен судом. Необходимо отметить, что новый Жилищный Кодекс вносит серьезные коррективы не только в процедуры перевода в жилой и нежилой фонд, но и в порядок согласований и утверждений перепланировок. И хотя текст закона очень сырой и имеет серьезные недоработки, вышеуказанные процедуры четко регламентированы, определены перечни необходимых документов и сроки реакции государственных органов. Саму процедуру перевода жилого помещения в нежилое можно разделить на два этапа.

1 этап. В правовом отделе администрации города Вас могут обязать согласовать перевод помещения с администрацией района по месту нахождения помещения. Для этого в отдел архитектуры администрации района представляется заявление на возможность перевода помещения с приложением указанных выше документов. Контрольный срок рассмотрения и вынесения - 1 месяц со дня подачи заявления.

2 этап. В администрации города необходимо получить «Разрешение на перевод помещения из жилого в нежилое», для чего представляется указанный в ЖК РФ перечень документов.

10.10. Переустройство и переоборудование жилого помещения

С вступлением в силу Жилищного Кодекса РФ актуальным стал вопрос о пределах ограничения права собственности гражданина на жилое помещение. Как установлено Гражданским Кодексом РФ, право собственности может быть ограничено только законом. Поэтому нарушение прав собственников дома, связанных с возведение кем-то из жильцов жилой надстройки (мансарды) и т. д., связано с частным разрушением и отчуждением их общего имущества и изменением доли в собственности, является недопустимым.

В новом Жилищном кодексе вопросом переустройства и перепланировки жилых помещений посвящена четвертая глава. В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производится на основании решения органа местного самоуправления (ОМС). Согласно п. «К» ст. 10 Правил пользования жилыми помещениями «наниматель обязан» не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка.»[1]

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения заявитель должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, т. е. ОМС с соответствующим заявлением. Форма такого заявления утверждается Правительством РФ.[2] Одновременно необходимо представить шесть документов от заявления собственника до заключения органа по охране памятников архитектуры, а именно:

- заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

- правоустанавливающие документы на перестраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки перестраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

- технический паспорт перестраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Понятие «технический паспорт жилого помещения» определено в ст. 19 ЖК РФ. Это документ, содержащий техническую или иную информацию о жилом помещении;

- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих;

- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если оно или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры или культуры.

ОМС не вправе требовать предоставления других документов, кроме указанных выше.

Заявителю выдается расписка в получении документа с указанием их перечня и даты. После получения всех, предусмотренных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органу местного самоуправления (ОМС) дается 45 дней для выдачи решения о согласовании.

Отказ в согласовании переустройства не допускается в случае:

- не предоставления указанных в ст. 26 ЖК документов. Хотя было бы логично в этом случае отказать в рассмотрении заявления либо не принимать его без надлежащего комплекта документов;

- предоставления документов в ненадлежащий орган, но в ст. 26 ЖК РФ указан только один орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки. В другой орган предоставить заявление об этом просто невозможно;

- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Несоответствие техническим, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к жилому помещению, является причиной для отказа, так как это особенно в многоквартирном доме может привести к отрицательным последствиям как для строения, так и безопасности граждан.

Решение об отказе должно содержать основание отказа с обязательной ссылкой на нарушение, предусмотренное в ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, которое может быть обжаловано в судебном порядке. Следует отметить, что с инициативой о проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может обратиться только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо.

«Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий».[3]

Согласно распоряжения №118-р от 27. 05.2005 г.[4] Глава администрации г. Самары возложил полномочия по выдаче разрешений на переустройство и перепланирование жилых помещений и принятию их в эксплуатацию на администрации районов г. Самары, а распоряжением № 136-р от 15.06.2005г. полномочия по выдаче решений на переустройство и перепланирование нежилых помещений, жилых помещений в нежилые и принятие их в эксплуатацию возложил на Департамент строительства и архитектуры администрации.[5]

Завершение переустройства и (или) перепланировки квартиры подтверждается актом приемочной комиссии (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ), который должен быть направлен в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. «Поскольку законодатель здесь уже не устанавливает предельные сроки давности приемочной комиссии с момента подачи собственником заявления о завершении перепланировки квартиры, поступление акта приемки в органы БТИ по инициативе местных чиновников может всячески затягиваться», считает Камышанский В. П..[6] Таким образом, констатирует он «возникает вопрос о возможности осуществления изменений в квартире, минуя описанную выше процедуру при условии, что такие действия не будут угрожать жизни и здоровью людей и не нарушают прав и законных интересов третьих лиц (ст. 1 ГК РФ)».[7]

В декабре 2005 г. в г. Самара администрация приступила к решению вопроса о разработке Положения о выдаче разрешений на переустройство и перепланирование нежилых помещений и их переводу в жилые и наоборот и принятием их в эксплуатацию. Однако в 2006 г. процедура приемки не урегулирована, Положение о приемочной комиссии не принято, что не способствует пресечению волокиты и своевременному удовлетворению законных требований граждан.

В ЖК РФ предусмотрены два способа изменения внутреннего облика жилого помещения: переустройство и перепланировка.

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: