ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ МЕТОДОМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Общие сведения

Требования данной главы действительны при использовании метода доходного подхода к оценке объекта оценки.

Реализация доходного подхода предполагает использование метода капитализации дохода или метода дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации дохода используется для таких объектов оценки, для которых вариант их наиболее эффективного использования предполагает получение в будущем денежных потоков, равных по величине либо изменяющихся с одинаковыми темпами. В остальных случаях используется метод дисконтированных денежных потоков.

Дальнейшее изложение рассматривает метод капитализации дохода. Использование метода дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода требует отдельного рассмотрения.

Требования к использованию метода капитализации дохода включают:

требования по расчету чистого операционного дохода объекта оценки;

требования к определению коэффициента капитализации.

Базовая формула расчета рыночной стоимости (руб.) объекта оценки методом капитализации дохода имеет вид

,

где ЧОД – годовой чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости, руб./год; К − коэффициент (ставка) капитализации, %.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации дохода:

· расчет потенциального валового дохода;

· расчет действительного валового дохода;

· расчет операционных расходов и величины чистого операционного дохода;

· пересчет чистого операционного дохода в рыночную стоимость объекта методом прямой капитализации.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений (потерь от недозагрузки) и потерь от неплатежей за аренду (потери при сборе платежей).

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. Арендные ставки рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Операционные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы в общем случае подразделяются на:

постоянные − не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости (налог на имущество, налог на землю (арендная плата за землю), страховые взносы и т.д.);

переменные − зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, зарплата персонала и т. д.);

расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее − элементов с коротким сроком использования);

управленческие расходы; включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости − собственник или управляющий.

В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Понятие ставки капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает в себя доход на капитал и возврат вложенного капитала.

Доход на капитал − это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода − это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Теоретически норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

компенсацию за риск инвестиций в конкретный объект;

компенсацию за низкую ликвидность объекта недвижимости;

компенсацию за инвестиционный менеджмент;

поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.

Параграф Отчета "Общие сведения" включает:

развернутый алгоритм, расчетную формулу, используемые для оценки рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом (базовую формулу расчета с описанием основных ее компонентов).

допущения, принятые в ходе оценки доходным подходом (при наличии таковых).

8.2. Расчет чистого операционного дохода,
приносимого оцениваемым объектом недвижимости

Расчет потенциального валового дохода (руб./год), как правило, производится по формулам

ПВД = S × АР _{1 м}² × 12 мес.

или

ПВД = АР × 12 мес.,

где S – общая/полезная арендопригодная площадь помещений, м²; АР _{1 М}² – арендная ставка в удельных показателях на 1 м² общей/полезной арендопригодной площади помещений объекта оценки, руб./м²/мес.; АР – арендная ставка за весь объект, руб./мес.

Оценщик обосновывает выбор единицы расчета арендной ставки (в удельных показателях за 1 м² общей/полезной арендопригодной площади помещений или за весь объект целиком).

Как правило, расчет потенциального валового дохода для основных арендопригодных площадей объекта оценки производится по удельным показателям на 1 м² общей/полезной арендопригодной площади помещений.

Арендная ставка за весь объект может применяться при наличии соответствующих данных рынка и/или для отдельных улучшений объекта оценки.

Потенциально сдаваемая в аренду площадь объекта оценки (S) должна определяться как общая либо как полезная в зависимости от типичных условий предоставления в аренду объектов в сегменте рынка, к которому относится объект оценки.

Арендная ставка в удельных показателях за 1 м² общей/полезной арендопригодной площади помещений объекта оценки (АР _{1 м}²) должна определяться в порядке, аналогичном используемому при определении рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода (см. гл. 7 данного пособия).

При отборе и описании сходных объектов для определения рыночной ставки арендной платы должны выполняться требования, перечисленные в п. 7.2 учебного пособия. При корректировке арендных ставок сходных объектов должны выполняться требования, указанные в пп. 7.3, 7.5. При проведении анализа и обобщения скорректированных ставок аренды сходных объектов должны выполняться требования, указанные в пп. 7.4−7.5.

