Тема 4. Затратный подход к оценке недвижимости

Сущность затратного подхода. Сфера применения затратного подхода к оценке. Технология применения затратного подхода..

Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Расчет стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости. Расчет износа: физического, функционального, внешнего (устранимого и неустранимого).

Определение суммарной стоимости объекта недвижимости и земельного участка.

Методы определения восстановительной стоимости объекта или стоимости замещения: поэлементный, сметный расчет, индексный, сравнительных единиц. Методика расчета сметной стоимости объекта недвижимости, строительные нормы и правила, определение коэффициентов пересчета в текущие цены.

- осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства;

- выборе наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

- оценке объектов на «пассивных» секторах рынка;

- получении информации в условиях ограниченной рыночной информации.

Технология применения затратного подхода включает следующие этапы:

1 этап – определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости;

2 этап – рассчитывается стоимость замещения или воспроизводства;

3 этап – рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального, внешнего;

4 этап – вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа;

4 этап – рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Рассматриваются следующие методы оценки рыночной стоимости земельных участков: по сопоставимым продажам, метод соотнесения, капитализация земельной ренты, техника остатка для земли, метод развития земельного участка. Существует три метода определения восстановительной стоимости объекта недвижимости: метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, сметный метод расчета. Особое внимание следует обратить на методику расчета в рамках каждого метода, а также на расчет совокупного износа объекта недвижимости.

1. В каких случаях применяется затратный подход при оценочной деятельности?

2. Какие этапы включает технология расчета по затратному подходу?

3. Назовите основные подходы к определению рыночной стоимости земли?

4. Какие виды износа объектов недвижимости вы знаете, какова методика его расчета?

Тема 5. Доходный подход к оценке недвижимости

Сущность доходного подхода к оценке. Метод дисконтированных доходов. Технология применения метода. Определение общей продолжительности владения объектом недвижимости. Прогнозирование темпов инфляции. Прогнозирование, периодически поступающих доходов. Прогнозирование стоимости объекта недвижимости вконце срока владения. Формула Гордона. Определение ставки дисконта. Расчет текущей стоимости объекта недвижимости.

Метод прямой капитализации дохода.. Расчет потенциальной и действительной валовой выручки, чистого дохода, отраслевого коэффициента капитализации и стоимости объекта недвижимости.

Доходный подход включает в себя два метода: прямой капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода включает три этапа:

1 - расчет ежегодного чистого дохода. Расчету предшествует анализ финансового положения оцениваемого объекта, обычно за последний год. По результатам анализа составляют расчет прогноза чистой прибыли или чистого дохода компании;

2 – Расчет коэффициента капитализации по информации объектов аналогов. Определение коэффициента капитализации исходя из информации о сделках с аналогичными объектами – довольно распространенный способ, используемый экспертами – оценщиками;

3 – Расчет стоимости оцениваемого объекта определяется как частное от деления чистого дохода компании на коэффициент капитализации дохода, рассчитанный по объектам-аналогам.

Метод дисконтированных денежных потоков предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Будущие доходы включают:

- периодический денежный поток от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения; это чистый доход, получаемый инвестором от владения собственностью в виде дивидендов, арендной платы и т.д.;

- денежные поступления от продажи объекта недвижимости в конце срока владения, т.е. будущая выручка от перепродажи объекта недвижимости.

Технология расчета стоимости имущества методом дисконтированных денежных потоков включает следующие этапы:

1 – определение общей продолжительности владения имущественным комплексом исходя из намерений инвестора и с учетов срока службы комплекса, выбор периодичности поступления будущих доходов (год, квартал, месяц);

2 – прогнозирование темпов инфляции и соответственно индексов обесценения денежных средств на срок владения имущественным комплексом;

3 – прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора. Рассчитывается чистая прибыль на прогнозируемые периоды. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю распределяемой прибыли, и на коэффициент, отражающий долю данного имущественного комплекса в капитале производственной системы;

4 – прогнозирование стоимости в конце срока владения по модели Гордона;

5 – определение ставки дисконта для оцениваемого имущественного комплекса;

6 – Расчет текущей стоимости имущественного комплекса как суммы приведенного чистого дохода за период и стоимости перепродажи имущественного комплекса.

1. В каких случаях применяется доходный подход в оценочной деятельности?

2. Какова технология расчета стоимости методом прямой капитализации дохода?

3. Какова методика расчета стоимости имущественного комплекса методом дисконтированных денежных потоков?

Тема 6. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сущность метода сравнительного анализа продаж. Технология применения метода. Виды поправок, способы определения величины поправок: анализ парных продаж, регрессивный анализ. Единицы сравнения.

Изучение рынка и сбор информации о продаже аналоговых объектов. Сравнение обмениваемого объекта с каждым из аналогов и выявление различий. Процесс внесения поправок в цены продаж аналогичных объектов.

Расчет стоимости по удельным показателям. Расчет стоимости с использованием валового рентного мультипликатора доходов.

Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего той же полезностью. Метод прямого сравнительного анализа продаж в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка.

Технология метода сравнительного анализа продаж включает три этапа:

1 – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть: собственный архив эксперта – оценщика, банк данных риэлтерской фирмы, публикации в специальной периодической печати о состоявшихся сделках купли – продажи объектов недвижимости;

2 – проверка информации о сделках. Данные о сделках должны быть проверены и подтверждены продавцом, покупателем либо посредником, сопровождавшим сделку;

3 – внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта вносятся поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимых..

Особое внимание в процессе изучения сравнительного подхода необходимо обратить внимание на механизм определения и внесения поправок в расчете стоимости объектов недвижимости. Следует самостоятельно изучить расчет стоимости с учетом валового рентного мультипликатора дохода.

1. Для каких сегментов рынка недвижимости наиболее применим метод сравнительного анализа продаж?

2. Какие этапы включает алгоритм расчета стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж?

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

Что вызывает тренды на фондовых и товарных рынках Объяснение теории грузового поезда Первые 17 лет моих рыночных исследований сводились к попыткам вычислить, когда этот...

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: