Тема 2: Методологические основы оценки стоимости объектов собственности.

Теоретический материал

Факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса

При расчете стоимости бизнеса оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы, к которым относятся следующие.

Спрос. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса.

Доход. Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, характеризуется соотношением потоков доходов и расходов.

Время. Большое значение для формирования стоимости предприятия имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.

Риск. На величине стоимости неизбежно отражается риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень права контроля, которую получает новый собственник. Если предприятие покупается в индивидуальную частную собственность или если приобретается контрольный пакет акций, то новый собственник получает такие существенные права, как: назначить управляющих, определить величину оплаты их труда, влиять на стратегию и тактику работы предприятия, продавать или покупать его активы; реструктурировать и даже ликвидировать данное предприятие; принимать решение о поглощении других предприятий; определять величину дивидендов и т.д. В силу того что покупаются большие права, стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в случае покупки неконтрольного пакета акций.

Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости. Отсюда стоимость закрытых акционерных обществ должна быть ниже стоимости аналогичных открытых обществ.

Ограничения. На стоимости предприятия отражаются любые ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

Соотношение спроса и предложения. Спрос на предприятие, наряду с полезностью, зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на

финансовом рынке. Отношение инвестора к уровню доходности и степени риска связано даже с его возрастом: более молодые люди склонны идти на большой риск ради более высокой доходности в будущем. На спрос и стоимость бизнеса влияет и наличие различных возможностей для инвестиций

Принципы оценки бизнеса

Можно выделить три группы принципов оценки бизнеса:

· основанные на представлениях собственника;

· связанные с эксплуатацией собственности;

· обусловленные действием рыночной среды.

Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса

Оценку бизнеса осуществляют с помощью трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Каждый подход позволяет подчеркнуть особые характеристики объекта.

При каждом из трех подходов используются присущие ему методы:

Доходный подход:

1.метод капитализации дохода

2.метод дисконтирования денежных потоков, который основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Сравнительный подход:

1.Метод рынка капитала основан на использовании рыночных цен акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения, может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при соответствующих корректировках должны послужить ориентиром для расчета цены компании. Данный метод используется для оценки миноритарных (неконтрольных) пакетов акций.

2.При методе сделок анализируются цены приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

3. Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на базе отраслевой статистики.

Затратный подход:

1. метод чистых активов. Рыночная стоимость бизнеса определяется методом чистых активов как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятияи величинами его обязательств.

2. Метод ликвидационной стоимости предприятия означает расчет, этой стоимости как разности между суммарной стоимостью активов предприятия и затратами на его ликвидацию.

Процесс оценки

Процесс оценки бизнеса может быть разделен на семь этапов.

1. Определение задачи.

2. Составление плана оценки.

3. Сбор и проверка информации.

4. Выбор подходов и методов оценки.

5. Согласование промежуточных результатов и подготовка итогового заключения.

6. Составление отчета о результатах оценки стоимости.

7. Представление и защита отчета.

Семинарское занятие № 3

Вопросы для обсуждения

1.Корректировка финансовой отчетности для целей оценки

2. Оценка денежных потоков во времени.

3.Затратный подход в оценке имущества

4.Сравнительный подход в оценке имущества

5. Доходный подход в оценке имущества

6. Основные категории оценки: стоимость, себестоимость, цена

Практические задания:

Задача 1.

Финансирование осуществляется на 70% за счет собственных средств и на 30% за счет кредита. Требования доходности для привлеченных средств 6%, для собственных 16%. Определите общий коэффициент капитализации.

Методические указания:

Общая ставка капитализации определяется по формуле:

R = M *Rm + (1 - M)*RE,

где:

M - доля заемных средств в стоимости;

Rm - коэффициент капитализации для заемного капитала;

RЕ- коэффициент капитализации для собственного капитала.

Задача 2.

Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки недвижимости. Площадь, предназначенная для сдачи в аренду – 1800 кв. метров, месячная ставка арендной платы – 200 д.е. за кв. метр, потери от недосдачи площадей 10%, потери от недосбора платежей – 6% от потенциального валового дохода. Операционные расходы – 500 000 д.е.

Методические указания:

1.Рассчитать валовой доход ПВД = S*Ц

2. Рассчитать валовой доход, с учетом потерь ДВД= ПВД*(1-0,1) *(1- 0,06)

3. Рассчитать чистый операционный доход ЧОД.

Задача 3.

Какими должны быть ежегодные платежи по ипотеке в 100 000 долл. при 12% годовых. Выплаты производятся раз в год, срок амортизации – 25 лет.

Методические указания:

PMT = PV*i/(1-1/(1+i)ⁿ),

где:

PV – текущая стоимость денежной единицы;

PMT – равновеликие периодические платежи;

i – ставка дохода или процентная ставка;

n – число периодов накопления, в годах;

Задача 4.

Оптовый рынок площадью 4 га куплен за 120 000 000 д.е. и приносит ежемесячный доход по 50 д.е. с каждого кв.м. Определить коэффициент капитализации.

Методические указания:

Рассчитать:

1.Рыночнаую стоимость = ЧОД годовой / Коэффициент капитализации

2.Коэффициент капитализации = ЧОД годовой / Рыночная стоимость

Задача 5.

Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости. Затратным методом – 930 тыс. руб.. Методом сравнения продаж – 1255 тыс. руб.. Доходным методом – 1127 тыс. руб..

Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки 40%, второй 35% а третьей 25%.

Определить итоговую оценку недвижимости.

Методические указания:

где: ДМ – Доходный метод;

ЗМ – Затратный метод;

СМ – Сравнительный метод;

Х – Вес оценки.

Вопросы и задания для самопроверки:

1.Какие подходы и методы оценки используются при определении стоимости предприятия?

2. Что такое затратный подход?

3.Что такое доходный подход?

4.Что такое сравнительный подход?

5. Что такое итоговая величина стоимости объекта оценки?

6.Каковы этапы выбора подходов определения стоимости объекта?

7. Какие требования предъявляются к собранной информации?

8. Что должна содержать внешняя информация?

9. Какова цель сбора и подготовки внутренней информации?

10.Что включает инфляционная корректировка затрат?

Проверочный тест по теме №2

1. Какой из видов стоимости является синонимом понятия «стоимость в обмене»:

а) собственная стоимость;

б) стоимость для конкретного производства;

в) ликвидационная стоимость;

г) рыночная стоимость

2. Стоимость бизнеса (предприятия) для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется:

а) стоимостью действующего предприятия;

б) инвестиционной стоимостью;

в) обоснованной рыночной стоимостью;

г) балансовой стоимостью.

3. Что не соответствует определению ликвидационной стоимости:

а) стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности;

б) разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности;

в) стоимость, рассчитанная по конкретному факту;

г) стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора;

д) стоимость, рассчитанная для предприятия, находящегося в состоянии банкротства

4. Экономический принцип, смысл которого заключается в том, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов один из них, имеющий наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это:

а) принцип замещения;

б) принцип соответствия;

в) принцип прогрессии и регрессии;

г) принцип полезности.

5. Соблюдение какого из условий является необязательным при оценке на основе принципа наилучшего и наиболее эффективного использования:

а) предприятие реструктурируется;

б) ликвидируется;

в) функционирует без изменений;

г) поглощается другой компанией.

6. Несмотря на то что прошлые показатели и настоящее состояние предприятия важны при оценке бизнеса, именно будущее придаст бизнесу экономическую стоимость. Данное утверждение отражает принцип:

а) альтернативности;

б) замещения;

в) ожидания;

г) будущей продуктивности.

7. Если бизнес приносит нестабильно изменяющийся поток доходов, какой метод целесообразно использовать для его оценки:

а) метод избыточных прибылей;

б) метод капитализации дохода;

в) метод чистых активов;

г) метод дисконтирования денежных потоков

8.Чем выше оценка инвестором уровня риска, тем большую ставку доходности он ожидает

а) верно

б)неверно

Что способствует осуществлению желаний? Стопроцентная, непоколебимая уверенность в своем...

ЧТО И КАК ПИСАЛИ О МОДЕ В ЖУРНАЛАХ НАЧАЛА XX ВЕКА Первый номер журнала «Аполлон» за 1909 г. начинался, по сути, с программного заявления редакции журнала...

Что будет с Землей, если ось ее сместится на 6666 км? Что будет с Землей? - задался я вопросом...

Конфликты в семейной жизни. Как это изменить? Редкий брак и взаимоотношения существуют без конфликтов и напряженности. Через это проходят все...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: