Поправки к безрисковой ставке

Поправка за риск инвестирования в рассматриваемый тип объекта недвижимости в прогнозный период состоит из риска на рынке недвижимости – r_недв, риска на сегменте рынка – r_сегм, риска конкретного объекта оценки r_{объекта}:

Практика расчетов данных рисков показывает, что при сложившейся экономической ситуации и тенденциям рынка недвижимости, значение данных рисков находятся в пределах до 5%.

Поправка за риск инвестирования в объект недвижимости (r_{объекта})

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на систематические и несистематические, а также статические и динамические.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и ситуационными условиями на рынке. Например: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск – это риск, связанный с оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружения пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статический риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании. Динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Надбавка за дополнительный риск определяется типом недвижимости. В частности, если объект сдается в аренду, имеет значение статус арендатора: если арендатор – надежная компания, имеющая высокий кредитный рейтинг, риск неполучения арендных платежей минимален.

Базой для определения премий за риски низкой ликвидности и инвестиционного менеджмента может служить оценка потерь доходов по соответствующим причинам.

При наличии развитого рынка недвижимости одним из методов определения поправок к безрисковой ставке является метод экспертных оценок, который основан на статистической обработке мнений экспертов. Пример определения поправки на риск, связанный с объектом недвижимости, для одного эксперта приведен в табл.5.7.

Приведем пример определения ставок дисконтирования для различных видов объектов недвижимости (табл. 5.8.)

Пример определения поправки на риск, связанный с объектом недвижимости (R_ob), для одного эксперта

Пример определения ставки дисконтирования методом кумулятивного построения (в %)

Для гостиницы высокая компенсация за несистематический риск отражает сезонный характер доходов, значительный возраст и конструктивные особенности здания, способные повлечь дополнительные расходы на ремонт и реконструкцию. Для здания бизнес-центра среднего возраста этот риск минимален. Надбавка за ликвидность для бизнес-центра наибольшая, поскольку офисные площади используются преимущественно на праве аренды. Низкая поправка за инвестиционный менеджмент для помещения, сданного в аренду государственной организации, отражает незначительность управленческих усилий. Для бизнес-центра эта поправка максимальна, так как такой объект требует значительных затрат на управление.

Необходимо подчеркнуть, что приведенная оценка поправок носит субъективный характер, достоверность которой возрастает по мере увеличения объема информации и совершенствования методов ее обработки.

Прямая капитализация доходов от недвижимости может применяться как для физических (земля и улучшения) так и для финансовых (собственный и заемный капитал) составляющих объекта.

Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточно новые, т. е. когда определение стоимости строительства не составляет труда, а износ незначителен.

Исходными величинами при использовании техники остатка для физических составляющих объекта являются ЧОД, ставки доходности для земли (R_зем) и для здания (R_зд) и стоимость одной из составляющих - земли (V_зем) или здания (V_зд).

Сначала определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, умножением соответствующей ставки капитализации на величину стоимости. Затем определяется доход, который приходится на вторую составляющую, вычитанием дохода, приходящегося на первую составляющую, из общего дохода. Далее доход для второй составляющей капитализируется в ее текущую стоимость. Оценка земли на основе техники остатка для земли:

Техника остатка для оценки здания обычно используется, когда применение затратного подхода проблематично, например, в случае сильно изношенных зданий, а для оценки земли имеется достаточно данных о продажах, сопоставимых свободных участков:

При оценке смешанных активов (собственный и заемный капитал) используют прямую капитализацию доходов на собственный или заемный капитал (техника остатка для собственного или заемного капитала):

где: V_з и R_з – соответственно стоимость и ипотечная постоянная заемного капитала;

V_с и R_с - соответственно стоимость и коэффициент капитализации доходов собственного капитала.

Валовой рентный мультипликатор - ВРМ (валовой мультипликатор дохода) – это отношение продажной цены объекта к его потенциальному валовому доходу либо действительному валовому доходу:

ПВД используется чаще, так как будущий арендный доход от недвижимости можно определить на основе открытой рыночной информации о фактических годовых ставках арендой платы по сопоставимым объектам. Уровень недоиспользования объектов, необходимый для расчета ДВД, выявить трудно. Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Порядок расчета стоимости объекта с помощью ВРМ:

1. Определение годовой арендной ставки для оцениваемого объекта (А).

2. Определение ВРМ для данного сектора рынка исходя из рыночных данных о последних продажах сопоставимых объектов.

3. Определение стоимости объекта путем умножения годовой арендной ставки для оцениваемого объекта на ВРМ:

Например,оценить небольшой офисный центр, приносящий ПВД 1000 тыс. руб. Имеется рыночная информация о продаже трех объектов-аналогов (табл. 5.9.).

Применение в оценке ВРМ удобно, поскольку не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Подразумевается, что если между объектами-аналогами и оцениваемым объектом имеются различия, то они отражены в продажной цене и в размере годовой арендной ставки. Так, если сопоставимый объект хуже, чем оцениваемый, то его продажная цена и ставка арендной платы ниже, а отношение цены к арендной ставке не меняется.

Однако имеются и ограничения по использованию данной техники оценки:

1. Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка недвижимости, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты.

2. Поскольку корректировка составляющих ВРМ не производится, техника считается недостаточно чувствительной к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах.

ЧТО ПРОИСХОДИТ ВО ВЗРОСЛОЙ ЖИЗНИ? Если вы все еще «неправильно» связаны с матерью, вы избегаете отделения и независимого взрослого существования...

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА МЫ ССОРИМСЯ Не понимая различий, существующих между мужчинами и женщинами, очень легко довести дело до ссоры...

Что делать, если нет взаимности? А теперь спустимся с небес на землю. Приземлились? Продолжаем разговор...

Что делает отдел по эксплуатации и сопровождению ИС? Отвечает за сохранность данных (расписания копирования, копирование и пр.)...

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте: