Полноценные комплексы имущества (недвижимость, машины и оборудование).
Сдам Сам

ПОЛЕЗНОЕ


КАТЕГОРИИ







Полноценные комплексы имущества (недвижимость, машины и оборудование).





Необходимо обосновать то, что объект действительно является полноценным комплексом. Для этого потребуется отразить в отчете процесс исследования и анализа достаточности составляющих комплекса для ведения полноценной деятельности и, в случае необходимости дополнительных инвестиций, учесть данные затраты как понижающую корректировку к стоимости. Банк может также требовать у оценщика выявить те площади, которые не используются в текущей производственной деятельности и являются избыточными. Подобные активы, если речь идет о залоге, кредиторами рассматриваются неохотно. Обязательным этапом оценки имущества является учет факторов не только функционального, но и внешнего износа. Дополнительно изучаются загрузка мощностей, каналы сбыта, технология производства, прямые и косвенные затраты и т. п. Одной из особенностей комплексов является необходимость их оценки с применением доходного подхода, который является одним из самых трудоемких. Несмотря на методологическую необходимость применения, не каждый банк его требует – некоторым достаточно результатов сравнительного и затратного подходов. Данный вопрос, как и многие другие, целесообразно согласовывать с предполагаемым кредитором еще до начала работ. В случае же необходимости применения доходного подхода большинство банков потребует провести оценку, характеризующуюся следующими особенностями: прогноз дохода от использования комплекса, отказ от учета дополнительных инвестиций, позволяющих в будущем увеличить доход, учет дополнительных коммерческих и управленческих расходов.

Производственные линии, технологические комплексы.

Оценка подобных объектов очень похожа на работу с комплексами имущества. Существуют лишь некоторые отличия. Так, при применении сравнительного подхода многие банки требуют предоставить информацию о стоимости изготовления идентичных или аналогичных линий. Использование в данном случае фактических контрактных цен или таможенных деклараций в большинстве случаев не устроит либо кредитора, либо собственника имущества. С одной стороны, получение информации от производителя может потребовать времени на подготовку ответа, с другой стороны, полученные сведения будут самым весомым аргументом при определении истинной стоимости объекта. При оценке по доходному подходу потребуется учесть тот же перечень требований, что и для комплексов имущества, с дополнительным анализом затрат, связанных с запуском производства, с использованием оцениваемой линии (затрат на аренду или покупку объекта недвижимости, коммунальных расходов и т.п.).



Общим требованием банков является также качественный анализ ликвидности объектов оценки. Они также могут выразить пожелание ознакомиться со списком предполагаемых покупателей.

Отдельные позиции машин, оборудования

При оценке особое внимание необходимо уделить анализу возможности вторичного использования объектов, а также их демонтажа. Связано это с тем, что имущество, переданное в залог, нельзя отнести к полноценному комплексу. А значит, необходимо определить стоимость, если придется распродавать его по отдельным частям. Однако большое число отдельных позиций оборудования реализовать на вторичном рынке практически невозможно. К таким объектам могут относиться электрические щиты, кабельные сети, стационарное крупногабаритное оборудование, затраты на демонтаж которого сопоставимы с его стоимостью (например, крупное прессовое оборудование, прокатные станы, землечерпалки, шагающие экскаваторы и т.п.).

Помимо непосредственного расчета стоимости, не менее важной задачей оценщика будет являться аргументированный анализ возможности вторичного использования имущества.

Бизнес (акции, доли участия)

Данный вид залогового обеспечения не очень отличается в процессе полноценной оценки от комплексов имущества. В качестве дополнительных требований предусматривается обязательный анализ:

· бизнесообразующих материальных активов, их роли и места в организации бизнеса;

· прибыли и затрат в существующей структуре производственной деятельности и финансовых потоков;

· существующих контрактов с поставщиками сырья, полуфабрикатов и услуг для производства конечной продукции или оказания услуг;

· подписанных контрактов на реализацию готовой продукции, структуры продаж, выделение доли государственных заказов;

· отечественных сделок или предложений на продажу аналогичных видов активов.

Оборотные активы компании и отдельные нематериальные активы

Данные виды активов являются наименее привлекательными при получении кредитных ресурсов. Случаи кредитования единичны. Как правило, при оценке оборотных активов банки требуют анализа ликвидности передаваемых в залог запасов. Оценка и залог НМА и вовсе сопряжены с серьезной долей субъективизма и происходят на уровне договоренностей с конкретным банком.

Во всех случаях (за исключением оценки бизнеса) потребуется отдельно выделить НДС, включенный в стоимость объекта оценки. В отдельных случаях нужно произвести также расчет ликвидационной стоимости. Также требуется обязательное подтверждение используемой в расчетах информации копиями ответов производителей или дилеров на запросы оценщика, а также копиями распечаток с сайтов или статьями из СМИ.

К действенным способам минимизации рисков можно отнести следующий порядок взаимодействия с банком:

· при выборе кредитора установить наличие аккредитованных при нем оценочных компаний. В случае отсутствия таких экспертных организаций произвести самостоятельный выбор и согласовать его;

· определиться с видом объекта, который передается в качестве залогового обеспечения;

· обратиться к аккредитованному оценщику и получить от него подробный алгоритм расчета стоимости объекта экспертизы;

· согласовать с банком планируемую последовательность расчета стоимости, предложенную оценщиком. При необходимости составить трехсторонний договор (банк–заказчик–оценщик) и четкое техническое задание, в котором необходимо указать способ и последовательность предоставления полученных результатов. Некоторые кредиторы требуют согласовывать эти данные в первую очередь с ними, и только затем с собственником имущества.

Перечисленные особенности работы с банками пока не являются характерными для всех. Однако практика позволяет сделать вывод, что это временная ситуация и контроль со стороны кредитных организаций в будущем только усилится.

Банкротство

Банкротство (от итал. banco – скамья и rotto – сломанный) – неспособность должника платить по своим обязательствам, вернуть долги в связи с отсутствием у него денежных средств для оплаты. Банкротство фирм возникает чаще всего в связи с тем, что в течение длительного времени их расходы превышают доходы при отсутствии источника покрытия убытков. Официально, формально предприятие становится банкротом после решения суда о его несостоятельности как должника и неспособности расплатиться с кредиторами. Если с заявлением в суд о своей несостоятельности обращается сам должник, то банкротство считается добровольным. Иногда фирмы идут на такой шаг при фиктивном банкротстве, чтобы утаить долговые деньги и оставить их у себя. Если с заявлением в суд обращаются кредиторы, которым не возвращен долг, то банкротство называют принудительным. По решению суда несостоятельное предприятие может быть реорганизовано, то есть ему дается срок для выхода из состояния банкротства, погашения долгов, а иногда оказывается помощь в этом. Но возможна и ликвидация предприятия с продажей имущества для компенсации задолженности.

Банкротство– в законодательстве РФ синоним несостоятельности. В праве зарубежных стран термин "Б." имеет и узкое, строго специальное значение, описывающее частный случай несостоятельности, когда неплатежеспособный должник совершает уголовно-наказуемые деяния, наносящие ущерб кредиторам.

Банкротство (финансовая несостоятельность) – это неспособность должника (организации) удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам в полном объеме.

Банкротство, как процедура, предполагает осуществление ряда мероприятий, направленных на удовлетворение требований кредиторов. Как правило, кредитор обращается к возбуждению процедуры банкротства после безуспешных попыток возврата задолженности в процессе исполнительного производства.

Проведение процедуры банкротства возлагается арбитражным судом на арбитражного управляющего.

Возбуждение процедуры банкротства возможно не только со стороны кредитора, но и со стороны должника, имеющего значительную задолженность перед кредиторами. В этом случае банкротство (как процедура) может носить защитный характер, направленный на сохранение активов и жизнедеятельности предприятия.

Признание должника несостоятельным (банкротом) является на настоящий момент единственным законным способом прекращения (погашения) всех долгов организации, которая не может удовлетворить требования кредиторов (неплатежеспособность предприятия). Процедура банкротства является абсолютно легальной, т.е. законной процедурой, которая направлена на цивилизованное решение вопросов выхода из бизнеса структуры, оказавшейся неспособной эффективно осуществлять предпринимательскую деятельность, в том числе отвечать по своим долгам.

Особое место в делах о несостоятельности занимают вопросы банкротства банков и иных кредитных учреждений, поскольку состав кредиторов указанных учреждений, как правило, носит массовый характер (вкладчики – физические лица и юридические лица; банки – по предоставляемым ранее банку-банкроту кредитам и займам; налоговые органы – по вопросам уплаты налогов и иных обязательных платежей; сотрудники банка – по вопросам выплаты заработной платы и компенсации вреда и т.д., и т.п.), поэтому вопросы несостоятельности банков обладают известной сложностью.

Для возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) кредитор должен иметь на руках вступившее в законную силу и неисполненное в рамках исполнительного производства решение суда, устанавливающее право кредитора к должнику. Под исполнительным производством понимается принудительное взыскание долга с должника через службу судебных приставов.

Законодательством различаются следующие стадии банкротства: наблюдение, финансовое оздоровление (или санация предприятия), внешнее управление и конкурсное производство. На любой из указанных стадий, вплоть до принятия судом решения о признании должника банкротом и исключении записи об организации-должнике из реестра юридических лиц может быть заключено мировое соглашение. Условия мирового соглашения могут быть совершенно различными, исходя из того компромисса, который достигли заинтересованные лица: это может быть и рассрочка/отсрочка погашения долгов, и частичное прощение долга, и новация долгового обязательства в иное обязательство.

Решение о признании должника банкротом принимается только судом на основании отчетов арбитражного (конкурсного) управляющего и решений собраний кредиторов.

Центральной фигурой в деле о несостоятельности является арбитражный управляющий, который, в зависимости от стадии банкротства, может быть временным, административным, конкурсным управляющим. В качестве арбитражного управляющего на утверждение суда представляются три кандидатуры из числа членов саморегулирующейся организации арбитражных управляющих (СРО). В настоящее время каждый арбитражный управляющий обязан состоять в одной из саморегулирующихся организаций арбитражных управляющих (СРО).

Для организаций, находящихся только в преддверии банкротства, чрезвычайно важно определить перспективность всех вариантов, связанным с прекращением своей деятельности (добровольное банкротство или принудительное банкротство, имеются ли возможности для избежания процедуры банкротства или таких возможностей нет и прочие вопросы.

Инвестиции в ценные бумаги

Инвестирование в ценные бумаги является относительно новым явлением в отечественной экономике. Поскольку в советское время не функционировал финансовый рынок как таковой, не было его важной составляющей - рынка ценных бумаг, то отсутствовали возможности вложений в финансовые инструменты и, прежде всего, в ценные бумаги.

Финансовые инструменты – это различные формы финансовых обязательств, как долгосрочного, так и краткосрочного характера, которые являются предметом купли и продажи на финансовом рынке. К финансовым инструментам обычно относят:

· ценные бумаги (основные и производные);

· драгоценные металлы;

· иностранную валюту;

· паи и др.

Значительную долю во вложениях в финансовые инструменты занимают инвестиции в ценные бумаги.

Ценные бумаги являются важным объектом инвестирования как институциональных, так и частных инвесторов. Как правило, вложения осуществляются не в одну ценную бумагу, а в набор ценных бумаг, который и образует «портфель», а подобного рода инвестирование называют «портфельным».

Иными словами, портфельное инвестирование означает вложение средств в совокупность ценных бумаг (акции, облигации, производные ценные бумаги и др.).

Задача портфельного инвестирования - получение ожидаемой доходности при минимально допустимом риске.

Портфельное инвестирование имеет ряд особенностей и преимуществ:

· с помощью такого инвестирования возможно придать совокупности ценных бумаг, объединенных в портфель, инвестиционные качества, которые не могут быть достигнуты при вложении средств в ценные бумаги какого- то одного эмитента;

· умелый подбор и управление портфелем ценных бумаг позволяет получить оптимальное сочетание доходности и риска для каждого конкретного инвестора;

· портфель ценных бумаг требует относительно невысоких затрат в сравнении с инвестированием в реальные активы, поэтому является доступным для значительного числа индивидуальных инвесторов.

· портфель ценных бумаг на практике обеспечивает получение достаточно высоких доходов за относительно короткий временной интервал.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, ценная бумага – это документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. Для инвесторов основное значение имеет классификация ценных бумаг в зависимости от их инвестиционных возможностей. С этой точки зрения, все ценные бумаги условно можно подразделить на три вида:

· ценные бумаги с фиксированным доходом;

· акции;

· производственные ценные бумаги.

К ценным бумагам с фиксированным доходом относят финансовые средства, которым присущи три свойства:

1. Для них вводится определенная дата погашения – день, когда заемщик должен выплатить инвестору, во-первых, занятую сумму, что составляет номинальную стоимость ценной бумаги, и, во-вторых, процент (если он предусмотрен условиями ценной бумаги).

2. Они имеют фиксированную или заранее определенную схему выплаты номинала и процентов.

3. Как правило, котировка их цены указывается в процентах специальной величины- доходности к погашению.

Существуют различные способы классификации ценных бумаг с фиксированным доходом, однако в самом общем виде они делятся на три категории:

· бессрочные (до востребования) депозиты и срочные депозиты;

· ценные бумаги денежного рынка;

· облигации.

Облигациями называются ценные бумаги с фиксированным доходом, по которым эмитент обязуется выплачивать владельцу облигации по определенной схеме сумму процента и, кроме того, в день погашения – номинал облигации. Существуют два основных отличия облигаций от ценных бумаг денежного рынка. Во-первых, практически все облигации продаются по номиналу с последующей выплатой процента. Во-вторых, срок погашения облигаций превышает год и может иметь протяженность в несколько десятков лет.

В зависимости от типа их эмитента облигации подразделяются на:

· государственные – эмитентом является государство (в России – в лице Министерства финансов);

· облигации государственных учреждений (в лице министерств и ведомств);

· муниципальные – эмитентом являются местные органы власти.

· корпоративные – эмитентом являются юридические лица (чаще открытые акционерные общества;

· иностранные – эмитентом являются правительственные учреждения и корпорации других стран.

Акция – это ценная бумага, выпускаемая акционерным обществом и закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества (АО) в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, оставшегося после его ликвидации.

Существует два принципиальных отличия акций от ценных бумаг с фиксированным доходом:

· дивиденд зависит от чистой прибыли АО и теоретически может вообще не выплачиваться, может возрастать или уменьшаться. Выплаты же по облигации фиксированы по величине и носят обязательный характер - эмитент обязан осуществлять их вне зависимости от того, имеет ли он прибыль или убыток;

· для акций не устанавливается никакого срока погашения.

Акции делят на две группы – привилегированные акции и обыкновенные акции. Привилегированные акции сочетают в себе отдельные черты и акций, и облигаций.

Обыкновенные акции предоставляют инвестору два важных права:

· право голоса – позволяет владельцу обыкновенной акции принимать участие в собрании акционеров, избирать руководящие органы корпорации, вместе с остальными акционерами определять экономическую политику фирмы;

· преимущественное право – дает возможность акционеру сохранять его долю в общем объеме выпущенных акций.

К производным ценным бумагам относят такие финансовые средства, чья стоимость зависит от стоимости других средств, называемых базовыми (основными). Самым распространенным типом базовых средств являются обыкновенные акции. Наиболее распространенными производными ценными бумагами являются опционы и финансовые фьючерсы.

Опционы бывают двух видов – опцион на покупку (количественный опцион) – и опцион на продажу (пут опцион).

Опцион на покупку – это ценная бумага, дающая ее владельцу право (но не накладывающая обязательство) купить определенное количество какой-либо ценной бумаги по оговоренной заранее цене – так называемой цене реализации в течение установленного периода времени. Инвестор, продавший опцион на покупку, обязан продать указанные в опционе ценные бумаги по цене реализации (в случае реализации опциона инвестором, купившим данный опцион).

Опцион на продажу – это ценная бумага, дающая его владельцу право (также без обязательств) продать определенное количество какой-то ценной бумаги по оговоренной цене в течение установленного промежутка времени. Инвестор, продавший опцион на продажу, обязан купить ценные бумаги по цене реализации.

Фьючерсные контракты представляют соглашение купить или продать определенное количество оговоренного товара в обусловленном месте по заранее установленной цене. Фьючерсный контракт похож на опцион с той существенной разницей, что при совершении фьючерсной сделки и продавец, и покупатель обязаны выполнить взятые обязательства.

Инвестиционная привлекательность ценных бумаг оценивается по определенному набору критериальных показателей. Последние позволяют выявить приемлемость объектов для инвестирования и сравнить его с альтернативными вариантами.

Инвестиционная привлекательность ценных бумаг зависит от их вида. Так, инвестиционные качества акций в основном связаны с возможным ростом их курсовой стоимости, получением дивидендов и обеспечением имущественных и неимущественных прав. Инвестиционная привлекательность облигаций обусловлена их надежностью. Как правило, доход по этим ценным бумагам ниже, чем по акциям, но он более стабилен. Ценные бумаги являются одним из основных видов частных инвестиции, цель которых – распределение сбережений, направленное на преумножение, накопление средств. Любое вложение денег сопряжено с рисками: колебание цен на рынке, вероятность банкротства, падение покупательной способности денег и трудности при перепродаже объекта инвестирования, опасность потери инвестиций или доходов от них вследствие инфляции. Увы, инвестиций, лишенных риска нет, поэтому любое вложение средств может привести к самым разным результатам, в минимизации рисков финансовых вложений заинтересован каждый инвестор. Ценная бумага, как документ, удостоверяющий имущественные права, обуславливает те обстоятельства, что их владельцы, способные осуществлять контроль над акционерным капиталом хозяйственных обществ обладают крупной собственностью косвенно, поскольку способны повлиять на судьбу общества. В этой связи оборот ценных бумаг становиться одним из важнейших способов перехода прав собственности на крупные промышленные комплексы, и иное ценное имущество. Через сделки с ценными бумагами происходят в основном процессы слияния и поглощения компаний, в том числе недружественные. Большая часть оборота ценных бумаг в Российской Федерации происходит с участием иностранных, в том числе оффшорных компаний, в целях оптимизации налогообложения и построения системы защиты активов. Это налагает определенные особенности как на механизмы совершение сделок с ценными бумагами, так и на разрешение споров о правах на них. Определяющее значение имеет правильный выбор способов учета прав собственности на ценные бумаги, для обеспечения сохранности прав на них, так как ценные бумаги в России в основном существуют в бездокументарном виде. Знание механизмов работы этого рынка, правового положения его участников, особенностей совершения сделок с ценными бумагами является гарантией сохранения крупной собственности и безопасной ее передачи.

Главное правило долгосрочных инвестиций на фондовом рынке – диверсификация. Диверсификация – это процесс распределения инвестиционных средств в разные активы в целях сокращения риска.

Собственные сделки с корпоративными ценными бумагами осуществляется по инициативе инвестора от его имени и за его счет. С развитием акционерных обществ, активно эмитирующих ценные бумаги, российские операторы получили широкие возможности по вложению средств в акции, векселя, облигации промышленных компаний и банков. При этом собственные сделки с ценными бумагами подразделяются на инвестиции и торговые операции.

На цивилизованном фондовом рынке основные факторы, которые определяют цель инвестиционной деятельности в данном секторе фондового рынка – это потребность в получении дохода и обеспечении ликвидности определенной группы активов.

Инвестиции в корпоративные ценные бумаги можно разделить на основные категории:

1. Приобретение акций для контроля над собственностью, участия в капитале и иных целей, связанных с долевой природой данной ценной бумаги.

2. Вложения в ценные бумаги с целью выгодного размещения средств, обеспечения их диверсификации и получения как регулярного (дивиденд, процент), так и спекулятивного дохода от их продажи.

3. Кратковременные спекуляции и арбитражные сделки.

4. Вложения в векселя и другие долговые обязательства, являющиеся по сути формами кредитования.

На Российском рынке корпоративных ценных бумаг объектом инвестиций преимущественно являются акции.

Цели проведения операций:

1. Долговременные инвестиции в выбранное предприятие, например, для участия в капитале или с целью размещения собственных эмиссий.

2. Приобретение акций для контроля над собственностью.

4. Краткосрочные спекуляции с акциями и арбитражные сделки.

5. Приобретение акций как рисковой составляющей портфеля при осуществлении долгосрочных инвестиций.

Аренда имущества

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

· потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

· непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

· потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

· определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

· установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

· предоставления арендатором определенных услуг;

· передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

· возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

· произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

· потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

· потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным Законом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

· пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

· существенно ухудшает имущество;

· более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;









Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:


©2015- 2018 zdamsam.ru Размещенные материалы защищены законодательством РФ.