|
О продаже индивидуальных жилых строений в городе Альметьевск.
Расчет стоимости жилого дома на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения
Износ здания вычисляется следующим образом: 1) для объекта А: ; 2) для объекта Б: ; 3) для объекта В: ; 4) для объекта Г: ; 5) для объекта Д: ; Пояснения к поправкам: 1) п.2.3. Учтем заниженность цены объекта А: тыс. руб., где (100 -10) / 100=0,9 2) п.2.5. Месторасположение объекта Д хуже по сравнению с оцениваемым объектом (т.е. цены ниже) для объекта Д – на 15%, соответственно необходимо увеличить их цены: тыс.руб. 3) п.2.6. Корректировки на различие в физическом износе объектов: тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб. 4) п.2.8. Площадь сопоставимого объекта А,Г,Д намного меньше, чем у оцениваемого. тыс. руб тыс. руб. тыс. руб.
Рассчитаем абсолютные суммарные поправки (без учета + и –) по объектам-аналогам. Наименьшая сумма поправок у объекта В, следовательно, он наиболее близок по сравниваемым характеристикам с оцениваемым объектом. Присвоим ему наибольший удельный вес – 0,25, остальным соответствующие меньшие удельные веса. тыс. руб. – без учета НДС.
ВЫВОД: В результате проведенного анализа сравнительных продаж аналогичных объектов определена стоимость оцениваемого объекта, составляющая 1581 тыс. руб. (без учета НДС).
Глава 4. Доходный подход Доходный метод основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем. В основе доходного подхода лежат следующие принципы объекта недвижимости: 1) принцип ожидания – заключается в предположении, какой доход от использования объекта недвижимости ожидает получить потенциальный собственник; 2) принцип замещения. Расчет стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода может производиться следующими методами: 1) метод валовой ренты 2) метод прямой капитализации дохода; 3) метод дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации. Применяется данный метод, если потоки доходов стабильны длительный период времени, возрастают устойчивыми, умеренными темпами и представляют собой значительную положительную величину.Основная формула для расчета МПК: , где: С – стоимость объекта оценки; ЧОД – чистый операционный доход; - коэффициент капитализации.
Основные этапы оценки методом прямой капитализации: I этап. Расчет ожидаемой среднегодового дохода: а) потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-м ее использовании без учета возможных потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: , где: S – площадь, сдаваемая в аренду, ; - арендная ставка за 1 . б) действительный валовый доход (ДВД) – это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площади и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Определяется по следующей формуле: , где: П – потери дохода от недоиспользования площадей; ДД – дополнительные (прочие) доходы. в) чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход за вычетом операционных расходов за год: , где: ОР – операционные расходы. Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы делятся на: · Условно-постоянные – расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, страховые взносы, земельный налог); · Условно-переменные или эксплуатационные – расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (коммунальные, текущий ремонт, зарплата обслуживающего персонала, налоги на зарплату, расходы на содержание территории, на управление и по обеспечению безопасности). · Расходы на замещение (резервы) – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, санитарно-техническое оборудование и т.д.). II этап. Определение коэффициента капитализации – отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух оставляющих – ставки дисконтирования и ставки возврата капитала. Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, полученной в будущем. Учитывает степени рисков, связанных со степенью ликвидности объекта, риск вложений в недвижимость. Методы определения ставки дисконтирования является: 1) метод сравнения альтернативных инвестиций; 2) метод кумулятивного построения – наиболее распространенный метод; 3) метод выделения; 4) метод мониторинга. В рамках метода кумулятивного построения ставка дисконта определяется путем последовательного наращивания к безрисковой ставке надбавок на различные виды риска (надбавка на ликвидность и на инвестиционный менеджмент), связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Суть: более рисковые вложения требуют более высокой доходности. Расчетная формула имеет вид: , где: БС – безрисковая ставка; - риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Ставка возврата капитала – это та ставка, которая компенсирует возврат суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Существует три способа возмещения инвестированного капитала: 1) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) – аннуитетный метод; 2) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда); 3) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) – дает наивысшую норму капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью, причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода. Годовая ставка возврата капитала рассчитывается: , где: оставшийся срок экономической жизни (временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль).
Метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод позволяет оценить стоимость недвижимости в случае получения от него нестабильных де6нежных потоков, на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков доходов и остаточной стоимости в конце срока владения. В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить в виде: , где: - текущая стоимость объекта оценки; - денежный поток периода t; - ставка дисконтирования периода t; n – продолжительность владения, лет; - стоимость реверсии (перепродажи).
Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта доходным подходом. Для этого нужно: 1) определить величину потенциального валового дохода. По данным из сайта газеты «Из рук в руки» в среднем коттедж сдается за 30 тыс.руб./мес. Таким образом, потенциальный валовой доход будет: тыс. руб. 2) Потери от простоя дома составляют в среднем 1-2 месяца (зависит от времени года, месторасположения и т.д.). В данном случае, примем, что дом не сдавался 2 месяца, тогда потери будут составлять: тыс. руб. 3) операционные расходы за 2009 г. на содержание дома (по квитанциям) составили: а) переменные расходы: - электроснабжение (по квитанциям): Примерно 500руб. в месяц, значит, 500р *12 мес. =6 000 руб. (в год) - газоснабжение (по квитанциям): Примерно 1300 руб. в месяц, значит, 1300р. *12 мес. = 15 600руб. (в год) - водоснабжение (не оплачивается, поскольку имеется своя скважина, откуда насос и качает воду). - телефон (по квитанциям): Примерно 400 р. в месяц, значит, 400р *12 мес. = 4800 руб. (в год)
ИТОГО переменных расходов: 6 000+15 600+4800 = 26 400руб. (в год)
б) постоянные расходы: - страхование имущества от несчастных случаев (1,5% от остаточной стоимости по затратному подходу, равной 1 610 582,05 руб.): руб. - налог на имущество – 1% от остаточной стоимости: руб. -налог на землю: Площадь земельного участка: 800 (из кадастрового паспорта земельного участка). На основании решения представительного органа от 29 ноября 2005 г. № 2-3 «О земельном налоге»: Налог на землю = 0,2% * 80480,48 (кадастр.стоимость ЗУ)=160,96 руб. в) резерв на замещение: ежегодно 5% от ВС заменяемых конструктивных элементов (отделка). Удельный вес данных элементов по сб. 26, табл.21 УПВС составляет 15%. Восстановительная стоимость берется из затратного подхода (без НДС), равная 1 483 587 руб. Следовательно: руб. ИТОГО постоянных расходов: 24158,73+16105,82+160,96+11127=51 552,45 руб. Таким образом, общая сумма операционных расходов составляет: 51 552,45 + 26400 = 77 952,45 руб. 5) определение суммы чистого дохода: тыс. руб. Вычтем налог на прибыль (13% для ИЖС): 322,04 - (322,04*0,13) = 280,18 тыс. руб. 6) расчет ставки капитализации: а) в качестве безрисковой ставки примем средневзвешенную доходность рублевых вкладов 20 надежных банков РФ (для ЮЛ)- 9,7 % (см. журнал «Эксперт»). б) Учтем планируемую инфляцию на 2010 год, равную 10%. Следовательно: 9,7% *1,10=10,67%. в) Норма амортизации для ИЖС равна 1%/год. Следовательно, срок нормативной жизни составит- г) Но при достижении износа 70% и более здание подлежит сносу, значит, срок оставшейся экономической жизни составит: . д) Учтем необходимость постепенного возврата капитала: . е) Из рисков учтем низкую ликвидность объекта недвижимости: (исходя из среднего срока экспозиции для ОН ИЖС – 3 мес.) Рассчитаем ставку капитала: . Определение стоимости жилого дома по доходному подходу составляет: 280,18 тыс. руб./ 0,1503 ≈ 1 864,13 тыс. руб.
ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования... Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все... ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между... ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры... Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
|