Информация о сходных объектах, используемых для обоснования арендных ставок, внесение корректировок в арендные ставки сходных объектов, определение итоговой скорректированной арендной ставки за 1 м² общей (полезной) площади помещений сходных объектов, а также величина суммарной корректировки, обобщение арендных ставок сходных объектов (определение итоговой средневзвешенной скорректированной арендной ставки за 1 м² общей площади помещений сходных объектов) должны быть представлены в табличной форме (формат и пример заполнения приведены в табл. 8.1). Форма и пример расчета удельных весов для определения итоговой средневзвешенной скорректированной арендной ставки за 1 м² общей (полезной) площади помещений сходных объектов приведены в табл. 8.2.

Арендная ставка в удельных показателях на 1 м² общей/полезной арендопригодной площади помещений объекта оценки (АР _{1 м}²) принимается равной итоговой средневзвешенной скорректированной арендной ставки за 1 м² общей (полезной) площади помещений сходных объектов.

Расчет потенциального валового дохода на основе арендных ставок за весь объект (АР) производится аналогичным образом с учетом обоснованной соответствующим образом величины арендной ставки для сходных объектов.

Итоговый расчет потенциального валового дохода производится по приведенным выше формулам и должен быть представлен в табличной форме (формат и пример заполнения приведены в табл. 8.3).

Расчет действительного валового дохода (руб./год), как правило, производится по формуле

ДВД = ПВД × (1 – П _{недоиспользование}) × (1 – П _сбор),

где ПВД – потенциальный валовой доход, руб./год; П _{недоиспользование} – потери от недоиспользования помещений, %. П _сбор – потери при сборе платежей, %.

Таблица 13.1

Продолжение табл. 13.1

Продолжение табл. 13.1

Продолжение табл. 13.1

Окончание табл. 13.1

Таблица 8.2

При определении потерь от недоиспользования объекта оценки как ориентир должен использоваться среднерыночный диапазон значений данного показателя, определяемый на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки (он должен содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки). При отсутствии рыночных данных допускается использование фактических данных по объекту оценки.

При определении потерь при сборе платежей как ориентир должен использоваться среднерыночный диапазон значений данного показателя, определенный на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки (он должен содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки). При отсутствии рыночных данных допускается использование фактических данных по объекту оценки.

Отклонение показателей от среднерыночного уровня (значение меньше значения нижней границы среднерыночного диапазона или больше значения верхней границы среднерыночного диапазона) должно быть обосновано.

Все показатели, используемые для расчета действительного валового дохода, должны быть обоснованы в Отчете об оценке. Итоговый расчет действительного валового дохода производится по приведенной выше формуле и должен быть представлен в виде табл. 8.3).

Расчет чистого операционного дохода производится по формуле

ЧОД = ДВД – ОР,

где ДВД – действительный валовой доход, руб./год; ОР – операционные расходы, руб./год.

Результаты расчета чистого операционного дохода оцениваемого объекта недвижимости в рамках метода капитализации дохода представляются в виде табл. 8.3.

Таблица 13.3

Продолжение табл. 13.3

Окончание табл. 13.3

Живите по правилу: МАЛО ЛИ ЧТО НА СВЕТЕ СУЩЕСТВУЕТ? Я неслучайно подчеркиваю, что место в голове ограничено, а информации вокруг много, и что ваше право...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Система охраняемых территорий в США Изучение особо охраняемых природных территорий(ООПТ) США представляет особый интерес по многим причинам...

ЧТО ТАКОЕ УВЕРЕННОЕ ПОВЕДЕНИЕ В МЕЖЛИЧНОСТНЫХ ОТНОШЕНИЯХ? Исторически существует три основных модели различий, существующих между...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: